Ροή
Με ολοένα και πιο… σαφή και οργανωμένο τρόπο επιχειρεί η Εκκλησία να αξιοποιήσει μέρος της ακίνητης περιουσίας της, είτε μαζικά είτε μεμονωμένα. Προ ημερών ανέβηκε (με ημερομηνία 8 Φεβρουαρίου) στην «Εφημερίδα της Κυβερνήσεως» σχετική απόφαση της ΙΕΡΑΣ ΣΥΝΟΔΟΥ της Εκκλησίας της Ελλάδος σχετικά με τον «Κανονισμό περί εκμισθώσεων και εκποιήσεων εκκλησιαστικών ακινήτων της Ιεράς Μητροπόλεως Νέας Ιωνίας, Φιλαδελφείας, Ηρακλείου και Χαλκηδόνος» που σε έναν βαθμό αποτελεί και ένα μοντέλο αξιοποίησης εκκλησιαστικών ακινήτων (που έχει εγκρίνει η Διαρκής Ιερά Σύνοδος) στο πρότυπο άλλων φορέων.
Ο κανονισμός ρυθμίζει την διαδικασία που θα τηρείται για την κατάρτιση συμβάσεων οικονομικής διαχειρίσεως των εκκλησιαστικών ακινήτων, η οποία πρέπει να τηρείται υπό των Εκκλησιαστικών Νομικών Προσώπων Δημοσίου ή Ιδιωτικού Δικαίου (εν προκειμένω της Ιεράς Μητροπόλεως Νέας Ιωνίας, Φιλαδελφείας, Ηρακλείου και Χαλκηδόνος) και αφορά «στις συμβάσεις εκμισθώσεων, χρονοεκμισθώσεων (leasing), παραχωρήσεων της χρήσεως, εκποιήσεων, αγορών, ανταλλαγών και εκποιήσεως επί αντιπαροχή ακινήτων των οποίων η ιδιοκτησία ή η επικαρπία ανήκει ή έχει ανατεθεί η διαχείριση και διοίκηση σε αυτά με διάταξη νόμου ή οιασδήποτε μορφής σύμβαση διαχειρίσεώς τους». Κατά τα φαινόμενα, η αξιοποίηση της εκκλησιαστικής περιουσίας έχει εισέλθει σε μια νέα φάση, που… θυμίζει διαδικασίες που «τρέχουν» ιδιωτικοί ή δημόσιοι φορείς και εξειδικευμένοι τεχνικοί σύμβουλοι.
Μεταξύ άλλων, επιτρέπεται η κατάρτιση μακροχρόνιας μίσθωσης διαρκείας έως 99 ετών για περιπτώσεις εκμετάλλευσης και αξιοποίησης μεγάλων εκκλησιαστικών εκτάσεων, προβλέπεται ότι το εκκλησιαστικό νομικό πρόσωπο μπορεί προς συμβιβασμό και διακανονισμό της υπόθεσης να προχωρεί σε απ’ ευθείας εκποίηση του ακινήτου προς ιδιώτες, μετά από εκτίμηση του ακινήτου, επιτρέπεται η ανταλλαγή εκκλησιαστικού ακινήτου με ιδιωτικό ή ιδιωτικά ακίνητα κατόπιν απόφασης της Διοίκησης του εκκλησιαστικού νομικού πρόσωπού, προβλέπονται διαδικασίες αντιπαροχής ή αγορές εντός ή εκτός Ελλάδος για την απόκτηση κτιρίων, οικοπέδων, εδαφικών εκτάσεων ή μετοχών επί ακινήτων καταλλήλων για την άμεση πραγματοποίηση των σκοπών του ή προς αξιοποίηση και εκμετάλλευση της περιουσίας κ.α.
Αναφέρεται επίσης ότι «προ της εκμισθώσεως συντάσσεται από επιλεγόμενο ανεξάρτητο εκτιμητή εγγεγραμμένο στο Μητρώο Πιστοποιημένων εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών (φυσικού ή νομικού προσώπου) που ασκεί κατ’ επάγγελμα το έργο τούτο, Έκθεση Καταμετρήσεως καθώς και Εκτιμήσεως της αγοραίας αξίας και μισθωτικής αξίας τού προς εκμίσθωση εκκλησιαστικού ακινήτου. Σε καμιά περίπτωση το ζητούμενο μίσθωμα δεν δύναται να υπολείπεται της προσδιοριζομένης μισθωτικής αξίας του ακινήτου, ως προκύπτει εκ της ανωτέρω εκθέσεως. Σε περίπτωση ακάρπου δημοπρασίας, δύναται να επαναδημοπρατηθεί με μείωση κατά 15% της τιμής της πρώτης προσφοράς. Εάν αποβεί άκαρπη και αυτή η δημοπρασία δύναται να εκμισθωθεί και με απευθείας σύμβαση».
Η διάρκεια της μισθώσεως των εκκλησιαστικών ακινήτων καθορίζεται ελεύθερα αναλόγως την κατάσταση του ακινήτου, εάν αυτό χρήζει ανακατασκευής, συντηρήσεως, διατηρήσεως. Μπορεί να καθοριστεί και μακροχρόνια μίσθωση αναλόγως την θέση και κατάσταση του ακινήτου και εάν για την συντήρησή του ή την ανακατασκευή του απαιτούνται ιδιαίτερα ουσιώδεις δαπάνες του μισθωτή και υπό την προϋπόθεση ότι τις επωμίζεται εξ ολοκλήρου. Ειδικώς για τα αγροκτήματα, ελαιοκτήματα και λιβάδια η διάρκεια είναι τετραετής.
Επιτρέπεται η κατάρτιση μακροχρονίου μισθώσεως διαρκείας έως ενενήντα εννέα (99) έτη, «για περιπτώσεις εκμεταλλεύσεως και αξιοποιήσεως μεγάλων αγόνων εκτάσεων ή γηπέδων εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, οι οποίες απαιτούν ιδιαίτερα ουσιώδεις δαπάνες του μισθωτή, όπως κατασκευή κτιρίων, τεχνικών έργων, εγκαταστάσεων και γενικώς την εκτέλεση μεγάλου επενδυτικού προγράμματος, με αυτοχρηματοδότηση ή όχι».
Οι όροι της διακηρύξεως πλειοδοτικού διαγωνισμού ή της προσκλήσεως εκδηλώσεως ενδιαφέροντος καθορίζονται κατά περίπτωση με απόφαση του διοικούντος οργάνου του εκκλησιαστικού νομικού προσώπου. Μάλιστα, «στην κατά την προηγουμένη παράγραφο απόφαση θα περιλαμβάνονται ειδικοί όροι για τα οικονομικά, τεχνικά και λοιπά στοιχεία, ως και πιθανά επενδυτικά προγράμματα μελετοκατασκευών ή συμπράξεων δημοσίου και ιδιωτικού τομέως (Σ.Δ.Ι.Τ.) και τα κριτήρια αξιολογήσεως και βαθμολογίας για την επιλογή των υποψηφίων μισθωτών. Η διατύπωση των τελικών όρων της συμβάσεως θα γίνεται εντός του πλαισίου των όρων της προσκλήσεως και κατόπιν απευθείας διαπραγματεύσεων. Η κατάρτιση συμβάσεως εξαρτάται από την απόλυτη κρίση του διοικούντος οργάνου του εκκλησιαστικού νομικού προσώπου».
Επίσης, «επιτρέπεται η ανταλλαγή εκκλησιαστικού ακινήτου με ιδιωτικό ή ιδιωτικά ακίνητα κατόπιν αποφάσεως του διοικούντος το εκκλησιαστικό νομικό πρόσωπο οργάνου, η οποία αιτιολογεί την επιδιωκόμενη ανταλλαγή και καθορίζει τα κριτήρια συγκρισιμότητας των προς ανταλλαγή ακινήτων, τον τρόπο υποβολής και τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά, τον επιμερισμό των εξόδων πραγματοποιήσεως της ανταλλαγής και τον τρόπο δημοσιότητας της μελετουμένης ανταλλαγής. Δύναται να προβεί σε ανταλλαγή ακινήτου το νομικό πρόσωπο και στην περίπτωση που εκ των συνθηκών επιβάλλεται ή έχει συμφέρον για την πραγματοποίηση των σκοπών του».
Στον κανονισμό αναφέρεται ότι «Εκκλησιαστικό νομικό πρόσωπο δύναται να προβαίνει σε αγορές εντός της Ελληνικής Επικράτειας για την απόκτηση κτιρίων, οικοπέδων ή εδαφικών εκτάσεων καταλλήλων για την άμεση πραγματοποίηση των σκοπών του ή προς αξιοποίηση και εκμετάλλευση της περιουσίας του. Το ζητούμενο ακίνητο δύναται να αγορασθεί, σε όποια κατάσταση έχει και ευρίσκεται ή ως μελλοντικό, έτοιμο προς χρήση, συγκεκριμένο τελικό προϊόν, συμφώνως προς τις ειδικές προδιαγραφές και τα λοιπά αναφερόμενα στην πρόσκληση εκδηλώσεως ενδιαφέροντος. Εκκλησιαστικό νομικό πρόσωπο μπορεί να συνάπτει συμβάσεις αποκτήσεως εμπραγμάτων δικαιωμάτων για κτίρια σε τρίτες χώρες για την προαγωγή των κατά την παράγραφο 1 σκοπών ή αναγκών και με αγορά μετοχών επί ακινήτων».
Επιπρόσθετα, «το εκκλησιαστικό Ν.Π. με απόφαση του διοικούντος οργάνου του δύναται να προβαίνει στην αξιοποίηση των οικοπέδων, των οποίων είναι κύριος ή διαχειριστής, δι’ ανοικοδομήσεως αυτών, με το σύστημα αντιπαροχής ποσοστών στο οικόπεδο ομού μετά των οριζοντίων ιδιοκτησιών, οι οποίες αντιστοιχούν σε αυτά, λόγω εργολαβικού ανταλλάγματος».
Προβλέπεται πως εφ’ όσον επί εκκλησιαστικών ακινήτων δημιουργήθηκαν νομικές και πραγματικές καταστάσεις που παρακωλύουν την άσκηση νομής και κατοχής και εν γένει την ελεύθερη διαχείρισή τους, το εκκλησιαστικό νομικό πρόσωπο μπορεί προς συμβιβασμό και διακανονισμό της υπόθεσης να προχωρεί σε απ’ ευθείας εκποίηση του ακινήτου προς ιδιώτες, μετά από εκτίμηση του ακινήτου.
Στις 12 σελίδες του σχετικού ΦΕΚ υπάρχει πλήθος κανονισμών, όρων και άρθρων (πάνω από 25) για τις σχετικές προκηρύξεις διαγωνισμών και τα μοντέλα αξιοποίησης, μίσθωσης, εκποίησης κ.α. ακινήτων, όπως για τον τρόπος εκμισθώσεως, τη χρονική διάρκεια εκμισθώσεως, τις ειδικές εκμισθώσεις εκμεταλλεύσεως ακινήτων, την προκήρυξη διαγωνισμού εκμισθώσεως, τον χρόνος, τόπο και αναλυτικό τρόπο διεξαγωγής του διαγωνισμού, τις συμβάσεις και τα μίσθια, τις περιπτώσεις παραχωρήσεως χρήσεως και τις σχετικές διαδικασίες, τις εκποιήσεις, τις ανταλλαγές και τις αγορές, την πρόσκληση εκδηλώσεως ενδιαφέροντος, τα κριτήρια αξιολόγησης και τη βαθμολογία τεχνικής και οικονομικής προσφοράς, τις αντιπαροχές κ.α. Τα οποία παραπέμπουν σε οργανωμένες διαδικασίες που θα… «ζήλευαν» εξιδεικευμένοι φορείς.
