Βασική προτεραιότητα της διοίκησης της Premia Properties ΑΕΕΑΠ, υπό τον κ. Κώστα Μαρκάζο, είναι η συνεπής και αποτελεσματική υλοποίηση του επιχειρησιακού σχεδίου («business plan») της εισηγμένης ώστε να συνεχιστεί η πορεία ανάπτυξης των τελευταίων 3 ετών, αποσκοπώντας στη βελτιστοποίηση της σύνθεσης και στη διαφοροποίηση του επενδυτικού χαρτοφυλακίου της καθώς και στην ενίσχυση των ποιοτικών χαρακτηριστικών του.
Η ΑΕΕΑΠ, όπως αναφέρεται και στην 6μηναία οικονομική έκθεση, παραμένει επικεντρωμένη σε κλάδους στους οποίους μεσοπρόθεσμα οι προσδοκίες παραμένουν θετικές, όπως τα logistics και τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, ενώ παράλληλα αξιολογεί συνεχώς τις συνθήκες της αγοράς με στόχο τον εντοπισμό των κατάλληλων ευκαιριών που συνάδουν με την επενδυτική στρατηγική της. Ιδιαίτερη έμφαση δίδεται επίσης στην αποτελεσματική διαχείριση των υποχρεώσεων της εταιρείας, προκειμένου να διασφαλιστεί η απαραίτητη χρηματοδότηση με ανταγωνιστικούς όρους, αξιοποιώντας όλα τα κατάλληλα χρηματοδοτικά εργαλεία όπως χρηματοδοτήσεις στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
Η εταιρεία εκτιμά ότι είναι σε θέση να παραμείνει σε τροχιά ανάπτυξης στο εγγύς μέλλον διαθέτοντας χαρακτηριστικά όπως:
- Μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) 7,4%.
- Μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων ακινήτων (WALT) 7,2 έτη με περίπου 75% των σχετικών μισθωμάτων να υπόκειται σε αναπροσαρμογή τουλάχιστον βάσει του πληθωρισμού. Τα υπόλοιπα μισθώματα υπόκεινται μεσοπρόθεσμα σε συμβασιοποιημένες ετήσιες αναπροσαρμογές ενώ μελλοντικά αναπροσαρμόζονται κατά κανόνα τουλάχιστον βάσει του πληθωρισμού. Επιπλέον, η σύμβαση ΣΔΙΤ για τα δέκα (10) σχολεία έχει διάρκεια έως το 2041 με μέρος των εσόδων να ακολουθεί επίσης πληθωριστική αναπροσαρμογή.
- Καθαρός συντελεστής μόχλευσης (Net LTV) 48,55%, μέση σταθμισμένη διάρκεια δανείων 5,9 έτη και ανθεκτικότητα έναντι μελλοντικών αυξήσεων επιτοκίων (περίπου 55% του υφιστάμενου δανεισμού με σταθερό επιτόκιο 2,8%). Την 30.06.2023, το μέσο σταθμικό κόστος δανεισμού του Ομίλου ανερχόταν σε 4,3%, ενσωματώνοντας αυξημένο Euribor της τάξεως 1,616%.
Το χαρτοφυλάκιο
Το συνολικό χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του ομίλου την 30.06.2023, αποτελείται από 42 επενδυτικά ακίνητα συνολικής εύλογης αξίας 243,84 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων: (α) 32 ακίνητα εισοδήματος συνολικής μικτής εκμισθώσιμης επιφανείας 251.160 τ.μ. η αξία των οποίων ανέρχεται σε €196,3 εκ. και (β) 10 ακίνητα υπό αξιοποίηση ή προς μελλοντική αξιοποίηση, ήτοι 4 βιομηχανικά ακίνητα συνολικής επιφανείας 43.832 τ.μ. και αξίας € 9,8 εκ., στα οποία περιλαμβάνεται και ένα ακίνητο που είναι διαθέσιμο για άμεση πώληση αξίας €4,09 εκ., 1 εμπορικό ακίνητο συνολικής επιφανείας 59.729 τ.μ. και αξίας € 29,85 εκ ,(4) οικόπεδα συνολικής επιφανείας 165.620 τ.μ. και αξίας € 4,66 εκ. και 1 ακίνητο εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων συνολικής επιφανείας 5.253 τ.μ. και αξίας € 3,23 εκ., την 30.06.2023. Επίσης, ανήκουν σχολικές μονάδες συνολικής επιφάνειας 36.505 τ.μ., που βρίσκονται υπό τη διαχείριση της θυγατρικής εταιρείας JPA AEEΣ μέσω Σύμβασης ΣΔΙΤ, με τη συνολική αξία των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων από τη Σύμβαση ΣΔΙΤ να ανέρχονται σε 37,22 εκατ. ευρώ.
Τα οικονομικά μεγέθη 6μήνου 2023
Σημειώνεται ότι από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου σε εύλογες αξίες στις 30.06.2023 προέκυψαν κέρδη € 3,46 εκ., έναντι κερδών € 6,47 εκ. στο αντίστοιχο εξάμηνο του 2022.
Τα συνολικά έσοδα από διαχείριση ακινήτων του Ομίλου το πρώτο εξάμηνο του 2023 ανήλθαν σε €9,04 εκ., έναντι €6,62 εκ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2022, παρουσιάζοντας αύξηση € 2,42 εκ. ή 37%. Η αύξηση αυτή, οφείλεται κυρίως σε μισθώματα που προήλθαν από τις νέες επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του 2022, και από αναπροσαρμογές μισθωμάτων. Τα συνολικά έσοδα περιλαμβάνουν έσοδα από μισθώματα ακινήτων ύψους €7,38 εκ. και έσοδα από παροχή υπηρεσιών ύψους €1,66 εκ. εκ των οποίων τα €1,22 εκ. αφορούν έσοδα της θυγατρικής JPA ΑΕΕΣ και €0,44 εκ. έσοδα κοινοχρήστων.
Ο Όμιλος για το πρώτο εξάμηνο του 2023 παρουσίασε λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) ύψους €8,35 εκ. έναντι €9,48 εκ. την αντίστοιχη περίοδο του 2022, παρουσιάζοντας μείωση € 1,13 εκ. ή 12% η οποία προέκυψε κυρίως από τα μειωμένα κέρδη από αναπροσαρμογή επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία. Τα λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων του Ομίλου, μη συμπεριλαμβανομένων κερδών από αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων σε εύλογη αξία (Adjusted EBITDA), ανήλθαν σε €4,89 εκ., έναντι €3,01 εκ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2022, παρουσιάζοντας αύξηση € 1,88 εκ. ή 62%.
Τα κέρδη μετά από φόρους διαμορφώθηκαν σε €5,36 εκ. έναντι κερδών €7,97 εκ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2022, παρουσιάζοντας μείωση € 2,61εκ. ή 33%. Η μείωση οφείλεται κυρίως στην αναπροσαρμογή επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία και στον φόρο.
Ο συνολικός δανεισμός του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων ανήλθε σε €177,48 εκ. έναντι €176,63 εκ. την 31.12.2022. Το σύνολο των ταμειακών διαθεσίμων του Ομίλουανήλθε σε €38,48 εκ. έναντι € 47,75 εκ. την 31.12.2022. Οι δεσμευμένες καταθέσεις του Ομίλου διαμορφώθηκαν σε €8,0 εκ. έναντι €6,96 εκ. την 31.12.2022. Ο καθαρός δανεισμός του Ομίλου (σύνολο δανειακών υποχρεώσεων συμπεριλαμβανομένων και των υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων μείον ταμειακά διαθέσιμα, συμπεριλαμβανομένων των δεσμευμένων καταθέσεων) την 30.06.2023 διαμορφώθηκε σε €139,01 εκ. έναντι €128,87 εκ. την 31.12.2022.
Αναφορικά με τις πληθωριστικές πιέσεις, σημειώνεται ότι τα έσοδα του Ομίλου από μισθώματα βασίζονται στην πλειοψηφία τους σε μακροπρόθεσμες συμβάσεις και είναι συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή. Σε κάθε περίπτωση, επισημαίνεται ότι δεν είναι δυνατόν να προβλεφθεί η επίπτωση μιας παρατεταμένης περιόδου πληθωριστικών πιέσεων στην οικονομική κατάσταση των μισθωτών του Ομίλου.
Η Εταιρεία κατείχε την 30.06.2023, 1.143.989 ίδιες μετοχές, ονομαστικής αξίας €0,50 ποσοστό 1,313% των μετοχών της, συνολικής αξίας € 1.417.605.
Σημαντικές επενδύσεις
Η ΑΕΕΑΠ επικεντρώνει την επενδυτική του δραστηριότητα σε περιοχές και κατηγορίες ακινήτων (εμπορικά ακίνητα όπως ενδεικτικά κέντρα αποθήκευσης και διανομής, σούπερ μάρκετ, εξυπηρετούμενα διαμερίσματα κλπ.) για τα οποία αναμένεται επαρκής ζήτηση και εμπορικότητα τουλάχιστον σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα με βάση τα σημερινά δεδομένα και τις προβλέψεις.
Να σημειωθεί ότι η Premia προχώρησε στην προσθήκη δύο νέων επενδυτικών ακινήτων εντός του πρώτου εξαμήνου 2023. Αποκτήθηκαν ένα βιομηχανικό ακίνητο που φιλοξενεί τις εγκαταστάσεις παραγωγής του φυσικού μεταλλικού νερού ΙΟΛΗ και ένα αυτοτελές κτίριο στην Ξάνθη το οποίο ανακαινίζεται και θα λειτουργήσει ως φοιτητική εστία. Επιπλέον, αποκτήθηκε ένα όμορο με το Athens Heart οικόπεδο το οποίο εντάσσεται στο σχεδιασμό μετατροπής του ακινήτου σε πράσινο γραφειακό συγκρότημα, ο οποίος είναι σε εξέλιξη.
Επίσης, είχε συμμετοχή σε μια από τις μεγαλύτερες συναλλαγές ακινήτων των τελευταίων ετών στην Ελληνική αγορά. Τον Φεβρουάριο 2023 υπεγράφη δεσμευτική συμφωνία για την μεταβίβαση του 65% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας Skyline Real Estate Single Member S.A. («Skyline») από τον όμιλο ALPHA BANK στο επενδυτικό σχήμα «P&E INVESTMENTS ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ» στο οποίο η PREMIA μετέχει με ποσοστό 25% ενώ με 75% συμμετέχει ο όμιλος DIMAND.
Ο Όμιλος για το α’ εξάμηνο 2023 παρουσιάζει ως επενδύσεις ακινήτων διαθέσιμα προς πώληση, ένα επενδυτικό ακίνητο εύλογης αξίας € 4,09 εκ. Πρόκειται για βιομηχανικό ακίνητο, το οποίο είναι διαθέσιμο για άμεση πώληση και η πώληση του είναι πολύ πιθανή.
