Κρίσιμη συμβολή στην επίλυση του ζητήματος στέγασης θα έχει η ταχύτερη απαλλαγή των τραπεζών από το απόθεμα ακινήτων που έχουν σωρεύσει μέσω πλειστηριασμών. Πρόκειται για 21.000 ακίνητα, τα οποία η κυβέρνηση εκτιμά πως θα μπορούσαν να πέσουν με πιο εντατικό ρυθμό στην αγορά, ανεβάζοντας την διαθεσιμότητα κατοικιών, ρίχνοντας τις τιμές και συμβάλλοντας στην εξεύρεση στέγης ιδίως για νέους και ασθενέστερους οικονομικά πολίτες.
Το ζητούμενο οι τράπεζες να ξεφορτωθούν τα ακίνητα που διαθέτουν, μαζί με το ζητούμενο να δώσουν περισσότερα στεγαστικά δάνεια, έθεσε ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης, μιλώντας στην εκδήλωση που πραγματοποίησε αυτήν την εβδομάδα στην Αθήνα το Bloomberg, με θέμα την επόμενη μέρα των ελληνικών τραπεζών.
Το έλλειμμα της προσφοράς οικιστικών ακινήτων ανέδειξε η απορρόφηση του προγράμματος «Σπίτι μου», όπου παρά την μεγάλη ζήτηση και την υψηλή εγκρισιμότητα αιτήσεων από τις τράπεζες, τελικά οι εκταμιεύσεις δεν κάλυψαν το σύνολο του προϋπολογισμού του προγράμματος, επειδή οι ενδιαφερόμενοι δεν βρήκαν το σπίτι για το οποίο θα δανειοδοτούνταν. Το ίδιο προεξοφλούν οι τράπεζες ότι θα συμβεί και με το «Σπίτι μου 2» που θα ενεργοποιηθεί στις αρχές του 2025 με ακόμη πιο ευνοϊκά κριτήρια και διευρυμένη περίμετρο ωφελούμενων.
Η αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης οικιστικών ακινήτων, σε συνδυασμό με τις υψηλές τιμές που δυσχεραίνουν την απόκτηση στέγης, έχει αποτυπωθεί και σε μελέτες των τραπεζών. Το θέμα της απαλλαγής των ισολογισμών τους από τα χιλιάδες ακίνητα απασχολεί και τις ίδιες τις τράπεζες και συνιστά δέσμευσή τους έναντι του SSM. Άλλωστε, οι τράπεζες δεν είναι μεσίτες, ούτε έχουν συμφέρον να διακρατούν ακίνητα, επωμιζόμενες και τα σχετικά διαχειριστικά κόστη που δεν είναι ευκαταφρόνητα.
Η ιδέα οι τράπεζες να δανειοδοτούν τρίτους που θέλουν να αποκτήσουν ακίνητα από πλειστηριασμούς, προκειμένου τα ακίνητα αυτά να μην καταλήγουν στις ίδιες τις τράπεζες, δεν έχει περπατήσει (σ.σ. μία τράπεζα έχει λανσάρει σχετικό προϊόν, αλλά με χαμηλή ανταπόκριση). Και αυτό λόγω της δικαστικής διαδικασίας. Ο πλειστηριασμός ακινήτου μπορεί να γίνει μετά από 7 μήνες από την κατάσχεση (στην πράξη, συνήθως 8 μήνες) και στον ενδιάμεσο χρόνο το σύνηθες είναι ο οφειλέτης να ασκεί ανακοπή κατά της διαδικασίας ώστε να αποφύγει τον πλειστηριασμό. Έτσι, κάποιος τρίτος που θα δανειοδοτηθεί για να συμμετάσχει στον πλειστηριασμό, δεν γνωρίζει αν θα αποκτήσει τελικά το ακίνητο και για να το πάρει θα πρέπει να κάνει άλλη διαδικασία εκτέλεσης.
Ακόμη και στην περίπτωση που η διαδικασία κυλήσει εξαρχής χωρίς ανακοπή από τον οφειλέτη, από την στιγμή που κατακυρωθεί το ακίνητο σε τρίτον στον πλειστηριασμό, αυτός έχει περιθώριο δέκα ημερών για να καταβάλει το τίμημα. Την στιγμή που η εκταμίευση ενός στεγαστικού δανείου απαιτεί 5 – 6 μήνες, είναι προφανές ότι ακίνητο μέσω πλειστηριασμού μπορεί να αποκτήσει μόνο όποιος έχει το τίμημα σε μετρητά. Στα εμπόδια που θέτει η δικαστική διαδικασία των πλειστηριασμών, οι τράπεζες επισημαίνουν και τις δυσκολίες στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ζητώντας αυτές να γίνονται χωρίς την χρονοβόρα διαδικασία της εκ των προτέρων νομιμοποίησης/τακτοποίησης.
Το έλλειμμα προσφοράς οικιστικών ακινήτων έχει ποσοτικοποιηθεί από την Τράπεζα Πειραιώς σε άνω των 200.000 ακίνητα. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς μελέτης της Τράπεζας, η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της το 2005 με την έκδοση 66.000 οικοδομικών αδειών, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195.000 κατοικίες.
Έκτοτε η πτώση ήταν συνεχής, με αποτέλεσμα να οδηγηθούμε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας την περίοδο 2012 και ύστερα, με ετήσια έκδοση αδειών που αντιστοιχεί σε 16.000 κατοικίες κατ' έτος. Μεταξύ της απογραφής 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των κατοικιών κατά 917.000, ενώ την επόμενη δεκαετία 2012-2022 η μελέτη υπολογίζει ότι προστέθηκαν μόνο 155.000 ακίνητα.
Ταυτόχρονα, από την πλευρά της ζήτησης, την περίοδο 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών κατά 582.000, ενώ από το 2012 έως το 2022 η Τράπεζα υπολογίζει τη δημιουργία μόνο 197.000 νοικοκυριών. Επιπρόσθετα, επισημαίνει την αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης τα τελευταία χρόνια. Η ζήτηση αυτή, η οποία δρα προσθετικά στη ζήτηση για στέγαση στα εγχώρια νοικοκυριά, ανέρχεται πλέον σε 170.000 κατοικίες.
Η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155.000 νέες κατοικίες που υπολογίζει ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια και της συνολικής ζήτησης για 367.000 νέες κατοικίες (197.000 νέα νοικοκυριά συν 170.000 βραχυχρόνιες μισθώσεις). Αυτό το έλλειμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212.000 κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων, συμπεραίνει η μελέτη.
