Επανεξέταση για την επιβεβαίωση ή τον επανακαθορισμό της αρχικής συμφωνία ανάμεσα στις δύο ΑΕΕΑΠ BriQ Properties και International Intercontinental φαίνεται να απαιτείται λόγω της μεγάλης καθυστέρησης που έχει ήδη καταγραφεί στην ολοκλήρωσης του deal της συγχώνευσης. Η διαδικασία και η σχέση ανταλλαγής μετοχών πρέπει να επανακαθοριστεί από ανεξάρτητο εκτιμητή ακινήτων, καθώς η αρχική συμφωνία βασίστηκε σε οικονομικά δεδομένα του 2022. Σημειώνεται πως από αυτή τη βάση αποτίμησης αποκτήθηκαν και τα 17 ακίνητα της ICI.
Ωστόσο, εν αναμονή της νέας αποτίμησης, αυτή η διαδικασία δεν σημαίνει ότι οδηγεί τη συμφωνία σε ακύρωση. Μάλιστα, ο πρόεδρος της εταιρείας κ. Θ. Φέσσας, από το βήμα της τακτικής γενικής συνέλευσης των μετόχων της BriQ Properties ΑΕΕΑΠ, εξέφρασε την πεποίθηση πως το τελευταίο σκέλος της συμφωνίας εξαγοράς μετοχών και ακινήτων της ICI ΑΕΕΑΠ που θα σηματοδοτήσει την ολοκλήρωση της σπονδυλωτής συμφωνίας θα προχωρήσει. Πάντως, αν κάτι αλλάξει στα νούμερα και τις αποτιμήσεις και οι δύο πλευρές δεν τα βρούνε, υπενθυμίζεται ότι η BriQ έχει ήδη αποκτήσει «πακέτο» ακινήτων.
Τέλη Μαΐου σε Γ.Σ. νεότερα για το μέρισμα
Πάντως, λόγω της παραπάνω εκκρεμότητας η ΑΕΕΑΠ μετέθεσε για τις 20 Μαΐου 2024 την έγκριση διανομής μερίσματος για τη χρήση του 2023, με τη Γ.Σ. να συνεχίζεται για το θέμα αυτό, καθώς σε μεγάλο βαθμό το ύψος αυτού εξαρτάται και από τον καθορισμό της σχέσης ανταλλαγής μετοχών με την ICI.
Υπενθυμίζεται πως μετά την πρώτη φάση της συμφωνίας η οποία ολοκληρώθηκε τον Ιανουάριο του 2024 αφορούσε στην απόκτηση 17 ακινήτων της ICI από την BriQ έναντι 60,6 εκατ. ευρώ, το βάρος πέφτει στο δεύτερο σκέλος που αφορά στην εξαγορά εκ μέρους της BriQ του 26% των μετοχών της ICI από τη βασική της μέτοχο (της οικογένειας Χαλικιά) και τέλος να απορροφήσει την ICI με έκδοση νέων μετοχών, το πιθανότερο έως το τέλος του 2024.
Η χρηματοοικονομική εικόνα
Πέραν των παραπάνω, η BriQ μετά την ολοκλήρωση της πρώτης φάσης της συμφωνίας ενισχύθηκε σημαντικά στο α’ τρίμηνο του 2024, εμφανίζοντας σημαντική αύξηση εσόδων από ενοίκια, μέρος της οποίας ασφαλώς αφορά την προσθήκη των μισθωμένων ακινήτων της ICI. Την 31η Μαρτίου 2024 οι επενδύσεις του Ομίλου περιλάμβαναν 41 ακίνητα συνολικής αξίας 209 εκατ. σε σχέση με 149 εκατ. την 31.12.2023. Τα έσοδα από ενοίκια αυξήθηκαν κατά 59% και ανήλθαν σε 3,5 εκατ. λόγω την ενσωμάτωσης εσόδων από τα 16 νέα ακίνητα που αποκτήθηκαν την 31.01.2024. Η Εσωτερική Αξία NAV) / μετοχή αυξήθηκε σε 3,12 από 3,07 ευρώ την 31.12.2023 (+1,6%).
Tο μέσο yield των 16+1 ακινήτων (το τελευταίο αναμένεται να ενσωματωθεί σύντομα καθώς είχε πολεοδομικές εκκρεμότητες) ανέρχεται σε 10,36%, το οποίο ξεπερνά το μέσο yield των επενδυτικών ακινήτων της εταιρείας, αλλά το οποίο «δεν είναι διατηρήσιμο πέραν του 2027» όπως ανάφερε η CEO της εταιρείας κ. Άννα Καρολίδου, καθώς κάποια μισθώματα λήγουν ενώ αναμένεται και αλλαγή χρήσης για κάποια από αυτά. Σημειώνεται πως ο κύριος όγκος των εν λόγω ακινήτων είναι μισθωμένα και επιμισθωμένα σε τρίτους από την Alpha Bank.
Από την άλλη πλευρά, η εξαγορά τους αύξησε τη δανειακή μόχλευση της BriQ (ο δείκτης LTV διαμορφώθηκε στο 46% και ο καθαρός δανεισμός στα 96 εκατ. ευρώ και οποίος αναμένεται να αυξηθεί στα περαιτέρω εφόσον ολοκληρωθεί η συγχώνευση με την ICI).
Στο πλαίσιο αυτό τόσο η κ. Αποστολίδου όσο και ο κ. Φέσσας ανάφεραν πως θα επιχειρηθεί απομόχλευση με πώληση ακινήτων, παρά το γεγονός του ότι η δανειακή επιβάρυνση της ΑΕΕΑΠ είναι εντός των ορίων του μέσου όρου των ανταγωνιστών.
Παράμετρος που θα κρίνει επίσης την ενεργή διαχείριση του χαρτοφυλακίου των 41 ακινήτων της εταιρείας είναι η πορεία των επιτοκίων Euribor, που έχουν επιβαρύνει δραματικά το χρηματοοικονομικό κόστος, παρά το γεγονός του ότι η εταιρεία έχει εξασφαλίσει χαμηλότοκο δάνειο από το RRF για τις νέες επενδύσεις (κτίριο γραφείων στην Καλλιθέα), έχει εκμεταλλευτεί ταμειακές ροές και έχει επαναδιαπραγματυετεί τα spreads των δανείων της.
Τέλος ειδική μνεία έγινε για μια ακόμη φορά από επικεφαλής ΑΕΕΑΠ για το φορολογικό καθεστώς, το οποίο για την BriQ Properties μεταφράστηκε σε εκτόξευση υποχρέωσης από 200 χιλ. ευρώ σε 700 χιλ. ευρώ, αφενός λόγω σύνδεσης με τα επιτόκια και αφετέρου λόγω της ολιστικής φορολόγησης του συνόλου του ενεργητικού.
Επενδύσεις και στρατηγική
Η κατανομή της αξίας των ανά κατηγορία κλάδου ακίνητης περιουσίας ήταν 37% σε κτίρια αποθήκευσης και διανομής (logistics), 21% σε κτίρια γραφείων, 15% σε ξενοδοχεία, 16% σε εμπορικά καταστήματα, 4% σε υπεραγορές τροφίμων (supermarkets), 4% σε τραπεζικά υποκαταστήματα, και 3% σε ακίνητα ειδικής χρήσης.
Παράλληλα η ΑΕΕΑΠ συνεχίζει την επενδυτική της στρατηγική:
α) ολοκληρώνοντας την κατασκευή του νέου Κέντρου Αποθήκευσης και Διανομής (ΚΑΔ 2) στον Ασπρόπυργο Αττικής, συνολικής επιφανείας 19.236 τ.μ. και προδιαγραφών πυροπροστασίας κατηγορίας Ζ3, το οποίο αναμένεται να ολοκληρωθεί στο γ’ τρίμηνο του 2024,
β) επεκτείνοντας το ξενοδοχειακό συγκρότημα Mr & Mrs White Paros στην Πάρο σε όμορο οικόπεδο με την κατασκευή συγκροτήματος 12 επιπλέον σουιτών (Mr & Mrs White Paros Suites & More). Η νέα πτέρυγα αναμένεται να είναι έτοιμη για λειτουργία για την τουριστική περίοδο του 2024,
γ) κατασκευάζοντας νέο βιοκλιματικό κτίριο γραφείων με πιστοποίηση κατά LEED Gold επί της Λ. Ποσειδώνος 42 στην Καλλιθέα Αττικής 2.393 τ.μ. το οποίο χρηματοδοτείται με χαμηλότοκο δανεισμό μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Η κατασκευή εκτιμάται ότι θα έχει ολοκληρωθεί εντός του 2025, και
δ) ολοκληρώθηκε τον Ιανουάριο του 2024 και τέθηκε σε λειτουργία φωτοβολταϊκός σταθμός με ενεργειακό συμψηφισμό (net metering) ισχύος 899,25 kW στο κέντρο αποθηκευτικών χώρων της θυγατρικής Sarmed Warehouses A.E. που βρίσκεται στην Μάνδρα Αττικής.
Για το έτος 2024, η εισηγμένη αναμένει περαιτέρω αύξηση όλων των μεγεθών της λόγω της ενσωμάτωσης των εσόδων από τα νέα ακίνητα που αποκτήθηκαν την 31.01.2024. Επίσης σημαντικό γεγονός είναι ότι εντός του γ’ τριμήνου του 2024 αναμένεται η ολοκλήρωση της κατασκευής του δεύτερου κτιρίου Κέντρου Αποθήκευσης και Διανομής στον Ασπρόπυργο επιφάνειας 19.236 τ.μ.
