Τη γνωμοδότηση του επί της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (Σ.Μ.Π.Ε.) της Μαρίνας Αγίου Κοσμά, μία από τις αναπτύξεις που προωθεί η Lamda Development στο μεγάλο project του Ελληνικού και ειδικότερα στο παραλιακό μέτωπο, έδωσε το Περιφερειακό Συμβούλιο Αττικής (συνεδρίασε προ ημερών). Βασικός στόχος της προτεινόμενης ανάπτυξης της μαρίνας είναι η δυνατότητα εξυπηρέτησης σκαφών διαφόρων μεγεθών και η παροχή ενός πλήρους φάσματος υπηρεσιών στα σκάφη, έτσι ώστε η μαρίνα να ανταποκριθεί στις τάσεις της αγοράς για περισσότερες θέσεις ελλιμενισμού όλο και μεγαλύτερου μεγέθους σκαφών σε σύγχρονες υποδομές. Ιδιαίτερης σημασίας είναι και η ανάπτυξη της χερσαίας ζώνης της μαρίνας.
Με τον προτεινόμενο γενικό σχεδιασμό της Μαρίνας Αγίου Κοσμά, η συνολική επιφάνεια της θαλάσσιας ζώνης της μαρίνας ανέρχεται σε 528 στρέμματα περίπου και περιλαμβάνει την υφιστάμενη λιμενολεκάνη, η οποία οριοθετείται από τα παραλιακά μέτωπα όπισθεν των οποίων αναπτύσσεται η χερσαία ζώνη, καθώς και τα πρόσγεια αυτής. Η είσοδος στη λιμενολεκάνη θα γίνεται όπως και σήμερα από τα βορειοδυτικά. Η χερσαία ζώνη της μαρίνας, συνολικής επιφάνειας 31,4 στρεμμάτων περίπου, εκτείνεται προ της Ζώνης Ανάπτυξης ΠΜ-Α1 και της Περιοχής προς Πολεοδόμηση ΠΜΠ1 του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά.
Οι «παρατηρήσεις» της Περιφέρειας Αττικής
Η Περιφέρεια, ωστόσο, έθεσε σχετικές παρατηρήσεις-επισημάνσεις (αποτελούν εισήγηση της Δ/νσης Περιβάλλοντος & Κλιματικής Αλλαγής της Περιφέρειας Αττικής, που, μεταξύ άλλων, έχουν ως εξής:
· πριν την έναρξη των έργων θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η αντιπλημμυρική προστασία της περιοχής καθώς και οι προβλεπόμενες αναπλάσεις των ρεμάτων αεροδρομίου και τραχώνων βορειότερα,
· ο σχεδιασμός του έργου να γίνει στη βάση της ελαχιστοποίησης των παραγομένων βυθοκορημάτων καθώς και της εναλλακτικής διάθεσής τους,
· να διερευνηθεί η επαρκής ανακυκλοφορία των υδάτων της μαρίνας και να προσδιορισθούν τυχόν απαραίτητες βελτιωτικές επεμβάσεις,
· όλες οι κατασκευές και τα έργα δεν θα πρέπει να αποκλείουν την ελεύθερη πρόσβαση του κοινού στους κοινόχρηστους χώρους της μαρίνας,
· το διατιθέμενο εύρος της χερσαίας ζώνης περιμετρικά της λιμενολεκάνης εμφανίζεται λείαν περιορισμένο ώστε να δύναται να υποδεχθεί οδό δύο κατευθύνσεων, δυνατότητα προσωρινής στάθμευσης, πεζόδρομο, σταθμούς εξυπηρετήσεων σκαφών, χώρους συγκέντρωσης αποβλήτων, ανεφοδιασμό κ.λπ.,
· το σχέδιο δεν έχει συμπεριλάβει χώρους στάθμευσης για τα οχήματα των χρηστών και των επισκεπτών της μαρίνας. Να διερευνηθεί και η δυνατότητα ενίσχυσης της χρήσης ΜΜΜ,
· να διερευνηθεί διεξοδικά η δυνατότητα εφαρμογής των βασικών αρχών της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής (παθητικά στοιχεία, σκιάσεις, φυσικός φωτισμός, δροσισμός, αερισμός, πράσινο και γενικότερα φυτεύσεις, αποφυγή δημιουργίας θερμικών νησίδων, χρήση κυβολίθων, περιορισμό των αδιαπέρατων πλατειών, υδάτινες παρεμβάσεις, αξιοποίηση ομβρίων κλπ) σε κάθε δυνατό επιμέρους στοιχείο της μαρίνας. Ο σχεδιασμός των κτισμάτων να ακολουθεί τις απαιτήσεις πιστοποίησης LEED.
Η επένδυση και οι χρήσεις
Στο παραλιακό αυτό «μέτωπο» της μαρίνας, με «θαλάσσια έκταση» 528 στρεμμάτων και χερσαία περίπου 32 στρεμμάτων, στην οποία αναμένονται να ελλιμενίζονται εκατοντάδες σκάφη αναψυχής ή mega yachts (πάνω από 300, με μήκος έως 80 μέτρα), σε γενικές γραμμές προβλέπονται χρήσεις και χώροι, όχι μόνο υποστηρικτικές προς τις λιμενικές υποδομές, όπως τουλάχιστον προβλέπονταν στη ΜΠΕ που είχε τεθεί προ μηνών σε διαβούλευση από το ΥΠΕΝ. Μεταξύ των επιτρεπόμενων χρήσεων γης μπορούν να περιλαμβάνονται αθλητικές εγκαταστάσεις, γραφεία / τράπεζες / κτίρια διοίκησης, τουριστικές εγκαταστάσεις, εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών, εστιατόρια / αναψυκτήρια / κέντρα διασκέδασης, κατοικίες για μακροχρόνια μίσθωση, χώροι συνάθροισης κοινού / πολιτιστικά κτίρια, χώροι πρασίνου, κτίρια / γήπεδα στάθμευσης και αποθήκευσης, πρατήρια καυσίμων και εγκαταστάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς κ.α.
Η επένδυση άνω των 25 εκατ. ευρώ εντάσσεται στην πρώτη φάση ανάπτυξης που έχει ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2026, αν βέβαια, δεν αλλάξουν τα χρονοδιαγράμματα. Σε επιλεγμένες θέσεις των ελεύθερων χώρων των τομέων της χερσαίας ζώνης της μαρίνας, θα διαμορφωθούν χώροι πρασίνου (όπως παρτέρια χαμηλού πράσινου, κλπ.), ώστε να βελτιωθεί η αισθητική του χώρου και να εξασφαλισθεί η επιτυχής ένταξη του έργου στο ευρύτερο περιβάλλον.
Σε ότι αφορά στην ανάπτυξη της μαρίνας, προτείνονται οι κάτωθι όροι δόμησης: − Συνολική επιφάνεια χερσαίας ζώνης: 31.442,85 m2 − Γενικός συντελεστής δόμησης επί του συνόλου της χερσαίας ζώνης: 0,029 − Μέγιστη συνολική εκμετάλλευση / δόμηση: 900 m2 − Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 15% επί συνολικής επιφάνειας Τομέα 1 − Μέγιστο ύψος κτιρίων: 16,0 m − Επιτρεπόμενες χρήσεις γης: Διοίκηση και λειτουργία μαρίνας.
Ειδικότερα, η προτεινόμενη ανάπτυξη της χερσαίας ζώνης της Μαρίνας Αγίου Κοσμά περιλαμβάνει χρήσεις γης που αφορούν στη «διοίκηση και λειτουργία της μαρίνας» που δύνανται να περιλαμβάνουν: − κτίριο διοίκησης, συμπεριλαμβανομένων γραφείων διοίκησης, λιμεναρχείου, τελωνείου, ιατρείου κλπ. − πύργο ελέγχου − φυλάκια εισόδου − γραφεία − καταστήματα παροχής υπηρεσιών (τραπεζών, ταχυδρομείου, ενοικίασης οχημάτων / σκαφών κλπ.) − εντευκτήριο – υπαίθριο/στεγασμένο χώρο εκδηλώσεων − εμπορικά καταστήματα (ναυτιλιακών ειδών, πώλησης τροφίμων και ειδών πρώτης ανάγκης mini market) − κατάστημα εστίασης (αναψυκτήριο, εστιατόριο, café, bar) − ενημερωτικά κιόσκια − χώρους υγιεινής, συμπεριλαμβανομένων WC, ντους, πλυντηρίων – στεγνωτήριων, αποδυτηρίων, κλπ. − χώρους εξυπηρέτησης προσωπικού μαρίνας − αποθηκευτικούς χώρους − σταθμό ανεφοδιασμού καυσίμων και παραλαβής καταλοίπων από τα σκάφη − χώρους ηλεκτρομηχανολογικών (Η/Μ) εγκαταστάσεων − αποθηκευτικό χώρο αντιρρυπαντικού εξοπλισμού − χώρους στάθμευσης (γήπεδα, υπόγειοι/ημιυπόγειοι χώροι) − πεδίο προσγείωσης/απογείωσης ελικοπτέρου − διάδρομους κοινού (π.χ. δρόμοι, πεζόδρομοι) − χώρους πρασίνου − παραλιακή ζώνη εξυπηρέτησης σκαφών (για την τοποθέτηση των παροχών στα σκάφη, για τον ανεφοδιασμό τους και την άνετη και ασφαλή πρόσβαση σε αυτά) − κάθε άλλη συναφή υποδομή, η οποία υποστηρίζει τη διοίκηση και λειτουργία της μαρίνας και την εξυπηρέτηση των χρηστών/πελατών της (επιβαίνοντες σε σκάφη, ιδιοκτήτες σκαφών, κλπ.).
Οι χώροι Η/Μ εγκαταστάσεων της μαρίνας δύνανται να περιλαμβάνουν υποσταθμούς, αντλιοστάσια, εγκαταστάσεις πυρόσβεσης, χώρους φύλαξης αντιρρυπαντικού εξοπλισμού, συστήματα διαχείρισης αποβλήτων, αποθηκευτικούς χώρους και κάθε άλλη συναφή υποδομή, η οποία υποστηρίζει τη λειτουργία των Η/Μ εγκαταστάσεων και δικτύων της μαρίνας. Επίσης, οι χώροι αυτοί δύνανται να περιλαμβάνουν μονάδα αφαλάτωσης αποκλειστικά για τις ανάγκες υδροδότησης της μαρίνας και κυρίως των σκαφών. Επίσης, οι Η/Μ εγκαταστάσεις δύνανται να περιλαμβάνουν κατάλληλης κλίμακας μονάδα βιολογικού καθαρισμού αποκλειστικά για τις ανάγκες της μαρίνας.
Με την προβλεπόμενη αναδιάταξη της χερσαίας ζώνης της μαρίνας, διακρίνονται σε αυτή δυο (2) τομείς χρήσεων και λειτουργιών με συγκεκριμένους όρους και περιορισμούς δόμησης. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση στη μαρίνα θα ανέρχεται σε 900 m2 και θα περιλαμβάνει χρήσεις σχετικές με τη διοίκηση και τη λειτουργία της μαρίνας. Η μαρίνα θα περιλαμβάνει ακόμη διαμορφωμένες υπαίθριες εγκαταστάσεις, πεζοδρόμους, χώρους στάθμευσης και χώρους πρασίνου. Σημειώνεται επίσης ότι σύμφωνα με τον Ν. 2160/1993 (άρθρο 31), ο γενικός συντελεστής δόμησης στο σύνολο της χερσαίας ζώνης μίας μαρίνας δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,2.
Η οδική πρόσβαση
Η οδική πρόσβαση στη χερσαία ζώνη θα γίνεται από δύο εισόδους (μία στο βορειοανατολικό όριο της και μία στο νοτιοανατολικό άκρο της) μέσω του οδικού δικτύου της Ζώνης Ανάπτυξης ΠΜ-Α1 και κατ’ επέκταση την παραλιακή λεωφόρο Ποσειδώνος και τη λεωφόρο Βουλιαγμένης. Η πρόσβαση των πεζών στη χερσαία ζώνη θα είναι ελεύθερη και θα πραγματοποιείται κατά κύριο λόγο μέσω του ανατολικού ορίου.
Ο γενικός σχεδιασμός – στόχος
Όπως αναφέρεται, ο γενικός σχεδιασμός της Μαρίνας Αγίου Κοσμά αποσκοπεί στην ανάπτυξη του τουριστικού λιμένα, έτσι ώστε αυτός να ανταποκρίνεται στις σύγχρονες απαιτήσεις του θαλάσσιου τουρισμού με σκάφη αναψυχής. Συγκεκριμένα, ο σχεδιασμός προβλέπει την πλήρη αξιοποίηση της θαλάσσιας ζώνης της μαρίνας, καθώς και την βέλτιστη ανάπτυξη της διατιθέμενης χερσαίας ζώνης, με στόχο την διαμόρφωση μίας μαρίνας υψηλών προδιαγραφών και κορυφαίας ποιότητας και αισθητικής σύμφωνα με τα πλέον προηγμένα διεθνή πρότυπα, προς όφελος του δημοσίου συμφέροντος. Ειδικότερα, στη θαλάσσια ζώνη προβλέπεται η διαμόρφωση μίας άρτια οργανωμένης λιμενολεκάνης με σύγχρονες παροχές προκειμένου να εξυπηρετήσει τον άνετο και ασφαλή ελλιμενισμό σκαφών αναψυχής διαφόρων μεγεθών.
Στη χερσαία ζώνη, προβλέπεται η υλοποίηση υποδομών κατάλληλης κλίμακας και υψηλού επιπέδου, για την άρτια εξυπηρέτηση των επιβαινόντων στα σκάφη αλλά και των επισκεπτών της μαρίνας γενικότερα. Σύμφωνα με την μελέτη, “ο νέος αυτός σχεδιασμός εντάσσεται σε μια ολοκληρωμένη ανάπτυξη του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά και λειτουργεί σε συνέργεια με τις προβλεπόμενες υποδομές τουρισμού και αναψυχής εντός αυτού. Στόχος της ολοκληρωμένης αυτής ανάπτυξης είναι η δημιουργία ενός Μητροπολιτικού Πόλου διεθνούς εμβέλειας και η ανάδειξη του παραλιακού μετώπου με ελεύθερη πρόσβαση σε όλους. Πρόκειται για μία σύγχρονη αστική ανάπλαση μεγάλης κλίμακας και ταυτόχρονα δημιουργία ενός μοναδικού πόλου τουρισμού και αναψυχής, αντάξιου μίας εξαιρετικής μητροπολιτικής ριβιέρας, όπως η Αθηναϊκή, ικανού να προσελκύσει διεθνές κοινό, αλλά και τους κατοίκους της ευρύτερης περιοχής.
Ανάλυση υφιστάμενης κατάστασης
Η Μαρίνα Αγίου Κοσμά, αφού ολοκλήρωσε με επιτυχία τη λειτουργία της ως ολυμπιακό έργο φιλοξενώντας το Ολυμπιακό Κέντρο Ιστιοπλοΐας, εν συνεχεία χρησιμοποιείται για τον ελλιμενισμό σκαφών αναψυχής διαφόρων μεγεθών, μήκους έως 80 m. Ο ελλιμενισμός των σκαφών πραγματοποιείται εντός της υφιστάμενης λιμενολεκάνης, όπως αυτή έχει ήδη διαμορφωθεί από το 2002, και κατά μήκος των πλωτών προβλητών που υπάρχουν εντός αυτής. Η μαρίνα εξυπηρετεί ετησίως περί τα 700 σκάφη και λειτουργεί στο 100% της χωρητικότητας της. Τα σκάφη αυτά είτε ελλιμενίζονται μόνιμα είτε αποτελούν διερχόμενα σκάφη. Το συνηθισμένο μέγεθος των σκαφών κυμαίνεται μεταξύ των 8 και 55 μέτρων μήκους. Στη χερσαία περιοχή πέριξ της λιμενολεκάνης εξακολουθούν να υφίστανται οι υποδομές που είχαν ήδη κατασκευασθεί στις αρχές του 2000 και αφορούν σε κτίρια διοίκησης, Η/Μ εγκαταστάσεις και αποθήκες. Οι εν λόγω υποδομές βρίσκονται σε κακή κατάσταση λόγω της χρόνιας ελλιπούς συντήρησης.
Προφανώς, με την αναβάθμιση των υποδομών θα δοθεί η δυνατότητα «φιλοξενίας» εκατοντάδων σκαφών, κυρίως άνω των 25 μέτρων και έως 80 μέτρων.
