Ο διπλασιασμός της αξίας (GAV) του χαρτοφυλακίου ακινήτων στα επίπεδα των 283 εκατ. ευρώ, αλλά και των ετήσιων εσόδων από ενοίκια, σε σχεδόν 21 εκατ. ευρώ (ετησιοποιημένα έσοδα), η ενίσχυση της αύξηση της απόδοσης χαρτοφυλακίου 7,6% (μικτή απόδοση επί της εύλογης αξίας), περιλαμβάνονται ανάμεσα στα οφέλη από την σχεδιαζόμενη συγχώνευση των δύο ΑΕΕΑΠ, BriQ Properties (του ομίλου Φέσσα – Quest) και International Intercontinental (ICI, της οικογένειας Χαλικιά), που εκτιμάται ότι, μετά την έγκριση των Γενικών Συνελεύσεων, θα ενωθούν «εις σάρκα μίαν» έως το τέλος Δεκεμβρίου 2024.
Η πολλή δουλειά που έρχεται
Ωστόσο, σύμφωνα με όσα είπαν κατά τη χθεσινή συνέλευση των μετόχων της BriQ με θέμα την έγκριση της συγχώνευσης με την ICI, ο πρόεδρος της εταιρείας και βασικός μέτοχος, Θεόδωρος Φέσσας, και η διευθύνουσα σύμβουλος, Άννα Αποστολίδου, για τον επόμενο χρόνο υπάρχει πολύ δουλειά να γίνει με τα 34 ακίνητα που έχουν προστεθεί στο χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ. Η οποία προσεχώς, και από το 2025, μοιραία θα δώσει έμφαση στην ενσωμάτωση στο χαρτοφυλάκιό της των νέων ακινήτων που απέκτησε με τη συμφωνία συγχώνευσης με την ICI ΑΕΕΑΠ και στη μείωση του δανεισμού της μέσω της πώλησης ώριμων assets.
Η διαδικασία συγχώνευσης έχει φτάσει στο τρίτο και τελικό στάδιο, αφού εγκρίθηκε χθες από τις έκτακτες γενικές συνελεύσεις των δύο ΑΕΕΑΠ. «Ο ισολογισμός μετασχηματισμού μετατέθηκε κατά δύο χρόνια, λόγω της καθυστέρησης της απόκτησης ακινήτων από την Intercontinental International», επισήμανε ο βασικός μέτοχος της Briq Properties, Θεόδωρος Φέσσας. Μετά την εξαγορά ακινήτων έναντι 60 εκατ. ευρώ, ακολούθησε η αγορά 27,02% των βασικών μετόχων της ICI αξίας 10,98 εκατ. έναντι 9,35 εκατομμυρίων, δηλαδή με έκπτωση 15%.
Η κα. Αποστολίδου πρόσθεσε πως παράλληλα σε εξέλιξη βρίσκονται αναπτύξεις στον Ασπρόπυργο (αποθήκες) και στην Ποσειδώνος (ανακατασκευή κτιρίου γραφείων) και αναβαθμίσεις υφιστάμενων ακινήτων με χρήση και πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης. «Δεν έχουμε σκοπό να αγοράσουμε άμεσα νέα ακίνητα. Θα επικεντρωθούμε προς το παρόν σε αυτά που έχουμε» τόνισε. «Θέλουμε πρώτα να πουλήσουμε κάποια ακίνητα τα οποία έχουν αγοραστεί σε χαμηλότερες τιμές και δεν βρίσκονται στον βασικό πυρήνα του ενδιαφέροντος μας» υπογράμμισε ο κ. Φέσσας. Απαντώντας σε σχετικά ερωτήματα είπε ότι μια από τις δυνατότητες για τη μείωση του δανεισμού θα ήταν ένα ομολογιακό, αλλά δεν υπάρχει σκέψη για κάτι τέτοιο τώρα. Απέκλεισε επίσης την πιθανότητα αύξησης κεφαλαίου εντός τους 2025.
Το νέο portfolio
Το νέο σχήμα, μετά την ολοκλήρωση της συγχώνευσης, θα έχει μέγεθος χαρτοφυλάκιο άνω των 200 χιλ. τ.μ. (επιφάνειας), με 59 ακίνητα, πληρότητα 98,6%, υπολειπομένη λήξη μισθωτηρίων 5,5 ετών και ποσοστό μισθωτηρίων συνδεδεμένα με τον ΔΤΚ (Δείκτη Τιμών Καταναλωτή) σε 98,9%. Στο νέο χαρτοφυλάκιο αξίας 283 εκατ. ευρώ, τα logistics θα καταλαμβάνουν 30% σε επίπεδο σύνθεσης, όσο και τα γραφεία και κτήρια μικτής χρήσης, το retail 25%, τα ξενοδοχεία 12% (3% λοιπά ακίνητα). Στις 31.12.2023, το 85% της αξίας του χαρτοφυλακίου της BriQ βρισκόταν στην περιφέρεια της Αττικής. Μετά τη συγχώνευση, η αξία του χαρτοφυλακίου θα κατανέμεται κατά 68% στην Περιφέρεια Αττικής, 18% σε τουριστικά νησιά, και 14% στις άλλες μεγάλες πόλεις της ηπειρωτικής Ελλάδας. Σε σχέση με τη διασπορά μισθωτών, το 2023, το 61% των εσόδων της BriQ προήλθε από δύο μισθωτές, τον Όμιλο Quest (33%) και τη Sarmed Logistics (28%). Μετά τη συγχώνευση, το 54% των εσόδων θα προέρχεται από τρείς μισθωτές, την Alpha Bank, τον Όμιλο Quest και την Sarmed Logistics, ενώ κανένας μισθωτής δεν θα συνεισφέρει περισσότερο από το 26% των συνολικών εσόδων.
Στα οφέλη σημειώνεται και η άμεση εξοικονόμηση λειτουργικού κόστους περίπου 1 εκατ. ετησίως, λόγω εξάλειψης διπλών κανονιστικών δαπανών (Χ.Α, Ε.Κ. κτλ.) καθώς και διοικητικών και άλλων λειτουργικών δαπανών.
Στα σημαντικότερα περιουσιακά στοιχεία συγκαταλέγεται το logistics park στον Ασπρόπυργο 44.492, αξίας 36,7 εκατ., με μισθωτές τις Iron Mountain και InfoQuest Technologies, το logistics park της Sarmed αξίας 34,2 εκατ., τα γραφεία των GlaxoSmithKline και JP Morgan στην Κηφισίας, αξίας 13,4 εκατ., κατάστημα της στο H&M στο Ηράκλειο Κρήτης, δύο τετράστερα ξενοδοχεία σε Πάρο και Σκιάθο, μισθωμένα στη Hotel Brain και κατάστημα της Σκλαβενίτης στο Πικέρμι.
Ο δανεισμός και το μέρισμα
Ιδιαίτερη αναφορά έγινε σχετικά με τη βούληση της διοίκησης για μείωση του δανεισμού της Briq ο οποίος ανήλθε σε 133 εκατ. (από 37,1 εκατ.) διαμορφώνοντας την σχέση χρέος προς αξία ενεργητικού στο 47% από 24,9% προηγουμένως. Σημειώνεται ότι η Briq χρηματοδότησε με δανεισμό την αγορά των 17 ακινήτων από την ICI (60,58 εκατ.) και την απόκτηση ποσοστού 27,02% της ICI (10,98 εκατ.) κινήσεις που έχουν προηγηθεί στο πλαίσιο της συμφωνίας συγχώνευσης.
Η διευθύνουσα σύμβουλος αν και δεν αποκάλυψε το ύψος του μερίσματος που θα δώσει η Briq για τη χρήση του 2024, είπε ότι ευελπιστεί ότι η απόδοση του θα είναι μεγαλύτερη από την περσινή (5,3%).
Η μετοχική διασπορά
Ο αριθμός των μετοχών της BriQ μετά τη συγχώνευση θα αυξηθεί σε 44.885.774 (έναντι 35.765.593 σήμερα). Οι υφιστάμενοι μέτοχοι της BriQ θα κατέχουν το 79,7% και οι μέτοχοι της ICI το 20,3%. Η διασπορά θα είναι 41,3% (έναντι 44,5% σήμερα). Όλα τα βήματα έχουν υπολογιστεί σε NAV/μετοχή, διασφαλίζοντας ότι όλοι οι μέτοχοι θα διατηρήσουν την αξία των μετοχών τους. Ο κ. Φέσσας μετά τη συγχώνευση, η οποία τυπικά θα ολοκληρωθεί στο τέλος του έτους, θα έχει το 30% του μετοχικού κεφαλαίου της ΑΕΕΑΠ, η Ευτυχία Κουτσουρέλη 13,4% η Ajolico (οικογένεια Χαλικιά) το 14,5%, οι θεσμικοί επενδυτές το 16,8% και το επενδυτικό κοινό το 24,5%.
