Ροή
Αύξηση 11,4% σημείωσαν οι ζητούμενες τιμές πώλησης στον οικιστικό τομέα του real estate σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Delfi Partners, με τον κλάδο κατοικιών στο πρώτο τρίμηνο του 2024 να παραμένει σε τροχιά ανάπτυξης. Παράλληλα, σύμφωνα με την ίδια έρευνά, άνοδος 8% καταγράφηκε στο Q1 2024 σε σχέση με τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης, σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2023. Σύμφωνα, δηλαδή, και με τα στοιχεία της Delfi Partners, το ράλι στις τιμές κατοικίας συνεχίστηκε αμείωτο και στις αρχές του 2024, με διψήφιο ποσοστό ανόδου στην πώληση και κάπως πιο ελεγχόμενο ρυθμό στα ενοίκια.
«Εστιάζοντας στην Αθήνα, οι νότιες περιοχές πρωτοστάτησαν και πάλι, με τη μέση ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο σε αυτές να φτάνει τα 3.664 ευρώ/τ.μ., αντικατοπτρίζοντας ετήσια αύξηση 8,8%. Ωστόσο, το πιο αξιοσημείωτο εύρημα, η απόδοση που ξεχώρισε, παρατηρήθηκε στον Πειραιά και στα προάστια της πόλης του λιμανιού, σημειώνοντας εξαιρετική ετήσια άνοδο +27,3% και 25%, αντίστοιχα. Συγκεκριμένα, ορισμένες επιμέρους περιοχές εντός του Πειραιά παρουσίασαν ακόμη πιο ουσιαστική ανάπτυξη, με αυξήσεις που ξεπέρασαν το 40-44%», αναφέρει χαρακτηριστικά η ανάλυση κάνοντας λόγο για τον «πρωταθλητή» ανόδου Πειραιά αλλά και την Αθηναϊκή Ριβιέρα.
Οι ζητούμενες τιμές πώλησης
Όπως αναφέρεται, σχεδόν όλες οι περιοχές του Πειραιά σημείωσαν σημαντική άνοδο και ετήσια μεταβολή, με το εντυπωσιακό +44% να καταγράφεται σε Καλλίπολη – Φρεαττύδα. Στα πέντε κορυφαία προάστια με τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές περιλαμβάνονται η Βουλιαγμένη, όπου η μέση τιμή έφτασε τα 6.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (+2,4%) ενώ ακολουθούν η Βούλα με 5.495 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (+12,1%), το Κολωνάκι - Λυκαβηττός με μέσες ζητούμενες τιμές 5.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (+17,5%), η Γλυφάδα με 4.811 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (+10,0%), και ο Άλιμος με 4.778 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (+9,6%). Αντίθετα, οι πιο… φιλικές προς τον προϋπολογισμό των αγοραστών περιοχές ήταν η Αγία Βαρβάρα με 1.269 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (+17,5%), το Πέραμα στα 1.293 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο (-0,5%), η περιοχή Πατησίων - Αχαρνών στα 1.424 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο (+17,0%), ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης στα 1.429 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (+12,1%) και τα Πατήσια στα 1.439 ευρώ το τετραγωνικόμέτρο (+18,5%). Σε ό,τι αφορά τις αξιοσημείωτες αυξήσεις, όπως είπαμε, ξεχώρισε η περιοχή Καλλίπολη - Φρεαττύδα, καταγράφοντας την υψηλότερη άνοδο μεταξύ όλων των περιφερειών της Αττικής με 44%.
Σύμφωνα με την ανάλυση, κατά μέσο όρο οι ζητούμενες τιμές πώλησης, πέραν των νοτίων προαστίων που ήδη αναφέρθηκαν (3.664 ευρώ/τ/.μ.) ανήλθαν σε 3.000 ευρώ/τ.μ. στα βόρια προάστια (+7,1%), στα 2.333 ευρώ/τ.μ. στον Πειραιά (+27,3%), στα 2.083 ευρώ/τ.μ. στα ανατολικά (άνοδος 13,4%), στα 2.073 ευρώ/τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας (+14,6%), στα 1.889 ευρώ/τ.μ. στην υπόλοιπη Αττική, όσο και στα δυτικά προάστια (με άνοδο 6,2% και στις δύο περιοχές έναντι των αρχών του 2023), ενώ άνοδος 25% καταγράφηκε στα προάστια του Πειραιά (1.875 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο).
Πέραν της Αττικής ή της Θεσσαλονίκης, οι χαμηλότερες τιμές κατά μέσο όρο στο Q1 2024 όσον αφορά στις ζητούμενες τιμές πώλησης (μεταξύ 566 και 1.270 ευρώ/τ.μ.) εμφανίστηκαν (από χαμηλότερα προς τα πάνω) σε Καστοριά, Φλώρινα, Κοζάνη (645 ευρώ/τ.μ.), Γρεβενά, Κιλκίς (686 ευρώ/τ.μ.), Καρδίτσα, Δράμα, Ημαθία (788 ευρώ/τ.μ.), Πέλλα, Σέρρες, Αρτα, Ηλεία, Σάμο (929 ευρώ/τ.μ.), Αιτωλοακαρνανία, Ροδόπη (1.000 ευρώ/τ.μ.), Τρίκαλα, Λέσβο, Ξάνθη, Φθιώτιδα, Πιερία έως και Λακωνία, Λάρισα, Μαγνησία (1.200 ευρώ/τ.μ.), Αχαΐα, Βοιωτία.
Ως προς τις υψηλότερες όμως, ξεχωρίζουν οι Κυκλάδες με 3.500 ευρώ/τ.μ., ακολουθούν Λευκάδα (2.661 ευρώ/τ.μ.), Χαλκιδική (2.273 ευρώ/τ.μ.), Σποράδες (2.230 ευρώ/τ.μ.), Χανιά (2.222 ευρώ/τ.μ.), Κεφαλονιά (2.212 ευρώ/τ.μ.), Κέρκυρα (2.083 ευρώ/τ.μ.), νησιά Σαρωνικού (2.049 ευρώ/τ.μ.), Ζάκυνθος (2.000 ευρώ/τ.μ.), ενώ κάτω από το όριο αυτό και έως τα 1.300 ευρώ/τ.μ. συναντάμε Δωδεκάνησα, Ρέθυμνο, Λασίθι, Αργολίδα (1.724 ευρώ/τ.μ.), Μεσσηνία, Πρέβεζα (1.600 ευρώ/τ.μ.), Ηράκλειο, Κορινθία (1.500), Φωκίδα, Ιωάννινα, Εβρο, Καβάλα (1.404 ευρώ/τ.μ.), Εύβοια, Χίο, Ευρυτανία, Θεσπρωτία.
Η εικόνα στην Ευρώπη
Στην ανάλυση γίνεται αναφορά και στις τιμές ακινήτων στην Ευρώπη και σε χαρακτηριστικά της αγοράς. Όπως αναφέρεται, μεταξύ του 2010 και του 4ου τριμήνου του 2023, στον τομέα real estate της Ε.Ε. σημειώθηκαν σημαντικές αλλαγές. Αρχικά, τόσο τα ενοίκια όσο και οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σταθερά, με τα ενοίκια να ανεβαίνουν αθροιστικά κατά 22,8% και τις τιμές των κατοικιών να αυξάνονται κατά 47,9%. Ωστόσο, το τέταρτο τρίμηνο του 2023, προέκυψε μια απόκλιση: τα ενοίκια αυξήθηκαν ετησίως κατά 3%, ενώ οι τιμές των κατοικιών σημείωσαν μέτρια άνοδο 0,2%. Σημειωτέον, σε αυτό το τρίμηνο καταγράφηκε έντονη αντίθεση: τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 0,6%, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 0,3%. Αυτή η απόκλιση υποδηλώνει μια πιθανή αποσύνδεση, επηρεασμένη από παράγοντες όπως οι μεταβολές της ζήτησης και οι κανονισμοί - ρυθμίσεις.
Αυτή η πτώση στις τιμές των κατοικιών ακολούθησε δύο διαδοχικές αυξήσεις το δεύτερο τρίμηνο του 2023 (+0,5%) και το τρίτο τρίμηνο 2023 (+0,7%), το οποίο είχε προσωρινά ανακόψει μια πτωτική τάση που ξεκίνησε από τις μειώσεις το 4ο τρίμηνο του 2022 (-1,5%) και 1ο τρίμηνο 2023 (-0,7%). «Συνοψίζοντας», συνεχίζει η ανάλυση της Delfi, «μεταξύ του 2010 και του δεύτερου τριμήνου του 2011, τόσο οι τιμές των κατοικιών όσο και τα ενοίκια στην Ε.Ε. παρουσίασαν παρόμοιες ανοδικές τροχιές, αλλά άρχισαν να αποκλίνουν στη συνέχεια. Τα ενοίκια συνέχισαν να είναι σταθερά ανοδικά έως το δεύτερο τρίμηνο του 2023, ενώ οι τιμές των κατοικιών παρουσίασαν σημαντικές διακυμάνσεις. Μετά από μια απότομη ύφεση μεταξύ του δεύτερου τριμήνου του 2011 και του πρώτου τριμήνου του 2013, οι τιμές των κατοικιών σταθεροποιήθηκαν μέχρι το 2014. Στη συνέχεια, σημειώθηκε ταχεία άνοδος στις αρχές του 2015, με τις τιμές των κατοικιών να ξεπερνούν τα ενοίκια και τον ρυθμό ανόδου τους μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2022. Ωστόσο, από το τέταρτο τρίμηνο του 2022, οι τιμές των κατοικιών έχουν υποχωρήσει δύο διαδοχικά τρίμηνα, ακολουθούμενες από αναζωπύρωση το δεύτερο και τρίτο τρίμηνο του 2023 και μια μικρή πτώση το τέταρτο τρίμηνο του 2023».
Όπως σημειώνεται για τη συνέχεια, «κοιτάζοντας το μέλλον, η αγορά κατοικίας της Ευρώπης αντιμετωπίζει διπλό αντίκτυπο από τις μεταβολές των επιτοκίων. Αυξάνονται τα ποσοστά και κάνουν τις αγορές σπιτιού πιο δύσκολες, οδηγώντας σε μείωση του όγκου συναλλαγών αλλά σε αυξημένη ζήτηση για ενοικιαζόμενα ακίνητα. Κατά συνέπεια, το θεσμικό ενδιαφέρον για τις κατοικίες αυξάνεται. Ωστόσο, οι επενδυτές πρέπει να αντιμετωπίσουν τις ρυθμιστικές προκλήσεις, ιδιαίτερα στους ελέγχους ενοικίασης και τις ESG απαιτήσεις, οι οποίες αυξάνουν τους λειτουργικούς κινδύνους».
Ιδιοκτησία ακινήτων – ιδιοκατοίκηση σε Ελλάδα και Ευρώπη
Στην ΕΕ, επικρατεί η ιδιοκτησία σπιτιού (ιδιοκατοίκηση), με πάνω από τα δύο τρίτα (69,1%) των κατοίκων να κατοικούν σε δικά τους σπίτια, ενώ το 30,9% κατοικεί σε ενοικιαζόμενες κατοικίες. Αξιοσημείωτες… κορυφές στην ιδιοκτησία κατοικίας παρατηρούνται στη Ρουμανία (94,8%), στη Σλοβακία (93,0%), στην Κροατία (91,1%) και Ουγγαρία (90,1%). Αντίστοιχα, η Ελλάδα διατηρεί ισχυρή προτίμηση για την ιδιοκτησία κατοικίας, με εντυπωσιακό ποσοστό ιδιοκτησίας 72,8%, ξεπερνώντας τον μέσο όρο της ΕΕ. Αντίθετα, μόνο το 27,2% των Ελλήνων επιλέγουν να νοικιάσουν. Είναι ενδιαφέρον ότι, ενώ η ιδιοκτησία κατοικίας επικρατούσε στα περισσότερα κράτη μέλη της ΕΕ, η Γερμανία ξεχώρισε ως εξαίρεση. Στη Γερμανία, η ενοικίαση ήταν πιο συνηθισμένη, με το 53% του πληθυσμού να κατοικεί σε ενοικιαζόμενες κατοικίες. Ομοίως, η Αυστρία και η Δανία παρουσιάζουν υψηλότερα ποσοστά ενοικιαστών. Τα ποσοστά ανέρχονται στο 48,6% στην Αυστρία και στο 40,4% στη Δανία. Αυτή η ποικιλία στην κατοχή στέγης αντικατοπτρίζει τα μοναδικά κοινωνικοοικονομικά πλαίσια και τις πολιτιστικές προτιμήσεις που διαμορφώνουν τα πρότυπα κατοικίας σε όλη την Ευρώπη.
