Ροή
Στις 30.06.2023, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του ομίλου Trastor περιλάμβανε 53 ακίνητα συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 276 χιλ. τ.μ., με εύλογη αξία 419,16 εκατ. ευρώ Η ΑΕΕΑΠ παραμένει προσηλωμένη στο στρατηγικό της σχεδιασμό για αύξηση του χαρτοφυλακίου της με επιλεκτικές αγορές ακινήτων πρώτης κατηγορίας, εξασφαλίζοντας σημαντικές υπεραξίες για τους μετόχους της. Η επενδυτική στρατηγική, αξιολογώντας τα σημερινά δεδομένα, δεν αναμένεται να αλλάξει μεσοπρόθεσμα και θα ενταθεί στους κλάδους των logistics και των γραφείων έχοντας ως στόχο το διπλασιασμό της έκθεσής της στον κλάδο των logistics σε βάθος τριετίας. Η εισηγμένη στο πρώτο εξάμηνο του έτους εισήλθε για πρώτη φορά από την ίδρυσή της στην ανάπτυξη κτηρίων γραφείων και χώρων logistics σύγχρονων προδιαγραφών, ενώ στο υπόλοιπο του έτους και για την επόμενη διετία προβλέπεται να εντατικοποιήσει τις επενδύσεις της για ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση των υφιστάμενων κτηρίων της, επωφελουμένη της διάχυσης του ρυθμού αύξησης των ενοικίων σε «πράσινα» κτήρια.
Η οικονομική εικόνα
Στην παρούσα περίοδο η εταιρεία προέβη στην οριστική απόκτηση ακινήτου, κατόπιν της πρόωρης εξόφλησης της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης που είχε συνάψει με την Εθνική Leasing. Από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων του ομίλου σε εύλογες αξίες στις 30.06.2023 προέκυψαν κέρδη 9,75 εκατ., έναντι κερδών 18,27 εκατ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2022. Η ΑΕΕΑΠ, στο πλαίσιο της επενδυτικής πολιτικής της για την ανάπτυξη του χαρτοφυλακίου της, προέβη, την 08 Μαρτίου 2023, στην απόκτηση του 100% των μετοχών της εταιρείας «Πηλέας Κτηματική - Εμπορική Μονοπρόσωπη Α.Ε.», ιδιοκτήτριας κέντρου διανομής και αποθήκευσης στον Ασπρόπυργο Αττικής, συνολικής εύλογης αξίας την 30.06.2023 ύψους 20 εκατ. ευρώ.
Τα ταμειακά διαθέσιμα της εισηγμένης, θυγατρικής του ομίλου Τρ. Πειραιώς, την 30.06.2023, συμπεριλαμβανομένων και των δεσμευμένων καταθέσεων, ανήλθαν σε 22,487 εκατ., ενώ οι δανειακές υποχρεώσεις της ΑΕΕΑΠ την 30.06.2023, προ εξόδων εκδόσεως δανείων, ανήλθαν σε 208,5 εκατ. ευρώ. Τα έσοδα του ομίλου από μισθώματα κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023 ανήλθαν σε 12,623 εκατ., έναντι 10 εκατ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2022. Η αύξηση οφείλεται στην προσθήκη νέων μισθωτικών συμβάσεων λόγω της αγοράς νέων ακινήτων και εταιρειών. Τα λειτουργικά αποτελέσματα ανήλθαν σε κέρδη 18,137 εκατ., έναντι κερδών 23,706 εκατ.. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2022. Επίσης τα προσαρμοσμένα EBITDA ανήλθαν σε 8,562 εκατ.., έναντι 5,239 εκατ. του πρώτου εξαμήνου του 2022. Τα αποτελέσματα μετά από φόρους για το πρώτο εξάμηνο του 2023 ανήλθαν σε κέρδη 11,146 εκατ.., έναντι κερδών 21 εκατ. ευρώ του αντίστοιχου εξαμήνου του 2022. Το Σύνολο Ιδίων Κεφαλαίων ανήλθε σε σχεδόν 236 εκατ. ευρώ και η εσωτερική αξία ανά μετοχή σε 1,54 ευρώ.
Τι «βλέπει» για το εγχώριο real estate
Στην οικονομική έκθεση 6μήνου αναφέρεται ότι «οι συνεχιζόμενες πληθωριστικές πιέσεις, όπως και η εκ νέου επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία για περισσότερο από μία δεκαετία επηρεάζεται από διαδοχικές κρίσεις, συνετέλεσαν στην περαιτέρω αύξηση των τιμών, με τους επενδυτές να συνεχίζουν να πλειοδοτούν επί του περιορισμένου αποθέματος. Σύμφωνα με τη ΤτΕ, το α' τρίμηνο του 2023 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για αγορά ακινήτων κατέγραψαν σημαντικό θετικό ετήσιο ρυθμό αύξησης (32,9%) και ανήλθαν σε 0,5 δισ. ευρώ, συνεχίζοντας τη δυναμική πορεία του προηγούμενου έτους. Οι επενδύσεις σε κατοικίες ενισχύθηκαν το α΄ τρίμηνο του 2023, σε ετήσια βάση, κατά 48,4%, αν και παρέμειναν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,0%). Ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών για την κατασκευή κατοικιών του ΙΟΒΕ, κατά τους πρώτους πέντε μήνες του 2023, σημείωσε μικρή βελτίωση έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2022 (13,8%).
Η χαμηλή προσφορά σύγχρονων ακινήτων οδηγεί σταδιακά στη διάχυση των αυξήσεων των τιμών/μισθωμάτων προς ακίνητα χαμηλότερων τεχνικών προδιαγραφών, τα οποία ωστόσο θα απαιτήσουν μεσοπρόθεσμα σημαντικές κεφαλαιακές δαπάνες για αναβαθμίσεις ώστε να παραμείνουν ανταγωνιστικά έναντι των νέων κτιρίων, που υιοθετούν τις αρχές της αειφορίας και της βιώσιμης ανάπτυξης και που προτιμώνται όλο και πιο έντονα από τους χρήστες.
Χαρακτηριστική είναι πλέον η απόκλιση των μισθωτικών αξιών μεταξύ του νέου «πράσινου» αποθέματος έναντι των παλαιότερων κτηρίων η οποία προσεγγίζει ακόμη και το 25%. Οι εισοδηματικές αποδόσεις παρά τις αυξήσεις στο κόστος χρήματος - αν και με επιβραδυνόμενο ρυθμό - συνέχισαν να βαίνουν μειούμενες και παρέμειναν σε ελκυστικά για την Ευρωπαϊκή αγορά επίπεδα.
Η ελληνική αγορά ακινήτων, παρουσιάζοντας σημαντικές ιδιαιτερότητες σε σχέση με τις υπόλοιπες αγορές ακινήτων της Ευρώπης, εκτιμάται ότι θα συνεχίσει να διατηρεί την ελκυστικότητά της, ειδικά για το υψηλών προδιαγραφών απόθεμά της. Ωστόσο, η άνοδος των αποδόσεων των κρατικών και εταιρικών ομολόγων, λόγω της σύσφιξης της νομισματικής πολιτικής από πλευράς Κεντρικών Τραπεζών, αναμένουμε να προκαλέσει επιβράδυνση στην έντονη καθοδική καμπύλη των αποδόσεων των ακινήτων για το υπόλοιπο του έτους, με τον ρυθμό αύξησης των ενοικίων να αποτελεί πλέον τον οδηγό των τιμών των επιμέρους κλάδων στη κτηματαγορά.
Ανάχωμα στη περαιτέρω αύξηση των θετικών προσδοκιών για την πορεία της κτηματαγοράς στο β’ εξάμηνο του έτους αποτελεί δεδομένα η αύξηση του κόστους χρήματος, γεγονός που αντικατοπτρίζεται στο ύψος των στεγαστικών δανείων, το οποίο παραμένει σε χαμηλά επίπεδα παρουσιάζοντας μείωση, κατά την περίοδο Ιανουαρίου - Απριλίου 2023, σε ετήσια βάση κατά 7,2%, έναντι σημαντικής αύξησης την αντίστοιχη περίοδο του 2022 (67,3%).
Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων, στην οποία και δραστηριοποιείται η Εταιρεία, παρέμεινε ενεργή κατά το α’ εξάμηνο, κυρίως στους κλάδους των γραφείων και των διαμετακομιστικών αποθηκών (logistics), όπου οι ΑΕΕΑΠ εμφανίζονται ως κυρίαρχοι τελικοί επενδυτές, ενώ αξιοσημείωτη είναι και η επενδυτική δραστηριότητα στον τομέα των πολυτελών ξενοδοχείων κυρίως από ξένα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια σε συνεργασία με διεθνή brands που αναλαμβάνουν τη λειτουργία αυτών. Οι κλάδοι αυτοί αναμένεται να παραμείνουν οι πρωταγωνιστές και για το υπόλοιπο του έτους και να συγκεντρώσουν τη πλειονότητα των επενδυτικών κεφαλαιακών εισροών».
Τα deals της Trastor
Όπως σημειώνεται, στις 08.03.2023, η Εταιρεία, σε συνέχεια της από 12.11.2021 υπογραφής δεσμευτικού προσυμφώνου για την απόκτηση του συνόλου (100%) των μετοχών της εταιρείας με την επωνυμία «ΠΗΛΕΑΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ-ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», προέβη στην υπογραφή του οριστικού συμφωνητικού απόκτησής τους. Η εν λόγω εταιρεία έχει στην ιδιοκτησία της αγροτεμάχιο συνολικής επιφάνειας 44.991 τ.μ., στον Ασπρόπυργο Αττικής επί του οποίου έχει ανεγερθεί νέο, υψηλής ενεργειακής απόδοσης συγκρότημα κέντρων αποθήκευσης και διανομής, συνολικής επιφάνειας 22.234 τ.μ. To συγκρότημα αποθηκών έχει λάβει πιστοποίηση σύμφωνα με το σύστημα LEED και είναι το πρώτο κέντρο αποθήκευσης και διανομής στην Ελλάδα με ανάλογα κατασκευαστικά πρότυπα περιβαλλοντικής αειφορίας. Το συνολικό τίμημα για την αγορά των μετοχών της «ΠΗΛΕΑΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ-ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» ισούται με την αξία της καθαρής θέσης (NAV) της αποκτηθείσας εταιρείας κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, και ανήλθε σε € 9,65 εκ..
Στις 26.04.2023, η Εταιρεία, προχώρησε στην υπογραφή δεσμευτικού προσυμφώνου για την απόκτηση του 100% των μετοχών της εταιρείας «ΣΟΛΩΝ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ Α.Ε.» ιδιοκτήτριας οικοπέδου συνολικής επιφάνειας 30.100 τ.μ. στον Ασπρόπυργο Αττικής, στο οποίο θα ανεγερθεί ένα υπερσύγχρονο κέντρο εμπορικής αποθήκευσης και διανομής, συνολικής επιφάνειας 23.800 τ.μ.. Στο πλαίσιο του προσυμφώνου η Εταιρεία κατέβαλε προκαταβολή ποσού € 4.775.000. Η εν λόγω επένδυση θα ολοκληρωθεί με την υπογραφή του οριστικού συμφωνητικού μεταβίβασης των μετοχών της «ΣΟΛΩΝ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ Α.Ε.» μετά την πλήρωση συγκεκριμένων αιρέσεων που προβλέπονται στο σχετικό προσύμφωνο.
Στις 05.04.2023 η Εταιρεία πούλησε ένα εμπορικό κατάστημα στη Νίκαια επί της Πέτρου Ράλλη 457, συνολικής επιφάνειας 421,04 τ.μ. λογιστικής αξίας € 510.000. Το τίμημα της πώλησης ανήλθε σε € 540.000.. Στις 15.05.2023 η Εταιρεία πούλησε ένα πρατήριο υγρών καυσίμων στα Χανιά επί της Ε.Ο. Χανίων – Καστελίου, συνολικής επιφάνειας 130,90 τ.μ. λογιστικής αξίας € 508.000. Το τίμημα της πώλησης ανήλθε σε € 470.000.
Στις 30.05.2023 η Εταιρεία προέβη στην οριστική απόκτηση του πολυώροφου κτηρίου γραφείων στην Αθήνα επί της Μιχαλακοπούλου 80, συνολικής επιφάνειας 14.957 τ.μ. λογιστικής αξίας € 34.016.000 κατόπιν της πρόωρης εξόφλησης της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης που είχε συνάψει με την Εθνική Leasing. Έως την ανωτέρω ημερομηνία, το εν λόγω ακίνητο περιλαμβανόταν στο Χαρτοφυλάκιο της Εταιρείας μέσω χρηματοδοτικής μίσθωσης.
Στις 28.07.2023 η Εταιρεία ανακοίνωσε, κατόπιν των από 13.01.2023 και 27.07.2023 αποφάσεων των αντίστοιχων έκτακτων γενικών συνελεύσεων, την απόκτηση δύο (2) ακινήτων που ανήκουν σε εταιρείες του ομίλου της μετόχου πλειοψηφίας «Τράπεζα Πειραιώς Ανώνυμος Εταιρεία», και πιο συγκεκριμένα: α) Ενός πολυώροφου κτηρίου συνολικής επιφάνειας 2.633 τ.μ. επί της οδού Κοραή αρ. 5 στην Αθήνα, από την εταιρεία με την επωνυμία «NEW UP DATING DEVELOPMENT ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ». Το τίμημα για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθε σε €7.540.000,00. β) Ενός κτηρίου καταστημάτων – τριώροφη οικοδομή συνολικής επιφάνειας 5.440 τμ επί των οδών Λέσβου και Αδριανείου στο Χαλάνδρι Αττικής, από την ως άνω αναφερόμενη πλειοψηφούσα μέτοχο. Το τίμημα για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθε σε €11.200.000.
Στις 02.08.2023, η Εταιρεία προχώρησε στην υπογραφή δεσμευτικού προσυμφώνου για την απόκτηση του 100% των μετοχών της εταιρείας «ΦΙΝΕΑΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ-ΕΜΠΟΡΙΚΗ Α.Ε.», ιδιοκτήτριας δύο αγροτεμαχίων στον Ασπρόπυργο Αττικής, εκτάσεως 18.419 τ.μ. και 11.740 τ.μ., επί των οποίων θα ανεγερθούν δύο σύγχρονα κέντρα εμπορικής αποθήκευσης και διανομής, επιφάνειας 10.981 τ.μ. και 4.545 τ.μ., αντιστοίχως. Η εν λόγω επένδυση θα ολοκληρωθεί με την υπογραφή του οριστικού συμφωνητικού μεταβίβασης των μετοχών της «ΦΙΝΕΑΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ-ΕΜΠΟΡΙΚΗ Α.Ε.» μετά την πλήρωση συγκεκριμένων αιρέσεων που προβλέπονται στο προσύμφωνο. Στο πλαίσιο του προσυμφώνου η Εταιρεία κατέβαλε προκαταβολή ποσού € 3.000.000.
