«Ως κυριότερα σημεία που χρήζουν προσοχής η Prodea Investments αναγνωρίζει την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους ακινήτων και την αύξηση των επιτοκίων δανεισμού (Euribor). Ωστόσο η ΑΕΕΑΠ έχει περιορισμένη έκθεση σε έργα ανάπτυξης ακινήτων σε σχέση με το σύνολο του επενδυτικού χαρτοφυλακίου, με την πλειοψηφία αυτών να βρίσκονται σε προχωρημένη φάση ολοκλήρωσης.
Παράλληλα έχει καταγραφεί αυξητική τάση στα επίπεδα των μισθωμάτων στους κλάδους της ελληνικής αγοράς ακινήτων στους οποίους δραστηριοποιείται με αποτέλεσμα η όποια αύξηση του κατασκευαστικού κόστους να αναμένεται να εξισορροπηθεί ως ένα βαθμό από τα αυξημένα έσοδα από μισθώματα. Συνεπώς δεν αναμένεται να είναι ουσιώδης η επίπτωση στα συνολικά αποτελέσματα του ομίλου».
Αυτά αναφέρονται στην ετήσια οικονομική έκθεση της μεγαλύτερης εγχώριας ΑΕΕΑΠ, της Prodea, υπό τον Αρ. Καρυτινό. Αναφορικά με την έναρξη νέων έργων ανάπτυξης, η εισηγμένη είναι σε φάση αναμονής και αξιολόγησης πριν προβεί στην έναρξη εργασιών. Ο Διευθύνων Σύμβουλος της Εταιρείας, Αριστοτέλης Καρυτινός δήλωσε: «Ακόμα και στην παρούσα δύσκολη διεθνή συγκυρία, τα αποτελέσματα του Ομίλου μας ήταν θετικά και αξίζει να σημειωθεί ότι το ενεργητικό μας, για πρώτη φορά, ξεπέρασε τα 3 δισ. ευρώ».
Ο επιτοκιακός κίνδυνος και η αντιστάθμιση
Ως προς την αύξηση του Euribor, ο Όμιλος έχει ήδη συνάψει σύμβαση αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου για ποσό 575 εκατ. ευρώ. Το ποσοστό των δανειακών κεφαλαίων του Ομίλου με όρους σταθερού επιτοκίου ή για τα οποία έχουν ήδη συναφθεί συμβάσεις αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου ανέρχεται σε 64,3%.
Ο όμιλος έχει προχωρήσει στη σύναψη συμβάσεων αντιστάθμισης κινδύνων επιτοκίου (interest rate caps) για σκοπούς αντιστάθμισης της έκθεσης στο κυμαινόμενο επιτόκιο. Εάν το επιτόκιο αναφοράς μεταβληθεί κατά +/-1% τα συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα του Ομίλου θα ήταν, κατ’ εκτίμηση, μειωμένα κατά 6,488 εκατ. ευρώ και αυξημένα κατά 2,730 εκατ. αντίστοιχα λαμβάνοντας υπόψη την επίδραση των συμβάσεων αντιστάθμισης.
Αναφορικά με την πληθωριστική πίεση, τα έσοδα της εταιρείας από μισθώματα είναι στην πλειοψηφία τους συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή.
Σε αυτή τη φάση δεν είναι δυνατόν να προβλεφθεί η γενικότερη επίπτωση που μπορεί να έχει στην οικονομική κατάσταση των πελατών του Ομίλου μια παρατεταμένη ενεργειακή κρίση και αύξηση των τιμών εν γένει.
Τέλος η ΑΕΕΑΠ θα εντατικοποιήσει τις ενέργειές της για την υλοποίηση σε επιλέξιμα ακίνητά της «πράσινων» ενεργειακών επενδύσεων (π.χ. εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων στις οροφές αποθηκευτικών χώρων) έτσι ώστε να μειωθεί το ενεργειακό κόστος των μισθωτών της μέσω του περιορισμού της εξάρτησής τους από παραδοσιακές πηγές ενέργειας.
Τα έσοδα από μισθώματα και η χρηματοοικονομική εικόνα
Η PRODEA Investments ανακοίνωσε ότι τη χρήση 2022 ο κύκλος εργασιών του ομίλου ανήλθε σε 186,9 εκατ. έναντι 134,2 εκατ. ευρώ τη χρήση 2021 (αύξηση 39,3%). Στον κύκλο εργασιών της χρήσης 2022 περιλαμβάνονται έσοδα από πώληση αποθεμάτων ακινήτων ποσού 7,2 εκατ. ευρώ.
Ο κύκλος εργασιών του ομίλου από μισθώματα ανήλθε σε 149,7 εκατ. έναντι 134,2 εκατ. το 2021 (αύξηση 11,6%). Εξ αυτών, μισθώματα ύψους 31,54 εκατ. ευρώ προέρχονται από τον τομέα καταστημάτων, περί τα 32,3 εκατ. ευρώ από τραπεζικά καταστήματα, σχεδόν 70,5 εκατ. από τα γραφεία και 11,3 εκατ. ευρώ από λοιπούς τομείς. Τα έσοδα από μισθώματα συνολικά στην Ελλάδα ξεπέρασαν τα 109,4 εκατ. ευρώ, από την Ιταλία τα 22,1 εκατ. ευρώ, από την Κύπρο προσέγγισαν τα 10,6 εκατ. ευρώ και από λοιπές χώρες τα 7,5 εκατ. ευρώ.
Η αύξηση αυτή έρχεται κυρίως ως αποτέλεσμα της ωρίμανσης των έργων ανάπτυξης, των νέων επενδύσεων σε ακίνητα εισοδήματος και των νέων εκμισθώσεων στο πλαίσιο της επενδυτικής στρατηγικής που υλοποιεί η εταιρεία με στόχο τη βελτιστοποίηση τόσο της σύνθεσης του επενδυτικού χαρτοφυλακίου όσο και των ποιοτικών χαρακτηριστικών των ακινήτων με βασικό πυλώνα ανάπτυξης τις αρχές της αειφορίας.
Από τους μεγαλύτερους μισθωτές του Ομίλου, ήτοι Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (ΕΤΕ), Σκλαβενίτης, Ελληνικό Δημόσιο, Cosmote και Ιταλικό Δημόσιο, μόνο η ΕΤΕ αντιπροσωπεύει άνω του 10% των εσόδων από μισθώματα του Ομίλου. Τα έσοδα από μισθώματα για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2022 από την ΕΤΕ ανήλθαν σε 55,931 εκατ., ήτοι 37,4% (31 Δεκεμβρίου 2021: 53,789 εκατ. ευρώ, ήτοι 40,7%). Τα έσοδα από μισθώματα της ΕΤΕ περιλαμβάνονται στους λειτουργικούς τομείς Τραπεζικά Καταστήματα (35,393 εκατ.), Γραφεία (19,483 εκατ.) και Λοιπά (1,05 εκατ.) και στον γεωγραφικό τομέα Ελλάδα.
Τα λειτουργικά κέρδη, μη λαμβάνοντας υπ’ όψιν την αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων καθώς και μη επαναλαμβανόμενα κονδύλια, ανήλθαν το 2022 σε 105,1 εκατ. ευρώ έναντι κερδών 97,9 εκατ. το 2021. Τα κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων, αναπροσαρμογής αξίας των ακινήτων και λοιπών μη επαναλαμβανόμενων κονδυλίων (adjusted EBITDA) ανήλθαν σε 108,5 εκατ. ευρώ το 2022 έναντι 101,7 εκατ. το 2021 και τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (Funds from Operations – FFO) ανήλθαν σε 56,8 εκατ. το 2022 έναντι 61 εκατ. ευρώ το 2021.
Το χαρτοφυλάκιο
H εύλογη αξία των ακινήτων υπό διαχείριση ανήλθε σε 2,809 δισ. ευρώ έναντι 2,455 δισ. την 31η Δεκεμβρίου 2021 (αύξηση 14,4%). Στις 31 Δεκεμβρίου 2022, το χαρτοφυλάκιο του Ομίλου αποτελείτο συνολικά από 381 (31 Δεκεμβρίου 2021: 373) ακίνητα (κυρίως καταστήματα και γραφεία) συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 1.435 χιλ. τ.μ. Τριακόσια είκοσι επτά (327) από αυτά τα ακίνητα βρίσκονται στην Ελλάδα, εκ των οποίων τα περισσότερα από αυτά βρίσκονται σε περιοχές υψηλής προβολής και εμπορικότητας. Επίσης, είκοσι τέσσερα (24) ακίνητα βρίσκονται στην Κύπρο, είκοσι έξι (26) ακίνητα στην Ιταλία, δύο (2) ακίνητα στη Βουλγαρία και δύο (2) ακίνητα στη Ρουμανία. Η
Η Εσωτερική Αξία (NAV) του Ομίλου την 31η Δεκεμβρίου 2022 ανήλθε σε 1,475 δισ. ή 5,77 ευρώ ανά μετοχή έναντι 1,396 δισ. ευρώ και 5,47 ευρώ ανά μετοχή αντίστοιχα την 31η Δεκεμβρίου 2021. Σε σχέση με το «πράσινο» ομόλογο ύψους 300 εκατ. ευρώ που εξέδωσε το 2021 η ΑΕΕΑΠ, υπάρχει υπόλοιπο (32/12/2022) ύψους 93,4 εκατ. ευρώ. Η Prodea στο τέλος 2022 είχε μακροπρόθεσμες δανειακές υποχρεώσεις 1,22 δισ. ευρώ και βραχυπρόθεσμες 129 εκατ. ευρώ. Το μέσο πραγματικό επιτόκιο των δανειακών υποχρεώσεων του Ομίλου ανέρχεται σε 2,70% (31 Δεκεμβρίου 2021: 2,66%) και η μέση σταθμισμένη υπολειπόμενη διάρκεια των δανείων είναι 4,9 έτη.
Ο δείκτης μόχλευσης Δανειακές Υποχρεώσεις προς Σύνολο Ενεργητικού ανέρχεται σε 44,8%. Τα ταμειακά διαθέσιμα ξεπερνούν τα 183,2 εκατ. ευρώ.
Η Διοίκηση της Prodea αξιολογεί τη βέλτιστη διαχείριση των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του Ομίλου, συμπεριλαμβανόμενης μιας πιθανής πώλησης αν οι συνθήκες της αγοράς είναι οι κατάλληλες. Εντός του 2022 ο Όμιλος ολοκλήρωσε την πώληση εννέα ακινήτων της στην Ελλάδα και στην Ιταλία. Επιπλέον η κοινοπραξία MHV ολοκλήρωσε την πώληση μέρους της συμμετοχής της στην εταιρεία Aphrodite Hills Resort Limited.
Στις 22 Φεβρουαρίου 2023 η ΑΕΕΑΠ προχώρησε στην απόκτηση του 100% των μετοχών της εταιρείας ΘΕΤΙΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ – ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ (εφεξής «ΘΕΤΙΣ»), η οποία είναι ιδιοκτήτρια συγκροτήματος τεσσάρων ακινήτων τα οποία χρησιμοποιούνται ως Κέντρα Αποθήκευσης και Διανομής. Το τίμημα για την απόκτηση των μετοχών της ΘΕΤΙΣ υπολογίστηκε βάσει της καθαρής θέσης της εταιρείας την ημερομηνία της απόκτησης και ανήλθε σε 26,199 εκατ. ευρώ των οποίων ποσό 16,585 εκατ. είχε δοθεί ως προκαταβολή.
