Νέοι αποθηκευτικοί χώροι της τάξεως των 300.000 με 400.000 τ.μ., σε ετήσια βάση, για το 2025 και επενδύσεις που είναι σε εξέλιξη ύψους 500 εκατ. ευρώ ξεχωρίζουν στην παρούσα φάση στην ελληνική αγορά logistics. Τα στοιχεία αυτά αναφέρονται, μεταξύ πολλών άλλων, στην τελευταία ανάλυση για την αγορά ακινήτων της Αθήνας που δημοσίευσε η γνωστή εταιρεία συμβούλων ακινήτων ΔΑΝΟΣ, η οποία, ως γνωστόν, συνεργάζεται με την BNP Paribas Real Estate.
Έρχονται νέοι χώροι, ποια είναι τα ενοίκια και τα yields
Όπως προκύπτει, εξακολουθεί να καταγράφεται στην αγορά το φαινόμενο της ισχυρής ζήτησης για σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους που συνεχίζει να μην καλύπτεται σε καμία περίπτωση από την προσφορά που υπάρχει στην αγορά των logistics στην Αττική. Σε αυτήν, σε γενικές γραμμές είναι σε εξέλιξη αυτή την στιγμή επενδύσεις άνω των 500 εκατ. ευρώ. Έως το τέλος του 2024 οι νέοι χώροι που αναμένονταν να προστεθούν στην αγορά υπολογίζονταν σε 250.000 τετραγωνικά μέτρα, νούμερο το οποίο αναμένεται να αυξηθεί στις 300.000- 400.000 τ.μ.. Επιπρόσθετα, και σε σχέση με τα yields, η συνεχιζόμενη ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης στον εν λόγω κλάδο επαγγελματικών ακινήτων συνεχίζει να ασκεί ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια, με τις αποδόσεις στη συγκεκριμένη κατηγορία να κυμαίνονται από 6,5% έως 7%.
Αναφορικά με τις τιμές ενοικίασης, στον Ασπρόπυργο τα ενοίκια κυμαίνονται από 4 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα έως 6 ευρώ, ενώ στην περιοχή των Μεσογείων κυμαίνονται από 3 έως 5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα. Στην Ελευσίνα οι τιμές πέφτουν μεταξύ 3,5- 5,5 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ τα χαμηλότερα ενοίκια καταγράφονται στα Οινόφυτα, μεταξύ 2- 4 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα.
Οι παίκτες, οι επενδύσεις και τα hot spots
Επίσης, φαίνεται ότι υπάρχει ανάγκη για πλέον 450.000 τ.μ. νέων χώρων για να φιλοξενήσουν την ανάπτυξη σύγχρονης, «πράσινης» υποδομής. Η ζήτηση προέρχεται κυρίως από εταιρείες logistics, κατασκευαστές και μεταφορικές εταιρείες, ωστόσο η προσφορά χώρων, κυρίως «πράσινων» είναι αυτή την στιγμή πολύ περιορισμένη με αποτέλεσμα τη χαμηλή διαθεσιμότητα και τις αυξανόμενες τιμές στα ενοίκια. «Οι χρήστες αναζητούν ολοένα και περισσότερο μεγάλα, υπερσύγχρονα κτίρια υψηλής ενεργειακής απόδοσης και προηγμένες τεχνολογίες αυτοματισμού. Αυτά τα χαρακτηριστικά βοηθούν στην επίτευξη σημαντικών οικονομιών κλίμακας και μείωση του λειτουργικού κόστους», επισημαίνεται στην ανάλυση. Στην παρούσα φάση, η πλειονότητα των νέων επενδύσεων προωθείται στη δυτική Αττική όπου βρίσκονται σε εξέλιξη projects τουλάχιστον 500 εκατ. ευρώ. Βασικοί παίκτες από τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ όπως οι Prodea Investments, Premia Properties, Trastor, Trade Estates και BriQ Properties εστιάζουν στην περιοχή του Ασπρόπυργου, με το ποσοστό των κενών θέσεων για τους χώρους υψηλών προδιαγραφών logistics να ανέρχεται μόλις στο 5%.
Οι λόγοι ανόδου και οι προκλήσεις
Βάσει όσων επισημαίνονται στην ανάλυση, η ανάπτυξη του κλάδου συνεχίζεται με ταχείς ρυθμούς με βασική αιτία κατά κύριο λόγο την ευρέως διαδεδομένη διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου, ιδίως μετά την υγειονομική κρίση (πανδημία covid), η οποία έχει λειτουργήσει ως επιταχυντής εξελίξεων στον κλάδο. Οι στρατηγικές τοποθεσίες στις οποίες εστιάζουν οι μεγάλοι όμιλοι που δραστηριοποιούνται στον τομέα είναι κοντά σε εμπορικά λιμάνια, αεροδρόμια και οι αυτοκινητόδρομοι. «Ως αποτέλεσμα, πολλές εταιρείες, συμπεριλαμβανομένων εμπορικών επιχειρήσεων, ναυτιλιακών και Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ), επενδύουν στην ανάπτυξη νέων αποθηκών ή την αγορά έτοιμων κέντρων logistics που προορίζονται είτε για επένδυση είτε για ιδιόχρηση», σημειώνεται σχετικά.
Οι προκλήσεις
Οι επενδυτές αντιμετωπίζουν πολλές προκλήσεις, με πολύ σημαντικό το πλαίσιο αστικού σχεδιασμού και το «άκαμπτο» σύστημα των κανόνων, την κυριαρχία στην αγορά μεγάλων παικτών του ιδιωτικού τομέα που θέλουν νέους χώρους για ιδιόχρηση (π.χ. σούπερ μάρκετ), καθώς επίσης και την αβεβαιότητα στο γενικότερο πολιτικό περιβάλλον που μπορεί να επηρεάζει τις κινήσεις των μεγάλων θεσμικών και δυνητικών επενδυτών.
