Τάση ανάκαμψης εμφανίζει η ζήτηση για ευέλικτους χώρους γραφείων με αποτέλεσμα μεγάλο μέρος αυτών των ακινήτων να είναι πλήρως μισθωμένα. Η Λεωφόρος Κηφισίας παραμένει βασικός άξονας προτίμησης των επενδυτών στην αγορά γραφείων, καθώς προσέλκυσε το μεγαλύτερο μέρος των συμφωνιών με επενδυτές που επικεντρώθηκαν σε εγνωσμένης αξίας περιουσιακά στοιχεία. Μάλιστα, κεφάλαια ύψους 165 εκατομμυρίων ευρώ επενδύθηκαν στην αγορά γραφειακών χώρων κατά τη διάρκεια του δεύτερου τριμήνου του 2022, με τα ακίνητα υψηλής ποιότητας να «τραβάνε» το ενδιαφέρον.
Σύμφωνα με τα στοιχεία έρευνας της Cushman & Wakefield Proprius, έπειτα από την επιβράδυνση που σημειώθηκε λόγω πανδημίας, η office market στην Αθήνα έδειξε τάση ανάκαμψης. Πάντως, οι συμφωνίες προστιθέμενης αξίας, οι οποίες κυριάρχησαν το 2021, μειώθηκαν στο «μισό» τη φετινή χρονιά, λόγω των μακροοικονομικών και γεωπολιτικών συνθηκών που επηρέασαν τη διαθεσιμότητα, την αγορά οικοδομικών υλικών και το κόστος χρηματοδότησης.
Αν και στο β’ τρίμηνο 2022 η απορρόφηση των χώρων που κατασκευάστηκαν επιβραδύνθηκε σε σύγκριση με την υψηλή δραστηριότητα του πρώτου τριμήνου, φτάνοντας τα 20.000 τ.μ., στον συγκεκριμένο κλάδο του real estate σε βάθος 6μήνου καταγράφηκε ρεκόρ απορρόφησης των προς ενοικίαση χώρων στα 55.000 τετραγωνικά μέτρα. Η πλειοψηφία των εκτάσεων κατέληξε σε μισθωτές από τον χρηματοοικονομικό τομέα, ενώ από γεωγραφική άποψη, το επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας ήταν η πιο ενεργή αγορά.
Με βάση τα στοιχεία της έρευνας, τα ενοίκια των ποιοτικών ακίνητων παρέμειναν σταθερά στα επίπεδα των 25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και κατά τη διάρκεια του β' τριμήνου. Εκτός από το κέντρο της Αθήνας και τα βόρεια προάστια, πάντως, τα μισθώματα κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα γύρω από την Εθνική Οδό (16 ευρώ/τ.μ. το μήνα), στα νότια προάστια (22 ευρώ) και πέριξ του λιμένα Πειραιά (18 ευρώ). Σε ό,τι αφορά τις αποδόσεις, το μέσο yield ανέρχεται σε 6,58%, με το χαμηλότερο να καταγράφεται στο κέντρο της πρωτεύουσας (5,8%).
Ανάμεσα στα σημαντικά deals που καταγράφει η έρευνα της Cushman & Wakefield Proprius είναι η αλλαγή ιδιοκτησία στα τρία ακίνητα του Λουκά Έλληνα (Ektasis), τη διαδικασία εκποίησης των οποίων έτρεξε η DoValue. Η Trastor αγόρασε τα γραφεία που στεγάζουν Bayer και όμιλο Φουρλή στη συμβολή των οδών Σωρού και Αμαρουσίου-Χαλανδρίου, καταθέτοντας τίμημα 27 εκατομμυρίων. Ακολούθησε η Prodea, που αγόρασε τα γραφεία 5.700 τ.μ. της EY στη Χειμάρρας έναντι 34,1 εκατομμυρίων και τα ΕΛΠΕ, που είναι ιδιοκτήτες των γραφείων που στεγάζει την έδρα τους επίσης στη Χειμάρρας. Το σημαντικότερο από τα έργα που ολοκληρώθηκαν κατά τη διάρκεια του δεύτερου τριμήνου ήταν το νέο κτίριο γραφείων της Generali, έκτασης 8.000 τ.μ., το οποίο αναπτύχθηκε από την κοινοπραξία των Dimand, EBRD και Prodea.
Πάντως, είναι σαφές ότι οι περισσότερες εταιρείες του real estate, ΑΕΕΑΠ ή μη, εστιάζουν στον τομέα γραφείων και μάλιστα στα λεγόμενα «πράσινα» - βιοκλιματικά που αποτελούν και τη νέα τάση του εν λόγω χώρου της κτηματαγοράς. Δεν είναι άλλωστε τυχαίο το γεγονός ότι οι εταιρείες του κλάδου προωθούν συνολικά εκατοντάδες εκατομμύρια επενδύσεων σε γραφειακούς χώρους, καθώς επενδυτικό πρόγραμμα των ομίλων real estate προβλέπει την παράδοση 370.000 τ.μ. μέχρι το 2025, με τη βιωσιμότητα και την ευελιξία να αποτελούν νέους μοχλούς ζήτησης. Όμιλοι όπως οι Prodea, Dimand, Noval, Premia, Trastor, Briq επενδύουν κατά κόρον στον τομέα γραφείων, είτε στις περιοχές Αμαρουσίου και Χαλανδρίου, στη Λ. Κηφισίας, στη Λ. Συγγρού, είτε εσχάτως ολοένα και περισσότερο προς περιοχές στο ευρύτερο κέντρο, τα νότια προάστια κ.α.
Πρόσφατα μόλις, ο κ. Καρυτινός, CEO της Prodea, μιλώντας σε ημερίδα στη ΔΕΘ, τόνισε για τα βιοκλιματικά κτήρια ότι δημιουργούνται τεράστιες εξοικονομήσεις και προέβλεψε ότι πλέον τα κτήρια χωρίς βιοκλιματικά χαρακτηριστικά δεν θα έχουν καμία τύχη στην αγορά. Σε αυτό το πλαίσιο και η PRODEA Investments μέχρι το τέλος του χρόνου θα έχει επενδύσει συνολικά περισσότερα από 500 εκατομμύρια ευρώ σε «πράσινα» κτήρια. Κατά τον ίδιο, η τάση της αγοράς επιτάσσει τέτοιες αναπτύξεις που οδηγούν σε μεγάλες εξοικονομήσεις (π.χ. 70% ενέργεια) ενώ σημείωσε ότι προσεχώς ακίνητα που δεν θα είναι ενεργειακά αναβαθμισμένα θα μένουν ως στοκ δίχως ιδιαίτερη ζήτηση.
Όπως δε αναφέρεται στην χρηματοοικονομική έκθεση 6μήνου της ΑΕΕΑΠ, παρά την πρόσφατη αύξηση του πληθωρισμού και των επιτοκίων τα prime ακίνητα εξακολουθούν να είναι ιδιαίτερα ελκυστικά, υπαγορεύοντας χαμηλές αποδόσεις γεγονός που εν μέρει οφείλονται και στην έλλειψη κατάλληλου επενδυτικού προϊόντος. Αναφορικά με τα γραφεία, πλέον των προαναφερόμενων, συνεχίζεται να καταγράφεται μεγάλη ζήτηση, ιδιαίτερα για κτήρια υψηλών προδιαγραφών ή/και βιοκλιματικά κτήρια, συμπαρασύροντας παράλληλα την αγορά γραφείων γενικότερα, ενώ φαίνεται ότι οι αποδόσεις για πράσινα γραφεία μπορεί να συμπιεστούν ακόμα περισσότερο.
