Πονοκέφαλο, προβληματισμό και «απόνερα» προκαλούν στην κτηματαγορά παράγοντες όπως τα περίπου 1 εκατ. κενά ακίνητα είτε επειδή είναι δεσμευμένες λόγω χρεών, είτε επειδή έχουν δηλωθεί ως κενές από τους ιδιοκτήτες τους, είτε λόγω της απροθυμίας των κατόχων τους να τις εκμισθώσουν, είτε για άλλου λόγους, σε μια περίοδο που μειώνεται το οικιστικό απόθεμα της Ελλάδας, ιδίως δε το σύγχρονο. Το θέμα αυτό αναδείχθηκε και στην πρόσφατη έκθεση για το real estate, Prodexpo 2023, όπου πάντως, τόσο ο υπουργός Οικονομικών, Κωστής Χατζηδάκης, όσο η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Σοφία Ζαχαράκη αναφέρθηκαν σε μέτρα τόνωσης της αγοράς ή επίλυσης μέρους του προβλήματος ύψους 2,2 δισ. ευρώ αλλά και για τη χρήση μοντέλου ΣΔΙΤ.
Με ΣΔΙΤ η αξιοποίηση ακινήτων της ΔΥΠΑ
Ο Υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κ. Χατζηδάκης, αναφέρθηκε στην πορεία των ξένων επενδύσεων την προηγούμενη χρονιά, ενώ εξέφρασε ικανοποίηση για το πρόγραμμα «Σπίτι μου» τονίζοντας ότι «όταν ξεκίνησε τον Απρίλιο το πρόγραμμα, υπήρχαν πολλοί αναλυτές που έλεγαν ότι δεν θα προχωρήσει γιατί δεν υπάρχουν ακίνητα, δεν υπάρχει ενδιαφέρον. Η πραγματικότητα… εκδικήθηκε όσους έλεγαν ότι δεν υπάρχουν ακίνητα και λεφτά». Ενώ συμπλήρωσε πως «είχαμε αρχικό προϋπολογισμό 375 εκατ. μέσω της ΔΥΠΑ για το δανειακό κομμάτι. Εξαντλήθηκαν γρήγορα. Διπλασιάσαμε το σχετικό κονδύλι. Τελείωσε το πρόγραμμα στις 30 Σεπτεμβρίου. Έχουν εγκριθεί περίπου 10.000 δάνεια, πάρα πολλοί από τους ανθρώπους αυτούς έχουν εγκατασταθεί ήδη στα σπίτια τους με επιτόκιο σχεδόν στο 1/4 εκείνου των τραπεζών».
Προσεχώς, μια λύση στο περιορισμένο απόθεμα ακινήτων θα δώσει η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, π.χ. με το νέο πρόγραμμα της κοινωνικής αντιπαροχής, που στοχεύει στην εύρεση προσιτής στέγης σε νέους ηλικίας 25-39 ετών. Η πρώτη φάση του προγράμματος προβλέπει την ανακατασκευή κλειστών κτιρίων του Δημοσίου, ώστε να παραχωρηθούν έναντι μικρού μισθώματος. Επίσης, επίκειται η αξιοποίηση εκτάσεων της ΔΥΠΑ μέσω ΣΔΙΤ. Σχετικά με το πρόγραμμα “φθηνή στέγη”, ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, εξήγησε: «Όταν λέμε εργατικές κατοικίες σκέφτεστε ένα διαμέρισμα σε ένα συγκρότημα σε κάποια υποβαθμισμένη περιοχή. Κάποιοι άνθρωποι που ήταν σε μεγάλη πίεση έπαιρναν ένα δώρο από το θεό και από το κράτος. Αυτό το μοντέλο εγκαταλείπεται. Παντού πάμε σε συμπράξεις δημοσίου και ιδιωτικού τομέα. Πάμε σε οικόπεδα που δεν είναι μόνο σε υποβαθμισμένες περιοχές. Υπάρχουν οικόπεδα που ανήκουν στη ΔΥΠΑ και στην Κηφισιά. Πάει στην Κηφισιά ή όπου αλλού, κάνει διαγωνισμούς, προσελκύει ενδιαφέρον επενδυτών. Οι επενδυτές κρατούν ένα τμήμα για δική τους αξιοποίηση και τα υπόλοιπα πηγαίνουν με κοινωνικά κριτήρια σε ανθρώπους που τα πληρούν. Εκεί θα έχει και ο ιδιώτης συμφέρον τα κτίρια να είναι υψηλού επιπέδου». Προφανώς, θα γίνουν σχετικοί διαγωνισμοί ώστε ιδιώτες – ανάδοχοι κατασκευαστές να προωθήσουν την κατασκευή κατοικιών στις συγκεκριμένες εκτάσεις (να δοθούν σε συμπολίτες μας με κοινωνικά κριτήρια), κρατώντας για λογαριασμό τους «μέρος» της επένδυσης (αξιοποίηση).
Επίσης, υπάρχει και «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω», με το οποίο θα δοθούν κίνητρα σε ιδιοκτήτες κλειστών διαμερισμάτων, ώστε να τα ανοίξουν και να τα διαθέσουν στην αγορά. Το «Εξοικονομώ- Ανακαινίζω» θα ξεκινήσει με προϋπολογισμό 50 εκατ. ευρώ. Το ποσό της επιδότησης ανέρχεται σε έως 10.000 ευρώ και αφορά ποσοστό 40% των δαπανών που θα γίνουν. Στο πρόγραμμα θα μπορούν να συμμετάσχουν ιδιοκτήτες ή επικαρπωτές ακινήτων (εφόσον το ποσοστό υπερβαίνει το 50%), επιφάνειας έως 100 τ.μ., με ετήσιο οικογενειακό εισόδημα (φορολογητέο) που δεν ξεπερνάει τις 40.000 ευρώ.
Θα διατεθούν συνολικά 2,2 δισ. για τη στεγαστική πολιτική
Τους βασικούς άξονες του κυβερνητικού σχεδιασμού για να επιλυθεί το οξύ πρόβλημα της στέγασης ανέλυσε η Υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Σοφία Ζαχαράκη, σημειώνοντας ότι συνολικά θα διατεθούν 2,2 δισ. ευρώ για τη στεγαστική πολιτική. Αναφερόμενη στο πρόγραμμα «Σπίτι μου» η Υπουργός έκανε λόγο για μεγάλη ανταπόκριση από τα νέα ζευγάρια, που έσπευσαν να το αξιοποιήσουν, προσεγγίζοντας τις τράπεζες κι εκταμιεύοντας δάνεια σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα. «Ήδη από το καλοκαίρι έχουν εκταμιευθεί 848 δάνεια, 1.523 αιτήσεις βρίσκονται στο στάδιο υπογραφής της σύμβασης κι άλλες 9.532 είναι οι ενταγμένες» είπε η κυρία Ζαχαράκη. Ανακοίνωσε επίσης ότι αυξήθηκε κατά 5 εκ. ευρώ ο προϋπολογισμός του προγράμματος στέγασης και εργασίας για άστεγους και ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού, ενώ προχωρά και το πρόγραμμα «Κάλυψη» για 1.000 διαμερίσματα, στο οποίο συμμετέχουν 44 δήμοι.
Τι ανέφεραν παράγοντες του real estate
«Έχουμε στραγγαλισμό προσφοράς. Δεν έχουμε νεόδμητα. Έχουμε εγκλωβισμένα ακίνητα σε διάφορες διαδικασίες. Στην πραγματικότητα δεν έχουμε προσφορά ούτε σε καινούργια ούτε σε παλιά. Πρέπει να βρεθεί μια λύση, ξέρω ελάχιστο κόσμο που έχει αγοράσει ακίνητο σε πλειστηριασμό», σημείωσε σε άλλο πάνελ o Πάνος Χαραλαμπόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος της Solum Property Solutions, πιστοποιημένος Εκτιμητής MRICS – REV, μέλος του Advisory Board του RICS Ελλάδος, μέλος του ΔΣ Ενώσεως Ιδιοκτητών Ελλάδος.
Ακτινογραφώντας την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί στην χώρα μας ο Ηλίας Νικολαϊδης, Senior Editor της DiaNEOsis, σημείωσε πως το 35% του εισοδήματος του μέσου νοικοκυριού πάει σε ανάγκες στέγασης, ποσοστό που ξεπερνά το 40% για τα ευάλωτα νοικοκυριά, ενώ στις μεγάλες πόλεις ένα στα τρία νοικοκυριά πληρώνουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους. Πρόκειται για τα υψηλότερα ποσοστά τόσο στην Ε.Ε. όσο και στις χώρες του ΟΟΣΑ, με την Ελλάδα πάντως να εξακολουθεί να έχει τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης. Συγκεκριμένα, επτά στους δέκα Έλληνες έχουν στην κατοχή τους ακίνητο και έξι στους δέκα ιδιοκατοικούν. Σύμφωνα με τον κ. Νικολαΐδη, κάθε χώρα πρέπει να βρει το δικό της μοντέλο για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, λαμβάνοντας σοβαρά υπ’ όψιν και την κλιματική αλλαγή, η οποία βάζει περιορισμούς στο κτιριακό απόθεμα. «Είμαστε η χώρα με τα περισσότερα ακίνητα ανά κάτοικο στον ΟΟΣΑ. Πρέπει να αξιοποιήσουμε τα υπάρχοντα ακίνητα, τα κενά σπίτια» τόνισε ο Senior Editor της DiaNEOsis. Προς αυτήν την κατεύθυνση χρειαζόμαστε, όπως είπε, πολύ περισσότερα δεδομένα για όλες τις περιοχές, για το χωροταξικό, για τις τιμές, ενώ η ελάχιστα καταγεγραμμένη περιουσία των δήμων βάζει εμπόδια στην εφαρμογή πολλών πολιτικών.
Από την πλευρά του ο Phil Jenkins, Founding Partner της Centrus, μίλησε για κρίση κόστους ζωής στην Ευρώπη, που έχει πλήξει περισσότερο τα χαμηλά εισοδήματα, αυξάνοντας την ανάγκη για κοινωνική στέγη, την στιγμή που μειώνεται η προσφορά στην αγορά ακινήτων. Όπως είπε, στο Ηνωμένο Βασίλειο έχουν διατεθεί 100 δισ. ευρώ μέσω Σύμπραξης Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ), για κοινωνική στέγη, ενώ επιτυχημένα παραδείγματα αξιοποιήσεις ιδιωτικών κεφαλαίων για την αντιμετώπιση του προβλήματος αποτελούν η Ολλανδία και η Γαλλία. Ο κ. Jenkins επισήμανε ότι ο ρόλος του δημοσίου τομέα είναι η δημιουργία του πλαισίου εντός του οποίου τα ιδιωτικά κεφάλαια θα επενδυθούν με χαμηλή απόδοση αλλά σταθερότητα. Να ρυθμίσει ποιος μπορεί να επενδύσει σε κοινωνική στέγη και ποιος θα αναλάβει τη συντήρηση αυτών των ακινήτων. Πέρα από τα ΣΔΙΤ, λύση στο στεγαστικό πρόβλημα μπορεί να δοθεί και από το δημόσιο και τους δήμους, με διάθεση κοινωνικής στέγης. Όσον αφορά τι μπορεί να κάνει η χώρα μας, ο Founding Partner της Centrus υποστήριξε πως έχει μία ευκαιρία είναι να ξεκινήσει εκ του μηδενός και να δημιουργήσει έναν μοντέλο με βάση τα καλύτερα τη Ευρώπης. Προς αυτή την κατεύθυνση θα πρέπει η κυβέρνηση να λύσει το ζήτημα της χωροταξίας και της πολεοδομίας, αλλά και να θέσει τους κανόνες για να διαμορφωθεί ένα μείγμα κεφαλαίων και επιδοτήσεων.
