Ανάποδα γύρισε η κλεψύδρα για τη σύσταση του Φορέα Απόκτησης Ακινήτων του νέου πτωχευτικού νόμου (ν. 4738/2020), καθώς με την έναρξη της διαγωνιστικής διαδικασίας για τον ιδιώτη επενδυτή που θα τον αναλάβει, αρχίζει να μετράει το δεκαπεντάμηνο μέσα στο οποίο ο Φορέας θα είναι έτοιμος να λειτουργήσει.
Κατόπιν αυτού, μετά τη χθεσινή δημοσίευση στην Επίσημη Εφημερίδα της ΕΕ, της διακήρυξης για διενέργεια δημόσιου διεθνούς ηλεκτρονικού διαγωνισμού, με τη διαδικασία του ανταγωνιστικού διαλόγου, για την ανάθεση σύμβασης παραχώρησης των καθηκόντων και των αρμοδιοτήτων του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, το deadline για τη λειτουργία του Φορέα τοποθετείται τον Σεπτέμβριο του 2023. Στόχος είναι αυτός να συσταθεί με ιδιωτικά κεφάλαια. Το κατά πόσον αυτό θα είναι εφικτό, θα φανεί στις 19 Ιουλίου, όταν στην Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους θα υποβληθούν οι φάκελοι εκδήλωσης ενδιαφέροντος από υποψήφιους επενδυτές.
Με βάση την προκήρυξη του διαγωνισμού που δημοσίευσε το Υπουργείο Οικονομικών οι υποψήφιοι επενδυτές θα πρέπει να διαθέτουν εμπειρία σε επενδύσεις στον τομέα ακίνητης περιουσίας. Ως επενδύσεις στον τομέα ακίνητης περιουσίας θεωρούνται εναλλακτικά:
i. οποιαδήποτε άμεση επένδυση σε οποιουδήποτε τύπου ακίνητο, είτε ιδιοχρησιμοποιούμενο είτε επενδυτικό,
ii. χρηματοδοτήσεις προς τρίτους με εξασφάλιση οποιουδήποτε τύπου σε ένα ή περισσότερα ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων και χρηματοδοτικών μισθώσεων,
iii. επενδύσεις σε δανειακά χαρτοφυλάκια με εγγύηση οποιουδήποτε τύπου σε ένα ή περισσότερα ακίνητα, οι οποίες έχουν πραγματοποιηθεί κατά τα τελευταία 10 έτη πριν από την ημερομηνία υποβολής και ανέρχονται αθροιστικά σε τουλάχιστον 100 εκατ. ευρώ.
Η προκήρυξη του διαγωνισμού προβλέπει επίσης ότι την εμπειρία στη διαχείριση ακινήτων και αναφέρει ότι σε περίπτωση που ο υποψήφιος επενδυτής αποτελεί φυσικό πρόσωπο, θα πρέπει να αποδείξει ότι διαθέτει άμεση προσωπική κυριότητα και κατοχή διαθέσιμων, ρευστοποιήσιμων και ελευθέρων βαρών χρηματοοικονομικών μέσων, με συνολική αγοραία αξία τουλάχιστον 500 εκατ. ευρώ.
Εάν ο ενδιαφερόμενος επενδυτής είναι νομικό πρόσωπο, θα πρέπει ο μέσος όρος των ιδίων κεφαλαίων, όπως προκύπτει από τις οικονομικές καταστάσεις των τριών τελευταίων χρήσεων, να υπερβαίνει τα 500 εκατ. ευρώ.
Εάν πρόκειται για υποψήφιο, ο οποίος είναι εταιρία επιχειρηματικών συμμετοχών ή επενδυτικό κεφάλαιο (fund), θα πρέπει αποδεδειγμένα τα διαθέσιμα, δεσμευμένα και μη επενδεδυμένα κεφάλαιά του να υπερβαίνουν τα 500 εκατ. ευρώ ή τα ενεργά επενδεδυμένα κεφάλαια να υπερβαίνουν τα 5 δισ. ευρώ.
Ο Φορέας Απόκτησης Ακινήτων είναι ζωτικό κομμάτι της λειτουργίας του πτωχευτικού νόμου, αποτελώντας το «καταφύγιο» για τους αδύναμους οφειλέτες που θα οδηγούνται σε πτώχευση, διατηρώντας, ωστόσο, την κατοικία τους. Όπως προβλέπει ο νόμος, ο Φορέας θα αποκτά την πρώτη κατοικία των ευάλωτων κατά τον πλειστηριασμό προκειμένου να την επαναμισθώσει στον οφειλέτη, έτσι ώστε να αποφεύγεται η έξωσή του. Η περίοδος της επαναμίσθωσης θα φτάνει τα 12 χρόνια και στη λήξη της ή και νωρίτερα ο οφειλέτης θα μπορεί να επαναγοράσει το ακίνητο.
Σημειώνεται ότι το σύνολο των κεφαλαίων που μέσω της Σύμβασης Παραχώρησης θα δεσμευτεί να δαπανήσει ο Φορέας σε αγορές πρώτων κατοικιών ευάλωτων οφειλετών θα φτάσει μέχρι τα 2 δισ. ευρώ (το ακριβές ποσό θα οριστικοποιηθεί στην Πρόσκληση Υποβολής Δεσμευτικών Προσφορών).
Οι δύο φάσεις του διεθνούς διαγωνισμού
Τη διεξαγωγή του δημόσιου διεθνούς διαγωνισμού για τον Φορέα θα «τρέξει» η Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους.
Όπως είχε γράψει το insider.gr, η διαδικασία ανάθεσης περιλαμβάνει δύο φάσεις: i. Την A' Φάση (προεπιλογή), κατά την οποία οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να υποβάλουν Φάκελο Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος και ii. την Β' Φάση (διάλογος και υποβολή προσφορών). Η Β' Φάση διακρίνεται περαιτέρω σε επιμέρους στάδια, και συγκεκριμένα: α. Στάδιο Β.Ι, που διέπεται από την Πρόσκληση Συμμετοχής σε Διάλογο, και β. Στάδιο Β.ΙΙ, που διέπεται από την Πρόσκληση Υποβολής Δεσμευτικών Προσφορών, με την οποία ζητείται η υποβολή δεσμευτικών προσφορών για τη σύναψη της Σύμβασης Παραχώρησης.
Στην Α' Φάση του Διαγωνισμού, οι ενδιαφερόμενοι οικονομικοί φορείς θα πρέπει να εκδηλώσουν το ενδιαφέρον τους με την υποβολή «Φακέλου Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος». Το Υπουργείο Οικονομικών και η ΕΓΔΙΧ θα προεπιλέξουν τους υποψήφιους που πληρούν κριτήρια προσωπικής κατάστασης, καταλληλότητας άσκησης επαγγελματικής δραστηριότητας, χρηματοοικονομικής και οικονομικής επάρκειας και τεχνικής και επαγγελματικής ικανότητας.
Οι υποψήφιοι που θα πληρούν τα κριτήρια προεπιλογής, θα κληθούν να συμμετάσχουν στη Φάση Β' του Διαγωνισμού. Σημειώνεται ότι στην Α’ Φάση του διαγωνισμού δεν απαιτείται κατάθεση εγγυήσεων. Η εγγύηση συμμετοχής, η οποία θα απαιτηθεί, καθώς και τυχόν λοιπές εγγυήσεις, θα καθοριστούν στην Β΄ Φάση του διαγωνισμού.
Η B' Φάση του διαγωνισμού θα περιλαμβάνει το Στάδιο Β.Ι (Διάλογος) και το Στάδιο Β.ΙΙ (Υποβολή Δεσμευτικών Προσφορών).
Κατά το Στάδιο Β.Ι της Β' Φάσης του Διαγωνισμού θα αποσταλεί επιστολή από την Αναθέτουσα Αρχή στους προεπιλεγέντες, με την οποία θα κληθούν να παραλάβουν την Πρόσκληση Συμμετοχής σε Διάλογο. Στην Πρόσκληση Συμμετοχής θα καθορίζονται οι όροι σύμφωνα με τους οποίους θα διεξαχθεί ο διάλογος, προκειμένου να εκτιμηθούν οι τεχνικές, χρηματοδοτικές ή νομικές λύσεις που μπορεί να προσφέρει η αγορά. Παράλληλα, για να διερευνηθούν τα μέσα που μπορούν να ικανοποιήσουν με τον καλύτερο τρόπο τις ανάγκες που υπαγορεύουν τη σύσταση του Φορέα.
Η ΕΓΔΙΧ θα διεξάγει διάλογο με καθέναν από τους προεπιλεγέντες σχετικά με τις βασικές τεχνικές, χρηματοοικονομικές και νομικές παραμέτρους του Συμβατικού Αντικειμένου, ενώ κατά την κρίση της, θα μπορεί να συζητήσει και όλες τις πτυχές της Σύμβασης Παραχώρησης. Στο στάδιο αυτό, προκειμένου οι προεπιλεγέντες να υποβάλουν τα σχόλιά τους ή να εκπονήσουν τις προτάσεις τους, η ΕΓΔΙΧ θα μπορεί να τους χορηγεί κάθε χρήσιμο στοιχείο.
Στο Στάδιο Β.ΙΙ οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές θα κληθούν να υποβάλουν δεσμευτικές προσφορές, τις οποίες θα αξιολογήσουν το Υπουργείο Οικονομικών και η ΕΓΔΙΧ προκειμένου να καταλήξουν στην υπογραφή της Σύμβασης Παραχώρησης με τον προτιμητέο επενδυτή.
Κριτήριο ανάθεσης της Σύμβασης Παραχώρησης θα είναι η πλέον συμφέρουσα από οικονομική άποψη προσφορά. Τα κριτήρια ανάθεσης της Σύμβασης Παραχώρησης θα οριστικοποιηθούν κατά τη Β' Φάση του Διαγωνισμού και θα περιλαμβάνουν κατ’ ελάχιστο τα ακόλουθα: α) Το ύψος ανάληψης κινδύνου από πλευράς του Δημοσίου, β) τον τρόπο υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας κατά τη λήξη της μίσθωσης, γ) το ζητούμενο ύψος του μισθώματος επιπλέον της απόδοσης που προκύπτει από το άρθρο 220 του ν.4738/2020, δ) τη διασφάλιση επαρκούς χρηματοδότησης του επιχειρηματικού σχεδίου, ε) την ειδική τεχνογνωσία και την εμπειρία του υποψήφιου παραχωρησιούχου. Ο μαθηματικός τύπος για τον υπολογισμό της συνολικής βαθμολογίας θα εξειδικευτεί κατά τη Β΄ Φάση του Διαγωνισμού.
Σημειώνεται ότι εφόσον υπάρξουν εγγυήσεις του Δημοσίου, η υπογραφή της Σύμβασης Παραχώρησης τελεί υπό την αίρεση της έγκρισης καθεστώτος ενίσχυσης από την αρμόδια Γενική Διεύθυνση Ανταγωνισμού της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.
