«Το 2021 αναμένεται να αποτελέσει χρονιά δομικών αλλαγών στην αγορά ακινήτων. Η αλλαγή νοοτροπίας και αναγκών, σε συνδυασμό με τα έργα ανάπτυξης και υποδομών μεγάλης εμβέλειας που έχουν δρομολογηθεί, με κυριότερο το έργο στο πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού, είναι πιθανόν να αναδιαμορφώσουν ή και να μετατοπίσουν χωρικά τη ζήτηση τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελματικών ακινήτων, ειδικά στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας».
Αυτό εκτιμά για τη συνέχεια η Τράπεζα της Ελλάδας, στην ετήσια έκθεση του Διοικητή της, Γ. Στουρνάρα, και ειδικά όσον αφορά στον τομέα ακινήτων. Ωστόσο, όπως σημειώνεται στην έκθεση, η επανεκκίνηση και οι ρυθμοί αποκατάστασης των επιμέρους τομέων της αγοράς θα εξαρτηθούν από το μέγεθος των απωλειών που θα καταγραφούν μετά το πέρας των έκτακτων περιστάσεων και την άρση των μέτρων προστασίας των πληγέντων στο εσωτερικό της χώρας, από τις νέες συνθήκες που θα έχουν πλέον διαμορφωθεί ως προς τις συνήθειες, τις ανάγκες και τις απαιτήσεις των χρηστών και φυσικά από το διεθνές επενδυτικό κλίμα. Σημαντικό είναι, στην παρούσα συγκυρία, να προταχθούν ενέργειες για τη στήριξη μιας γρήγορης και δυναμικής ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων, οι οποίες θα περιλαμβάνουν κατ’ ελάχιστον τη βελτίωση των γραφειοκρατικών διαδικασιών στις πράξεις αγοραπωλησιών, που έχουν αποτελέσει ανασταλτικό παράγοντα πολλών πράξεων και επενδύσεων.
Οι πρωτόγνωρες συνθήκες
Όπως αναφέρεται στον ετήσιο απολογισμό, υπό τις πρωτόγνωρες συνθήκες που δημιούργησε η πανδημία COVID-19, το 2020 ήταν ένα έτος σημαντικών αλλαγών στην αγορά ακινήτων, αρκετές από τις οποίες αναμένεται να παραμείνουν και να επηρεάσουν τις ισορροπίες της αγοράς, ακόμη και μακροπρόθεσμα. Παρά το γεγονός ότι η επίδραση της τρέχουσας υγειονομικής κρίσης δεν έχει ακόμη αποτυπωθεί πλήρως στις τιμές των ακινήτων και τις τάσεις τους, δύο ουσιώδεις μεταβολές έχουν συντελεστεί σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο.
Πρώτον, ανακόπηκε η ισχυρή δυναμική της αγοράς, η οποία βασίστηκε κυρίως στην εξωτερική επενδυτική ζήτηση και τον τουρισμό, και δεύτερον, αναδείχθηκαν νέοι τομείς επενδυτικού ενδιαφέροντος, οι οποίοι ενδέχεται πλέον να επισκιάσουν τη ζήτηση σε τομείς και αγορές που είχαν σχεδόν μονοπωλήσει το ενδιαφέρον στο παρελθόν. Με την προοπτική της αποκατάστασης των συνθηκών από το δεύτερο εξάμηνο του 2021, η αγορά τηρεί σε μεγάλο βαθμό στάση αναμονής, χωρίς ωστόσο να λείπουν και οι επενδυτικές κινήσεις, τόσο προς επαγγελματικές όσο και οικιστικές χρήσεις, εκμεταλλευόμενες τις τρέχουσες αποδόσεις και στοχεύοντας στην αποκόμιση υπεραξιών μετά την επάνοδο στην κανονικότητα.
Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, οι επιπτώσεις της πανδημίας στην αγορά κατοικιών αποτυπώνονται στη σταδιακή αποκλιμάκωση των ρυθμών αύξησης των τιμών, σε σχέση με τους αντίστοιχους ρυθμούς του προηγούμενου έτους, καθώς και στις έντονες διαφοροποιήσεις σε τοπικό επίπεδο. Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας, το 2020, για τρίτη συνεχή χρονιά, στην αγορά των κατοικιών σημειώνεται αύξηση των τιμών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να καταγράφουν αύξηση κατά 4,2% σε ετήσια βάση, έναντι 7,2% το 2019 και 1,8% το 2018. Στα επιμέρους τρίμηνα του 2020 παρατηρείται σημαντική σταδιακή αποκλιμάκωση του ετήσιου ρυθμού αύξησης των τιμών (6,7%, 4,2%, 3,5% και 2,6%).
Οι τιμές των “νέων” διαμερισμάτων το 2020 αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 4,7%, σημαντικά ενισχυμένο σε σχέση με αυτόν των “παλαιών” διαμερισμάτων (3,9%). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, οι υψηλότεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκαν στην Αθήνα (7,4%) και στη Θεσσαλονίκη (4,6%). Ωστόσο, ηπιότερος ήταν ο ρυθμός αύξησης στις λοιπές ημιαστικές και αγροτικές περιοχές (1,8%), ενώ οριακή αύξηση (0,1%) σημειώθηκε στις άλλες μεγάλες πόλεις.
Η δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2020 περιορίστηκε σημαντικά, γεγονός το οποίο αποτυπώνεται στα στοιχεία του προγράμματος Golden Visa, στην περιορισμένη εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων, 8 στο μειωμένο αριθμό μεταβιβάσεων κατοικιών, 9 στο συγκρατημένο επενδυτικό ενδιαφέρον ειδικά στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και στις αρνητικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών όπως αποτυπώνονται στο σχετικό δείκτη του ΙΟΒΕ. Ωστόσο, η αγορά κατοικιών διατηρεί σχετική ανθεκτικότητα, η οποία επιβεβαιώνεται τόσο από τους ετήσιους ρυθμούς αύξησης των τιμών όσο και από τις εξελίξεις που καταγράφονται στα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για την αγορά ακινήτων.
Ειδικότερα, το ενδεκάμηνο του 2020 η οικοδομική δραστηριότητα κατοικιών συνεχίζει σε επίπεδο χώρας να ενισχύεται έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2019, τόσο στον αριθμό όσο και σε όρους όγκου νέων οικοδομικών αδειών (15,6% και 19,0% αντίστοιχα), ενώ οι ρυθμοί αύξησης στην Αττική ήταν υψηλότεροι (29,7% και 23,8% αντίστοιχα).
Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) ενισχύονται κατά 15,6% το 2020, έναντι μικρής αύξησης κατά 0,4% το 2019, αλλά εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,0%).
Σύμφωνα με τους δείκτες επαγγελματικών ακινήτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, το πρώτο εξάμηνο του 2020 οι τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών παρέμειναν αμετάβλητες σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ στα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών καταγράφηκε αύξηση τιμών κατά 1,1%, αλλά με επιβράδυνση σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2019 (2,0%). Η ζήτηση και οι ρυθμοί ανάπτυξης και για τις δύο αυτές κατηγορίες διαφοροποιήθηκαν σημαντικά σε τοπικό επίπεδο, αποτυπώνοντας τη διαφορετική δυναμική των επιμέρους θέσεων και τομέων της αγοράς.
Χαρακτηριστικά, οι τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στην Αθήνα αυξήθηκαν οριακά κατά 0,3%, ενώ την ίδια περίοδο στη Θεσσαλονίκη καταγράφηκε μικρή μείωση των τιμών κατά 0,7%. Στον αντίποδα, οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στην Αθήνα αυξήθηκαν με μικρότερο ρυθμό (1,4%) σε σχέση με τη Θεσσαλονίκη (2,1%), γεγονός το οποίο ενδεχομένως αποτυπώνει την περιορισμένη έκταση των υψηλής ζήτησης εμπορικών θέσεων της αγοράς της συμπρωτεύουσας, σε συνδυασμό με το συνεχιζόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον. Στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2020, τα μισθώματα των γραφείων και των καταστημάτων κατέγραψαν μείωση 1,6% και 1,0% αντίστοιχα σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ υπάρχουν διαφοροποιήσεις μεταξύ διαφορετικών θέσεων.
Τα μισθώματα γραφείων της Αθήνας κατέγραψαν σημαντική μείωση (-2,7%) σε σχέση με το τέλος του δεύτερου εξαμήνου του 2019, η οποία εν μέρει ενσωματώνει και τη διακοπή ή αναπροσαρμογή μισθώσεων από χρήστες που είτε επλήγησαν είτε τροποποίησαν τη διαχείριση των χώρων τους λόγω των συνεπειών της πανδημίας. Αντίστοιχα, σημαντικές διορθώσεις παρατηρήθηκαν και στα μισθώματα καταστημάτων της Αθήνας (-1,5%), αλλά και της Θεσσαλονίκης (-1,9%). Για το ενδεκάμηνο του 2020, η κατασκευαστική δραστηριότητα για τις επαγγελματικές χρήσεις (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) παρέμεινε περιορισμένη και παρουσίασε αρνητικούς ρυθμούς μεταβολής για τα καταστήματα αλλά και τα ξενοδοχεία, τόσο σε όρους αριθμού αδειών όσο και σε όρους όγκου.
Συνολικά, στη διάρκεια του ενδεκαμήνου του 2020 ο αριθμός των νέων οικοδομικών αδειών για επαγγελματικά ακίνητα μειώθηκε κατά 11,7% ως προς τον αριθμό και κατά 3,8% ως προς τον όγκο σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019. Αυξήσεις ωστόσο καταγράφηκαν στον αριθμό και στον όγκο νέων αδειών για τα γραφεία (11,8% και 36,8% αντίστοιχα), που ενσωματώνουν μεταξύ άλλων τις μεγάλες επενδύσεις σε ανακατασκευή εμβληματικών ακινήτων στην Αττική από επενδυτικά χαρτοφυλάκια και εταιρίες ανάπτυξης ακινήτων.
Οι χαμηλοί και επιμέρους αρνητικοί ρυθμοί της οικοδομικής δραστηριότητας των μέχρι πρόσφατα τυπικών επενδυτικών χρήσεων είναι ενδεικτικοί της στάσης αναμονής της αγοράς εξαιτίας των συνθηκών που επικράτησαν, ενώ σε τομείς όπως οι αποθηκευτικοί και γεωργικοί χώροι εμφανίζονται θετικοί ρυθμοί, αποτυπώνοντας τις νέες ανάγκες που αναδείχθηκαν μέσα από την τρέχουσα υγειονομική κρίση.
Οι Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) κατά τη διάρκεια του 2020, αν και με σαφώς μικρότερη ένταση, προχώρησαν σε νέες επενδύσεις, ορισμένες από τις οποίες πραγματοποιήθηκαν με αποδόσεις στα κατώτερα όρια της αγοράς, όπως ίσχυαν πριν από την έναρξη της υγειονομικής κρίσης. Υπολογίζεται ότι ποσοστό μεγαλύτερο του 90% των κεφαλαίων των ΑΕΕΑΠ επενδύθηκε στην Αττική, με την πλειοψηφία των επενδύσεων (περίπου 45%) να κατευθύνεται προς χρήσεις γραφείων, ενώ σημαντικό ποσοστό επενδύθηκε σε επαγγελματικούς αποθηκευτικούς χώρους ή σε γη που προορίζεται για ανάπτυξη αντίστοιχων χρήσεων (περί το 18%).
Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι το ενδιαφέρον των ΑΕΕΑΠ στρέφεται σταδιακά προς την ανάπτυξη ακινήτων και προς χρήσεις οι οποίες μέχρι τώρα είχαν προσελκύσει μικρό ή μηδαμινό ενδιαφέρον, όπως η οργανωμένη-εξειδικευμένη κατοικία εισοδήματος, οι φοιτητικές εστίες και οι μονάδες φροντίδας ηλικιωμένων, αλλά και προς τους αποθηκευτικούς χώρους υψηλών προδιαγραφών κοντά στα μεγάλα αστικά κέντρα. Σημαντικές επενδύσεις υλοποιούνται ήδη, ή προγραμματίζονται για το 2021, και από άλλα χαρτοφυλάκια, τα οποία στοχεύουν στην επένδυση σε τουριστικά ακίνητα, σε χρήσεις υψηλότερου επιχειρηματικού κινδύνου, όπως εμπορικά κέντρα και πάρκα, θεματικά πάρκα και χώρους αναψυχής, αλλά και σε χρήσεις που σχετίζονται με υπηρεσίες περίθαλψης, παιδείας κ.λπ.
Παράλληλα, εγχώριες και ξένες εταιρίες και αλυσίδες επιχειρήσεων έχουν ανακοινώσει ή έχουν ήδη προβεί σε σημαντικού ύψους πράξεις και έργα ανάπτυξης στο πλαίσιο της επέκτασης ή προσαρμογής των δραστηριοτήτων τους στη χώρα.
