Αναμονή για το ξεκαθάρισμα του συνόλου των παρεμβάσεων που προωθούνται για τις εταιρείες του κλάδου κάνουν οι Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) στον απόηχο της χτεσινής παρουσίασης, από τον υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κωστή Χατζηδάκη, του σχεδίου νόμου για την Ενίσχυση της Κεφαλαιαγοράς που εγκρίθηκε πρόσφατα από το Υπουργικό Συμβούλιο. Σύμφωνα με όσα αναφέρονται στο νομοσχέδιο, μεταξύ άλλων, προβλέπονται διατάξεις με τις οποίες το ΥΠΟΙΚ εκτιμά ότι εκσυγχρονίζεται το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τις ΑΕΕΑΠ και παρέχεται μεγαλύτερη ελευθερία κινήσεων με την κατάργηση περιττών γραφειοκρατικών ρυθμίσεων. Στόχος είναι η αύξηση των επενδύσεων.
Η αίσθηση ανθρώπων της αγοράς είναι ότι κάποια από τα αιτήματα των ΑΕΕΑΠ, κυρίως τα θεσμικά, θα ικανοποιηθούν αλλά περιμένουν να δούνε αναλυτικά τις ρυθμίσεις που τους αφορούν για να επανέλθουν, κυρίως για τα φορολογικά.
Υπενθυμίζεται, όπως έχει αναφέρει το insider.gr παλιότερα ότι οι ΑΕΕΑΠ ζητούσαν, μεταξύ άλλων, θεσμικές αλλαγές που σχετίζονταν κατά βάση με το φορολογικό καθεστώς, τη λειτουργία τους και την ευχέρεια να προχωρούν σε συγκεκριμένες επενδύσεις κ.α. Οι προτάσεις της αγοράς, υπό την «ομπρέλα» στης Ένωσης Θεσμικών Επενδυτών και της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, είχαν κατατεθεί (1.8.2024) υπό τη μορφή ολοκληρωμένου σχεδίου νόμου στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και περιλάμβαναν αλλαγές στο φορολογικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ και σημαντικές παρεμβάσεις στη λειτουργία τους. Το πάγιο αίτημα της εν λόγω αγοράς είναι η επαναφορά σε σταθερό φορολογικό καθεστώς και συγκεκριμένα η καθιέρωση σταθερού φορολογικού συντελεστή 0,2% επί των επενδύσεων (ενώ έχει προταθεί και η μείωση κατά 50% του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ). τα πάγια αιτήματα των εγχώριων εταιρειών αξιοποίησης περιουσίας αφορούν την ευελιξία στην εταιρική διαχείριση, ώστε να αρθούν εμπόδια για επενδύσεις σε ξενοδοχειακά ακίνητα, σε συμπληρωματικές επενδύσεις σε ΑΠΕ αλλά και το ύψος συμμετοχής των ΑΕΕΑΠ σε κοινοπραξίες (άνω του 10%) κ.ά..
Το σχέδιο του ΥΠΟΙΚ
Σύμφωνα με το ΥΠΟΙΚ, στο σχέδιο νόμου μεταξύ άλλων προβλέπεται: α) δυνατότητα εκμετάλλευσης μονάδων παραγωγής και αποθήκευσης ενέργειας από ΑΠΕ με σκοπό την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών της ακίνητης περιουσίας της Α.Ε.Ε.Α.Π., των εταιρειών του ομίλου και των μισθωτών/χρηστών τους αλλά και με γνώμονα την ανάγκη βελτίωσης του ενεργειακού προφίλ της ακίνητης περιουσίας, β) συγκέντρωση όλων των διατάξεων της ειδικού καθεστώτος φορολογίας που διέπει τις εταιρείες αυτές, γ) άρση των υποχρεώσεων των Α.Ε.Ε.Α.Π. που δεν προβλέπονται στις Κατευθυντήριες αρχές της Ευρωπαϊκής Αρχής Κινητών Αξιών και Αγορών και τις εξίσωναν με χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς. Παραμένουν ωστόσο όλες οι ασφαλιστικές δικλείδες για την προστασία του επενδυτικού κοινού, συμπεριλαμβανομένης της υποχρέωσης για υποβολή πόθεν έσχες και της απαγόρευσης αγοράς ακινήτων από τους βασικούς μετόχους.
Τι ζητούσαν οι ΑΕΕΑΠ
Ειδικότερα, για παράδειγμα, στις προτεινόμενες αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ περιλαμβάνονταν η αύξηση από 25 εκατ. σε 40 εκατ. ευρώ του καταβεβλημένου μετοχικού κεφαλαίου ή του ύψους των ιδίων κεφαλαίων που απαιτείται για τη σύσταση τους. Επιπλέον, άλλες τροποποιήσεις σχετίζονταν με τα επενδυτικά όρια των ΑΕΕΑΠ, προκειμένου να παρέχεται μεγαλύτερη ευελιξία στην υλοποίηση του επενδυτικού προγράμματος, τα μεγαλύτερα περιθώρια για διεύρυνση της δράσης τους σε κλάδους όπως ο τουρισμός, την χρήση των ΑΠΕ με άλλους όρους καθώς πολλές εισηγμένες έχουν κτήρια, εγκαταστάσεις και εκτάσεις όπου μπορούν να αναπτυχθούν π.χ. φωτοβολταϊκά αλλά και ως επενδυτικό μοντέλο κ.α. Οι υποδομές ΑΠΕ θα εγκαθίστανται στα ακίνητα των ΑΕΕΑΠ με στόχο την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών τους (και των μισθωτών τους), τη μείωση του ενεργειακού κόστους τους και του ανθρακικού τους αποτυπώματος.
Βασικό θέμα το φορολογικό
Προφανώς, το θέμα της φορολόγησης θεωρείται ως πλέον κρίσιμο και επηρεάζει επενδύσεις και παροχή μερισμάτων. Υπενθυμίζεται ότι όταν θεσπίστηκε για πρώτη φορά το θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ, επελέγη ένα διαφορετικό σύστημα φορολόγησης σε σχέση με τις ανώνυμες εταιρείες, με στόχο την ώθηση και την ανάπτυξή τους. Οι ΑΕΕΑΠ δεν φορολογούνται με φόρο εισοδήματος και μερισμάτων, αλλά επί των επενδύσεων και των διαθεσίμων τους. Όπως έλεγαν στελέχη της αγοράς, ο κλάδος στην παρούσα συγκυρία υφίσταται διπλή, επιβάρυνση από τα αυξημένα επιτόκια. Οι ΑΕΕΑΠ αφενός δεν μπορούν να εκπέσουν τα αυξημένα χρηματοοικονομικά κόστη και αφετέρου αντιμετωπίζουν σημαντική αύξηση της φορολογίας τους (δεδομένου ότι αυτή διαμορφώνεται με βάση το επιτόκιο αναφοράς της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας – ΕΚΤ). Το αποτέλεσμα είναι να πλήττεται η ελκυστικότητά τους για τους επενδυτές λόγω της συνεπακόλουθης χαμηλής μερισματικής απόδοσης σε σχέση με τα επιτόκια της αγοράς. Σύμφωνα με το άρθρο 31 παρ. 3 του ν.2778/1999 όπως ισχύει, οι ΑΕΕΑΠ δεν υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος, αλλά φορολογούνται με ετήσιο συντελεστή φόρου ίσου με το 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της ΕΚΤ (Επιτοκίου Αναφοράς) προσαυξημένου κατά 1 ποσοστιαία μονάδα επί του μέσου όρου των εξαμηνιαίων επενδύσεών τους σε ακίνητα, πλέον των διαθεσίμων τους.
Το αποτέλεσμα είναι παράδοξο και για τα φορολογικά έσοδα, καθώς, σε περιόδους υψηλών επιτοκίων, οι ΑΕΕΑΠ, ως εταιρείες εντάσεως κεφαλαίου, έχουν σημαντικά μειωμένα κέρδη, καταβάλλουν πολύ υψηλή φορολογία, ενώ σε περιόδους χαμηλών επιτοκίων, όπου τα κέρδη των ΑΕΕΑΠ είναι σαφώς υψηλότερα, η φορολογία είναι πολύ μικρότερη. Το γεγονός, δε, ότι οι Α.Ε.Ε.Α.Π. φορολογούνται και επί του υπολοίπου των καταθέσεών τους και εν γένει των διαθεσίμων τους, τις επιβαρύνει περαιτέρω, ειδικά στην περίπτωση που έχουν αντληθεί κεφάλαια από την αγορά και μέχρι την επένδυσή τους (η οποία, λόγω του χρόνου που απαιτείται αντικειμενικά για επενδύσεις σε real estate, μπορεί να υλοποιηθεί μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα).
Το βαθύ discount και η… Alpha Finance
Να σημειωθεί ότι στο 6μηνο 2024 οι 9 ΑΕΕΑΠ, που μετά τη συγχώνευση των BriQ και ICI έγιναν 8, διαχειρίζονταν επενδύσεις συνολικής αξίας 5,514 δισ. ευρώ, έναντι 4,805 δισ. στις 31.12.23. Το ίδιο διάστημα το συνολικό ενεργητικό των ΑΕΕΑΠ αυξήθηκε 9,9% στα 6,202 δις. από 5,639 δις. ευρώ. Οι ΑΕΕΑΠ συνεχίζουν την αναπτυξιακή τους πορεία με επενδύσεις κυρίως στον ξενοδοχειακό τομέα, σε γραφεία και logistics κ.α..
Σε κάθε περίπτωση, με το τοπίο στις ΑΕΕΑΠ να χρήζει ξεκαθαρίσματος, το ξένο επενδυτικό κεφάλαιο να μην εισέρχεται εντός κι εκτός ταμπλό (ιδίως σε περιπτώσεις χαμηλής ρευστότητας και μικρού free float), παρά κάποιες λίγες εξαιρέσεις, τις εισηγμένες κατά βάση να περιορίζονται σε μεταξύ τους deals κ.α., το discount στις μετοχές έναντι της NAV παραμένει σε σημαντικά επίπεδα, ακόμα και της τάξεως του 30% με 40%. Βέβαια, αυτή η «έκπτωση» είναι διεθνές φαινόμενο, ωστόσο, η «ψαλίδα» στο εξωτερικό έχει κλείσει.
Πάντως, όπως πρόσφατα είχαμε αναφέρει είναι υπό… παρακολούθηση από την αγορά, ενώ πρόσφατα μόλις, η Alpha Finance δημοσίευσε ανάλυση για 4 από τις 8 μετοχές ΑΕΕΑΠ. Βάσει αυτής η ελληνική αγορά των ακινήτων βρίσκεται σε ανοδική πορεία με ισχυρές προοπτικές και επενδυτικές ευκαιρίες. Σύμφωνα με τους αναλυτές της χρηματιστηριακής η μείωση των επιτοκίων και οι θετικές μακροοικονομικές προοπτικές θα ενισχύσουν περαιτέρω τον κλάδο. Για όσους αναζητούν επενδυτικές επιλογές με προοπτική, το ελληνικό real estate παραμένει μια αγορά με σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης. Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται με discount 40% έναντι της καθαρής αξίας ενεργητικού (NAV), προσφέροντας σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες. Η χρηματιστηριακή ξεκίνησε κάλυψη για τέσσερις ΑΕΕΑΠ με σημαντικό περιθώριο ανόδου, συγκεκριμένα BriQ Properties: €3,40 ανά μετοχή (+51%), Premia Properties €1,85 ανά μετοχή (+50%), Trade Estates: €2,45 ανά μετοχή (+48%), Noval Property €3,30 ανά μετοχή (+37%).
Η Alpha Finance επισήμανε πέντε βασικούς παράγοντες που ενισχύουν την αγορά όπως η ισχυρή οικονομική ανάπτυξη, η υπάρχουσα ανισορροπία προσφοράς - ζήτησης, η αναμενόμενη εξομάλυνση των επιτοκίων μεσοπρόθεσμα, οι σημαντικές επενδύσεις για αναβάθμιση υποδομών καθώς και υπαρχόντων ακινήτων καθώς και τα σταθερά θετικές τάσεις τουρισμού. Επιπλέον, η χρηματιστηριακή σημειώνει ότι παρά την άνοδο των τελευταίων ετών, οι αποτιμήσεις παραμένουν ελκυστικές, καθιστώντας την αγορά ακινήτων επενδυτικά ενδιαφέρουσα.
Φώτο: Getty Images
