Το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο, το επιπλέον περιθώριο το οποίο θα θέσει ο προτιμητέος επενδυτής (ήδη με τη δεσμευτική προσφορά του για τη συμμετοχή στον διεθνή διαγωνισμό για τον Φορέα Απόκτησης & Επαναμίσθωσης Ακινήτων) και η αποτίμηση της αξίας της κατοικίας του οφειλέτη, θα διαμορφώνουν το ενοίκιο που θα πληρώνει ο ευάλωτος οφειλέτης στον Φορέα Ακινήτων για τον πρώτο χρόνο της μίσθωσης της κατοικίας του. Το μίσθωμα θα αναθεωρείται ετησίως στην επέτειο της κατάρτισης της σύμβασης μίσθωσης μεταξύ του Φορέα Ακινήτων και του ευάλωτου οφειλέτη.
Τα παραπάνω προβλέπονται σε μία από τις δύο υπουργικές αποφάσεις που δημοσιεύθηκαν χθες στο ΦΕΚ, ολοκληρώνοντας το πλαίσιο λειτουργίας του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων. Ο Φορέας Ακινήτων θα αγοράζει από τους πλειστηριασμούς τα σπίτια των ευάλωτων οφειλετών και θα τους τα εκμισθώνει για περίοδο 12 ετών, προκειμένου να συνεχίσουν να παραμένουν στην κατοικία τους και να αποτραπούν έτσι οι εξώσεις. Οι ευάλωτοι οφειλέτες θα μπορούν να επαναγοράσουν την κατοικία τους στο τέλος της 12ετίας ή και νωρίτερα, αν έχει αλλάξει η οικονομική τους κατάσταση.
Η υπουργική απόφαση ορίζει και πώς θα υπολογίζεται το τίμημα επαναγοράς του ακινήτου από τον ευάλωτο οφειλέτη. Στην άλλη ΚΥΑ που δημοσιεύθηκε χθες ορίζεται ότι ο οφειλέτης θα λαμβάνει το στεγαστικό επίδομα (σ.σ. 70 – 210 ευρώ) για όσο χρόνο μισθώνει το ακίνητο από τον Φορέα Ακινήτων, με ανώτατο όριο την 12ετία. Ο ευάλωτος οφειλέτης θα υποχρεούται να υποβάλει εκ νέου αίτηση και τα σχετικά δικαιολογητικά για τη λήψη του στεγαστικού επιδόματος, μόνο σε περίπτωση μεταβολής των στοιχείων του τα οποία επηρεάζουν την επιλεξιμότητά του για το στεγαστικό επίδομα ή το ύψος αυτού.
Ειδικότερα, όσον αφορά στον προσδιορισμό του μηνιαίου μισθώματος που θα καταβάλλει ο οφειλέτης - εκμισθωτής στον Φορέα Ακινήτων την πρώτη χρονιά της μίσθωσης, αυτό θα καθορίζεται βάσει του μαθηματικού τύπου (ΜΕΣΔ+ Π) χ (ΕΑ) όπου:
ΜΕΣΔ: είναι το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος του τελευταίου διαθέσιμου μήνα για τον οποίο υφίσταται μέτρηση,
Π: Το επιπλέον περιθώριο (εκπεφρασμένο ως ποσοστό) το οποίο θα συμπεριληφθεί στη δεσμευτική προσφορά του προτιμητέου επενδυτή στο πλαίσιο του δημόσιου διεθνούς διαγωνισμού με αντικείμενο την παραχώρηση των καθηκόντων και αρμοδιοτήτων του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης
ΕΑ: Η αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του ευάλωτου οφειλέτη, το οποίο αποκτήθηκε από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, όπως προκύπτει από την αποτίμηση που έχει γίνει στο ακίνητο κατά τα προβλεπόμενα στον ν. 4738/2020.
Όσον αφορά στον προσδιορισμό του τιμήματος επαναγοράς του ακινήτου από τον ευάλωτο οφειλέτη, καθοριστική θα είναι η εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς (ΕΑΕ). Ειδικότερα, το τίμημα επαναγοράς θα υπολογίζεται σύμφωνα με τους ακόλουθους τύπους (κατά περίπτωση), με την αύξηση ή μείωση της μεταβλητής ΕΑΕ συγκριτικά με τη μεταβλητή ΤΑ, δηλ. την τιμή αγοράς του ακινήτου από τον Φορέα.
Στην περίπτωση που η εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της επαναγοράς από τον οφειλέτη (ΕΑΕ) είναι μεγαλύτερη από την τιμή αγοράς (ΤΑ) από τον Φορέα, τότε το τίμημα επαναγοράς υπολογίζεται σύμφωνα με τον ακόλουθο τύπο: [TA+(EAE-TA)×(1-πα )]+ΚΝ.
Σε περίπτωση που η εμπορική αξία του ακινήτου κατά την επαναγορά (ΕΑΕ) είναι μικρότερη της τιμής αγοράς από τον Φορέα (ΤΑ) τότε το τίμημα επαναγοράς υπολογίζεται ως εξής: [EAE+(TA-EAE)×(1-πμ)]+ΚΝ όπου:
ΤΑ: Τίμημα μεταβίβασης ίσο με ποσοστό 70% της εμπορικής αξίας του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της κύριας κατοικίας (σ.σ. το 70% προκύπτει από την έκπτωση 30% που θα δίνεται στον Φορέα Ακινήτων κατά την αγορά του ακινήτου από τον πλειστηριασμό).
ΕΑΕ: Η εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του ευάλωτου οφειλέτη επί της κύριας κατοικίας κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς.
πα: το ποσοστό συμμετοχής του ευάλωτου οφειλέτη στην αύξηση της μεταβλητής ΕΑΕ συγκριτικά με τη μεταβλητή ΤΑ, όπως αυτό το ποσοστό θα συμπεριληφθεί στη Δεσμευτική Προσφορά Προτιμητέου Επενδυτή.
πμ: το ποσοστό συμμετοχής του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης στη μείωση της μεταβλητής ΕΑΕ συγκριτικά με τη μεταβλητή ΤΑ, όπως αυτό το ποσοστό θα συμπεριληφθεί στη Δεσμευτική Προσφορά του Προτιμητέου Επενδυτή.
ΚΝ: Τα έξοδα τακτοποίησης για τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, όπως αυτά έχουν αναγνωριστεί και συμπεριληφθεί στην έκθεση αυτοψίας του μηχανικού κατά το χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς.
Σημειώνεται ότι κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς, ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης υποχρεούται να διενεργεί αποτίμηση της αξίας της κύριας κατοικίας από πιστοποιημένο εκτιμητή (διοριζόμενο με έξοδά του) και δικαιούται να διενεργεί αυτοψία της κύριας κατοικίας από μηχανικό (διοριζόμενο με έξοδά του).
Τα έξοδα συνήθους και βαριάς συντήρησης του μισθίου, καθώς και τα ποσά κοινοχρήστων δαπανών που αναλογούν στον ιδιοκτήτη, θα επιβαρύνουν τον ευάλωτο οφειλέτη ο οποίος συνάπτει σύμβαση μίσθωσης με τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης.
