Στις μεγάλες προκλήσεις που αντιμετωπίζει ο τομέας των logistics στο νέο περιβάλλον που έχει διαμορφωθεί αναφέρθηκε ο κ. Ξυλάς, CEO της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρίας εκτιμήσεων στην Ελλάδα, στο πλαίσιο του 15ου RED Business Forum για το real estate που πραγματοποιήθηκε το προηγούμενο διήμερο στο Ζάππειο.
Όπως σημείωσε ο κ. Ξυλάς, το περιβάλλον στα logistics έχει αλλάξει. Παλιότερα διακρίνονταν για την ευκολία ανεύρεσης φθηνής γης, την απλή και φθηνή κατασκευή, τις χαμηλές τιμές (ενοίκια ακόμη και 2 με 2,5 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα) και τις υψηλές διψήφιες αποδόσεις. Πλέον, η μεγάλη πρόκληση στο σήμερα είναι σε σχέση με τη διαθέσιμη γη, όπου οι αξίες έχουν ξεπεράσει στην Αττική τα 200 ευρώ ανά τ.μ. Επίσης, η ανάπτυξη projects με όρους ESG, άρα με αλλαγές στον τρόπο κατασκευής, φέρνουν περισσότερους περιορισμούς. Μια ακόμα πρόκληση (μάλλον βραχυπρόθεσμη) έχει να κάνει με τα κόστη κατασκευής και ενέργειας. Προ της έκρηξης των τιμών το κόστος ανέρχονταν σε 200- 300 ευρώ ανά τ.μ. ενώ σήμερα για μία πολύ υψηλών προδιαγραφών ανάπτυξη μπορεί να φτάσει τα 700 ευρώ/τ.μ. Αυτή την στιγμή η επιλογή της θέσης της αποθήκης γίνεται με κριτήριο από που θα βρεθεί το εργατικό δυναμικό. Επίσης, η αγορά logistics έχει ανέβει ήδη και αναμένεται επιβράδυνση του ρυθμού ανάπτυξης των αξιών στις αποθήκες.
Η κα. Αγαπητίδου (Γενική Διευθύντρια JLL – Αθηναϊκή Οικονομική) αναφέρθηκε στις ευρύτερες τάσεις και στις εναλλακτικές επενδύσεις, σημειώνοντας ότι οι επενδυτές βρίσκονται διαρκώς σε αναζήτηση νέου επενδυτικού προϊόντος και θέλουν να ανακαλύπτουν μικρές αγορές με καλύτερους επενδυτικούς όρους. Ο βασικοί λόγοι για τους οποίους στην αγορά γίνονται αναφορές για εναλλακτικά εργαλεία και εναλλακτικές πηγές είναι η βιώσιμη ανάπτυξη και η κλιματική αλλαγή και το γεγονός ότι όλες οι χώρες έχουν δεσμευτεί προς αυτή την κατεύθυνση. Στα γραφεία εκτιμά ότι υπάρχει έμφαση στην ποιότητα και το υβριδικό περιβάλλον που όμως διαφέρει ανά κλάδο, αφού δεν μπορούν όλοι να δουλέψουν όλοι. Στο λιανεμπόριο καταγράφεται επάνοδος στη φυσική παρουσία στα καταστήματα με ένα νέο προϊόν power centers σε μικρές συνοικίες (οι εργαζόμενοι μειώνουν το χρόνο που βρίσκονται στην εργασία τους) με περισσότερα εμπορικά πάρκα και προορισμούς αγορών πιο κοντινούς σε απόσταση. Ενδιαφέρουσα ήταν η αναφορά της στον «Living sector» – κλάδο ζωής, σημειώνοντας ότι το 45% του χαρτοφυλακίου των θεσμικών επενδυτών πηγαίνουν σε αυτόν τον κλάδο ζωής στις ΗΠΑ και πάνω από 50% στη Δανία.
Από την πλευρά του ο κ. Μαρκογιαννάκης (Arbitrage) αναφέρθηκε στον τομέα «φιλοξενίας» σημειώνοντας ότι το ξενοδοχειακό δυναμικό σε Νότιο Αιγαίο, Κρήτη, Ρόδο, Ιόνια νησιά και Αθήνα έχει προτεραιότητα, ωστόσο καταγράφεται ανάπτυξη και σε λιγότερο αναπτυγμένες περιοχές τα τελευταία χρόνια. Η κυριότερη τάση η ανάπτυξη luxury προϊόντος. Η δυναμικότητα δεν παίζει τόσο ρόλο (παλιότερα το ζητούμενο ήταν να υπάρχουν πάνω από 200 δωμάτια) καθώς πλέον κυρίως διαδραματίζουν ρόλο οι υπηρεσίες και η ποιότητα του προϊόντος. Καταγράφεται επίσης η τάση από τους επενδυτές για ανακατασκευή ξενοδοχείων χαμηλότερων κατηγοριών. Κατά τον ίδιο, τα έσοδα σιγά σιγά επανακάμπτουν και υπάρχει με πρόβλεψη ότι την περίοδο 2022- 2023 θα υπάρξει εξισορρόπηση εσόδων. Παρά την έλλειψη προσωπικού, ή τις απώλειες στον τομέα all inclusive λόγω των γνωστών προβλημάτων με τους Ρώσους τουρίστες, υπάρχει γενικότερα αισιοδοξία για τη φετινή χρονιά.
Στην δική της παρέμβαση η κα Σύμπουρα (Cushman & Wakefield Proprius) ανέφερε ότι το λιανεμπόριο επαναπροσδιορίζεται στα νέα δεδομένα της εποχής και των καταναλωτών. Το συνολικό μέγεθος του στοκ στην Ελλάδα είναι 1,7 εκατ. τ.μ., εκ των οποίων 800 χιλ. σε δρόμους και οδικούς άξονες, 610 χιλ. τ.μ. στα malls, 235 χιλ. τ.μ. τα retail parks. Αναφορικά με τις τάσεις στην Ελλάδα, καταγράφονται η ανάγκη για περισσότερους χώρους logistics, η αύξηση στις πωλήσεις που αναμένεται στο premium retail, η εστίαση των χρηστών στο βιώσιμο κόστος, η ανθεκτικότητα των ενοικίων στα κεντρικά σημεία ακόμη και σε περιόδους μείωσης του ΑΕΠ, το ρεκόρ προσφοράς και δραστηριότητας λόγω του project του Ελληνικού, η ενίσχυση του ηλεκτρονικού εμπορίου (στην 19η θέση η Ελλάδα). Στην Ευρώπη οι αγορές επικεντρώνονται περισσότερο στην εμπειρία και την αναψυχή, υπάρχει ζήτηση για παράδοση αυθημερόν προϊόντων, οι έμποροι οργανώνουν τα συστήματά τους ώστε να ικανοποιήσουν την ανάγκη αυτή. Επίσης, οι έμποροι λιανικής αυξάνουν τις επενδύσεις σε ψηφιακές τεχνολογίες, καινοτομίες όπως η τεχνητή νοημοσύνη γίνονται πλέον καθοριστικές για τη λήψη αποφάσεων στο retail, οι καταναλωτές προτιμούν ξεκάθαρα να αγοράζουν από εταιρείες που σχετίζονται με «πράσινες» πρακτικές. Επιπλέον αυξάνεται και το social retail, μία από τις ισχυρότερες ψηφιακές τάσεις στο λιανεμπόριο μέσω φυσικών καταστημάτων και e- commerce.
Μιλώντας για τα γραφεία, ο κ. Παρασκευόπουλος (Danos) σημείωσε ότι επανέρχεται η ζήτηση στην Ευρώπη, μετά την πανδημία, για γραφειακούς χώρους με αποτέλεσμα να ανέβουν τα μισθώματα και να συμπιεστούν οι αποδόσεις σε ένα βαθμό, έστω κι αν δεν υπάρχουν πολλά περιθώρια. Κατά τον ίδιο, αλλάζει εντελώς το προϊόν που ζητούν οι χρήστες και οι επενδυτές, κοιτώντας για μεγαλύτερα και «πράσινα»’ γραφεία γεγονός που μεγαλώνει η ψαλίδα μεταξύ των «καλών’» και των δευτερευόντων χώρων - προδιαγραφών. Αυτές τις τάσεις ακολουθεί και η ελληνική αγορά, όπου όμως υπάρχει τεράστια έλλειψη υψηλών προδιαγραφών, με μεγάλη ζήτηση, ενώ 230.000 τ.μ. θα βγούνε έως το 2025 χωρίς να υπολογίζεται το Ελληνικό. Όπως σημείωσε, το μεγάλο στοίχημα θα παιχτεί σίγουρα στην αναβάθμιση του υφιστάμενου στοκ και πώς θα το αντιμετωπίσουν αυτό επενδυτές και εταιρείες ανάπτυξης γιατί ούτως ή άλλως η γη δεν είναι απεριόριστη.
