Τη δυναμική της εγχώριας αγοράς ακινήτων, τις επενδυτικές ροές από το εξωτερικό αλλά και την θετική τάση γενικότερα του κατασκευαστικού κλάδου στην Ελλάδα επιβεβαιώνει και η Alpha Bank, λίγο μετά και τα στοιχεία που πρόσφατα έδωσε η ΤτΕ. Στο πλέον πρόσφατο δελτίο οικονομικών εξελίξεων και η Alpha Bank σημειώνει ότι με πολύ υψηλούς ρυθμούς αυξάνονται και οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα, που αυξήθηκαν κατά 68% το 2022 φτάνοντας τα 2 δισ. ευρώ και κατά 29% το πρώτο εννεάμηνο του 2023, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα το 2022, υπερβαίνοντας τα 1,6 δισ. ευρώ, όπως και προ ολίγων εβδομάδων είχε αναδείξει το insider.gr. Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να αποτελεί επενδυτικό προορισμό για ξένους επενδυτές, καθώς αναπτύσσεται δυναμικά, χάρη στην ανάκαμψη της οικονομίας, την άνοδο στον τουρισμό ή και τα κυβερνητικά κίνητρα.
Γιατί ανεβαίνει το real estate
Όπως σημείωσε η Alpha Bank, η αγορά ακινήτων συνεχίζει να ανακάμπτει με έντονους ρυθμούς. Συγκεκριμένα, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν το τρίτο τρίμηνο του 2023 κατά 11,9% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο το 2022, ενώ το πρώτο εννεάμηνο του 2023 η ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 13,9%. Σημαντικοί παράγοντες για την ανοδική τάση των τιμών στην αγορά ακινήτων είναι, μεταξύ άλλων, οι θετικοί ρυθμοί οικονομικής μεγέθυνσης από το 2017 και ειδικά την διετία 2021-2022, η αύξηση των επενδύσεων σε κατασκευές, οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις (ΞΑΕ) σε ακίνητα και το πρόγραμμα Golden Visa. Χαρακτηριστικό είναι το γεγονός πως η αύξηση αιτούντων για Golden Visa, για το 2022, προσέγγισε το 118% σε σχέση με το 2021.
Όπως είχε αναφέρει πέρυσι η Alpha Bank, Η πορεία της αγοράς ακινήτων χαρακτηρίζεται από ισχυρά αποτελέσματα βάσης (base effects) και επηρεάζεται από παράγοντες που συνδέονται τόσο με την πλευρά της προσφοράς, όσο και της ζήτησης, όπως: (i) η επιστροφή σε θετικούς ρυθμούς οικονομικής μεγέθυνσης από το 2017 και η θεαματική περαιτέρω ισχυροποίησή τους την τελευταία τριετία, (ii) η ανοδική τροχιά που ακολουθεί η κατασκευαστική δραστηριότητα, (iii) η αύξηση των επενδύσεων, ειδικότερα σε κατασκευές, αλλά και των Ξένων Άμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ) σε ακίνητα, (iv) η ανάπτυξη του τουρισμού και της οικονομίας διαμοιρασμού, (v) το πρόγραμμα Golden Visa το οποίο έδωσε κίνητρα σε πολίτες τρίτων χωρών για απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ-27) και (vi) η συσσώρευση αποταμιευτικών πόρων κατά τη διάρκεια της πανδημίας. H συνεχιζόμενη αύξηση του κόστους των πρώτων υλών εκτιμάται ότι δημιουργεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές πώλησης των ακινήτων. Υπάρχουν, ωστόσο, επιπλέον παράγοντες που ενδέχεται να επηρεάσουν, σε κάποιο βαθμό, τις τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια, όπως η αύξηση του ορίου για απόκτηση Golden Visa από τις 250.000 στις 500.000, σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, με ισχύ από τον Αύγουστο του 2023 και τα νέα φορολογικά μέτρα που ανακοίνωσε πρόσφατα η Κυβέρνηση με εφαρμογή από το 2024, τα οποία αφορούν τους εκμισθωτές καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως: η υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για φυσικά πρόσωπα που αναρτούν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακή πλατφόρμα (με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο), η επιβολή διαφόρων τελών (π.χ. τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής).
Η διαφορά Ελλάδας και Ευρωζώνης
Σύμφωνα με την Alpha Bank, από το 2022 και ειδικά από το τρίτο τρίμηνο, παρατηρείται μία σημαντική διαφορά στις μεταβολές των τιμών των κατοικιών μεταξύ Ελλάδας και Ευρωζώνης. Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι, το 2022, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών διαμορφώθηκε σε 11,9%, στην Ελλάδα, έναντι 7,2% στην Ευρωζώνη. Επιπλέον, τα μέχρι σήμερα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν μία αντίθετη πορεία το 2023, καθώς στην Ελλάδα οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται το πρώτο εννεάμηνο, ενώ στην Ευρωζώνη μειώθηκαν οριακά κατά 0,6%, με βάση τα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου. Η διακριτή πορεία των τιμών στην Ελλάδα σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρωζώνη, συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με το γεγονός ότι στη χώρα μας οι τιμές των κατοικιών ανακτούν σταδιακά το χαμένο έδαφος εξαιτίας της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης, την περασμένη δεκαετία. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, το τρίτο τρίμηνο του 2023, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα έχουν σωρευτικά ανακάμψει κατά περίπου 57,8% από το χαμηλότερο σημείο τους (το τρίτο τρίμηνο του 2017), υστερώντας, ωστόσο, κατά 9,1% από το μέγιστο σημείο τους (το τρίτο τρίμηνο του 2008). Αντίθετα, οι τιμές των κατοικιών, στην Ευρωζώνη, άρχισαν να ανακάμπτουν από το 2014, υπερβαίνοντας τα επίπεδα του 2008 ήδη από το 2016, όταν οι τιμές στην Ελλάδα συνέχιζαν να υποχωρούν.
Η δυναμική στις κατασκευές
Γενικότερα για τις κατασκευές – οικοδομές, η τράπεζα αναφέρει ότι η τάση και η δυναμική διατηρήθηκαν το 2023, γεγονός που αποτυπώνεται στην εξέλιξη διαφόρων δεικτών οικονομικής συγκυρίας, όπως το παραγόμενο προϊόν του κλάδου, οι επενδύσεις, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα αλλά και η απασχόληση. Αντίθετα, σε ευρωπαϊκό επίπεδο, το υψηλό κόστος των εισροών, η αυστηροποίηση των συνθηκών χρηματοδότησης αλλά και οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού επιβράδυναν την κατασκευαστική δραστηριότητα -ιδιαίτερα για κατοικίες- και περιόρισαν τις επενδύσεις1 . Παρά την ανάκαμψη του κλάδου, ωστόσο, ειδικά την τελευταία τριετία, η κατασκευαστική δραστηριότητα στην Ελλάδα απέχει σημαντικά από τα υψηλά επίπεδα που είχαν καταγραφεί, πριν από την οικονομική κρίση στη χώρα.
Η Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία (ΑΠΑ) του κατασκευαστικού κλάδου αυξήθηκε με υψηλούς ρυθμούς, από το 2018 και μετά -με εξαίρεση το 2020, εξαιτίας της πανδημίας-, συμβάλλοντας στην οικονομική μεγέθυνση της χώρας. Συγκεκριμένα, η ΑΠΑ των κατασκευών αυξήθηκε στην Ελλάδα κατά σχεδόν 11%, ετησίως τη διετία 2021-2022 και κατά 17,2% σε ετήσια βάση το πρώτο εννεάμηνο του 2023. Το παραγόμενο προϊόν του κατασκευαστικού κλάδου, σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ-27), αυξήθηκε κατά 2,8% το 2021 και εν συνεχεία ο ρυθμός ανόδου επιβραδύνθηκε σε 1,3% το 2022 και 0,5% το πρώτο εννεάμηνο του 2023. Η ΑΠΑ του κλάδου, ωστόσο, στην Ελλάδα, είναι σημαντικά χαμηλότερη σε πραγματικούς όρους, σε σύγκριση με τα επίπεδα που είχαν καταγραφεί πριν από το 2010. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η ΑΠΑ των κατασκευών ανερχόταν σε Ευρώ 12,3 δισ. (σταθερές τιμές 2015), ή 5,3% του ΑΕΠ, το 2006, και σταδιακά μειώθηκε σε Ευρώ 2,7 δισ., ή 1,5% του ΑΕΠ, το 2017, ενώ το 2022 διαμορφώθηκε σε Ευρώ 3,4 δισ., ή 1,8% του ΑΕΠ. Αξίζει να σημειωθεί ότι, τους πρώτους εννέα μήνες του 2023, η ΑΠΑ των κατασκευών προσέγγισε το 89% του αντίστοιχου μεγέθους για το σύνολο του 2022, ενώ το μερίδιό της στο ΑΕΠ αυξήθηκε σε 2,1%.
Ο Δείκτης Παραγωγής στις Κατασκευές αυξήθηκε με ρυθμό μεγαλύτερο του 24% το 2022 και πρόκειται για τη μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ των χωρών της ΕΕ-27. Ο εν λόγω δείκτης συνέχισε να αυξάνεται το πρώτο εννεάμηνο του 2023, κατά 13,4% σε ετήσια βάση, ενώ από τις επιμέρους κατηγορίες που συγκροτούν τον δείκτη, η παραγωγή οικοδομικών έργων (κτηρίων) που αντιστοιχεί κατά κύριο λόγο στις ιδιωτικές κατασκευές, κατέγραψε άνοδο της τάξης του 16,7% και η παραγωγή έργων πολιτικού μηχανικού που αφορά στις δημόσιες κατασκευές, αυξήθηκε κατά 11,3%.
Οι επενδύσεις σε κατοικίες
Η θετική αυτή εικόνα αντανακλάται και στη δυναμική αύξηση των επενδύσεων σε κατασκευές, οι οποίες καταγράφουν άνοδο από το 2020 και μετά. Πιο αναλυτικά, οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν κατά 33,7% το 2022 και κατά 40,2% το πρώτο εννεάμηνο του 2023, ενώ οι επενδύσεις σε λοιπές κατασκευές κατέγραψαν άνοδο της τάξης του 9,5% και 5,5%, αντίστοιχα. Συνολικά, το πρώτο εννεάμηνο του 2023, οι επενδύσεις σε κατασκευές προσέγγισαν το 84% του συνόλου του 2022 και αυξήθηκαν σε σύγκριση με το ίδιο διάστημα του 2022 κατά περίπου 16%. Παρά την ανοδική πορεία των επενδύσεων σε κατοικίες τα τελευταία χρόνια, εξακολουθούν να υπολείπονται σημαντικά σε σύγκριση με την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση στη χώρα, ενώ, επιπλέον, παρατηρείται και αντιστροφή του μείγματος των επενδύσεων σε κατασκευές. Συγκεκριμένα, από το 2012 και μετά, οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούν σε περίπου 26% του συνόλου των επενδύσεων σε κατασκευές (ενώ το πρώτο εννεάμηνο του 2023 παρατηρείται μια αύξηση, όπου το ποσοστό των επενδύσεων σε κατοικίες προσεγγίζει το 37% του συνόλου των επενδύσεων σε κατασκευές), όταν το αντίστοιχο ποσοστό, για την περίοδο από το 1995 έως το 2011, διαμορφώθηκε σε 61%.
Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα
Επιπρόσθετα, σημαντική αύξηση παρουσιάζει η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, από το 2017 και μετά -με εξαίρεση το 2022-, παρά τις απρόσμενες δυσμενείς συνθήκες εξαιτίας τόσο των περιοριστικών μέτρων στην περίοδο της πανδημίας, όσο και της ανόδου του επιπέδου των τιμών, η οποία εντάθηκε εξαιτίας της ρωσικής εισβολής στην Ουκρανία. Τη μεγάλη αύξηση κατά περίπου 46% το 2021, ακολούθησε μικρή πτώση κατά 2,2% το 2022, ενώ το πρώτο εννεάμηνο του 2023 η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (σε όρους όγκου, μ3 ) κατέγραψε σημαντική αύξηση κατά περίπου 18% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2022, έχοντας ήδη ξεπεράσει το 80% του συνόλου του 2022.
Τέλος, η ανοδική πορεία των κατασκευών αποτυπώνεται και στην αύξηση της απασχόλησης στον εν λόγω κλάδο, κατά 9,4% σε ετήσια βάση το πρώτο εννεάμηνο του 2023. Τούτο συνάδει με την αύξηση κατά 17,1% στις εγγραφές νέων επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον κατασκευαστικό κλάδο κατά το ίδιο χρονικό διάστημα, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.
