Επενδυτικό πλάνο ύψους 100 εκατ. ευρώ έχει για την περίοδο έως και το πρώτο μισό του 2025 η Premia Properties ΑΕΕΑΠ, με τη διοίκηση της να εκτιμά ότι σημαντικό μέρος αυτού θα ολοκληρωθεί εντός του α’ εξαμήνου του 2024. Επίσης, η εισηγμένη, υπό τον CEO, Κώστα Μαρκάζο, εξακολουθεί να εξετάζει επενδυτικές ευκαιρίες για νέα ακίνητα στους βασικούς τομείς δραστηριοποίησής της. Σε γενικές γραμμές, οι επενδύσεις - αναπτύξεις που βρίσκονται σε εξέλιξη και πρόκειται να ολοκληρωθούν εντός της τρέχουσας οικονομικής χρήσης αφορούν την μετατροπή του πρώην εμπορικού κέντρου στην οδό Πειραιώς 180, Athens Heart, σε σύγχρονα γραφεία, τις φοιτητικές εστίες στην Ξάνθη, νέες αποθήκες (logistics) στον Ασπρόπυργο και το project Skyline, όπως ανέφερε χτες η διοίκηση της εταιρείας στο πλαίσιο παρουσίασης των αποτελεσμάτων του 2023 στους θεσμικούς επενδυτές και αναλυτές, ανάφερε πως βρίσκεται σε φάση ολοκλήρωσης η μετατροπή του πρώην εμπορικού κέντρου.
Όπως είπε η διοίκηση της εταιρείας και συγκεκριμένα, οι Κώστας Μαρκάζος, διευθύνων σύμβουλος, Νικόλαος Μπαζιώτης Chief Financial Officer και Investment Officer, Κωνσταντίνος Πεχλιβανίδης, Chief Property Investment Officer και Παντελής Βουτυράκης Financial Planning & Analysis Manager, κατά την ενημέρωση χθες θεσμικών επενδυτών, εφόσον οι προαναφερόμενες αναπτύξεις ολοκληρωθούν τα ετήσια έσοδα της ΑΕΕΑΠ από 19 εκατ. το 2023 θα διαμορφωθούν σε περίπου 25 εκατ. ευρώ.
Τα projects σε Αθήνα και περιφέρεια
Αναφορικά με την μετατροπή του Athens Heart σε κτίριο γραφείων. μισθωμένο ήδη από την ΑΑΔΕ (θα στεγάσει περί τους 1.500 εργαζόμενους), αλλά και συμπληρωματικού κτηρίου γραφείων σε όμορο οικόπεδο, πρόκειται για συνολική επένδυση της τάξης των 60 εκατ. ευρώ. Κατά τις εκτιμήσεις της διοίκησης της εταιρείας το πρώτο τμήμα του ανακατασκευασμένου ακινήτου θα παραδοθεί στα τέλη Μαΐου και το δεύτερο κτίριο (3.000 τ.μ.) στα τέλη Ιουνίου, ολοκληρώνοντας ένα σύγχρονο συγκρότημα γραφείων πιστοποιημένο κατά Leed Gold, συνολικής επιφάνειας 26.500 τ.μ. Το κόστος επένδυσης για την ανακατασκευή αγγίζει τα 40 εκατ. ευρώ, το οποίο χρηματοδοτείται από δανειακά κεφάλαια και χαμηλότοκο δάνειο από τους πόρους του ΤΑΑ. Σύμφωνα δε με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Premia Properties, κ. Κ. Μαρκάζο το μίσθωμα για το νέο υπερσύγχρονο κτίριο γραφείων κινείται πολύ κάτω από τα τρέχοντα επίπεδα τιμών, ήτοι στα 14 ευρώ ανά τ.μ., με το ετήσιο συνολικό μίσθωμα για την Premia να είναι 4,382 εκατ. ευρώ.
Πέραν της συγκεκριμένης επένδυσης πριν τη λήξη του α’ εξαμήνου της χρονιάς ολοκληρώνεται και η ανακαίνιση του κτιρίου φοιτητικών κατοικιών στην Ξάνθη (συνολικά 112 διαμερίσματα), ενώ επίσης τους επόμενους μήνες παραδίδεται το νέο κέντρο Logistics της ΑΕΕΑΠ στον Ασπρόπυργο, εμβαδού 11.300 τ.μ. το οποίο είναι ήδη μισθωμένο στην εταιρεία 3PL Iron Mountain. Ειδικότερα, στο κέντρο της Ξάνθης βρίσκεται το ακίνητο (5.250 τ.μ.) που ανακαινίζει σε φοιτητική εστία με 102 επιπλωμένα διαμερίσματα επιφάνειας από 22 τ.μ. μέχρι 53 τ.μ. Τα συνολικά ετήσια μισθωτικά έσοδα προβλέπονται 300 χιλ. (θα προστεθούν και αυτά από τη μίσθωση του καταστήματος επιφάνειας 720 τ.μ. στο ισόγειο) με υπογεγραμμένη 20ετή μίσθωση με την εταιρεία Hamlet, η οποία ήδη διαχειρίζεται και τις υφιστάμενες τρεις φοιτητικές εστίες ιδιοκτησίας της ΑΕΕΑΠ, συνολικής δυναμικότητας 153 δωματίων σε Αθήνα, Πάτρα, και Θεσσαλονίκη.
Το Skyline
Όπως επίσης σημειώθηκε, εντός του έτους θα κλείσει το Skyline. Ειδικά όσον αφορά το Skyline, όπως ανέφερε ο διευθύνων σύμβουλος κ. Κώστας Μαρκάζος «το ενδιαφέρον για εμάς είναι ότι στο βάθος πενταετίας θα συμμετέχουμε άμεσα και έμμεσα σε ένα σημαντικό project που ουσιαστικό θα από μόνο του μία μικρή ΑΕΕΑΠ». Στο πλαίσιο της συναλλαγής, με βάση τις αρχικές ανακοινώσεις, η εταιρεία Skyline, με συμμετοχή κατά 35% της Alpha Bank, θα αποκτήσει χαρτοφυλάκιο 573 ακινήτων έναντι αξίας 437,676 εκατ. ευρώ περίπου μέσω δανεισμού έως και 240 εκατ. ευρώ που θα παράσχει η τράπεζα Alpha Bank Α.Ε. Το υπόλοιπο 65% θα κατανεμηθεί στο κοινοπρακτικό σχήμα των Dimand- Premia και EBRD σε ποσοστά αντίστοιχα 55%, 25% και 20%. Η συντριπτική πλειονότητα των ακινήτων θα πουληθεί, ενώ κάποια από αυτά θα αξιοποιηθούν με περαιτέρω αναπτύξεις.
Ο οινοτουρισμός
Η Premia αναπτύσσει πλέον, ως μία επιμέρους, πιο εξειδικευμένη αγορά και το κομμάτι του οινοτουρισμού, με δεδομένες και τις συνέργειες με τις συνδεδεμένες εταιρείες του ομίλου Sterner Stenhus της οικογένειας Γεωργιάδη, βασικού μετόχου και της ΑΕΕΑΠ. «Είναι ένα παράδειγμα για το πώς μπορούμε να συνδυάσουμε τα οινοποιεία με τη φιλοξενία, ένα κομμάτι όπως είναι ο οινοτουρισμός όπου η Ελλάδα έχει να προσφέρει πολλά και είναι ακόμη πίσω», σχολίασε ο κ. Μαρκάζος. Στο πλαίσιο αυτό έχει υπογραφεί στρατηγική συνεργασία με την Τ.Ε.ΜΕΣ. Α.Ε. (φορέα ανάπτυξης της Costa Navarino στη Μεσσηνία) σε μία επένδυση όπου θα συμμετέχει και η εταιρεία Ελληνικά Οινοποιεία Α.Ε. (μέλος του Ομίλου Sterner Stenhus, βασικού μετόχου της BOUTARI Wineries) για την παραγωγή και την εμπορική εκμετάλλευση των παραγόμενων κρασιών. Στόχος είναι να αναπτυχθούν περαιτέρω οι αμπελώνες Navarino Vineyards που βρίσκονται στην Costa Navarino, μέσω μιας νέας επένδυσης, ένα πρότυπο και σύγχρονο οινοποιείο με βάση και την οινική παράδοση της περιοχής. Επιπλέον, η εταιρεία προχωρά και στον εκσυγχρονισμό του έτερου οινοποιείου του ομίλου στην Κρήτη με σουίτες, για τις οποίες υπάρχει η δυνατότητα περαιτέρω επέκτασης, ενώ αντίστοιχη κίνηση δρομολογείται και για το οινοποιείο της Σαντορίνης, όπου ωστόσο το θέμα των αδειοδοτήσεων είναι πιο περίπλοκο.
Στόχος το 1 δισ. ευρώ – Ο δανεισμός
Πέραν των παραπάνω η εταιρεία εξετάζει νέες πιθανές επενδυτικές ευκαιρίες στον τομέα των φοιτητικών κατοικιών στην περιφέρεια αλλά και στα μεγάλα αστικά κέντρα, την αξιοποίηση ακινήτου στην Παιανία (από κοινού με την Dimand) αλλά και την πιθανότητα αξιοποίησης ακινήτων που διαθέτει στο χαρτοφυλάκιο της (από την πρώην Pasal), τα οποία παραμένουν ανενεργά και χαμηλά αποτιμημένα στον ισολογισμό της.
Η εταιρεία διατηρεί μεσοπρόθεσμο στόχο δημιουργίας χαρτοφυλακίου αξίας 1 δις. ευρώ προκειμένου να αποκτήσει κρίσιμο μέγεθος. Σημειώνεται ότι στο τέλος του 2023 ο καθαρός δανεισμός της εταιρείας διαμορφώθηκε στα 155 εκατ. ευρώ και το LTV στο 50% ενώ το μέσο επιτόκιο δανεισμού διαμορφώθηκε στο 4,3%. Σύμφωνα με τον CFO της εταιρείας, κ. Ν. Μπαζιώτη η εταιρεία επιδιώκει τη μείωση της επιτοκιακής της έκθεσης, εντάσσοντας επενδύσεις της και στο σκέλος των χαμηλότοκων δανείων του ΤΑΑ. Σήμερα, το 49% των επενδύσεων της υποστηρίζεται από τα κεφάλαια της ομολογιακής της έκθεσης, 44% από τραπεζικά δάνεια και 4% από δάνεια ΤΑΑ. Ο μέσος όρος του yield απόδοσης της εταιρείας το 2023 διαμορφώθηκε στο 7,6% με τον κ. Πεχλιβανίδη να εκτιμά πως παρά του ότι καταγράφεται σταθερά σύγκλιση με το μέσο ευρωπαϊκό όρο, εντούτοις υπάρχουν ακόμη περιθώρια καταγραφής υψηλών αποδόσεων.
Οι προοπτικές
Σε ό,τι αφορά στις προοπτικές του τομέα real estate ο κ. Κ. Πεχλιβανίδης, Chief Property Investment Officer της εταιρείας υπογράμμισε πως η Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί μια αγορά που κινείται κόντρα στον ευρωπαϊκό μέσο όρο, καθώς η υψηλή ζήτηση και η χαμηλή προσφορά συντηρεί την ανάπτυξη. Απαντώντας σε ερώτημα σχετικό με την χαμηλότερη, σε σχέση με την αξία ενεργητικού, αποτίμηση, που έχει στο Χρηματιστήριο η Premia ο κ. Μαρκάζος σημείωσε πως η προσπάθεια της διοίκησης είναι η εταιρία να έχει την κατάλληλα στρατηγική ανάπτυξης. Εξήγησε ότι οι ΑΕΕΑΠ είναι εταιρίες στις οποίες επενδύουν μακροπρόθεσμα θεσμικοί και μεμονωμένοι επενδυτές που επιθυμούν να έχουν ένα σταθερό εισόδημα από μερίσματα.
