Ροή
Σε 344,7 εκατ. ευρώ ανέρχεται η συνολική αξία επενδύσεων της Premia Properties στο πρώτο 6μηνο 2024, αυξημένη κατά 12% σε σχέση με το τέλος του 2023, ενώ αφορά σε 55 ακίνητα και περίπου 390 χιλιάδες τ.μ. κτιρίων υπό διαχείριση από τον όμιλο. Όπως αναφέρεται στην οικονομική έκθεση 6μήνου της ΑΕΕΑΠ, εξ αυτών τα 45 ακίνητα (τα άλλα 10 είναι οι ΣΔΙΤ σχολικές μονάδες) είναι εύλογης αξίας 299,4 εκατ. ευρώ.
Τα μεγέθη και το discount της μετοχής
Τα συνολικά έσοδα από διαχείριση ακινήτων του Ομίλου το πρώτο εξάμηνο του 2024 ανήλθαν σε 9,66 εκατ., έναντι 9,04 εκατ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2023, παρουσιάζοντας αύξηση 0,62 εκατ. ή 7%. Η αύξηση αυτή, οφείλεται κυρίως σε μισθώματα που προήλθαν από την ολοκλήρωση των νέων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια της τρέχουσας περιόδου, και από αναπροσαρμογές μισθωμάτων.
Τα συνολικά έσοδα περιλαμβάνουν έσοδα από μισθώματα ακινήτων ύψους 8,19 εκατ. και έσοδα από παροχή υπηρεσιών ύψους 1,47 εκατ. ευρώ. Κατά το α’ εξάμηνο 2024, τα κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες ανήλθαν σε 17,06 εκατ. (έναντι 3,46 εκατ. την αντίστοιχη περίοδο του 2023). Η αύξηση αυτή οφείλεται κατά κύριο λόγο στην ολοκλήρωση της επένδυσης του ακινήτου στον Ταύρο, στην προσθήκη νέων επενδυτικών ακινήτων καθώς και την βελτίωση των συνθηκών της κτηματαγοράς.
Ο Όμιλος για το πρώτο εξάμηνο του 2024 παρουσίασε λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) ύψους 22,42 εκατ. έναντι 8,35 εκατ. την αντίστοιχη περίοδο του 2023, παρουσιάζοντας αύξηση 14,07 εκ. η οποία προέκυψε κυρίως από κέρδη από αναπροσαρμογή επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία. Τα λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων του Ομίλου, μη συμπεριλαμβανομένων κερδών από αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων σε εύλογη αξία (Adjusted EBITDA), ανήλθαν σε 5,36 εκατ., έναντι 4,89 εκατ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2023, παρουσιάζοντας αύξηση 0,47 εκατ. ή 10%.
Τα κέρδη μετά από φόρους διαμορφώθηκαν σε 18,06 εκατ. έναντι κερδών 5,36 εκατ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2023, παρουσιάζοντας αύξηση 12,7 εκατ. ευρώ, κυρίως λόγω των κερδών από αναπροσαρμογή επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία.
Η Εσωτερική Λογιστική Αξία (NAV) ανήλθε σε 162,5 εκατ. ευρώ, από 147,2 εκατ. στις 31/12/2023, ή αλλιώς η NAV / Μετοχή έφτασε σε 1,89 ευρώ/μετοχή από 1,71 ευρώ πριν. Να σημειωθεί ότι η τιμή της μετοχής της ΑΕΕΑΠ στο Χρηματιστήριο Αθηνών βρίσκεται στα επίπεδα των 1,2 ευρώ, δηλαδή διαπραγματεύεται με σημαντικό discount έναντι της NAV.
Τα Funds from Operations (FFO) διαμορφώθηκαν σε χαμηλότερα επίπεδα, μειωμένα κατά 0,9 εκατ. σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο 2023, επηρεαζόμενα κυρίως από τα υψηλότερα χρηματοοικονομικά έξοδα. Τα κέρδη προ φόρων διαμορφώθηκαν σε σημαντικά υψηλότερα επίπεδα αυξημένα κατά 13,1 εκατ. ευρώ σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο 2023, επηρεαζόμενα κυρίως από τις υψηλότερες αναπροσαρμογές επενδύσεων σε εύλογη αξία.
Ο συνολικός δανεισμός του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων και των επιχορηγούμενων δανείων ανήλθε σε 213,43 εκατ. ευρώ. Το σύνολο των ταμειακών διαθεσίμων του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων των δεσμευμένων καταθέσεων) ανήλθε σε 33,94 εκατ. έναντι 45,03 εκατ. την 31.12.2023.
Οι συναλλαγές
Σύμφωνα με την ΑΕΕΑΠ, υπό τον Κ. Μαρκάζο, έγινε στο πρώτο μισό του έτους παράδοση σημαντικών έργων τα οποία σταδιακά θα ενισχύσουν τις οικονομικές επιδόσεις του Ομίλου. Πρόκειται για τη μετατροπή του εμπορικού κέντρου Athens Heart στον Ταύρο σε πράσινο συγκρότημα γραφείων το οποίο στεγάζει τις κεντρικές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ καθώς και τη μετατροπή του ακινήτου στην Ξάνθη σε σύγχρονη φοιτητική εστία η οποία είναι σε λειτουργία.
Επίσης, η εισηγμένη προέβη σε πώληση ακινήτου στην Κατερίνη έναντι 2,5 εκατ., υπέγραψε προσύμφωνο για την πώληση δύο οικοπέδων στην Πάρο έναντι 600 χιλ., ενώ το Σεπτέμβριο προέβη σε πώληση ακινήτου στη Σαντορίνη έναντι 6,5 εκατ. ευρώ.
Μεταξύ άλλων, η εταιρεία βρίσκεται στο τελικό στάδιο ολοκλήρωσης της επένδυσης του ακινήτου στην Ξάνθη του οποίου οι υπέρ του ισογείου όροφοι θα λειτουργήσουν ως φοιτητική εστία, ενώ το ισόγειο του ακινήτου θα λειτουργήσει ως εμπορικό κατάστημα. Σημειώνεται ότι εντός της τρέχουσας περιόδου πραγματοποιήθηκαν κατασκευαστικές εργασίες και τόκοι κατασκευαστικής περιόδου ύψους 1,5 εκατ. ευρώ.
Υπενθυμίζεται ότι τον Ιανουάριο του 2024 υπέγραψε στρατηγική συνεργασία με την ΤΕΜΕΣ Α.Ε. στον κλάδο των οινοποιιών και τον Ιούλιο ανέλαβε την πλήρη κάλυψη αύξησης μετοχικού κεφαλαίου ύψους €4,1 εκατ. της εταιρείας Navarino Vineyards A.E., στην οποία αποκτά συμμετοχή 50%, ενώ η ΤΕΜΕΣ ΑΕ θα συμμετέχει με το υπόλοιπο 50%.
Τον Ιούλιο του 2024, η Premia προχώρησε στην πρώτη της επένδυση στον τουριστικό κλάδο μέσω συμφωνίας sale and leaseback με τον όμιλο Nordic Leisure Travel Group (“NLTG”) που αφορά δύο ξενοδοχεία 4-αστέρων σε Ρόδο και Κρήτη συνολικής δυναμικότητας 800 κλειδιών, τα οποία ο όμιλος NLTG θα συνεχίσει να λειτουργεί μέσω μακροχρόνιας συμφωνίας μίσθωσης, με εκτιμώμενο ορίζοντα ολοκλήρωσης έως το τέλος του έτους. Η στρατηγική συνεργασία με τον όμιλο NLTG ενισχύεται με τη συμφωνία για συμμετοχή του σε μελλοντική αύξηση μετοχικού κεφαλαίου της Premia.
Τέλος, η Premia συμμετέχει σε μια από τις μεγαλύτερες συναλλαγές ακινήτων των τελευταίων ετών στην Ελληνική αγορά (Project Skyline) η ολοκλήρωση της οποίας αναμένεται εντός του έτους.
Επίσης, στις 13.09.2024, σε υλοποίηση προσυμφώνου που είχε υπογραφεί την 03.07.2024 προχώρησε στην πώληση ακινήτου ιδιοκτησίας της που βρίσκεται στο Μεγαλοχώρι Σαντορίνης, έναντι τιμήματος 6,5 εκατ. Η εύλογη αξία του ανερχόταν σε 4,06 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης της 30.06.2024 και ήταν άνευ δανειακής επιβάρυνσης.
Η συνέχεια
Βασική προτεραιότητα της διοίκησης της Premia Properties είναι η συνεπής και αποτελεσματική υλοποίηση του επιχειρησιακού σχεδίου («business plan») της ΑΕΕΑΠ, ώστε να συνεχιστεί η πορεία ανάπτυξης των τελευταίων ετών, αποσκοπώντας στη βελτιστοποίηση της σύνθεσης και στη διαφοροποίηση του επενδυτικού χαρτοφυλακίου της καθώς και στην ενίσχυση των ποιοτικών χαρακτηριστικών του.
Η εταιρεία παραμένει επικεντρωμένη σε κλάδους στους οποίους μεσοπρόθεσμα οι προσδοκίες παραμένουν θετικές, όπως τα logistics και τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα (φοιτητικές κατοικίες), ενώ παράλληλα εισέρχεται επιλεκτικά σε νέους κλάδους οι οποίοι εκτιμάται ότι έχουν ζήτηση και προοπτικές ανάπτυξης όπως τα πράσινα γραφεία και τα ξενοδοχεία.
Ιδιαίτερη έμφαση δίδεται επίσης στην αποτελεσματική διαχείριση των υποχρεώσεων της εταιρείας και στην εξασφάλιση της απαραίτητης χρηματοδότησης με ανταγωνιστικούς όρους, αξιοποιώντας όλα τα κατάλληλα χρηματοδοτικά εργαλεία όπως χρηματοδοτήσεις στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
Η ΑΕΕΑΠ προσβλέπει στη συνέχιση της αναπτυξιακής της πορείας το β’ εξάμηνο 2024 βασιζόμενη στην ολοκλήρωση σημαντικών επενδύσεων εντός του 2024 οι οποίες σταδιακά θα ενισχύσουν τις οικονομικές της επιδόσεις καθώς και σε βασικά χαρακτηριστικά που διαθέτει (30.6.2024):
- Μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) 7,2%
- Μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων ακινήτων (WALT) 8,4 έτη
- Καθαρό συντελεστής μόχλευσης (Net LTV) 52,1%,
- Μέση σταθμισμένη διάρκεια δανείων 7,3 έτη και ανθεκτικότητα έναντι μελλοντικών αυξήσεων επιτοκίων με περίπου το 55% του υφιστάμενου δανεισμού να διαθέτει σταθερό επιτόκιο.
