Για μεγάλη δυσκολία, που εξελίσσεται ως… «εφιάλτη» για χιλιάδες ενοικιαστές, όσον αφορά στην ανανέωση του μισθωτήριου συμβολαίου κάνει λόγο πρόσφατη έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates. Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων και εν γένει του κόστους στέγασης, αποτελεί το «μείζον» θέμα συζήτησης και προβληματισμού στο σύνολο των συμπολιτών μας, ιδιαίτερα όσων σκέφτονται είτε να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους δημιουργώντας οικογένεια και αναζητούν ένα ακίνητο με ένα επιπλέον δωμάτιο, είτε για όσους έχει λήξει ή/λήγει το μισθωτήριο συμβόλαιο τους επόμενους μήνες και αναμένουν να ενημερωθούν για τις νέες «απαιτήσεις» του ιδιοκτήτη.
Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει ο κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Δικτύου E-Real Estates,, η πρώτη κουβέντα των ενδιαφερομένων ενοικιαστών όταν επικοινωνούν είναι: «ξέρουμε ότι οι τιμές είναι σε υψηλά επίπεδα, τα διαθέσιμα ακίνητα είναι λιγοστά και η ζήτηση είναι μεγάλη, αλλά παρακαλώ πολύ ενημερώστε μας αν υπάρξει μια ευκαιρία». Εννοώντας, αν βρεθεί κάποιο ακίνητο με 2 Υ/Δ, άνω του 1ου ορόφου, κατάλληλο για οικογένεια με μίσθωμα που να μην ξεπερνά τα 550€/μήνα - 600€/μήνα όσον αφορά το Ν. Αττικής.
Οι «απαιτήσεις» στις ανανεώσεις των μισθωτηρίων συμβολαίων
«Όλοι μας κατανοούμε ότι η αλλαγή κατοικίας και κυρίως για μια οικογένεια δεν είναι εύκολο πράγμα και μάλιστα αν υπάρχουν και παιδιά. Ήδη από αρχές Ιουνίου/Ιουλίου του τρέχοντος έτους, μέρος των ιδιοκτητών που εκμισθώνουν ακίνητα έχουν προβεί σε επικοινωνία με τους ενοικιαστές για την ανανέωση της τριετούς μισθωτικής σύμβασης που αναμένονταν να λήξουν εντός των επομένων 3-4 μηνών. Μέρος των ιδιοκτητών ακινήτων για να πραγματοποιήσουν την ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης στον ίδιο ενοικιαστή, ζητούν αύξηση του ενοικίου ακόμη και 25-30%% σε σχέση με το ενοίκιο το 2019», σημειώνει ο κ. Μπάκας.
Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν δεχθεί την ραγδαία αύξηση ακόμη και 25%, θα πρέπει αναζητήσει νέα κατοικία. Οι ιδιοκτήτες επειδή γνωρίζουν ότι η εύρεση κατοικίας με προσιτό ενοίκιο και παράλληλα η εύρεση κατοικίας που να συνάδει η κατάσταση του ακινήτου με το ζητούμενο μίσθωμα αποτελεί «τζόκερ», ξέρουν ότι ο ενοικιαστής θα αναγκαστεί να αποδεχθεί την όποια αύξηση, διότι δεν υπάρχουν επιλογές και παράλληλα μια μετακόμιση έχει μεγάλο κόστος.
«Αξίζει να αναφέρουμε», σημειώνει ο κ. Μπάκας, «ότι το μεγαλύτερο μέρος των ιδιοκτητών που ζητούν ραγδαίες αυξήσεις δεν είναι φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν 1-2 ακίνητα, αλλά ιδιοκτήτες (φυσικά ή/και νομικά πρόσωπα) πολλών διαμερισμάτων ή/και ολόκληρων πολυκατοικιών. Κάποιος θα μπορούσε να αναφέρει ότι ο ενοικιαστής δεν είναι «σωστός» στις μισθωτικές υποχρεώσεις και γι΄ αυτό ο ιδιοκτήτης ζητάει μεγάλη αύξηση με στόχο να αποχωρήσει. Το άνωθεν αποτελεί μια λογική που έχει βάση, αλλά μεγάλο μέρος των ενοικιαστών που έχουν έρθει και έρχονται αντιμέτωποι με ραγδαίες αυξήσεις για την ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης, είναι πλήρως σωστοί στις μισθωτικές υποχρεώσεις τους χωρίς οφειλές σε κοινόχρηστα και λογαριασμούς ΔΕΚΟ, αντιθέτως καταγράφονται περιπτώσεις που καταβάλλουν το μίσθιο νωρίτερα από την συμφωνηθείσα ημερομηνία ανά μήνα».
Τα χαρακτηριστικά παραδείγματα σε περιοχές της Αθήνας
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η επικοινωνία ιδιοκτήτη με τον ενοικιαστή όπου όταν ο ενοικιαστής του ανάφερε ότι η αύξηση που ζητάει είναι μεγάλη (25%), ο ιδιοκτήτης του απάντησε, μπες στις ιστοσελίδες των αγγελιών να δεις τη ζητάνε για 50 τ.μ.
«Σε αντίστοιχη περίπτωση, στο Γαλάτσι, για κατοικία 60τμ με 1 Υ/Δ που η τριετία της μίσθωσης λήγει στα μέσα του Οκτωβρίου με μίσθωμα 460€/μήνα, ο ιδιοκτήτης στην επικοινωνία με τον ενοικιαστή, ζήτησε να αυξηθεί το ενοίκιο στα 540€/μήνα, αλλά, η ανανέωση να γίνει μόνο για ένα έτος. Παράλληλα, στο μισθωτήριο συμβόλαιο που έστειλε στον ενοικιαστή, ανέφερε ρητά, ότι σε περίπτωση πέρας του έτους, το ενοίκιο των 540€/μήνα δεν ισχύει και θα πρέπει να οριστεί νέο μίσθωμα.
Ο ενοικιαστής με τον φόβο της αύξησης στην ανανέωση του μισθωτηρίου συμβολαίου τον Οκτώβριο του 2023, ζήτησε να πραγματοποιηθεί ανανέωση για τρία έτη με μίσθωμα τα 540€/μήνα. Ο ιδιοκτήτης αρνήθηκε, προτείνοντας του μηνιαίο μίσθωμα της τάξεως των 600€/μήνα για μισθωτήριο διάρκειας τριών ετών. Ο ενοικιαστής αποδέχθηκε τη συνολική αύξηση κατά 30% της αρχικής μίσθωσης λόγω των συνθηκών και παράλληλα του φόβου των αυξήσεων τα επόμενα έτη», αναφέρει το στέλεχος της αγοράς.
Για να συνεχίσει με άλλα παραδείγματα: «Στα νότια προάστια, σε πολυκατοικία όπου ένας ιδιοκτήτης κατέχει 5 διαμερίσματα, δεν προέβη καν σε συζήτηση με τους ενοικιαστές που λήγουν τα μισθωτήρια συμβόλαια τέλος του έτους, απλά, τους κοινοποίησε με δικαστικό επιμελητή ότι δεν επιθυμεί την ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης και ότι θα πρέπει να αποχωρήσουν στη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου. Ο ιδιοκτήτης προχώρησε στη συγκεκριμένη κίνηση όχι γιατί οι ενοικιαστές χρωστούσαν, αλλά, επειδή δεν επιθυμεί να διαπραγματευτεί με τους ήδη ενοικιαστές το νέο ζητούμενο μίσθωμα που θέλει να λάβει, διότι, δεν επιθυμεί να μπει στη διαδικασία παζαριού τη στιγμή που η ζήτηση είναι καθημερινά αυξανόμενη. Σύμφωνα με τους ενοίκους, μέρος των διαμερισμάτων, σκέφτεται να τα εγγράψει σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης».
Στο Νέο Κόσμο, ιδιοκτήτρια που έχει ανανεώσει την αρχική μίσθωση για δεύτερη φορά με προσαύξηση του ενοικίου (άρα κατανοούμε ότι δεν υπάρχουν οφειλές ) και η ανανέωση λήγει το 2024, επικοινώνησε με τον ενοικιαστή αναφέροντας του ότι θα πρέπει να αυξήσει το ενοίκιο κατά 12% διότι όλα τα ενοίκια έχουν αυξηθεί στη περιοχή και αυτή δεν μπορεί να χάνει εισοδήματα. Ο ενοικιαστής επικαλέστηκε το μισθωτήριο συμβόλαιο που είναι σε ισχύ και ότι λήγει σε 2 χρόνια και το γεγονός ότι δεν αναφέρει στους όρους κάποια αύξηση ανά έτος.
Όπως σημειώνει ο ίδιος, «σε νέα μίσθωση 900€/μήνα που πραγματοποιήθηκε σχετικά πρόσφατα στη περιοχή του Π. Φαλήρου, ο ιδιοκτήτης στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, επειδή έχει αναρτήσει το ακίνητο προς πώληση, είχε συμπεριλάβει τον όρο, ότι σε περίπτωση που πουληθεί η κατοικία, ο ενοικιαστής παραιτείται από οποιοδήποτε δικαίωμα και δεν έχει καμία αξίωση, έχοντας την υποχρέωση να αποχωρήσει από την οικία εντός 30 ημερών ακόμη και πριν την λήξη της τριετίας».
Δεν λειτουργούν όλοι οι ιδιοκτήτες με τον ίδιο τρόπο
Πάντως, αυτά ίσως αποτελούν μεμονωμένα γεγονότα και δεν αντικατοπτρίζουν το μεγαλύτερο μέρος της σημερινής εικόνας που βιώνουν μέρος των συμπολιτών μας κατά την ανανέωση των μισθωτηρίων συμβολαίων τους, και ότι οι ιδιοκτήτες κατανοούν τα σημερινά δεδομένα που διέπουν την εγχώρια οικονομία με πληθωρισμό στο 12%, κι ενώ, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα , το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.
Θα πρέπει να επισημάνουμε όμως, ότι υπάρχουν και ιδιοκτήτες, που δεν συμμετέχουν στο «ράλι» των αυξήσεων. Πρόκειται κυρίως για ιδιοκτήτες που μισθώνουν ένα ή/και δύο ακίνητα και με τα χρήματα αυτά είτε σπουδάζουν τα παιδία τους, είτε πληρώνουν δανειακές υποχρεώσεις, που το σημαντικότερο για αυτούς είναι να έχουν διαχρονικά τους ίδιους ενοικιαστές που καταβάλλουν κανονικά τις υποχρεώσεις τους, φροντίζουν το ακίνητο και ανάλογα με τα δεδομένα, συζητούν από κοινού την ενδεχόμενη αύξηση σε λογικά πλαίσια και όχι σε πλαίσια στιγμιαίας χρηματιστηριακής αξίας. Ιδιοκτήτες που κατανοούν και ζουν την ίδια καθημερινότητα με τους ενοικιαστές τους.
Η διαθεσιμότητα ακινήτων σύμφωνα με το ζητούμενο μίσθωμα
Γενικότερα, η αναζήτηση οικογενειακής κατοικίας με προσιτό ενοίκιο στην Αττική, αποτελεί «τζόκερ». Τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα (80τμ-110τμ, άνω του 1ου ορόφου) με ζητούμενο μίσθωμα έως 600€, σύμφωνα με τις αναρτημένες αγγελίες σε ιστοσελίδες στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αποτελούν το 19,96% του συνόλου των προς μίσθωση κατοικιών, στα Βόρεια Προάστια μόλις το 0,71%, στα Νότια Προάστια το 4,03%, στα Δυτικά Προάστια το 35,58%, στο Υπόλοιπο Αττικής το 27,20% και στον Πειραιά το 35,46%.
Σύμφωνα με τα άνωθεν δεδομένα, οι κατοικίες που διατίθενται προς μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας με ζητούμενο μίσθωμα έως 600€/μήνα, 8 στις 10 είναι κατασκευής έως το 1980, δηλαδή τουλάχιστον 42ετών.
Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι στο σύνολο των περιοχών του Ν. Αττικής, η διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση είναι πολύ μικρή έναντι των προηγούμενων χρόνων. Παράλληλα ,όπως προκύπτει και από το σύνολο των παρακάτω πινάκων, το μεγαλύτερο μέρος των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων διατίθεται με ζητούμενες τιμές μίσθωσης άνω των 800€/μήνα.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα Βόρεια Προάστια όπου το 93,11% των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων, έχουν ζητούμενο μίσθωμα είναι άνω των 800€/μήνα, ενώ στα Νότια Προάστια το 81,44%. Στο κέντρο της Αθήνας το 65,66% των διαθεσίμων κατοικιών έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 700€/μήνα, ενώ μόνο στις περιοχές του Πειραιά (47,46%) , των Δυτικών Προαστίων (50,31%) και στο Υπόλοιπο Αττικής (56,97%).
Σύμφωνα με τα άνωθεν κατανοούμε ότι το κόστος μίσθωσης κατοικίας κατάλληλη για οικογένεια, στο σύνολο σχεδόν των περιοχών του Ν. Αττικής αγγίζει έναν ολόκληρο μισθό. Χωρίς να συνυπολογίζουμε τα κοινόχρηστα, το κόστος ενέργειας και τους λοιπούς λογαριασμούς.
Το ζητούμενο μίσθωμα για οικογενειακή κατοικία σε 16 περιοχές της Αττικής
Η μέση κατώτατη ζητούμενη τιμή μίσθωσης στην Αθήνα διαμορφώνεται στα 8,15 €/τ.μ. και η μέση ανώτατη στα 11,4 €/τ.μ. , δηλαδή, μια οικογένεια θα πρέπει να καταβάλει μόνο για το ενοίκιο από 815€/μήνα έως και 1.140 €/μήνα αν πρόκειται για κατοικία 100τμ.
Στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων, Περιστέρι και Πετρούπολη, το μέσο κόστος μίσθωσης κατοικίας 100τμ κυμαίνεται στα 730€/μήνα και 750€/μήνα αντίστοιχα.
Στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας όπως στους Αμπελόκηπους το μηνιαίο κόστος μίσθωσης κυμαίνεται από 7,4€/τ.μ. έως 8,3€/τ.μ. , στο Παγκράτι από 9,2€/τ.μ. έως 11,6€/τ.μ. και στο Νέο Κόσμο από 7,2€/τ.μ. έως 8,6€/τ.μ.
Στα Νότια Προάστια, το κόστος μίσθωσης διαμορφώνεται κυρίως σύμφωνα με την απόσταση από τη θάλασσα και τη θέα. Άλλο κόστος μίσθωσης έχει η Άνω Γλυφάδα και άλλο η Κάτω Γλυφάδα στο κέντρο ή/και πλησίον του Γκολφ. Το μέσο κόστος μίσθωσης στη Γλυφάδα διαμορφώνεται στα 13€/τ.μ. , ενώ στη Βούλα στα 11,5€/τ.μ. . Στη Νέα Σμύρνη το μέσο κόστος μίσθωσης ενός διαμερίσματος 100τμ, άνω του 1ου ορόφου κατασκευής μετά το 2000 αγγίζει τα 945€/μήνα, στο Παλαιό Φάληρο τα 1.095€/μήνα και στη Καλλιθέα τα 850€/μήνα.
Στα Βόρεια Προάστια, το μέσο κόστος μίσθωσης διαμορφώνεται στα 11,3€/τ.μ.. Συγκεκριμένα, στο Μαρούσι το κόστος μίσθωσης κυμαίνεται από 9€/τ.μ. έως 11,8€/τ.μ. , στο Χολαργό από 10€/τ.μ. έως 14€/τ.μ. , στο Χαλάνδρι από 10€/τ.μ. έως 13,6€/τ.μ. και στη Κηφισιά από 10€/τ.μ. έως 12€/τ.μ.
Συμβουλές για το μισθωτήριο συμβόλαιο
Ο κ. Μπάκας προχωρά και σε παροχή συμβουλών για τα μισθωτήρια συμβόλαια. Όπως αναφέρει:
· Η αρχική σύναψη της μίσθωσης πρέπει πάντοτε να γίνεται με έγγραφο μισθωτήριο. Η προθεσμία ανάρτησης των ηλεκτρονικών δηλώσεων είναι η τελευταία ημέρα του επομένου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης, ή της τροποποίησης, αναπροσαρμογής, λύσης κλπ.
· Η ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια των νέων μισθώσεων, είναι η τριετία, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ανεξάρτητα αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο διάστημα. Τυχόν μεγαλύτερος συμβατικός χρόνος δεσμεύει τα μέρη, εκτός αντίθετης συμφωνίας.
· Μετά τη λήξη της τριετίας η μίσθωση συνεχίζεται συνήθως με σιωπηρή συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ως αορίστου χρόνου. Αυτό σημαίνει ότι τόσο ο ενοικιαστής μπορεί να αποχωρήσει όποτε θέλει, όσο και ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί όποτε θέλει να ζητήσει το σπίτι του.
· Επιπλέον, τροποποιήσεις, παρατάσεις και αναπροσαρμογές μισθώματος, αλλά και λύσεις μισθώσεων μπορούν να γίνονται με απλή ηλεκτρονική δήλωση στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ.
· Η εγγύηση είναι μια πράξη που έχει καθιερωθεί εθιμοτυπικά. Αποτελεί το χρηματικό ποσό (1 ή 2 ενοίκια ) που καταβάλλει ο μισθωτής στον ιδιοκτήτη κατά την έναρξη της μίσθωσης. Γενικά σκοπεύει στην οικονομική εξασφάλιση του ιδιοκτήτη, σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν τηρήσει τις υποχρεώσεις του. Αν για παράδειγμα αρνηθεί να πληρώσει το ενοίκιο ή κάνει ζημιά στο ακίνητο, τότε ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να κρατήσει την εγγύηση (ή ένα μέρος της) ως αποζημίωση.
· Δεν υπάρχει ειδικός νόμος που να ρυθμίζει την καταβολή της εγγύησης για την κατάρτιση του συμφωνητικού. Επομένως, η λειτουργία της καθορίζεται ελεύθερα από τα συμβαλλόμενα μέρη, τα οποία διαπραγματεύονται τους όρους της κατά τη σύναψη της συμφωνίας. Αυτό σημαίνει πως ο ενοικιαστής μπορεί να διαπραγματευτεί με τον ιδιοκτήτη το ύψος της εγγύησης αλλά και τη διαχείριση αυτής.
