Σαρωτικές και αιφνίδιες αλλαγές φέρνει το νέο Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 το οποίο καθορίζει τα όρια, τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης για τους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων οι οποίο δημιουργήθηκαν προ του 1923 ή μεταξύ 1923 και 1983.
Τα σημερινά όρια των οικισμών μειώνονται οριζόντια και περιλαμβάνουν ό,τι έχει οικοδομηθεί μέχρι το 1983 ενώ για τις περιοχές που έχουν οικοδομηθεί από το 1983 μέχρι σήμερα θα ισχύουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Με άλλα λόγια, ως όρια οικισμών αναγνωρίζονται μόνο εκείνα που τεκμηριώνονται με δόμηση έως το 1983 και όχι εκείνα που δημιουργήθηκαν με μεταγενέστερες αποφάσεις των κρατικών νομάρχων (κυρίως το 1985) οι οποίες έδιναν στις περισσότερες περιπτώσεις δικαίωμά επέκτασής τους.
Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να γίνει οριοθέτηση νέου οικισμού αλλά μόνο επανέγκριση, οριοθέτηση ή οριοθέτηση σε μη οριοθετημένους οικισμούς. Τα οριζόντια όριά τους περιορίζονται ενώ δεν υπάρχει δυνατότητα επέκτασής τους. Αυτό σημαίνει ότι πολλά οικόπεδα, ιδίως όσα έχουν έκταση μικρότερη από 2 στρέμματα, χάνουν το δικαίωμα δόμησης, εκτός αν πληρούν αυστηρά και ειδικά κριτήρια, όπως πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.
Με τον τρόπο αυτό χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων που δεν πρόλαβαν να χτίσουν και εμπίπτουν σε αυτές τις κατηγορίες (κάτω των 2 στρεμμάτων) χάνουν το δικαίωμα δόμησης ενώ ανοικτά παραμένουν θέματα όπως το τι θα γίνουν τα κτίρια που έχουν οικοδομηθεί μέχρι σήμερα και είναι εντός ορίων οικισμού αλλά στο εξής , με βάση το νέο ΠΔ θα τεθούν εκτός ορίων οικισμού.
Επιπλέον, το ΠΔ θεσπίζει ενιαίο πλαίσιο για τους γενικούς όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, προσαρμοσμένα στην κατηγορία και τα χαρακτηριστικά κάθε οικισμού.
Από το πεδίο εφαρμογής του εξαιρούνται οι οικισμοί με πληθυσμό άνω των 2.000 κατοίκων, οι νέοι οικισμοί που δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη ισχύος του Ν.1337/1983 και οι παραθεριστικοί παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριμένους νομούς όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική.
Το νέο πλαίσιο προσδιορίζει εντός οικισμών τις Ζώνες Α, Β και Β1, οι οποίες οριοθετούνται ως εξής:
- Η Α Ζώνη είναι το εσώτερο – συνεκτικό τμήμα του οικισμού, που είχε δημιουργηθεί προ του 1923 (ιστορικός πυρήνας).
- Η Β Ζώνη είναι το συνεκτικό τμήμα που έχει δημιουργηθεί μεταξύ των ετών 1923 και του 1983.
- Η Β1 Ζώνη είναι το διάσπαρτο τμήμα του οικισμού που έχει δημιουργηθεί μεταξύ του 1923 και του 1983.
Όσον αφορά στους όρους δόμησης, για τη Ζώνη Α, η αρτιότητα καθορίζεται σε οικόπεδα άνω των 2 στρεμμάτων, με πρόσωπο τουλάχιστον 15 μέτρα σε κοινόχρηστο χώρο ενώ εξαίρεση προβλέπεται για μικρούς, απομονωμένους οικισμούς, όπου η αρτιότητα ξεκινά από 500 τ.μ. με πρόσωπο 10 μέτρα. Όσον αφορά στις Ζώνες Β και Β1, άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα από 300 έως 2.000 τ.μ., με ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρα σε κοινόχρηστο χώρο.
Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 4η Νοεμβρίου 2011, έως 500 τμ με πρόσωπο 10 μέτρα ενώ τα άνω των 500 τμ θα πρέπει να έχουν πρόσωπο 15 μέτρα.
Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης ορίζεται στο 60% ενώ επιτρέπεται να ανεγερθούν έως 2 όροφοι (κατ’ εξαίρεση 3 σε περιπτώσεις μορφολογικών ιδιαιτεροτήτων). Ο συντελεστής δόμησης θα είναι ανάλογος της χρήσης και του μεγέθους του οικοπέδου.
Τέλος, το ΠΔ ορίζει ρητά ότι δεν επιτρέπεται να περιλαμβάνονται στα όρια οικισμών:
- Δάση και αναδασωτέες περιοχές
- Περιοχές ενταγμένες στο δίκτυο NATURA 2000
- Ζώνες προστασίας τοπίου ή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους
- Γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας
- Αρχαιολογικοί χώροι και περιοχές πολιτιστικού ενδιαφέροντος
- Αιγιαλοί, παραλίες και παρόχθιες ζώνες
- Περιοχές με γεωλογικούς κινδύνους (κατολισθήσεις, σεισμικότητα κ.ά.)
- Ζώνες υπόγειων υδάτων
- Στρατιωτικές περιοχές, τεχνικές υποδομές και άλλες ειδικές χρήσεις με περιοριστικό καθεστώς.
