Ροή
Μια αγορά ακινήτων με πολλές ταχύτητες κρύβεται πίσω από τα στοιχεία για την πορεία των τιμών κατοικιών που ανακοινώνει η Τράπεζα της Ελλάδας. Οι τιμές υποχώρησαν και το προηγούμενο τρίμηνο συνεχίζοντας μια κατηφορική πορεία οχτώ ετών, ωστόσο παρατηρούνται έντονες διαφοροποιήσεις ανάλογα με την περιοχή, την ηλικία και την ποιότητα κατασκευής του κάθε διαμερίσματος.
Το προηγούμενο τρίμηνο, σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία της ΤτΕ, στο σύνολο της χώρας οι τιμές κατοικιών και διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 1,2% σε σχέση με έναν χρόνο πριν. Υπολογίζεται ότι από την έναρξη της κρίσης η μέση πτώση των τιμών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη φθάνει το 40% με 45%. Ωστόσο, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων αυτές οι μέσες τιμές περιλαμβάνουν πολύ διαφορετικές περιπτώσεις.
Το πιο μεγάλο πλήγμα το έχουν δεχθεί οι πολυτελείς κατοικίες σε ακριβές περιοχές της πρωτεύουσας και κυρίως στα Βόρεια Προάστια. Εκεί η μείωση της αξίας των κατοικιών από τις αρχές της κρίσης μπορεί να φθάνει και το 60% με 70%, γεγονός το οποίο οφείλεται σε μεγάλο βαθμό και στα δυσθεώρητα ύψη στα οποία είχαν φθάσει τα συγκεκριμένα ακίνητα πριν από την εμφάνιση της οικονομικής κρίσης. Εκεί κυρίως λόγω φορολογίας (ΕΝΦΙΑ κλπ), η ζήτηση παραμένει περιορισμένη και οι τιμές υποχωρούν αν και με σαφώς χαμηλότερο ρυθμό απ’ ότι μερικά χρόνια πριν. Μεγάλη μείωση παρατηρείται και στα παλαιά διαμερίσματα που βρίσκονται στις υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας, όπου έχουν σημειωθεί αγορές σε τιμές των 350 ευρώ το τετραγωνικό ή και λιγότερο.
Από την άλλη, τα «πάνω τους» παίρνουν διαμερίσματα σε περιοχές που βρίσκονται κοντά στο μετρό. Ενώ μεγάλη ζήτηση παρατηρείται σε διαμερίσματα κατάλληλα για αξιοποίηση στις πλατφόρμες ενοικίασης τύπου Airbnb. «Ακίνητα που βρίσκονται σε κατάλληλες θέσεις και διαθέτουν τα χαρακτηριστικά του μεγέθους και της ποιότητας κατασκευής επιτυγχάνουν πολύ καλύτερα ενοίκια σε σχέση με τα τρέχοντα ενοίκια της αγοράς», σημειώνει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και Επιστημονικός Σύμβουλος της Solum Property Solutions, προσθέτοντας ότι το νόμισμα έχει δύο όψεις: «Η καλή όψη είναι η ζήτηση ακινήτων μέσω των πλατφορμών αυτών που προσδίδει οφέλη στους ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων. Η κακή όψη είναι ότι οι Έλληνες ενοικιαστές σε αυτές τις περιοχές είτε δε βρίσκουν ακίνητα όπως πριν είτε πρέπει να πληρώσουν πολύ ακριβότερο νοίκι, όπως συμβαίνει στο Κουκάκι για παράδειγμα».
Τα εξοχικά
Με πολλαπλές ταχύτητες κινείται και η αγορά εξοχικής κατοικίας, η οποία εμφανίζει σημάδια ανάκαμψης σε πολλές περιοχές, καθώς παρατηρείται ζήτηση από ξένους τόσο στα ακριβότερο τμήμα της αγοράς (πολυτελείς βίλες σε νησιά όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη) αλλά και στο πιο φθηνό κομμάτι (απλές κατοικίες στην Χαλκιδική). Αυτό φαίνεται και από τα στοιχεία της ΤτΕ σύμφωνα με τα οποία οι τιμές στις «λοιπές περιοχές» της Ελλάδας μειώθηκαν κατά μόλις 0,6% το προηγούμενο τρίμηνο.
«Το ενδιαφέρον των ξένων είναι γενικά περιορισμένο αλλά αρχίζει να σημειώνει μικρή ανάκαμψη», σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος. Σύμφωνα με τον ίδιο, οι ξένοι (Βρετανοί, Γερμανοί, Ρώσοι, Κινέζοι) αναζητούν ευκαιρίες ή πολύ προνομιούχα ακίνητα υψηλού τουρισμού, ενώ παλιά μικρά διαμερίσματα σε παραθαλάσσια μέρη στη Χαλκιδική και αλλού κυρίως στη Βόρεια Ελλάδα αγοράζονται από βαλκάνιους γείτονες σε τιμές που δεν ξεπερνούν τα 50.000 ευρώ.
Σε κάθε περίπτωση, οι πράξεις μεταβίβασης σε συνολικό αριθμό είναι ελάχιστες, όπως προκύπτει από στοιχεία των συμβολαιογράφων και έχουν μειωθεί κατά 90% περίπου σε σχέση με τα επίπεδα του 2007.
Πότε θα ανακάμψει η αγορά
Οι ρυθμοί με τους οποίους υποχωρούν οι τιμές των κατοικιών υποχωρούν συνεχώς, ωστόσο οι ειδικοί της αγοράς δεν αναμένουν σύντομα ανάκαμψη. Και αυτό διότι λόγω της υψηλής φορολογίας η κατοχή ακινήτου θεωρείται από πολλούς δυσβάσταχτο βάρος με αποτέλεσμα να παρατηρείται το φαινόμενο αποποίησης κληρονομιάς ακινήτων διότι οι κληρονόμοι δεν αντέχουν να πληρώσουν τους φόρους και τις υπόλοιπες δαπάνες. «Σήμερα οι έχοντες ακίνητα πέραν αυτών που τους είναι απόλυτα απαραίτητα για να κατοικήσουν ή να λειτουργήσουν την επιχείρηση τους, θέλουν να τα πουλήσουν, αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές», σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Εξάλλου, η αγορά έχει να περάσει και ένα μεγάλο τεστ, αυτό των «κόκκινων δανείων» και των πλειστηριασμών. «Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί που σύντομα θα αρχίσουν, θα αυξήσουν την προσφορά ακινήτων ενώ όλοι γνωρίζουμε ότι η ζήτηση είναι ήδη υποτονική επειδή επηρεάζεται από τη φορολογία, την άσχημη οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών, την ανεργία, την υπογεννητικότητα, τη μετανάστευση εκατοντάδων χιλιάδων Ελλήνων αλλά και ξένων που δούλευαν παλαιότερα εδώ. Επίσης είναι γνωστό ότι τα χρόνια της κρίσης οι τράπεζες δε δίνουν εύκολα δάνεια για την αγορά ακινήτων», εκτιμά ο κ. Χαραλαμπόπουλος και προσθέτει: «Άρα αναμένεται περαιτέρω μείωση τιμών στα ακίνητα. Η ένταση της μείωσης θα εξαρτηθεί και από το ρυθμό με τον οποίο θα διαθέτουν ακίνητα μέσω πλειστηριασμών οι τράπεζες».
