Η Μύκονος, η Πάρος και η Σαντορίνη παραμένουν οι κορυφαίοι προορισμοί στη Μεσόγειο, καθιερώνοντας περαιτέρω την επενδυτική τους δυναμική στην αγορά εξοχικών κατοικιών ακόμα και μετά την πανδημία. Τα αριθμητικά στοιχεία για τα ελληνικά ακίνητα δείχνουν ότι από το 2018-2021 οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί από 10% σε 30%, ανάλογα με την τοποθεσία, με τη ζήτηση σε όλους τους προορισμούς διακοπών της Μεσογείου να έχει εκτοξευθεί στα ύψη κατά τη διάρκεια της πανδημίας, με την Ελλάδα, την Ισπανία και τη Γαλλία να πρωτοστατούν.
Για έκτη φορά, η Μύκονος, με τα συγκριτικά πλεονεκτήματα της περιοχής (ήπιος καιρός, όμορφες ακτές) και το «δυνατό» brand name της είναι ο κορυφαίος προορισμός με μέσο gross yield στο 7.4%. Η αυξημένη ζήτηση είχε ως αποτέλεσμα περαιτέρω αύξηση των τιμών ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν με χαμηλότερο ρυθμό. Αυτό εξηγεί τη μείωση των αποδόσεων σε σχέση με το 2019 (8,2%).
Αυτό προκύπτει, μεταξύ άλλων, από σχετική έρευνα «Yields Report 2022: Ride the Wave» της Algean Property, της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων με παρουσία και στο εξωτερικό (π.χ. Λονδίνο). Για έκτη χρονιά, η Algean Property διεξήγαγε έρευνα σχετικά με τις μέσες ακαθάριστες αποδόσεις ενοικίασης εξοχικών κατοικιών υψηλής ποιότητας σε 30 μεσογειακούς προορισμούς, υπογραμμίζοντας τις τάσεις μετά την πανδημία. Κατά τη διάρκεια αυτής της ευμετάβλητης περιόδου, και ενώ οι επενδυτές προσπαθούν να βρουν ελκυστικές περιοχές για επενδύσεις, η αγορά ακινήτων στο εξωτερικό παραμένει ένας τομέας με ενδιαφέρον που προσφέρει ισχυρές αποδόσεις. Η αγορά της μεσογειακής εξοχικής κατοικίας έχει αποδειχθεί, παρά την πανδημία, ένας δυναμικός και ανθεκτικός κλάδος της παγκόσμιας βιομηχανίας ακινήτων, προσελκύοντας επενδυτές από την Ευρώπη, την Ασία και τις ΗΠΑ.
Οι ανταγωνιστικές τιμές πώλησης και οι υψηλές αποδόσεις ενοικίων επέτρεψαν στην Ελλάδα να εδραιώσει περαιτέρω τη θέση της ως η κορυφαία απόδοση στην αγορά της μεσογειακής εξοχικής κατοικίας, ενώ η συνεχώς αυξανόμενη απόδοση του τουρισμού εξασφαλίζει περαιτέρω ανάπτυξη και ανοδική πορεία. Συνολικά, η Ελλάδα συγκαταλέγεται στους οκτώ από τους δέκα κορυφαίους προορισμούς επιδόσεων, με τη Μύκονο, την Πάρο και τη Σαντορίνη να παραμένουν οι τρεις πρώτες ερμηνεύτριες για πέμπτη συνεχή χρονιά. Παρά την πανδημία, οι τιμές των ακινήτων παρέμειναν συνολικά σταθερές ή και αυξήθηκαν σε αξία στις 30 τοποθεσίες που εξετάζονται.
Η Πάρος (yields 7,1%) είναι ένας από τους προορισμούς που κατάφερε να αυξήσει την απόδοσή της σε σχέση με το 2019 (6,5%). Η αύξηση των ενοικίων ξεπέρασε την αύξηση των τιμών πώλησης με αποτέλεσμα υψηλότερες αποδόσεις, κλείνοντας περαιτέρω τη διαφορά με τη Μύκονο. Συνολικά, η Πάρος μπόρεσε να επωφεληθεί από τις δευτερογενείς επιπτώσεις της Μυκόνου με τα νησιά να είναι γεωγραφικά κοντά το ένα στο άλλο. Αυτό επέτρεψε τη δημιουργία νέων επενδύσεων και την κατασκευή πιο πολυτελών έργων, αυξάνοντας τις τιμές πώλησης, ενώ ο μεγαλύτερος αριθμός τουριστών και η περιορισμένη ζήτηση από την πανδημία επέτρεψαν τα ενοίκια να αυξηθούν γρήγορα.
Η τιμή πώλησης και τα ενοίκια της Σαντορίνης παρουσίασαν ελαφρά αύξηση σε σύγκριση με το 2019, αλλά η συνολική απόδοση παρέμεινε η ίδια με το 2019 (6,3%).
Η Σκιάθος και η Τυνησία μοιράζονται την 4η και 5η θέση με τις τιμές πώλησης, τα ενοίκια και τις αποδόσεις να παραμένουν αμετάβλητες σε σύγκριση με το 2019 (6,0%). Την 6η θέση κατέχει το Πόρτο Χέλι (5,3%) το οποίο κατάφερε να αυξήσει τις αποδόσεις σε σύγκριση με το 2019 (5,1%) ως αποτέλεσμα της ελαφράς μείωσης των τιμών πώλησης, ενώ η Δαλματική Ακτή παρέμεινε στην 7η θέση με τιμές πώλησης, ενοίκια και οι αποδόσεις παρέμειναν αμετάβλητες σε σχέση με το 2019 (5,1%).
Τους 10 κορυφαίους προορισμούς συμπληρώνουν η Χαλκιδική, τα Χανιά και η Κεφαλονιά που μοιράζονται την ίδια απόδοση 4,8%, με την Κεφαλονιά να παρουσιάζει σημαντική αύξηση της απόδοσής της σε σύγκριση με το 2019 (4,1%) που εξηγείται από την αύξηση των ενοικίων που ξεπερνά την αύξηση των τιμών πωλήσεων.
Οι υπόλοιποι 20 προορισμοί κατέγραψαν τις εξής μέσες μικτές αποδόσεις: Ελούντα (4,6%), Ζάκυνθος (4,6%), Ρόδος (4,5%), Ακτή Μαυροβουνίου (4,5%), Κέρκυρα (4,3%), Νίκαια (4,3%), Τουρκία - Ακτή Μεσογείου (4,3%), Αθηναϊκή Ριβιέρα (4,2%), Marbella (4,2%), Τουρκία - Ακτή Αιγαίου (4,0%), Mallorca (3,7%), Saint-Tropez (3,7%), Μεσσηνία (3,6%), Σαρδηνία (3,5%), Tel Aviv (3,4%), Ibiza (3,3%), Κάννες (3,3%), Capri - Amalfi Coast (3,3%), Πάφος (2,7%) και Μάλτα (2,5%).
Μαζί με την Πάρο, η Κεφαλονιά, η Ζάκυνθος και το Τελ Αβίβ είναι μερικοί άλλοι προορισμοί που έχουν ξεχωρίσει. Η Κεφαλονιά και η Ζάκυνθος, και τα δύο νησιά του Ιονίου Πελάγους, παρουσίασαν μεγάλη αύξηση στις αποδόσεις, αντανακλώντας την αυξανόμενη δημοτικότητα του τουρισμού στην περιοχή, η οποία έχει επίσης ως αποτέλεσμα σημαντικές επενδύσεις σε όλο τον τομέα της φιλοξενίας (ξενοδοχεία 4 και 5 αστέρων και αναβαθμίσεις αεροδρομίων) . Πιο συγκεκριμένα, η Κεφαλονιά παρουσίασε αύξηση της απόδοσής της κατά 17%, από 4,1% (2019) σε 4,8% (2022) ενώ η Ζάκυνθος σημείωσε άνοδο 21% στις αποδόσεις από 3,8% το 2019 σε 4,6% το 2022. Για το Tel-Aviv, η ανατίμηση του ισραηλινού Shekel σε σύγκριση με το ευρώ έπαιξε επίσης ρόλο στην αύξηση τόσο των τιμών πώλησης όσο και των ενοικίων. Κατά μέσο όρο οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν 1.800 €/τ.μ. και τα ενοίκια αυξήθηκαν 1.500 €/εβδομάδα. Δεδομένου ότι και οι δύο μεταβλητές παρουσίασαν ισχυρή ανάπτυξη, η συνολική απόδοση αυξήθηκε ελαφρά σε σύγκριση με το 2019 (3,4% έναντι 3,3%). Το «μέτωπο» Capri - Amalfi Coast είναι ένας άλλος προορισμός που γνώρισε ανάπτυξη, ειδικά στη μεταβλητή ενοίκιο/εβδομάδα, με τα ενοίκια το 2022 την εβδομάδα να είναι 1.000 € υψηλότερα από το 2019. Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο αργά, κατά 500 €/m2, και ως εκ τούτου οι συνολικές αποδόσεις αυξήθηκαν από 3,1 % (2019) σε 3,3% το 2022.
Στην έρευνα αναφέρεται ότι, ειδικά στην ελληνική αγορά ακινήτων, η τιμή καταλόγου μπορεί να είναι περίπου 10% πάνω από την τελική τιμή συναλλαγής. Εάν λάβουμε υπόψη αυτή τη διαφορά στις τιμές, οι πραγματικές αποδόσεις μπορεί να είναι 0,5%-1% υψηλότερες σε απόλυτες τιμές, σε σύγκριση με τα στοιχεία που αναφέρονται. Οι υψηλότερες τιμές πώλησης οδηγούν σε μεγαλύτερη διαφορά (οι αποδόσεις της Μυκόνου αυξάνονται από 7,4% σε 8,3%) ενώ οι χαμηλότερες τιμές πώλησης, όπως η Ελούντα, πλησιάζουν τη διαφορά 0,5% σε απόλυτες τιμές μεταξύ των αποδόσεων (4,6% έναντι 5,1%).
Όπως σημειώνεται στην ανάλυση, συγκριτικά, τα ευρήματα του 2019 με αυτά του 2022 παρουσιάζουν μια μικτή εικόνα. Συνολικά, στις 30 τοποθεσίες οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί και, ως εκ τούτου, οι αποδόσεις είναι χαμηλότερες σε σύγκριση με τα επίπεδά τους του 2019, μια τάση που είχε ήδη προβλεφθεί από την προηγούμενη έκθεσή μας το 2019. Η αυξημένη ζήτηση ειδικά σε προορισμούς πολυτελείας και στο τμήμα των πολυτελών ακινήτων της αγοράς είχε ως αποτέλεσμα υψηλότερες τιμές και χαμηλότερες αποδόσεις. Όπως δείχνουν τα στοιχεία, η ζήτηση σε όλους τους προορισμούς διακοπών της Μεσογείου εκτοξεύτηκε στα ύψη κατά τη διάρκεια της πανδημίας, με την Ελλάδα, την Ισπανία και τη Γαλλία να πρωτοστατούν. Ωστόσο, υπάρχουν εξαιρέσεις με ορισμένες τοποθεσίες να παρουσιάζουν μικρές αυξήσεις στις αποδόσεις και άλλες να παρουσιάζουν μια πιο ουσιαστική αύξηση, που εξηγείται κυρίως από τα στοιχεία ενοικίων που αυξάνονται ταχύτερα από την τιμή πώλησης.
Οι οικονομικοί παράγοντες (πληθωρισμός και μέχρι στιγμής χαμηλά επιτόκια) και οι αλλαγές στη συμπεριφορά και τις προτιμήσεις των ανθρώπων (π.χ. αλλαγές στις εργασιακές συνήθειες λόγω της πανδημίας) ήταν οι κινητήριες δυνάμεις πίσω από τις τάσεις που παρατηρήθηκαν από την αρχή της πανδημίας.
Σύμφωνα με την έρευνα, δεδομένων των χαμηλών επιτοκίων των τελευταίων ετών, η αγορά μιας πολυτελούς εξοχικής κατοικίας αποτελεί μια μεγάλη επενδυτική ευκαιρία, με τις εκτιμήσεις να αναφέρουν ότι το 45% των πελατών αγοράζει ήδη το εξοχικό τους ως πιθανή επένδυση. Σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων (π.χ. μετοχές, ομόλογα κ.λπ.) ο επενδυτής επωφελείται από την αυξημένη μελλοντική αξία. Η αναγκαιότητα του μοντέλου εργασίας από το σπίτι έχει επίσης θολώσει τα όρια μεταξύ της κύριας και της εξοχικής κατοικίας. Αυτό επέτρεψε σε πολλά άτομα να περνούν περισσότερο χρόνο στο δεύτερο σπίτι τους όπου μπορούν να εργαστούν απολαμβάνοντας το μεσογειακό κλίμα και τον τρόπο ζωής. Ως αποτέλεσμα, οι κλασικές μεσογειακές αγορές και προορισμοί εξοχικών κατοικιών γίνονται ολοένα και περισσότερο «κύριοι εγχώριες αγορές».
Ενώ οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται, τα ενοίκια αυξάνονται επίσης, ωστόσο στις περισσότερες τοποθεσίες με βραδύτερο ρυθμό, με αποτέλεσμα τη μείωση των αποδόσεων. Αυτό υποστηρίζεται από τα ποσοτικά ευρήματα της Eurostat, τα οποία επισημαίνουν ότι κατά τη διάρκεια των ετών (2010-2021) και σε όλες τις χώρες της ΕΕ η αύξηση των τιμών πώλησης υπερέβη την αύξηση των ενοικίων. Για παράδειγμα, το τρίτο τρίμηνο του 2021 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 9,2% σε ετήσια βάση ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 1,2% σε ετήσια βάση. Με σχεδόν τις μισές τοποθεσίες που εξετάζονται να βρίσκονται στην Ελλάδα, τα αριθμητικά στοιχεία για τα ελληνικά ακίνητα δείχνουν ότι από το 2018-2021 οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί από 10% σε 30%, ανάλογα με την τοποθεσία.
Λόγοι για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα - Οικονομικά κίνητρα
• Ernst & Young → «Η Ελλάδα κατατάσσεται για πρώτη φορά στους 10 πιο ελκυστικούς προορισμούς για ξένες επενδύσεις, με το 10% των ερωτηθέντων να αναφέρει την Ελλάδα στις τρεις πιο ελκυστικές χώρες»
• Ευρωπαϊκή Επιτροπή → Η Ελλάδα επέδειξε «νωρίτερα από το αναμενόμενο ανάκαμψη» από την πανδημία
• Ενημερώθηκαν οι προβλέψεις για την ανάπτυξη του ΑΕΠ για το 2021, από 4,3% τον Ιούλιο σε 7,1% τον Νοέμβριο, με προσδοκίες για το 2022 στο 5,2%
• Τραπεζικό σύστημα → Σταδιακή βελτίωση από το 2019 → Τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια των τραπεζών αντιπροσώπευαν το 15% του συνόλου των δανείων τον Σεπτέμβριο του 2021, έναντι 36,5% τον Ιούνιο του 2019.
• Ο οργανισμός διαχείρισης δημόσιου χρέους της Ελλάδας στοχεύει να αποπληρώσει μέρος του χρέους της χώρας νωρίτερα από το αναμενόμενο.
• Εκσυγχρονισμός των επιχειρηματικών πρακτικών, απελευθέρωση της χώρας από τις πολύ ισχυρές λαβές της γραφειοκρατίας, που ήταν αποτρεπτικός παράγοντας για τις ξένες επενδύσεις. Αυτή η ψηφιοποίηση και η αυξημένη διαφάνεια βελτίωσαν επίσης τη διαδικασία της αγοράς ακινήτων. Για παράδειγμα, οι αιτήσεις Golden Visa μπορούν να γίνουν εξ αποστάσεως.
• Η αγορά ακινήτων το 2021 παρουσίασε ισχύ → Οι επενδύσεις σε κατοικίες για τους πρώτους 9 μήνες του 2021 παρουσίασαν ετήσιο ρυθμό αύξησης 34,7% σε ετήσια βάση.
• Αναβαθμισμένα και νεόδμητα ακίνητα υπό κατασκευή → Αυξημένη κατασκευαστική δραστηριότητα το 2020 και το 2021→ Αύξηση 26,8% σε ετήσια βάση στον αριθμό των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν κατά τους πρώτους 9 μήνες (Ιανουάριος – Σεπτέμβριος) του 2021, ενώ το διάστημα Ιανουάριος – Σεπτέμβριος 2020, η κατασκευαστική δραστηριότητα είχε παρουσιάσει αύξηση 15,5% σε ετήσια βάση.
• Ανταγωνιστικές τιμές και χαμηλότερο κόστος επένδυσης σε ελληνικά ακίνητα σε σύγκριση με άλλους προορισμούς της Μεσογείου, με τις τιμές των κατοικιών να εξακολουθούν να είναι 22% - 37% χαμηλότερες σε σύγκριση με τα προ κρίσης επίπεδα του 2007.
• Πρόγραμμα Golden Visa for Greece
• Συνολικά, χαμηλό κόστος συναλλαγής (νομικές αμοιβές, κτηματομεσίτες) και προσπάθεια της κυβέρνησης για μείωση της γραφειοκρατίας.
• Οι τουριστικές επιδόσεις του 2021 ξεπέρασαν τις προσδοκίες με τα έσοδα Ιανουαρίου-Αυγούστου να ανακτούν το 50% των προ της πανδημίας εσόδων, έναντι του αναμενόμενου 40%.
• Ιανουάριος – Αύγουστος 2021 → Ο αριθμός των τουριστών που επισκέφθηκαν την Ελλάδα σημείωσε αύξηση 79,2% σε ετήσια βάση.
• Οι προσδοκίες για το 2022 ταιριάζουν με τα επίπεδα τουρισμού πριν από την πανδημία του 2019. Οι αφίξεις τουριστών Σεπτεμβρίου 2021 ανήλθαν στο 75% των επιπέδων Σεπτεμβρίου 2019.
• Αυξημένες δαπάνες → Οι δαπάνες ανά ταξίδι τους πρώτους επτά μήνες του 2021 υπερέβησαν τα αντίστοιχα επίπεδα του 2019.
• Ποικιλία τοποθεσιών με ανεκμετάλλευτες ευκαιρίες → Δυνατότητα ανάπτυξης νέων και αναβαθμισμένων τουριστικών εγκαταστάσεων.
• Φορολογικά κίνητρα (για αλλοδαπούς που θα αγοράσουν στην Ελλάδα και θα μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα, για συνταξιούχους κ.α.
• Συνολική υιοθέτηση χαμηλότερου φορολογικού καθεστώτος από τη νέα κυβέρνηση.
• Κεντρική τοποθεσία με τη χώρα να βρίσκεται στο σταυροδρόμι τριών ηπείρων, κάτι που επιτρέπει την εύκολη και άμεση πρόσβαση από τα περισσότερα μέρη του κόσμου.
• Ευνοϊκό κλίμα με περισσότερες από 300 ημέρες ηλιοφάνειας το χρόνο.
• Η μεγαλύτερη ακτογραμμή της Μεσογείου, περίπου 15.000 χλμ. (μακρύτερη από τις ακτές της Ιταλίας, της Ισπανίας και της Κύπρου)
• Μοναδική γεωγραφική ποικιλότητα → Πάνω από 4.000 επώνυμα βουνά, πάνω από 2.000 νησιά από τα οποία τα 227 είναι κατοικήσιμα,περίπου 55 λίμνες και 21 μεγάλα ποτάμια, ενώ το 30,3% της έκτασης καλύπτεται από δάση.
• Υπαίθρια διαβίωση, κοινωνική και υγιής.
• Σχετικά χαμηλό κόστος ζωής (περίπου 20% χαμηλότερο από το Ηνωμένο Βασίλειο)
• Πάνω από 500 αρχαιολογικοί χώροι, 2 από τα 7 θαύματα του αρχαίου κόσμου, 18 τοποθεσίες της UNESCO και περισσότερα από 250 μουσεία.
• Διακεκριμένη μεσογειακή κουζίνα.
• Τα αγγλικά μιλούνται ευρέως, διεθνής εφημερίδες και κανάλια είναι διαθέσιμα και το διαδίκτυο καλύπτει το 100% σε κατοικημένες περιοχές.
• Πάνω από 10 δισεκατομμύρια ευρώ επενδύθηκαν σε έργα το 2021 και το 2022.
• 45 αεροδρόμια, εκ των οποίων τα 15 είναι διεθνή, εξυπηρετούν επαρκή αριθμό τοπικών και διεθνών πτήσεων.
• Περισσότερα από 140 λιμάνια με μια σειρά από καλά εξυπηρετούμενες συνδέσεις πορθμείων.
• 62 μαρίνες για μικρά και μεγάλα γιοτ.
• Εκσυγχρονισμένο δίκτυο αυτοκινητοδρόμων με 10 κύριες διαδρομές σε όλη την Ελλάδα και την Κρήτη.
• 8 επαγγελματικά γήπεδα γκολφ και αναρίθμητες εγκαταστάσεις άθλησης, θαλάσσιων σπορ και σπα.
• 150 βραβευμένα εστιατόρια, χιλιάδες τοπικές ταβέρνες και πολλά beach bar, καφέ και υπαίθρια κλαμπ.
