Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων παραμένουν θετικές, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και την παγκόσμια οικονομία. Βραχυπρόθεσμα, εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, θα παραμένει έντονο ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στο λεκανοπέδιο της Αττικής και για περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά.
Μεσοπρόθεσμα, πρωτοβουλίες σχετικές με τη στήριξη συγκεκριμένων κατηγοριών νοικοκυριών (π.χ. νέοι, ευάλωτες κοινωνικές ομάδες) (π.χ. πρόγραμμα «Σπίτι μου») για την απόκτηση κατοικίας αναμένεται να συμβάλουν στην τόνωση της ζήτησης, ενώ αντίστοιχες πρωτοβουλίες για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών (π.χ. πρόγραμμα «Ανακαινίζω» - «Εξοικονομώ») αναμένεται να συμβάλουν στη βελτίωση του κτιριακού αποθέματος. Ωστόσο, επισημαίνεται ότι η αγορά οικιστικών ακινήτων σε πολλές χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης βρίσκονται ήδη σε πορεία σημαντικής διόρθωσης αναφορικά με τον αριθμό των συναλλαγών, τις τιμές και τις αποδόσεις.
Αυτό αναφέρεται στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδας (Νοέμβριος 2023), στην οποία όμως αποτυπώνεται και μια δυσάρεστη «πρωτιά» για την Ελλάδα, καθώς το κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών στην Ελλάδα διαμορφώθηκε σε 34,2% για το 2022, έναντι 19,9% κατά μέσο όρο για την Ευρώπη των 27.
- Διαβάστε ακόμα: ΤτΕ: Σε καλύτερη θέση οι ελληνικές τράπεζες - Οι κίνδυνοι για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα
Η αυξητική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων
Η αυξητική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε και το α΄ εξάμηνο του 2023. Αναλυτικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2023 κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,8% το 2022. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων κατά 14,1%. Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας και πιο συγκεκριμένα στη Θεσσαλονίκη (16,4%) και σε άλλες μεγάλες πόλεις (14,6%), οι οποίοι υπερβαίνουν τον αντίστοιχο μέσο ρυθμό αύξησης για το σύνολο της χώρας.
Επιπροσθέτως, επισημαίνεται ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα απέχουν ακόμη από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν τη δημοσιονομική κρίση. Με βάση το δείκτη τιμών διαμερισμάτων που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος για το σύνολο της χώρας, η υψηλότερη τιμή του δείκτη παρατηρήθηκε το έτος 2008 (101,7) και στη συνέχεια ακολούθησε σταθερά καθοδική πορεία, για να καταγραφεί η χαμηλότερη τιμή το 2017 (59). Έκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 90,6 το β΄ τρίμηνο 2023, υπολειπόμενος κατά 11,1% από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει. Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με το σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται σε 98,5 με βάση τα στοιχεία του γ΄ τριμήνου 2023, έναντι 94,8 το δ΄ τρίμηνο του 2022. 24 Ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με το δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει σημαντικά χαμηλότερα από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει ιστορικά (124,3, γ΄ τρίμηνο 2011).
Σε ενοίκια το 34,2% του εισοδήματος των Ελλήνων
Παρά την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, η Ελλάδα κατατάσσεται στη δυσμενέστερη θέση μεταξύ των χωρών της Ευρώπης σε ό,τι αφορά το κόστος στέγασης. Πιο συγκεκριμένα, το κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών στην Ελλάδα διαμορφώθηκε σε 34,2% για το 2022, έναντι 19,9% κατά μέσο όρο για την Ευρώπη των 27. Ομοίως, ο δείκτης υπερβολικής επιβάρυνσης λόγω κόστους στέγασης λαμβάνει για την Ελλάδα την υψηλότερη τιμή μεταξύ των χωρών της ζώνης του ευρώ, καθώς για το έτος 2022 το 27% του πληθυσμού της χώρας επωμίστηκε κόστος στέγασης που αναλογούσε σε ποσοστό άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του, όταν το αντίστοιχο ποσοστό πληθυσμού στη ζώνη του ευρώ διαμορφώθηκε σε 9,4%. Η θέση της Ελλάδας στην κατάταξη επηρεάζεται από το χαμηλό κατά κεφαλήν εισόδημα σε σχέση με τις υπόλοιπες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Πρόγραμμα «Σπίτι μου» για τη χορήγηση χαμηλότοκων ή άτοκων στεγαστικών δανείων προς νέους/νέες για την αγορά πρώτης κατοικίας
Όπως αναφέρεται στην έκθεση της ΤτΕ, το πρόγραμμα «Σπίτι μου» (εφεξής «το Πρόγραμμα»), με αντικείμενο τη χορήγηση χαμηλότοκων ή άτοκων δανείων από πιστωτικά ιδρύματα σε νέα άτομα ή νέα ζευγάρια με σκοπό την απόκτηση πρώτης κατοικίας με συγχρηματοδότηση από τη Δημόσια Υπηρεσία Απασχόλησης (Δ.ΥΠ.Α.), θεσπίστηκε το Δεκέμβριο του 2022 με τον ν. 5006/2022 (ΦΕΚ Α' 239/22-12-2022). Το πρόγραμμα εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής για τους νέους, το οποίο μεταξύ άλλων περιλαμβάνει τη σύμπραξη με τον ιδιωτικό τομέα για την αξιοποίηση ακινήτων του δημόσιου τομέα με σκοπό τη διάθεσή τους ως κατοικιών έναντι ελεγχόμενου μισθώματος και την αύξηση του διαθέσιμου κτηριακού αποθέματος με την επιδότηση της επισκευής κενών οικιών και διαμερισμάτων που θα διατεθούν για κατοικία. . Με την Κ.Υ.Α. 189/2023 (ΦΕΚ B' 1180/01-03-2023) ρυθμίστηκαν ειδικότερα και λεπτομερειακά θέματα σχετικά με τη λειτουργία του προγράμματος και με το άρθρο 59 του ν. 5045/2023 (ΦΕΚ Α' 136/29- 07-2023) ο προϋπολογισμός του προγράμματος διπλασιάστηκε και διαμορφώθηκε σε 750 εκ. ευρώ.
Σύμφωνα με τους όρους του Προγράμματος, το δάνειο χρηματοδοτείται κατά εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) από τη Δ.ΥΠ.Α. Για το ποσοστό του δανείου που χρηματοδοτείται από τη Δ.ΥΠ.Α. δεν οφείλεται τόκος, ενώ για περιπτώσεις ζευγαριών με τρία ή περισσότερα παιδιά το δάνειο είναι άτοκο στο σύνολό του. Το δάνειο δεν υπόκειται σε εισφορά του ν. 128/1975. Η διάρκειά του δεν μπορεί να υπερβαίνει τα τριάντα (30) έτη, ενώ δύναται να καλύπτει έως και το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή αποτυπώνεται στο συμβόλαιο αγοράς. Επίσης, οι δανειακές συμβάσεις που καταρτίζονται στο πλαίσιο του Προγράμματος εξαιρούνται από τον ν. 4438/2016 (ΦΕΚ Α' 220/28-11-2016). Το χρηματοδοτούμενο ακίνητο θα πρέπει να χρησιμοποιείται για κατοικία, να έχει αξία έως 200.000 ευρώ, όπως αυτή αποτυπώνεται στο συμβόλαιο αγοράς, μέγεθος έως 150 τ.μ. και να έχει παλαιότητα τουλάχιστον δεκαπέντε (15) έτη κατά το χρόνο της αγοράς. Σε ό,τι αφορά την διαδικασία ένταξης στο Πρόγραμμα, αυτή περιλαμβάνει τον έλεγχο από την πλευρά του πιστωτικού ιδρύματος της εκπλήρωσης των απαιτούμενων κριτηρίων και τη χορήγηση της οικονομικής προέγκρισης, η οποία παρέχεται εντός εξήντα (60) ημερών από την αίτηση. Η προέγκριση αυτή ισχύει για εξήντα (60) ημέρες από τη γνωστοποίησή της στο δανειολήπτη. Εντός αυτής της προθεσμίας ο δανειολήπτης οφείλει να γνωστοποιήσει στο πιστωτικό ίδρυμα το αιτούμενο ποσό δανείου, το ακίνητο που προτίθεται να αγοράσει και την τιμή στην οποία προτίθεται να το αγοράσει και να προσκομίσει τα έγγραφα που απαιτούνται, ώστε το πιστωτικό ίδρυμα να κάνει τον απαραίτητο έλεγχο για την ένταξη της αίτησης στο Πρόγραμμα.
Στη συνέχεια εκκινεί ο νομικός και τεχνικός έλεγχος του προς αγορά ακινήτου, ο οποίος πρέπει να διενεργηθεί έως και εξήντα (60) ημέρες από την ημερομηνία της ένταξης της αίτησης στο Πρόγραμμα. Ο μέγιστος χρόνος για την υπογραφή της σύμβασης και την εκταμίευση του δανείου είναι έξι (6) μήνες από την ημερομηνία ένταξης της αίτησης στο Πρόγραμμα, προθεσμία που δύναται να παραταθεί για επιπλέον δύο (2) μήνες. Μετά την παρέλευση αυτού του χρονικού διαστήματος η αίτηση ακυρώνεται και αποδεσμεύεται ο προϋπολογισμός της. Σύμφωνα με Δελτίο Τύπου που εξέδωσε η Δ.ΥΠ.Α., το Πρόγραμμα έχει συγκεντρώσει έντονο ενδιαφέρον, με την κατάθεση περίπου 40.000 αιτήσεων από την έναρξή του στις 3 Απριλίου 2023. Από αυτές, ήδη οι 23.875 έλαβαν προέγκριση και 9.378 προχώρησαν στο στάδιο της έγκρισης, δεσμεύοντας 742 εκατ. ευρώ από τον συνολικό προϋπολογισμό των 750 εκατ. ευρώ της Δ.ΥΠ.Α. για το Πρόγραμμα. Τα δύο τρίτα των εγκεκριμένων δανείων αφορούν νέα ζευγάρια, ενώ το 88% αφορά δικαιούχους με ετήσιο εισόδημα κάτω από 24.000 ευρώ. Τα περισσότερα δάνεια έχουν εγκριθεί στην Περιφέρεια Αττικής (39%) και στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας (22%) και ακολουθούν οι Περιφέρειες Ανατολικής Μακεδονίας – Θράκης (7%), Θεσσαλίας (6%) και Δυτικής Ελλάδας (6%). Οι εγκρίσεις αφορούν σε δάνεια συνολικού ύψους 989,5 εκατ. ευρώ και το μέσο ύψος του δανείου ανέρχεται σε 105.510 ευρώ. Το Πρόγραμμα, λόγω του μεγέθους του και του σύντομου χρονικού ορίζοντα υλοποίησής του, ενδέχεται να επηρεάσει τη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις του, καθώς και να ενισχύσει τις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων εντός του 2023.
- Διαβάστε ακόμα: Real Estate: Τα 1 εκατ. «κλειστά» ακίνητα, η στεγαστική κρίση, τα ΣΔΙΤ και τα κονδύλια των 2,2 δισ. ευρώ
Δάνεια που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα – επισκόπηση εκταμιεύσεων
Σύμφωνα με την ΤτΕ, τα βασικά συμπεράσματα για το α΄ εξάμηνο 2023 συνοψίζονται ως εξής: (α) Οι εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα διαμορφώθηκαν σε 507,8 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 1,8% σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Ωστόσο, παραμένουν χαμηλές τόσο ως απόλυτο μέγεθος όσο και σε σύγκριση με τo επίπεδο προ της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης. (β) Η αύξηση των εκταμιεύσεων δεν συνοδεύτηκε από χαλάρωση των πιστοδοτικών κριτηρίων.
Οι συνολικές εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα ανήλθαν σε 241,5 εκατ. ευρώ, μειωμένες κατά 10,7% σε σχέση με το β΄ τρίμηνο 2022, και υπεγράφησαν 3.097 νέες δανειακές συμβάσεις. Το β΄ τρίμηνο 2023 η μέση εκταμίευση δανείου ανήλθε σε 78,0 χιλ. ευρώ. Το μερίδιο αγοράς των τεσσάρων σημαντικών πιστωτικών ιδρυμάτων όσον αφορά τις εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα ανήλθε σε 91,5%. Οι λιγότερο σημαντικές εμπορικές τράπεζες και οι συνεταιριστικές τράπεζες είχαν μερίδιο αγοράς 7,6% και 0,9% αντίστοιχα. Τέλος, το μερίδιο αγοράς των υποκαταστημάτων ξένων πιστωτικών ιδρυμάτων ήταν αμελητέο.
Ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς αξία κατά την έκδοση (LTV-O) διαμορφώθηκε σε 61,4%. Η ανάλυση των στοιχείων καταδεικνύει πως το 27,5% των εκταμιεύσεων έχει δείκτη LTV-O με τιμή μικρότερη ή ίση με 50%, ενώ για το 93,0% των εκταμιεύσεων ο δείκτης LTV-O λαμβάνει τιμές μικρότερες ή ίσες με 80%. Όσον αφορά τα υπόλοιπα των δανείων με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο, ο σταθμισμένος μέσος όρος του τρέχοντος δείκτη δανείου προς αξία (LTV-C) ανήλθε σε 69,0%, εκ των οποίων το 68,1% έχει δείκτη LTV-C μικρότερο ή ίσο με 80%.
Ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς εισόδημα κατά την έκδοση (LTI-O) διαμορφώθηκε σε 3,5, υποδεικνύοντας ότι το σύνολο των δανείων που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα είναι σχεδόν τρεισήμισι φορές υψηλότερο από το ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα των δανειοληπτών. Ωστόσο, αξίζει να σημειωθεί πως το 44,1% των εκταμιεύσεων έχει δείκτη LTI-Ο μικρότερο ή ίσο με 3. Επιπλέον, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη χρέους προς εισόδημα κατά την έκδοση (DTI-O) διαμορφώθηκε σε 4,2, με το 34,9% των εκταμιεύσεων να παρουσιάζει δείκτη DTI-O μικρότερο ή ίσο του 3.
Παράλληλα, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης δανείου προς εισόδημα κατά την έγκριση (LSTI-O) ανήλθε σε 23,2% και ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (DSTI-O) διαμορφώθηκε υψηλότερα, στο 31,5%.
Πρόσθετα χαρακτηριστικά:
• Οι περισσότερες εκταμιεύσεις (96,8%) προορίζονται για αγορά οικιστικών ακινήτων για ιδιοκατοίκηση, ενώ μόλις το 3,2% αφορά δάνεια για αγορά οικιστικών ακινήτων προς εκμίσθωση.
• Σχεδόν το σύνολο των νέων εκταμιεύσεων αφορά δάνεια πλήρως χρεολυτικά.
• Οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου άνω των δέκα ετών αντιπροσωπεύει το 59% του συνόλου των νέων δανείων, και οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μεταξύ 5 και 10 ετών αντιπροσωπεύει το 19% του συνόλου. Κατά συνέπεια το μεγαλύτερο μέρος των νέων εκταμιεύσεων έχει μακρά περίοδο σταθερού επιτοκίου, η οποία προστατεύει τους δανειολήπτες από περαιτέρω αυξήσεις των βασικών επιτοκίων. Οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μικρότερη ή ίση του ενός έτους αντιπροσωπεύει μόλις το 7,4% του συνόλου των νέων δανείων.
• Η μέση διάρκεια δανείου κατά την έκδοση είναι 24 έτη. Το 21,9% των νέων δανειακών συμβάσεων έχουν διάρκεια έως 15 έτη, το 37,5% έχουν διάρκεια από 15 έως 25 έτη, ενώ το 34,6% έχουν διάρκεια από 25 έως 30 έτη και το υπόλοιπο 5,9% πάνω από 30 έτη.
