Μεγάλα και εμβληματικά ακίνητα, εντός κι εκτός Ελλάδας, όπως το συγκρότημα γραφείων HUB 26 στη Θεσσαλονίκη, από το οποίο οι επενδυτές Dimand – Prodea, με ποσοστό συμμετοχής 65% και 35% αντίστοιχα, σχεδίαζαν «exit» εντός του 2024, τμήμα του γνωστού εμπορικού κέντρου Avenue στην Λ. Κηφισίας, ο πύργος City Tower (Primary Use: office) στη Βουλγαρία, το κτίριο γραφείων Via Cavour στη Ρώμη ξεχωρίζουν στο real estate πακέτο που έχει συμφωνήσει να αποκτήσει η Aktor από την Prodea.
Το «διπλό» EXIT από το HUB 26 στη Θεσσαλονίκη
Για το δε συγκρότημα γραφείων HUB 26 στη Θεσσαλονίκη (σύμφωνα με την εταιρική παρουσίαση της AKTOR γίνεται λόγος για 31.000 τ.μ., αξίας 70,7 εκατ. ευρώ, ετήσια έσοδα 4,4 εκατ. και απόδοση 8,3%), μόλις προ διμήνου είχαν γίνει τα εγκαίνια από την Dimand, του Δ. Ανδριόπουλου. Με την εισηγμένη νωρίτερα μέσα στη χρονιά να έχει αναφέρει ότι το asset, μαζί με άλλα (π.χ. Πύργος Πειραιά, Μινιόν, το ακίνητο γραφείων που έχει μισθωθεί από την PwC και πρόκειται να μεταβιβασθεί στην Eurobank, το κτίριο της ΕΕΔΕ που έχει μισθωθεί στα ΕΛΤΑ) είναι εξ αυτών που η εταιρεία εκτιμούσε πως στην τρέχουσα χρήση θα αποεπενδύσει.
Εφόσον η αρχική συμφωνία ανάμεσα σε Intrakat και Prodea ολοκληρωθεί προσεχώς, τότε φαίνεται ότι γίνεται πραγματικότητα και το exit των επενδυτών από αυτό το project. Να σημειωθεί ότι το portfolio ακινήτων που βρίσκεται εντός της περιμέτρου του deal των AKTOR – Prodea κατά βάση έχει ώριμα και όχι «πράσινα» κτήρια, ωστόσο, όπως λένε στην αγορά, ίσως θεωρήθηκε σκόπιμο να υπάρχουν και σύγχρονα, βιοκλιματικά premium assets.
Εντός των πρώτων μηνών του 2025 αναμένεται να εγκατασταθεί εκεί η διακρατική Τράπεζα Εμπορίου και Ανάπτυξης Ευξείνου Πόντου, η η οποία -έναντι τιμήματος 16 εκατ. ευρώ- θα στεγάσει εκεί την ιδιόκτητη έδρα της. Όπως έχει αναφέρει το insider.gr,, η αμερικάνικη εταιρία τεχνολογίας TaskUs μίσθωσε κτήριο και θα στεγάσει εκεί 800 εργαζόμενους. Μισθωτής είναι επίσης η Alpha Bank και μια ακόμα συστημική τράπεζα (Piraeus). Για το τέταρτο ήταν σε εξέλιξη διαπραγματεύσεις της Dimand με ενδιαφερόμενους ομίλους, ειδικότερα τους Siemens, 3Ε, ΔΕΗ και Metlen.
Πάντως, μια και ο λόγος περί Θεσσαλονίκης, η πόλη και η γύρω περιοχή φαίνεται να αποτελούν στόχο της Dimand αλλά ίσως να μην είναι «αγορά αιχμής» για την Prodea που κάνει πιο εύκολο το exit. Βέβαια, πρακτικά θα πρέπει να περάσει πρώτα το project από την Dimand στην Prodea, από την οποία θα πουληθεί στην AKTOR (μέσω του χαρτοφυλακίου των 56 ακινήτων).
Η λίστα με τα ακίνητα και οι στοχεύσεις της AKTOR
Πέραν του γνωστού αυτού project, όπως αναφέραμε, η «λίστα» ακινήτων περιλαμβάνει τμήμα του γνωστού εμπορικού κέντρου Avenue στην Λ. Κηφισίας (57,8 χιλ. τ.μ., αξίας βάσει της επικείμενης συναλλαγής 62,5 εκατ., με έσοδα ετήσια 4,5 εκατ. και Yield/Seller 7,1%), ο πύργος γραφείων City Tower (54 χιλ. τ.μ., αξία συναλλαγής 91,6 εκατ., ετήσια έσοδα 7,6 εκατ., yield 8,3%) στη Βουλγαρία, το κτίριο γραφείων Via Cavour στη Ρώμη (mixed, 16,4 χιλ. τ.μ., αξία 46,6 εκατ. ευρώ, ετήσια έσοδα 3,1 εκατ. και yield 6,6%). Σύμφωνα με το IR report, τα έσοδα ετησίως αναμένεται να φτάσουν το 2030 στα 65 εκατ. ευρώ (στόχος της εταιρείας), ενώ τα ακίνητα έχουν μισθωτές (δημόσιους φορείς, τράπεζες, retail, διεθνείς ομίλους) σε επίπεδο 99%, και μάλιστα για μέση υπολειπόμενη περίοδο μίσθωσης άνω των 9 ετών. Ο στόχος για την GAV του 2030 ανέρχεται σε 946 εκατ. ευρώ, άρα, αναμένονται νέες εξαγορές προσεχώς.
Στην πρώτη δεκάδα, βάσει αξίας, είναι και ακίνητο γραφείων στη Λ. Β. Σοφίας 15 (8,45 χιλ. τ.μ., αξίας 39,9 εκατ. με ετήσια έσοδα 1 εκατ. ευρώ, yield 2,5%), κτήριο γραφείων στο Μοσχάτο (επιφάνειας 29,6 χιλ. τ.μ., αξίας 36,7 εκατ., με ετήσια έσοδα 2,5 εκατ. ευρώ, yield 6,7%), συγκρότημα γραφείων στην Λ. Αθηνών (επιφάνειας 32 χιλ. τ.μ., αξίας 32,8 εκατ., με ετήσια έσοδα 2,1 εκατ. ευρώ, yield 6,4%), συγκρότημα γραφείων στην Πειραιώς 46 (επιφάνειας 22,7 χιλ. τ.μ., αξίας 29,6 εκατ., με ετήσια έσοδα 2 εκατ. ευρώ, yield 6,7%). Ενώ ακολουθούν big box retail (επιφάνειας 24 χιλ. τ.μ., αξίας 28,8,7 εκατ., με ετήσια έσοδα 1,8 εκατ. ευρώ, yield 6,4%) αλλά και συγκροτήματα γραφείων, ακίνητα μικτής χρήσης, Big Box Retail, logistics με αξία άνω των 10 εκατ. (έως 18 εκατ.) σε Ιταλία, Κύπρο, Ελλάδα. Να αναφέρουμε ότι τα πρώτα 10 ακίνητα έχουν αξία από 18 έως 91 εκατ. ευρώ.
Τα 20 μεγαλύτερα ακίνητα καταλαμβάνουν το 90% της GAV των σχεδόν 600 εκατ. ευρώ, ήτοι, σύμφωνα με IR report, στα 549 εκατ. ευρώ. Από αυτήν, το 57% είναι γραφεία, 18% Big box retail, 11% μικτής χρήσης, 10% retail, 6% άλλης χρήσης (και οικιστικά). Τα 20 αυτά ακίνητα έχουν συνολική επιφάνεια 348 χιλ. τ.μ., ετήσια έσοδα 38,2 εκατ. και yield 7%.
Από τις μισθώσεις εκτιμάται ότι θα εξασφαλιστούν ενοίκια τουλάχιστον 300 εκατ. ευρώ για την επόμενη δεκαετία. Κατά την διοίκηση του ομίλου στόχος είναι η αξιοποίηση των συνεργειών με τις κατασκευές και το facility management (διαχείριση εγκαταστάσεων) ώστε να αγοράζονται ακίνητα, να αναβαθμίζονται και να αξιοποιούνται.
Συνολικά, όπως προκύπτει, τα 56 ακίνητα έχουν συνολική αξία σχεδόν 600 εκατ. ευρώ, συνολική επιφάνεια άνω των 390 χιλ. τ.μ., ετήσια έσοδα 41 εκατ. και yield στο 7%. Κατά βάση είναι γραφεία, μικρής χρήσεις, retail, big boxes ενώ η διοίκηση της AKTOR έχει κάνει λόγο και για κάποια λίγα οικιστικά. Στην Ελλάδα κατανέμονται σε περιοχές από τη Γλυφάδα, την Αθήνα, το Μοσχάτο, την Καλλιθέα, την Πάτρα, την Λάρισα, την Τανάγρα (logistics), την Καβάλα έως την Κηφισιά, το Αγρίνιο, το Π. Φάληρο, το Μαρούσι, τον Πειραιά, τη Μυτιλήνη, την Ρόδο, την Αγία Παρασκευή, τη Ρόδο, την Λαμία, την Κοζάνη κ.α. Υπάρχουν πάνω από 35 ακίνητα με αξία το κάθε ένα κάτω των 5 εκατ. ευρώ, ενώ υπάρχουν και μικρές επιφάνειες λίγων εκατοντάδων η χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων. Βάσει όσων ανακοινώθηκαν η Inrakat θα βάλει 50 εκατ. ευρώ equity για την αγορά χαρτοφυλακίου ακινήτων της τάξης των 600 εκατ. ευρώ από την Prodea.
Στο χαρτοφυλάκιο των ακινήτων της Prodea περιλαμβάνονται κυρίως κτίρια γραφείων και καταστήματα λιανικής με το 65% να βρίσκεται στην Ελλάδα, το 15% στην Βουλγαρία, το 13% στην Ιταλία και το 6% στην Κύπρο.
Πώς κινείται η Prodea Investments
Μπορεί στην AKTOR να έχουν… αγοραστικά σχέδια, από την άλλη πλευρά όμως, στην Prodea Investents έχουν μπει «πωλητήρια». Το πακέτο αυτό, μαζί με αυτό που παραχωρήθηκε στην ΕΤΕ (έναντι 237,25 εκατ. ευρώ), ανεβάζουν τον λογαριασμό σε πάνω από 800 εκατ. ευρώ, προς όφελος των μετόχων και του ισολογισμού, καθιστώντας ευχερέστερη την αποεπένδυση Castlelake και την εξεύρεση σχήματος αγοραστών. Η συμφωνία (που μένει όμως να ολοκληρωθεί και επίσημα), όταν «κλείσει», εκτιμάται από την αγορά ότι θα αφαιρέσει πάνω από 300 εκατ. ευρώ δανεισμού της ΑΕΕΑΠ, με το πακέτο των 56 ακινήτων να φέρει δανεισμό της τάξης του 50%, όπως λένε πληροφορίες.
Σε κάθε περίπτωση βέβαια, κάθε πλευρά, άρα και η Aktor, θα έχει τους δικούς της όρους δανεισμού. Η Prodea με τα έσοδα της συναλλαγής θα κινηθεί και προς την κατεύθυνση της εξυπηρέτησης των επενδύσεων, όπου πέραν των «πράσινων» γραφείων ή των logistics κ.α., είναι σαφές ότι έχει «λοκάρει» τον τουρισμό όπου έχει σημαντική θέση.
Αναμένονται νέα deals
Πάντως, σταδιακά το χαρτοφυλάκιο και ο ισολογισμός «ελαφραίνουν», ενώ ακούγεται ότι η ΑΕΕΑΠ έχει και άλλα «πακέτα» προς πώληση, μιλώντας με ενδιαφερόμενους, στους οποίους δεν επιβεβαιώνεται αν είναι άλλες ΑΕΕΑΠ όπως π.χ. η Trastor.
Σε κάθε περίπτωση, προσεχώς θα έχουμε και άλλα deals στο real estate, όπου ήδη καταγράφεται μεγάλη κινητικότητα από ΑΕΕΑΠ (Premia, Noval, Trastor, BriQ, Trade Estates) και όχι μόνο (π.χ. Intracom), πωλούνται συνεχώς οικόπεδα, π.χ. στο Ελληνικό από τη Lamda, εφοπλιστές μεγάλης οικονομικής επιφάνειας (Προκοπίου, Τσάκος κ.α.) κάνουν κυριολεκτικά «απόβαση στην στεριά» με κινήσεις σε real estate – τουρισμό κ.α., ξένα funds σχεδιάζουν projects κ.λπ.
Ποια είναι η AKTOR Ακίνητα
Το real estate θα είναι ο νεότερος κλάδος του ομίλου εταιρειών της AKTOR που θα αναπτυχθεί στρατηγικά στο πλαίσιο του εταιρικού μετασχηματισμού, δίνοντας έμφαση στα κτίρια γραφείων με την προσθήκη κατοικιών, οι οποίες θα αναπτύσσονται επιλεγμένα. Ο διευθύνων σύμβουλος κ. Αλ. Εξάρχου έχει μιλήσει για ένα χαρτοφυλάκιο με διαλεγμένα έργα με high end ενοικιαστές που θα ενισχύσουν το EBITDA του ομίλου με 40 εκατ. ευρώ, ενώ θα συνεχιστούν οι εξαγορές και άλλων prime ακινήτων. Η εταιρεία προχωρεί σε εξαγορά χαρτοφυλακίου 56 ακινήτων, ύψους 582 εκατ. από την Prodea σε Ελλάδα, Ιταλία, Κύπρο και Βουλγαρία, το οποίο θα μετασχηματίσει σε σύγχρονη πλατφόρμα Real Estate, αξιοποιώντας τις ομιλικές συνέργειες για την ανακαίνιση, τη λειτουργία και την ανάπτυξη ακινήτων.
Ο στόχος για το EBITDA είναι να φτάσει το 2025 τα 40 εκατ. και το 2030 τα 55 εκατ. αντίστοιχα. Τα κεφάλαια για την επένδυση θα προέλθουν κατά 75% από non-recourse Bank Debt (432 εκατ.), κατά 15% από non-recourse Sub Debt και κατά 10% από ίδια κεφάλαια. Η συνεισφορά της εταιρείας στα EBITDA του Ομίλου θα ανέλθει το 2030 σε 13%.
