Μέσα 2024, και μάλλον έως τα μέσα του έτους, εκτιμά η διοίκηση της BriQ Properties ΑΕΕΑΠ ότι θα ολοκληρωθεί η συμφωνία με την Intercontinental International ΑΕΕΑΠ (ICI) και η οποία θα οδηγήσει την εταιρεία σε χαρτοφυλάκιο αξίας, κατ’ ελάχιστον, περίπου 250 εκατ. ευρώ από 136 εκατ. ευρώ σήμερα.
Η αγορά 17 ακινήτων συνολικής αξίας 60,577 εκατ. της ICI (πρώτο στάδιο υλοποίησης της συμφωνίας) όπως είπε χθες κατά την ενημέρωση των αναλυτών για τα αποτελέσματα του 2022, η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ, Άννα Αποστολίδου, θα γίνει με δανεισμό.
Η μόχλευση, τα επιτόκια και η συμφωνία
Αυτό θα αυξήσει την έκθεση της εταιρείας στο δανεισμό (αναλογία καθαρού κέρδους, Net Debt Ratio - Δάνεια – Ταμειακά Διαθέσιμα/Επενδύσεις σε ακίνητα), κατά την ολοκλήρωση της συμφωνίας, από 23,2% σε 48%. Σύμφωνα με την κα. Αποστολίδου το προαναφερόμενο ύψος στο δείκτη μόχλευσης του ομίλου δεν θεωρείται ικανοποιητικό σε σχέση με τους στόχους που έχουν τεθεί. Δεν θα πάει παραπάνω και θα γίνουν κινήσεις για τη βελτίωσή του, να πέσει δηλαδή τουλάχιστον στο 40% που είναι το επιθυμητό.
Η επικεφαλής της εταιρείας δεν θέλησε να αποκαλύψει το ακριβές επιτόκιο του δανείου με το οποίο θα χρηματοδοτηθεί η εξαγορά των ακινήτων της ICI, ωστόσο, είπε ότι θα είναι ικανοποιητικό δεδομένων των συνθηκών σήμερα στην αγορά. Γενικότερα, όπως και σε όλες τις εταιρείες, η αύξηση των επιτοκίων προβληματίζει και αυξάνει τα χρηματοοικονομικά έξοδα με την επικεφαλής της BriQ να σημειώνει ότι «είμαστε σε συνεχή επικοινωνία με τις τράπεζες…».
Εκτίμησε δε ότι τα επιτόκια δεν θα αποκλιμακωθούν άμεσα για αυτό και δεν προχωρούν σε αγορά ακινήτου με απόδοση μικρότερη του 7%. «Αν μας έρθει μια πρόταση για αγορά ακινήτου με απόδοση 6% δεν θα το κοιτάξουμε καν. Για μας οι αποδόσεις και η υπεραξία που μπορούμε να έχουμε είναι κυρίαρχα συστατικά των αποφάσεών μας» σημείωσε χαρακτηριστικά.
Κατά το δεύτερο στάδιο της προς την υλοποίηση συμφωνίας και αφού η ICI προχωρήσει σε μείωση του μετοχικού της κεφαλαίου και διανομή του καθαρού αποτελέσματος της πώλησης των εν λόγω ακινήτων στους μετόχους της, η BriQ θα αγοράσει πακέτο μετοχών της ICI από την Ajolico (η εταιρεία του βασικού μετόχου που είναι η οικογένεια Χαλικιά) συνολικής αξίας 10,2 εκατ. ευρώ που θα αντιστοιχεί σε ποσοστό περίπου 26% του μετοχικού κεφαλαίου της ICI, όπως αυτό θα έχει διαμορφωθεί μετά τις διανομές του πρώτου σταδίου. Ακολούθως, η BriQ θα προχωρήσει σε συγχώνευση με απορρόφηση της ICI με έκδοση νέων μετοχών της BriQ, έτσι ώστε για κάθε υφιστάμενη μετοχή της ICI να εκδοθούν περίπου 1,4178 νέες μετοχές της BriQ. Οι μέτοχοι της BriQ θα διατηρήσουν τον ίδιο αριθμό κοινών μετοχών που κατέχουν. Με την ολοκλήρωση της συμφωνίας οι βασικοί μέτοχοι της BriQ (Θεόδωρος Φέσσας και Ευτυχία Κουτσουρέλη) θα έχουν ποσοστό στην ΑΕΕΑΠ περίπου 42% και αντιστοίχως η οικογένεια Χαλικιά (βασικός μέτοχος της ICI) 16%, ενώ στη διασπορά θα βρίσκεται 40% με 41% (η μεγαλύτερη διασπορά που έχει πετύχει ΑΕΕΑΠ).
Μέρισμα, ΑΜΚ, ομολογιακό
Η γενική συνέλευση της ΑΕΕΑΠ στις 27/05 θα αποφασίσει, μεταξύ άλλων, και τη διανομή μερίσματος 0,1046 ευρώ/μετοχή (συνολικά θα διατεθούν 3,7 εκατ. ευρώ), ήτοι μερισματική απόδοση 5,3% σε σχέση με το προχτεσινό κλείσιμο στο ΧΑ.
Η κα. Αποστολίδου απαντώντας σε σχετικά ερωτήματα ανέφερε ότι οι αποφάσεις για τις επόμενες κινήσεις όσο αφορά τα χρηματοοικονομικά της εταιρείας θα ληφθούν αφού ολοκληρωθεί η συμφωνία με την ICI και δεν απέκλεισε απόφαση για αύξηση κεφαλαίου ή έκδοση ομολογιακού δανείου. Όπως είπε «είμαστε η μόνη ΑΕΕΑΠ που έχουμε αναπτυχθεί και με τους τρεις διαθέσιμους τρόπους: αύξηση κεφαλαίου το 2019, δανεισμός και τώρα οργανική ανάπτυξη με την συγχώνευση άλλης εταιρείας». Πάντως, δεν πρέπει να αναμένονται κινήσεις για ΑΜΚ ή ομολογιακό άμεσα αλλά στο μέλλον και εφόσον χρειαστεί. «Με μια ήπια κίνηση διπλασιάζουμε το χαρτοφυλάκιο μας κάτι που θα ήταν δύσκολο να γίνει σταδιακά, αποκομίζοντας οικονομίες κλίμακος και βελτίωση των περιθωρίων κέρδους» πρόσθεσε η ίδια.
Οι αναπτύξεις
Σχετικά με τις αναπτύξεις που βρίσκονται σε εξέλιξη η διοίκηση της BriQ αναφέρθηκε, μεταξύ άλλων, στις αποθήκες που κατασκευάζει στον Ασπρόπυργο. Το ένα κτήριο 25 χιλ. τ.μ. έχει ολοκληρωθεί και παραδοθεί στον μισθωτή του (όμιλος Quest). Το δεύτερο κτήριο 19,237 χιλ. τ.μ. είναι υπό κατασκευή και θα ολοκληρωθεί στα μέσα του 2024. Πάντως, δεν έχει ακόμα μισθωτή. Άρα, συνολικά το logistics complex θα έχει έκταση 44.500 τ.μ. και θα είναι μια συνολική επένδυση 30 εκατ. ευρώ, με εκτιμώμενο ετήσια έσοδα περί τα 2,5 εκατ. ευρώ, που μεταφράζονται σε απόδοση 8,1% με 8,5%. Όπως σημείωσε η CEO της ΑΕΕΑΠ, γενικότερα στην περιοχή οι αποδόσεις έχουν πέσει τελευταία προς το 7%-7,5% με την BriQ να στοχεύσει σε αποδόσεις άνω του 8%.
Όσον αφορά στο αναβαθμισμένο ξενοδοχείο στη Σκιάθο (πλέον 84 δωμάτιων και 4 αστέρων), η επένδυση ανήλθε σε 8,3 εκατ. ευρώ (με την αγορά κ.α.) με τη διοίκηση της ΑΕΕΑΠ να θεωρεί ότι η αξία του είναι μεγαλύτερη.
Ενοίκια, EBITDA και χαρτοφυλάκιο
Σε σχέση με τα αυξημένα έσοδα από ενοίκια το 2022 (στα 8 εκατ. έναντι 6,6 εκατ. το 2021), ρόλο έπαιξαν οι επενδύσεις στον Ασπρόπυργο (972 χιλ. ευρώ) αλλά και οι αναπροσαρμογές λόγω πληθωρισμού (213 χιλ. ευρώ).
Σύμφωνα με τη διοίκηση της ΑΕΕΑΠ η μέση απόδοση του χαρτοφυλακίου σε ετησιοποιημένη βάση εκτιμάται σε 7,5% (gross yield 7,9% στα logistics και 7,4% στα γραφεία). Από το portfolio των 136 εκατ. ευρώ, το 49% αφορά σε logistics, το 27% σε γραφεία, το 20% σε ξενοδοχεία. Σε σχέση με τα προσαρμοσμένα EBITDA των 5,9 εκατ. ευρώ, μεγάλο μέρος (4 εκατ.) προέρχονται από τα logistics και 1,4 εκατ. από τα ξενοδοχεία (εκτιμάται θα αυξηθούν το 2023). Τέλος, σε σχέση με το ακίνητο στο παραλιακό μέτωπο (ύψος Καλλιθέας) έγινε λόγος για υλοποίηση νέου κτηρίου γραφείων (επένδυση 5 εκατ. ευρώ) με «πράσινα» χαρακτηριστικά υψηλών προδιαγραφών.
