Ροή
Στα τέλη Μαΐου, και μάλλον το τριήμερο 29 με 31 Μαΐου, εφόσον Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και Χρηματιστήριο δώσουν το «πράσινο φως» με τα διαδικαστικά, αναμένεται η διαδικασία για τη δημόσια προσφορά της Noval Property ΑΕΕΑΠ, της θυγατρικής του ομίλου Viohalco στο real estate, όπως αναφέρουν πληροφορίες της αγοράς.
Πρόκειται για ένα ακόμα IPO εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων με στόχο την υποστήριξη του τρέχοντος επενδυτικού πλάνου 340 εκατ., μέσω ΑΜΚ, με προς άντληση κεφάλαια ύψους περίπου 52 εκατ. ευρώ, και με συμμετοχή της EBRD (μετατρέψιμο ομολογιακό έως 10,5 εκατ. ευρώ, οι μετοχές δεν θα αποτελέσουν αντικείμενο της δημόσιας προσφοράς, παρά μόνον της εισαγωγής, και θα προσμετρηθούν για τον υπολογισμό της διασποράς).
Μάλιστα, χτες η ΑΕΕΑΠ ανακοίνωσε και την απόφαση του Δ.Σ. για την αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας, κατά ποσό έως 43,47 εκατ. ευρώ με την έκδοση έως 17.388.025 νέων, κοινών, άυλων, ονομαστικών μετά ψήφου μετοχών ονομαστικής αξίας 2,50 ευρώ εκάστης. Η ανώτατη τιμή διάθεσης των νέων μετοχών ορίστηκε σε 2,82 ευρώ / μετοχή. Πάντως, το εύρος θα ανακοινωθεί προσεχώς.
Σε κάθε περίπτωση, βάσει του ανώτατου ορίου διάθεσης διαμορφώνεται discount 29,1% (με σημείο αναφοράς την 31η Δεκεμβρίου 2023). Στην παρούσα φάση, η μητρική Viohalco, βάσει εταιρικής παρουσίασης, φέρεται να ελέγχει άμεσα και έμμεσα συνολικά ποσοστό άνω του 81% προς 82%, με το υπόλοιπο να ελέγχεται από άλλους μικρότερου μεγέθους επενδυτές ή εταιρείες συνδεδεμένες με τη μητρική. Σύμφωνα με χρηματιστηριακές πηγές, μετά το IPO το ποσοστό της Viohalco εκτιμάται ότι θα πέσει σε επίπεδα κάτω του 70%, κάπου στο 69%, αν και λογικά περισσότερες πληροφορίες θα υπάρχουν και στο ενημερωτικό δελτίο.
Με μέρισμα όσοι συμμετέχουν στη δημόσια εγγραφή
Αξίζει να σημειωθεί ότι κατά πληροφορίες οι μέτοχοι που δώσουν το παρών στη διαδικασία της δημόσιας εγγραφής θα δικαιούνται και τη λήψη μερίσματος για τη χρήση 2023. Υπενθυμίζεται ότι το Διοικητικό Συμβούλιο της Noval Property, κατά την από 4 Μαρτίου 2024 συνεδρίασή του, αποφάσισε να εισηγηθεί στην Ετήσια Τακτική Γενική Συνέλευσή των Μετόχων τη διανομή μερίσματος συνολικού ποσού 3.158.134 ευρώ για τη χρήση του 2023, αυξημένο κατά 971.000 ευρώ σε σχέση με το 2022 (αύξηση 44%).
Το επενδυτικό πλάνο 340 εκατ. και ο στόχος του 1 δισ. ευρώ
Τα κεφάλαια της άντλησης μαζί με υφιστάμενους πόρους περίπου 75 εκατ. ευρώ, δημιουργούν «δύναμη πυρός» περίπου 125 εκατ. ευρώ, τα οποία θα χρηματοδοτήσουν μέρος του μεγάλου επενδυτικού προγράμματος της Noval που ανέρχεται σε περίπου 340 εκατ. ευρώ. Στην παρούσα φάση, η ΑΕΕΑΠ έχει ένα μεγάλο «πράσινο» χαρτοφυλάκιο αξίας 580 εκατ. ευρώ, που μαζί με το επενδυτικό πρόγραμμα ή άλλες κινήσεις που έρθουν, θα οδηγήσουν σε mega portfolio αξίας σχεδόν 1 δισ. ευρώ, καθιστώντας την ΑΕΕΑΠ έως ακόμα μεγαλύτερο επενδυτή στο real estate.
Ως γνωστόν, η ΑΕΕΑΠ έχει και μεγάλα ιδιόκτητα ακίνητα στα οποία προωθεί σημαντικές επενδύσεις (π.χ. Kodak, στη Λ. Κηφισίας κ.α.), με έμφαση στα «πράσινα» γραφεία, τα logistics, τις αστικές αναπλάσεις με αποκορύφωμα την αστική ανάπλαση (urban regeneration) των παλαιών εγκαταστάσεων του εργοστασίου επί της Πειραιώς 252 για τη δημιουργία ενός «Σύνθετου Πολιτιστικού, Εμπορικού, Επιχειρηματικού, Οικιστικού και Τουριστικού Πόλου», επένδυση άνω των 150 εκατ. ευρώ, τον οικιστικό τομέα, τα ξενοδοχεία. Να σημειωθεί ότι η ΑΕΕΑΠ δεν αποκλείει και νέες κινήσεις απόκτησης ακινήτων, με υπόλοιπο development, με στόχο την αξιοποίηση και ανάπτυξή τους. Να σημειώσουμε ότι η αστική ανάπλαση της Πειραιώς 252 θα περιλαμβάνει μικτές χρήσεις, όπως γραφεία, μουσείο, αλλά και ξενοδοχείο όπως και άνω των 120 κατοικιών, βάσει αρχικού προγραμματισμού, που εκτιμάται ότι θα είναι προσιτές οικονομικά για νέα ζευγάρια και θα βγούνε προς μίσθωση, όπως και αυτές στο project στο Μετς, όπου θεωρείται υψηλότερων προδιαγραφών.
Στα ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα του ομίλου ξεχωρίζουν οι μεγάλες δυνατότητες, όπως έχει αποδειχτεί, στην ανάπτυξη ιδίων ακινήτων που υπάρχουν σε σημαντικό βαθμό στο χαρτοφυλάκιο του γκρουπ, η παρουσία του ισχυρού μετόχου, ήτοι της μεγάλη βιομηχανικής Viohalco, ο χαμηλός δανεισμός και η καλή χρηματοοικονομική εικόνα και βέβαια η τεράστια εμπειρία της ΑΕΕΑΠ στην ανάπτυξη – αξιοποίηση ακινήτων, σε μια μάλλον «ρηχή» αγορά. Οι δείκτες συνολικής μόχλευσης (Loan to Value, LTV) 38,5% και καθαρής μόχλευσης (Net Loan to Value, Net LTV) 27,6% στο τέλος του 2023 ήταν σε χαμηλά επίπεδα, αποδεικνύοντας το χαμηλό επίπεδο δανεισμού σε σχέση με ομοειδείς εταιρείες. Τα δύο τρίτα των δανείων είναι «κλειδωμένα» με σταθερό επιτόκιο, το δε μέσο σταθμισμένο επιτόκιο ανέρχονταν σε 3,9% στο τέλος 2023.
Τα ισχυρά μεγέθη
Προ μηνών, η Noval Property ανακοίνωσε ότι τα έσοδα από μισθώματα για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2023 ανήλθαν σε 29,3 εκατ. ευρώ, έναντι 24,9 εκατ. ευρώ κατά τη χρήση του 2022, παρουσιάζοντας αύξηση 4,5 εκατ. ευρώ (αύξηση 18%). Τα adjusted EBITDA για τη χρήση του 2023 ανήλθαν σε 17,8 εκατ. ευρώ, έναντι 12,8 εκατ. ευρώ κατά το 2022, παρουσιάζοντας αύξηση 5 εκατ. ευρώ (αύξηση 39%) και καταδεικνύοντας τη βελτίωση της συνολικής λειτουργίας της εταιρείας.
Τα κέρδη από αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων σε εύλογη αξία για τη χρήση του 2023 ανήλθαν σε 47,6 εκατ. ευρώ, έναντι 18,2 εκατ. ευρώ το 2022, παρουσιάζοντας αύξηση 29,4 εκατ. ευρώ (αύξηση 162%) και αποτυπώνοντας αφενός την επαύξηση της αξίας του χαρτοφυλακίου ακινήτων εισοδήματος λόγω της ενεργητικής διαχείρισης και της ποιότητας των ακινήτων, αφετέρου την αναπροσαρμογή της αξίας των προς ανάπτυξη ακινήτων της Εταιρείας, όσο προχωρά η ανάπτυξη και κατασκευή τους.
Τα καθαρά κέρδη για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2023 ανήλθαν σε 64,6 εκατ. ευρώ, έναντι 24,5 εκατ. ευρώ για την περίοδο που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2022, αυξημένα κατά 40,1 εκατ. ευρώ (αύξηση 164%), ως αποτέλεσμα των ανωτέρω ενεργειών της εταιρείας. Τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα την 31 Δεκεμβρίου 2023 ανήλθαν σε 74,6 εκατ. ευρώ, έναντι 88,3 εκατ. ευρώ την 31.12.2022. Η εσωτερική λογιστική αξία την 31 Δεκεμβρίου 2023 ήταν 427,4 εκατ. ευρώ ή 3,98 ευρώ ανά μετοχή, ενώ την 31 Δεκεμβρίου 2022 ήταν 365,9 εκατ. ευρώ ή 3,40 ευρώ ανά μετοχή, σημειώνοντας αύξηση 61,5 εκατ. ευρώ, δηλαδή άνοδο 17%.
Οι βασικοί πυλώνες δράσης
Ο Διευθύνων Σύμβουλος της Noval Property, κ. Παναγιώτης Καπετανάκος, είχε δηλώσει τότε: «Το 2023, παρά τα υψηλά επίπεδα των επιτοκίων που επηρέασαν τις αγορές ακίνητης περιουσίας παγκοσμίως, η ενεργητική διαχείριση και η ποιότητα του χαρτοφυλακίου ακινήτων εισοδήματός μας παράλληλα με την ανάπτυξη βιώσιμων και περιβαλλοντικά πιστοποιημένων κτηρίων οδήγησε σε σημαντική αύξηση των εσόδων, της αξίας του χαρτοφυλακίου, της εσωτερικής λογιστικής αξίας και των κερδών. Στο τέλος του 2023, ολοκληρώθηκε η κατασκευή του νέου κτηρίου logistics στη Μάνδρα, το οποίο έχει ήδη παραδοθεί στον μισθωτή του. Παράλληλα, κατά το 2023, προχώρησαν σημαντικά η κατασκευή του νέου κτηρίου γραφείων στην οδό Χειμάρρας στο Μαρούσι, η ανακατασκευή και μετατροπή υφιστάμενου κτηρίου σε μικτές χρήσεις κατοικιών και γραφείων στην οδό Αρδηττού στο Μετς, η ανακατασκευή υφιστάμενου κτηρίου γραφείων επί της Λεωφόρου Κηφισίας στο Μαρούσι, καθώς και, σε συνεργασία με την Brook Lane Capital, η κατασκευή του νέου συγκροτήματος γραφείων στο πρώην οικόπεδο της Kodak στο Μαρούσι.
Η βασική εταιρική προτεραιότητα για το 2024 είναι η εισαγωγή των μετοχών της Noval Property στο Χρηματιστήριο Αθηνών. Στο πλαίσιο της προετοιμασίας για την εν λόγω εισαγωγή, και μέσω μίας pre-IPO συναλλαγής που ολοκληρώθηκε εντός του 2023, η EBRD δεσμεύτηκε να συμμετάσχει στο μετοχικό κεφάλαιο της Noval Property νωρίτερα από την αγορά, επιβεβαιώνοντας με τον τρόπο αυτό τις προοπτικές του επενδυτικού σχεδιασμού και την πρόταση αξίας της Εταιρείας. Παράλληλα, θα συνεχίσουμε, και το 2024, να εστιάζουμε στην ανάπτυξη σύγχρονων, υψηλής ποιότητας, βιοκλιματικού σχεδιασμού, περιβαλλοντικά βιώσιμων και ενεργειακά αποδοτικών εμπορικών ακινήτων».
