Σε μια περίοδο και συγκυρία στην οποία οι μετοχές του «συγγενικού», υπό μία έννοια, κλάδου των κατασκευών αλλά και ευρύτερα του τομέα υποδομών (ενέργεια, βιομηχανία, μεταφορές κ.α.) έχουν «μπει» στη νέα χρονιά με ανοδική διάθεση στο Χρηματιστήριο, ενισχυμένους όγκους και αυξημένες προσδοκίες, τα «χαρτιά του real estate δυσκολεύονται να ακολουθήσουν στο ταμπλό», όπως σημείωσε στέλεχος της αγοράς στο insider.gr. Δείχνοντας αδυναμία ή και πτωτική τάση, «κοιτώντας» από μια σχετική απόσταση την αντίδραση άλλων τίτλων, ενώ, ειδικότερα οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ, συνεχίζουν να διαπραγματεύονται με discount 25%-30% έναντι της καθαρής εσωτερικής λογιστικής αξίας ανά μετοχή (NAV per share).
Αναπτύξεις δισ. ευρώ VS προβληματισμών
Είναι πραγματικότητα ότι παρά τις μεγάλες αναπτύξεις, πολλών δισ. ευρώ συνολικά, που προωθούν ή δρομολογούν οι εταιρείες του real estate κλάδου, την ανοδική τάση της αγοράς ακινήτων, την προβολή και το επενδυτικό ενδιαφέρον που συγκεντρώνουν διάφοροι τομείς (π.χ. logistics, «πράσινα» γραφεία, ανακαινίσεις – αναπλάσεις, τουρισμός, επιλεγμένα οικιστικά κ.α.), εντούτοις, στο χρηματιστηριακό ταμπλό δεν αποτυπώνονται οι προσδοκίες που υπάρχουν σε επιχειρηματικό επίπεδο. Κατά πόσο οι επενδυτές θεωρούν ότι θα υπάρχει κάποια «αποθέρμανση» στην πολυετή άνοδο του κλάδου του real estate, αν εκτιμούν ότι δεδομένα όπως η αύξηση του κόστους υλικών και ενέργειας αλλά και του χρηματοδοτικού κόστους μπορούν να επηρεάσουν ή έστω να καθυστερήσουν την πορεία επενδυτικών κινήσεων, είναι θέματα τα οποία, μεταξύ άλλων παραμέτρων, απασχολούν την αγορά. Η ενίσχυση του κατασκευαστικού κόστους κατά περίπου 40%, με τις ανοδικές πληθωριστικές πιέσεις, την ενεργειακή κρίση λόγω Ουκρανίας, την άνοδο των επιτοκίων αναμφίβολα συνθέτουν ένα δύσκολο παζλ.
«Το μακροοικονομικό περιβάλλον παραμένει ιδιαίτερα ρευστό καθώς εξακολουθεί να υφίσταται σημαντική αβεβαιότητα σχετικά με την ενεργειακή κρίση, τις πληθωριστικές πιέσεις, την άνοδο των επιτοκίων καθώς και την εξέλιξη του πολέμου στην Ουκρανία», σημείωνε, για παράδειγμα, η PREMIA προ μηνός όταν ανακοίνωνε τα μεγέθη 9μηνου 2022. «Οι συνεχιζόμενες έντονες πληθωριστικές πιέσεις επηρέασαν όμως γενικότερα το μακροοικονομικό περιβάλλον μέσω των συνεχών αυξήσεων των βασικών επιτοκίων στις οποίες προχώρησε η ΕΚΤ. Οι αυξήσεις των επιτοκίων αναμένεται να επηρεάσουν μελλοντικά τα αποτελέσματα της εταιρείας μέσω της αύξησης του χρηματοοικονομικού και φορολογικού κόστους. Αντιθέτως, η αύξηση του πληθωρισμού επηρεάζει θετικά τα έσοδα της Εταιρείας από μισθώματα τα οποία, στην πλειοψηφία τους, είναι συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή», σημείωνε η Trastor.
Για αυτό και οι εταιρείες αποσκοπούν σε κινήσει στη βελτιστοποίηση της σύνθεσης και στη διαφοροποίηση του επενδυτικού χαρτοφυλακίου τους, καθώς και στην ενίσχυση των ποιοτικών χαρακτηριστικών του. Στο πλαίσιο αυτό, επιδιώκουν περαιτέρω ισχυροποίηση στους βασικούς κλάδους ενδιαφέροντός τους.
Η «εικόνα» στο ταμπλό
Αν και δεν λείπουν κάποια ανοδικά διαγράμματα μετοχών τις τελευταίες εβδομάδες που όμως δεν «πείθουν» την αγορά με τα ποσοστά ανόδου και τους όγκους συναλλαγών, όπως και κάποια «τινάγματα» μετοχών με αφορμή φήμες που κυκλοφόρησαν περί μετοχικών – επιχειρηματικών ή και νέων δικαστικών εξελίξεων (π.χ. Κέκροψ με κίνηση από τα 0,95 ευρώ έως τα 1,35 ευρώ, πριν χάσει λίγο έδαφος), η γενική εικόνα δείχνει ότι οι μετοχές του ευρύτερου κλάδου ακινήτων δεν έχουν ακολουθήσει την τάση αφύπνισης στην αγορά, κυρίως σε επιλεγμένους κλάδους και τίτλους.
Η μετοχή της Dimand παραμένει κάτω από την τιμή εισαγωγής στο ΧΑ το περασμένο καλοκαίρι (έγινε στα 15 ευρώ η εκκίνηση στο ταμπλό) παρά κάποιες πρόσκαιρες προσπάθειες για να προσεγγίσει εκ νέου αυτά τα επίπεδα. Με την μεγαλύτερη ιδιωτική εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων να έχει σε εξέλιξη και σχεδιασμό επενδύσεις 1 δισ. ευρώ, επέκταση σε logistics, εμβληματικά projects, να φαίνεται ως επικρατέστερη για τον διαγωνισμό για τα Δικαστήρια Πειραιά (80 εκατ. ευρώ), ενώ συμμετέχει και στην κοινοπραξία για το project SkyLine (της Alpha Bank) κ.α. Προς το παρόν πάντως, δεν έχει καταφέρει να «βγει» πάνω από την τιμή εκκίνησης στο ΧΑ. «Οι κατηγορίες ακινήτων όπου δραστηριοποιείται ο Όμιλος, επιδεικνύουν αμυντικά χαρακτηριστικά, καθώς σε πολλές περιπτώσεις, λόγω των υψηλών προδιαγραφών και της περιορισμένης προσφοράς κτηρίων υψηλών ενεργειακών προδιαγραφών και του αυξανόμενου πληθωρισμού, παρατηρήθηκαν ανατιμήσεις στις μισθωτικές και αγοραίες αξίες αυτών, οι οποίες έως σήμερα αντιστάθμισαν τις αρνητικές επιδράσεις», ανέφερε, μεταξύ άλλων, η εισηγμένη στα οικονομικά αποτελέσματα 9μήνου (ανακοινώθηκαν μέσα Δεκεμβρίου).
Αλλά και η μετοχή του ομίλου Lamda Development, ο οποίος προωθεί τη mega ανάπτυξη στο Ελληνικό εν μέσω, είναι η αλήθεια, «δύσκολου» οικονομικά κλίματος (αύξηση κόστους υλικών, ενέργειας, χρηματοδότησης κ.α.), εδώ και μήνες δυσκολεύεται να «κεφαλαιοποιήσει» σε όρους… κεφαλαιοποίησης στο ΧΑ τη μεγαλύτερη αστική ανάπλαση στην Ευρώπη (οικιστικά με τεράστιο ενδιαφέρον, Malls, γραφεία, ξενοδοχεία κ.α.) αλλά και την καλή πορεία των Malls. Παραμένοντας κάτω των 6 ευρώ και σε απόσταση από το υψηλό 12μήνου των 6,85 ευρώ (Απρίλιος 2022). Η Καθαρή Αξία Ενεργητικού (NAV) στις 30.09.2022 ανήλθε σε 7,6 ευρώ ανά μετοχή. Σε επίπεδο λειτουργικής κερδοφορίας, τα συνολικά ενοποιημένα λειτουργικά κέρδη (EBITDA), προ αποτιμήσεων του επενδυτικού χαρτοφυλακίου και λοιπών αναπροσαρμογών του εννεάμηνου 2022, αυξήθηκαν 43% έναντι του 2021 στα €39,6εκ. Τα κέρδη EBITDA των Εμπορικών Κέντρων The Mall Athens, Golden Hall και Mediterranean Cosmos το εννεάμηνο 2022 αυξήθηκαν 50% έναντι του 2021 στα €46,8εκ. Πάντως, ήδη προχωρούν οι ροές – έσοδα από τις πωλήσεις κατοικιών.
Η περίπτωση της REDS είναι διαφορετική καθώς πρόκειται για μετοχή με μεγάλη μετοχική συγκέντρωση (η Reggeborgh ελέγχει άμεσα και έμμεσα 93,4%), κατά συνέπεια η συναλλακτική δραστηριότητα είναι έως… πενιχρή και μηδενική, πρόβλημα, όχι σε αυτό το επίπεδο βέβαια, που έχουν και άλλες μετοχές του real estate κλάδου. Εδώ μπορεί αν υπάρχουν επενδύσεις 500 εκατ. ευρώ στα «σκαριά» αλλά και σχέδια του βασικού μετόχου για τον τομέα ακινήτων, μια φορά πάντως, το «χαρτί» παραμείνει στην τιμή που είχε γίνει παλιότερα η δημόσια πρόταση, ήτοι οριακά κάτω των 2,5 ευρώ.
Μια επίσης ξεχωριστή περίπτωση, με τις σχετικές διαφοροποιήσεις, είναι οι τίτλοι των ΑΕΕΑΠ, όπου βέβαια σε γενικές γραμμές, ιδίως σε Prodea, Trastor, η μετοχική διασπορά και η συναλλακτική δραστηριότητα απουσιάζουν. Λογικά θα γίνουν κινήσεις προς αυτή την κατεύθυνση, δηλαδή ενίσχυσης του free float από βασικούς μετόχους Prodea και Trastor (Τρ. Πειραιώς, διάθεση ποσοστού), στην πρώτη ήδη έχουν γίνει κάποια «βήματα» αλλά μάλλον σχετίζονται και με την υποχρέωση για μετοχική διεύρυνση. Η Εσωτερική Αξία (NAV) του ομίλου Prodea την 30η Σεπτεμβρίου 2022 ανήλθε σε 5,71 ευρώ ανά μετοχή και είναι από τους τίτλους που διαπραγματεύονται με mega premium στο ταμπλό (8,5 με 8,7 ευρώ εσχάτως). Το χαρτοφυλάκιο των 2,7 δισ. ευρώ, οι «πράσινες» επενδύσεις των 500-600 εκατ. ευρώ, τα deals σε γραφεία, ξενοδοχεία, η είσοδος σε οικιστικά projects, η συμμετοχή σε εμβληματικές αναπτύξεις (π.χ. Πύργος Πειραιά κ.α.) είναι γνωστά στην αγορά, η άποψη της οποίας όμως μάλλον συνδέεται με την ελάχιστη διασπορά που έχει η μετοχή. Στο εννεάμηνο του 2022 ο κύκλος εργασιών του ομίλου ανήλθε σε €111,4 εκατ. έναντι €98,5 εκατ. το εννεάμηνο του 2021 (αύξηση 13,1%).
Από την πλευρά της η Trastor, με επενδύσεις 100 εκατ. ευρώ σε εξέλιξη ή σχεδιασμό, με ενισχυμένα (9μηνο 2022) έσοδα από μισθώματα κατά 25% (στα 15,7 εκατ. ευρώ), με χαρτοφυλάκιο κοντά στα 400 εκατ. ευρώ, NAV στα 1,32 ευρώ (6μηνο 2022) στα … αλλά και free float κάτω του 2%, παραμένει κάτω του 1 ευρώ.
H Premia Properties είναι από τις εταιρείες ακινήτων, ΑΕΕΑΠ πλέον από το 2022, που σαφώς και έχει «ανέβει κατηγορία» σε αξία και στη «συνείδηση» της αγοράς, μέσα από αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου και αλλαγή ιδιοκτησιακού καθεστώτος. Με αυξημένα έσοδα στο 9μηνο 2022, αλλά και EBITDA, με υψηλά συνολικά ταμειακά διαθέσιμα ύψους 75,8 εκατ. ευρώ, με ηγετική θέση στα logistics, συνεχείς εξαγορές και πολλά deals (από φοιτητικές κατοικίες, service apartments και βιομηχανικά ακίνητα έως τη συμφωνία με τη Μπουτάρης και το Athens Heart), με μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) 7,2%, καθαρό συντελεστή μόχλευσης (Net LTV) 42% και μεσοσταθμικό κόστος δανεισμού 2,75% έχει βλέψεις για «χτίσιμο» χαρτοφυλακίου 500 εκατ. ευρώ (από 230 εκατ. ευρώ προ μηνών) σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα και 1 δισ. ευρώ σε βάθος ετών. Στο 9μηνο 2022 η εσωτερική Λογιστική Αξία (NAV) ανά Μετοχή ανήλθε σε 1,55 ευρώ. Στο ταμπλό η μετοχή είναι λίγο άνω των 1,1 ευρώ, δηλαδή κι εδώ με discount, με τα υψηλά το τελευταίο 6μηνο να είναι στα 1,25 ευρώ και σε βάθος 12μήνου στα 1,7 ευρώ. Η ελάχιστη τιμή τελευταίων μηνών είναι λίγο άνω του 1 ευρώ.
Όσον αφορά στον τίτλο της BriQ Properties ΑΕΕΑΠ, συμφερόντων Θ. Φέσσα, επιχειρεί τελευταία για ακόμα μία φορά να προσεγγίσει τα επίπεδα των 2 ευρώ, δίχως βέβαια να έχει «γράψει» στο ταμπλό κάποια ιδιαίτερη κίνηση δεδομένου ότι τα πρόσφατα χαμηλά ήταν στα 1,85 ευρώ. Η εσωτερική αξία της μετοχής (NAV/μετοχή) ανήλθε στις 30.09.2022 σε 2,66 ευρώ ανά μετοχή, άρα κι εδώ υπάρχει discount. Το χαρτοφυλάκιο ξεπερνά τα 130 εκατ. ευρώ και με τις νέες κινήσεις η ΑΕΕΑΠ θα «χτίσει» portfolio άνω των 150 εκατ. ευρώ. Τα έσοδα από ενοίκια της εισηγμένης ανήλθαν σε περίπου 5,9 εκατ. ευρώ στο 9μηνο 2022 (+34%). Η μεγαλύτερη «πηγή» είναι οι αποθηκευτικοί χώροι με έσοδα 2,946 εκατ. ευρώ
Σε discount είναι και η μετοχή της Intercontinental International Α.Ε.Ε.Α.Π., με τη NAV (6μήνου 2022) να είναι στα 7,34 ευρώ ανά μετοχή και στο ταμπλό να «γράφει» το τελευταίο 6μηνο κινήσεις μεταξύ 6,3 και 6,75 ευρώ (στο κάτω όριο εσχάτως). Κι εδώ βέβαια οι συναλλαγές είναι ελάχιστες. Η ΑΕΕΑΠ είχε στο 9μηνο πέρυσι αυξημένα έσοδα και EBITDA.
Τέλος, η Alpha Αστικά Ακίνητα είναι ως γνωστόν σε φάση μετασχηματισμού της σε εταιρεία με αποκλειστικό αντικείμενο την παροχή υπηρεσιών διαχείρισης και εκμετάλλευσης ακινήτων με τα assets της να μεταφέρονται σε τράπεζα και joint venture) Skyline Real Estate, μένοντας με «μετρητά». Το ενδιαφέρον είναι πόσα θα της αποφέρει η παροχή επενδυτικών υπηρεσιών, ποιο το μέλλον της στο ΧΑ. Στο 9μηνο είχε ίδια κεφάλαια άνω των 95 εκατ. ευρώ, στο ΧΑ αποτιμάται σε άνω των 110 εκατ. ευρώ αλλά μετά την άνοδο των τελευταίων εβδομάδων από τα 6,7 ευρώ προς τα επίπεδα των 8 ευρώ.
