Ροή
Στις 30 Ιουνίου 2024, το χαρτοφυλάκιο του ομίλου Prodea Investments ΑΕΕΑΠ αποτελείτο συνολικά από 321 (31 Δεκεμβρίου 2023: 348) ακίνητα συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 1,354 εκατ. τ.μ. και 4 ξενοδοχειακές μονάδες (operating hotels) οι οποίες κατά την πλήρη λειτουργία τους θα διαθέτουν 829 κλειδιά. Στα 321 ακίνητα συμπεριλαμβάνονται και 6 μισθωμένα ξενοδοχεία τα οποία διαθέτουν 519 κλειδιά. Διακόσια εβδομήντα δύο (272) από αυτά τα ακίνητα βρίσκονται στην Ελλάδα, εκ των οποίων τα περισσότερα από αυτά βρίσκονται σε περιοχές υψηλής προβολής και εμπορικότητας. Επίσης, είκοσι τρία (23) ακίνητα βρίσκονται στην Κύπρο, είκοσι δύο (22) ακίνητα στην Ιταλία, δύο (2) ακίνητα στη Βουλγαρία και δύο (2) ακίνητα στη Ρουμανία. Επιπλέον ο όμιλος μέσω της MHV – Mediterranean Hospitality Venture Plc κατείχε 2 ξενοδοχειακές μονάδες στην Ελλάδα και 2 στην Κύπρο.
Η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα της ΑΕΕΑΠ στις 30 Ιουνίου 2024 ανέρχεται σε άνω των 3 δισ. ευρώ (31 Δεκεμβρίου 2023: 2,45 δισ.), συμπεριλαμβανομένης της εύλογης αξίας του ιδιοχρησιμοποιούμενου ακινήτου της εταιρείας (15,97 εκατ.), των αποθεμάτων ακινήτων (174,884 εκατ.), των ξενοδοχειακών μονάδων της MHV (operating hotels – 372 εκατ.), και των ακινήτων επένδυσης τα οποία έχουν ταξινομηθεί ως στοιχεία διακρατούμενα προς πώληση (σχεδόν 32 εκατ. ευρώ). Την 30 Ιουνίου 2024 η εύλογη αξία των ακινήτων υπό διαχείριση (Assets Under Management - AUM) της ΑΕΕΑΠ ανέρχεται σε 3,155 δις ευρώ (με βάση το ποσοστό συμμετοχής της εισηγμένης στην κάθε κοινοπραξία).
Η Εσωτερική Αξία (NAV) του ομίλου την 30η Ιουνίου 2024 ανήλθε σε 1,522 δισ. ευρώ. ή €5,96 ανά μετοχή. Εντός του 1ου εξαμήνου 2024 ο όμιλος ολοκλήρωσε επενδύσεις (κυρίως εμπορικών ακινήτων, ξενοδοχειακών μονάδων και οικιστικών έργων υπό ανάπτυξη) συνολικής αξίας 303,4 εκατ. ενώ σε 82,6 εκατ. ανήλθε η συνολική αξία από την πώληση ακινήτων.
Η MHV – Τομέα Φιλοξενίας και το Porto Paros
Όπως αναφέρεται την οικονομική έκθεση, στις 24 Ιανουαρίου 2024, η ΑΕΕΑ) ολοκλήρωσε την απόκτηση επιπρόσθετου ποσοστού 55% στην MHV – Mediterranean Hospitality Venture Plc έναντι συνολικού τιμήματος ονομαστικής αξίας 254 εκατ. Στο χαρτοφυλάκιο ξενοδοχείων της, η MHV διαθέτει το Parklane, a Luxury Collection Resort & Spa, Limassol, το Nammos Limassol, το LPM Restaurant & Bar, το Park Tower Residences και το The Landmark Nicosia στην Κύπρο. Επιπλέον, το χαρτοφυλάκιο επεκτείνεται στην Ελλάδα με το Nikki Beach Resort και το Porto Paros.
Στο πλαίσιο ιδιωτικού takeover bid/διαδικασίας υποχρεωτικής πρότασης εξαγοράς μετοχών, ως αυτή προβλέπεται στο καταστατικό της MHV Mediterranean Hospitality Ventures Plc, η Εταιρεία την 3 Ιουλίου 2024 υπέγραψε σύμβαση αγοράς μετοχών υπό αίρεση με την εταιρεία Flowpulse Limited για την απόκτηση από την Flowpulse Limited των μετοχών που κατέχει η τελευταία στην εταιρεία MHV - Mediterranean Hospitality Ventures Plc, οι οποίες αντιστοιχούν ως έγγιστα στο 20% του μετοχικού κεφαλαίου της και οι οποίες έχουν εισαχθεί στη Νεοαναπτυσσόμενων Εταιρειών Αγορά του Χρηματιστηρίου της Κύπρου (Emerging Companies Market of the Cyprus Stock Exchange).
Η αγορά των μετοχών θα πρέπει να έχει συντελεστεί, εκτός εάν συμφωνήσουν άλλως τα μέρη, μέχρι την 31η Μαΐου 2025, υπό την αίρεση ότι θα συντελεστούν γεγονότα που δεν άπτονται της σφαίρας επιρροής της Εταιρείας και τα οποία θα καθιστούν τη συναλλαγή εφικτή. Εάν η αίρεση δεν πληρωθεί κατά τρόπο (ευλόγως) ικανοποιητικό για την Εταιρεία ή παρέλθει η 31η Μαΐου 2025, χωρίς να πληρωθεί η αίρεση και δεν έχουν συμφωνήσει άλλως τα μέρη, η σύμβαση θα λήξει αζημίως. Το συνολικό τίμημα, εφόσον πληρωθούν οι αιρέσεις, θα ανέλθει σε €92.364, θα καταβληθεί σταδιακά σε δόσεις και είναι αναλογικό με το αντίστοιχο τίμημα και τις δόσεις αποπληρωμής, που συμφώνησε η Εταιρεία να καταβάλλει στην εταιρεία Ascetico Limited για την απόκτηση του 55% της MHV - Μediterranean Hospitality Ventures Plc.
Στις 4 Σεπτεμβρίου 2024 η θυγατρική εταιρεία MHV Bluekey One Single Entity S.A προέβη στην υπογραφή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου για την ολοκλήρωση της απόκτησης ξενοδοχειακής μονάδας στην Ελλάδα. Το οριστικό συμβόλαιο αναμένεται να υπογραφεί εντός του τέταρτου τριμήνου του 2024. Ήδη τα πρώτα έργα ανάπτυξης έχουν ολοκληρωθεί και σταδιακά υλοποιούνται ή δρομολογούνται νέα έργα (ενδεικτικά το συγκρότημα πεντάστερου ξενοδοχείου με πύργους γραφείων και κατοικιών The Landmark Nicosia, σύγχρονο βιοκλιματικό συγκρότημα γραφείων στο Μαρούσι, εμπορικές αποθήκες σύγχρονων προδιαγραφών στον Ασπρόπυργο όπου ο Όμιλος αναμένεται να αναπτύξει έναν από τα μεγαλύτερα hubs logistics στην Ελλάδα, πολυτελές ξενοδοχειακό συγκρότημα στις Κυκλάδες κλπ) με αποτέλεσμα την αύξηση του κύκλου εργασιών και τη βελτίωση της κερδοφορίας στις επόμενες χρήσεις.
Τι «βλέπει» η ΑΕΕΑΠ για το εγχώριο real estate
Όπως αναφέρεται στην οικονομική έκθεση 6μήνου, το επενδυτικό ενδιαφέρον για τον κλάδο των ακινήτων στην Ελλάδα δείχνει να παραμένει σταθερό, με το συνολικό όγκο των συναλλαγών το πρώτο εξάμηνο του 2024 να κυμαίνεται στα ίδια επίπεδα με την αντίστοιχη περίοδο του 2023. Ειδικότερα η αγορά των γραφείων χωρίζεται σε τρεις κατηγορίες. Τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, με πιστοποίηση υψηλής ενεργειακής απόδοσης (LEED, BREEAM κλπ.), που βρίσκονται σε ελκυστικές τοποθεσίες και συνήθως συνιστούν πρόσφατες κατασκευές, τα παλαιότερα, καλής κατασκευής γραφεία, σε καλές περιοχές και τα πολύ παλαιά ή/και χαμηλής ποιότητας κατασκευής κτήρια γραφείων. Για τις δύο πρώτες κατηγορίες η ζήτηση παραμένει υψηλή και ιδιαίτερα για τα «πράσινα» γραφεία υπερβαίνει την προσφορά. Ως αποτέλεσμα, τα μισθώματα αυτών των γραφείων συνεχίζουν να αυξάνονται, συμπαρασύροντας και τα μισθώματα των ελκυστικών γραφείων χωρίς υψηλή ενεργειακή πιστοποίηση. Η τρίτη κατηγορία γραφείων καταγράφει μικρή ζήτηση με τα μισθώματα είτε να παραμένουν σταθερά ή να σημειώνουν μείωση.
Η αγορά των καταστημάτων στις παραδοσιακές εμπορικές οδούς παραμένει ιδιαίτερα ενεργή, καταγράφοντας και την είσοδο αριθμού νέων εταιρειών στη χώρα. Μεγάλη δυναμική συνεχίζει να αναπτύσσει η αγορά των καταστημάτων εστίασης, ιδιαίτερα σε περιοχές που προσελκύουν τουρίστες, ενώ, υπό προϋποθέσεις και σε συγκεκριμένες συνθήκες, καταγράφεται μεγάλη ζήτηση για καταστήματα ειδών πολυτελείας.
Ο τομέας της φιλοξενίας συνεχίζει να γνωρίζει μεγάλη ανάπτυξη. Σύμφωνα με τις πιο πρόσφατες προβλέψεις, μετά τα ιδιαίτερα υψηλά νούμερα του 2023, το πρώτο εξάμηνο του 2024 ο αριθμός των τουριστών στη χώρα αναμένεται να σημειώσει περαιτέρω αύξηση, ενώ το ίδιο αναμένεται να συμβεί και με τα αντίστοιχα έσοδα, αλλά σε μικρότερο ποσοστό, υποδηλώνοντας μία μείωση των μέσων εσόδων ανά τουρίστα. Ως αποτέλεσμα των παραπάνω καταγράφεται μεγάλη δραστηριότητα σε σχεδιαζόμενες επενδύσεις σε ξενοδοχεία, οι πλειοψηφία των οποίων συνιστά ξενοδοχεία 4* ή 5*. Αυτές είναι και οι κατηγορίες με τη μεγαλύτερη εκπροσώπηση στα ξενοδοχεία που μπαίνουν στην αγορά τα τελευταία χρόνια, επιβεβαιώνοντας την τάση της αγοράς να επενδύσει σε υψηλότερης ποιότητας τουριστικά καταλύματα.
Ο κλάδος των Logistics συνεχίζει να παρουσιάζει μεγάλη δυναμική, καθώς η ζήτηση διατηρείται σε υψηλά επίπεδα, ενώ η προσφορά εξακολουθεί να είναι ακόμα περιορισμένη, με το υφιστάμενο απόθεμα αποθηκών να θεωρείται στη συντριπτική του πλειοψηφία απαρχαιωμένο. Τα μισθώματα σημειώνουν αύξηση, ιδιαίτερα για τις αποθήκες μεγαλύτερου ύψους (14 μ.), ενώ υπάρχουν ενδείξεις, με βάση πρόσφατες συναλλαγές, για συμπίεση των αποδόσεων και αναμένεται να επαληθευτεί το επόμενο διάστημα το κατά πόσο είναι αντιπροσωπευτικές της αγοράς.
Στην αγορά των κατοικιών, οι τιμές εξακολουθούν να αυξάνονται για έβδομη συνεχόμενη χρονιά καταγράφοντας αύξηση 9% το πρώτο εξάμηνο του 2024 σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2023, ενώ η συνολική αύξηση των τιμών από το 2017 ανέρχεται σε περίπου 88%. Το ποσοστό αυτό ενσωματώνει την αύξηση των τιμών των υλικών, αλλά κυρίως την έλλειψη προσφοράς σε σχέση με τη ζήτηση, ως αποτέλεσμα της στασιμότητας στις νέες κατασκευές την περίοδο 2009 - 2019, αλλά και της αξιοποίησης μεγάλου αριθμού κατοικιών στον τομέα της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η δυσκολία εύρεσης κατοικίας έχει οδηγήσει την κυβέρνηση να θέσει ως μια από τις προτεραιότητές της την δημιουργία κινήτρων για το άνοιγμα μεγάλου αριθμού κατοικιών, οι οποίες παραμένουν κλειστές και ανεκμετάλλευτες.
Οι επενδυτικές κινήσεις
Ο Όμιλος προχώρησε εντός του πρώτου εξαμήνου 2024 στις κάτωθι επενδύσεις, οι οποίες συνέβαλαν στη διασπορά του χαρτοφυλακίου των ακινήτων του Ομίλου:
Στις 29 Φεβρουαρίου 2024 ολοκλήρωσε την απόκτηση οικοπέδων στο Μαρούσι Αττικής στο οποίο θα ανεγερθεί σύγχρονο συγκρότημα γραφείων. Το τίμημα ανήλθε σε 9 εκατ. των οποίων ποσό 1,5 εκατ. είχε δοθεί ως προκαταβολή στο πλαίσιο προσυμφώνου που υπεγράφη εντός του 2023. Η εύλογη αξία τους, σύμφωνα με την εκτίμηση των ανεξάρτητων εκτιμητών, ανερχόταν σε 10,25 εκατ. ευρώ.
Στις 7 Μαρτίου 2024 προχώρησε στην απόκτηση του 100% των μετοχών της εταιρείας ΔΕΙΓΜΑ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ Α.Ε Η ΔΕΙΓΜΑ είχε στην κατοχή της ένα κενό ακίνητο γραφείων και ένα ακίνητο με μεικτή χρήση, κυρίως καταστήματα και γραφεία, εν μέρει μισθωμένα, στην Αθήνα. Βάσει της Συμφωνία Εξυγίανσης η ΔΕΙΓΜΑ στις 8 Μαρτίου 2024 προέβη σε εξόφληση των πιστωτών της και στην απόκτηση, μέσω της υπογραφής πράξης πρόωρης λύσης σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης και μεταβίβασης ακινήτου έναντι συνολικού τιμήματος 10,25 εκατ., ενός εν μέρει μισθωμένου ακινήτου γραφείων και καταστημάτων, το οποίο είναι λειτουργικά συνενωμένο με το ακίνητο μεικτής χρήσης που είχε ήδη στην κατοχή της η εταιρεία. Η εύλογη αξία των ακινήτων της ΔΕΙΓΜΑ την ημερομηνία της απόκτησης ανερχόταν σε 21,426 εκατ. και η λογιστική τους αξία σε 19,84 εκατ. ευρώ.
Στις 8 Μαρτίου 2024 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την απόκτηση ενός ακινήτου επί της οδού Πειραιώς 166 – 172 έναντι τιμήματος 7 εκατ. ευρώ.
Στις 4 Απριλίου 2024 η εταιρεία ΘΡΙΑΣΕΥΣ Α.Ε. ολοκλήρωσε την απόκτηση οικοπέδων στον Ασπρόπυργο, Αττικής. Τα εν λόγω οικόπεδα αφορούν την περαιτέρω επέκταση της όμορης έκτασης η οποία έχει ήδη αποκτηθεί από την ΘΡΙΑΣΕΥΣ Α.Ε. με σκοπό την ανέγερση σύγχρονου κέντρου αποθήκευσης και διανομής περ. 100 χιλ. τ.μ.. Το τίμημα της απόκτησης ανήλθε σε 5,911 εκατ. και η εύλογη αξία τους, σύμφωνα με την εκτίμηση των ανεξάρτητων εκτιμητών, ανερχόταν σε 7,06 εκατ. ευρώ.
Στις 7 Φεβρουαρίου 2024 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την πώληση δεκαοχτώ ακινήτων στο πλαίσιο του Μνημονίου Συμφωνίας - Ιδιωτικό Συμφωνητικό που είχε υπογράψει με την ΕΤΕ. Το τίμημα της πώλησης ανήλθε σε 39,2 εκατ. ευρώ.
Στις 21 Μαΐου 2024 η Εταιρεία προχώρησε στην απόκτηση ενός ακινήτου, όμορο με το ακίνητο στο οποίο στεγάζεται η έδρα της, με σκοπό την ανάπτυξη του για την επέκταση των ιδιοχρησιμοποιούμενων γραφείων της. Το τίμημα ανήλθε σε 3,58 εκατ. των οποίων ποσό 1,85 εκατ. είχε δοθεί ως προκαταβολή στο πλαίσιο προσυμφώνου. Η εύλογη αξία του, σύμφωνα με την εκτίμηση των ανεξάρτητων εκτιμητών, ανερχόταν σε3,615 εκατ. ευρώ.
Τα κυριότερα σημεία που χρήζουν προσοχής
Όπως, επίσης, αναφέρεται στην οικονομική έκθεση, ως κυριότερα σημεία που χρήζουν προσοχής ο Όμιλος αναγνωρίζει την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους ακινήτων και την αύξηση των επιτοκίων δανεισμού (Euribor). Ωστόσο ο Όμιλος έχει περιορισμένη έκθεση σε έργα ανάπτυξης ακινήτων σε σχέση με το σύνολο του επενδυτικού χαρτοφυλακίου. Παράλληλα έχει καταγραφεί αυξητική τάση στα επίπεδα των μισθωμάτων στους κλάδους της ελληνικής αγοράς ακινήτων στους οποίους δραστηριοποιείται η Εταιρεία και ο Όμιλος με αποτέλεσμα η όποια αύξηση του κατασκευαστικού κόστους να αναμένεται να εξισορροπηθεί ως ένα βαθμό από τα αυξημένα έσοδα από μισθώματα. Συνεπώς δεν αναμένεται να είναι ουσιώδης η επίπτωση στα συνολικά αποτελέσματα του Ομίλου. Αναφορικά με την έναρξη νέων έργων ανάπτυξης, η Εταιρεία είναι σε φάση αναμονής και αξιολόγησης πριν προβεί στην έναρξη εργασιών. Αναφορικά με τα επιτόκια δανεισμού (Euribor) κατά το πρώτο εξάμηνο 2024 παρατηρείται μία πτωτική τάση αλλά συνεχίζουν να παραμένουν σε υψηλά επίπεδα. Ο Όμιλος έχει ήδη συνάψει σύμβαση αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου για ποσό 919.484 ευρώ. Το ποσοστό των δανειακών κεφαλαίων του Ομίλου με όρους σταθερού επιτοκίου ή για τα οποία έχουν ήδη συναφθεί συμβάσεις αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου ανέρχεται σε 85,3%.
Αναφορικά με την πληθωριστική πίεση, τα έσοδα της εταιρείας από μισθώματα είναι στην πλειοψηφία τους συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή. Σε αυτή τη φάση δεν είναι δυνατόν να προβλεφθεί η γενικότερη επίπτωση που μπορεί να έχει στην οικονομική κατάσταση των πελατών του Ομίλου μια παρατεταμένη γεωπολιτική κρίση και αύξηση των τιμών εν γένει. Τέλος η ΑΕΕΑΠ θα εντατικοποιήσει τις ενέργειές της για την υλοποίηση σε επιλέξιμα ακίνητά της «πράσινων» ενεργειακών επενδύσεων (π.χ. εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων στις οροφές αποθηκευτικών χώρων) έτσι ώστε να μειωθεί το ανθρακικό αποτύπωμα τόσο του Ομίλου όσο και των μισθωτών της.
Επιπλέον, στο πλαίσιο της βελτιστοποίησης της δανειακής του διάρθρωσης, προέβη σε τροποποιήσεις δανειακών συμβάσεων επιτυγχάνοντας την μείωση των περιθωρίων δανεισμού. Ως αποτέλεσμα, τα δανειακά κεφάλαια του ομίλου με όρους σταθερού επιτοκίου ή για τα οποία έχουν συναφθεί συμβάσεις αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου ανέρχονται σε 85,3% του συνόλου και το τρέχον μέσο σταθμισμένο περιθώριο των δανειακών υποχρεώσεων του ομίλου ανέρχεται σε 2,32%.
