Θέματα όπως οι αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει, μεταξύ άλλων, τη λειτουργία, τη φορολόγηση και την επενδυτική ευχέρεια των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), τα αναπτυξιακά σχέδια αλλά και το… οξύμωρο φαινόμενο οι εισηγμένες να «μεγαλώνουν» σε επίπεδο αξίας χαρτοφυλακίου, να παράγουν σύγχρονα «πράσινα» projects αλλά οι μετοχές του να παραμένουν σε «βαθύ» discount (σε γενικές γραμμές) και οι επενδυτές (θεσμικοί και retail) να μην έχουν «ανακαλύψει» τις προοπτικές τους, όπως τουλάχιστον σημειώνουν τα στελέχη του χώρου, έπεσαν εκ νέου στο τραπέζι του Greek Real Estate Investment Forum (που διοργάνωσε χτες η ethosEVENTS).
Τι συμβαίνει με το θεσμικό πλαίσιο
Η Ελλάδα χρειάζεται περισσότερες άμεσες ξένες επενδύσεις και οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ είναι σε θέση να ικανοποιήσουν τα πιο φιλόδοξα αναπτυξιακά σχέδια, αρκεί να ολοκληρωθούν οι απαραίτητες παρεμβάσεις στο νομοθετικό και φορολογικό πλαίσιο. Η Προέδρος της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, κυρία Βασιλική Λαζαράκου, μίλησε για το νέο θεσμικό πλαίσιο και τις εξελίξεις στον κλάδο. Όπως τόνισε, οι εταιρείες ακίνητης περιουσίας μέσα σε ένα χρονικό διάστημα θα πρέπει να εισάγονται στο χρηματιστήριο, βάζοντας το όριο έως τα 5 χρόνια λειτουργίας (από 2 +2 παράτασης). Η συνολική αξία επενδύσεων των 9 ΑΕΕΑΠ ξεπερνά τα 5,3 δισ. ευρώ και οι εισαγωγές στο Χ.Α. βοήθησαν στην ανάπτυξη της αγοράς, αν και 2 οδεύουν προς συγχώνευση (BriQ – ICI), ενώ δεν αποκλείονται και νέες εισαγωγές. Οι προτάσεις για το νέο θεσμικό πλαίσιο το οποίο θα διέπει τις επενδυτικές ακινήτων, και κατατέθηκαν ύστερα από διαβούλευση των διοικήσεων των εταιρειών με την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, και το θέμα της αύξησης του μετοχικού κεφαλαίου των ΑΕΕΑΠ που αιτούνται αδειοδότηση. Όπως ανέφερε η επικεφαλής της Ε.Κ., το ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο θα πρέπει να διαμορφώνεται σε 40 εκατ. ευρώ, από 25 εκατομμύρια που είναι μέχρι σήμερα το όριο, «κάτι που είναι εύλογο βάσει της πορείας των τιμών και της εξέλιξης της αγοράς ακινήτων και της πορείας των τιμών. Η εμπειρία έχει δείξει ότι οι εταιρείες με πολύ μικρό ενεργητικό δεν είναι αποτελεσματικές και βιώσιμες, σε έναν κλάδο με τόσο υψηλές επενδυτικές αξίες», σημείωσε η κ. Λαζαράκου.
Επιπλέον, άλλες τροποποιήσεις σχετίζονται με τα επενδυτικά όρια των ΑΕΕΑΠ, προκειμένου να παρέχεται μεγαλύτερη ευελιξία στην υλοποίηση του επενδυτικού προγράμματος, τα μεγαλύτερα περιθώρια για διεύρυνση της δράσης τους σε κλάδους όπως ο τουρισμός, την χρήση των ΑΠΕ με άλλους όρους καθώς πολλές εισηγμένες έχουν κτήρια, εγκαταστάσεις και εκτάσεις όπου μπορούν να αναπτυχθούν π.χ. φωτοβολταϊκά αλλά και ως επενδυτικό μοντέλο κ.α. Προφανώς, το θέμα της φορολόγησης θεωρείται ως πλέον κρίσιμο και επηρεάζει επενδύσεις και παροχή μερισμάτων.
Υπενθυμίζεται ότι όταν θεσπίστηκε για πρώτη φορά το θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ, επελέγη ένα διαφορετικό σύστημα φορολόγησης σε σχέση με τις ανώνυμες εταιρείες, με στόχο την ώθηση και την ανάπτυξή τους. Οι ΑΕΕΑΠ δεν φορολογούνται με φόρο εισοδήματος και μερισμάτων, αλλά επί των επενδύσεων και των διαθεσίμων τους. Ο συντελεστής του φόρου είναι 10% επί του επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, προσαυξημένο κατά 1%. Όμως, αφού, ο φορολογικός συντελεστής είναι συνδεδεμένος με το επιτόκιο της ΕΚΤ, με την άνοδο των επιτοκίων η φορολογική επιβάρυνση των ΑΕΕΑΠ είναι πολύ μεγάλη. Σε αυτό το πλαίσιο, ζητείται να αλλάξει ο τρόπος υπολογισμού του φόρου (ενώ έχει προταθεί η μείωση κατά 50% του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ). Τα στελέχη του χώρου θεωρούν ότι οι αλλαγές στο φορολογικό πλαίσιο, μαζί με αλλαγές σε πολεοδομικά, ως προς την αδυναμία των ΑΕΕΑΠ να δραστηριοποιηθούν στον τομέα π.χ. των ΑΠΕ στην ακίνητη περιουσία τους, ή το να μπορούν να εκμεταλλευτούν οι ίδιες τα τουριστικά ακίνητα και τις ξενοδοχειακές τους εγκαταστάσεις σε μια εποχή έντονης ανάπτυξης της τουριστικής δραστηριότητας, μπορούν να «βάλουν τάξη», να βελτιώσουν το προφίλ των ΑΕΕΑΠ και να προσελκύσουν επενδυτές που θα δούνε μεγαλύτερη «καθαρότητα», ιδίως οι ξένοι.
Τα προβλήματα, οι προοπτικές, τα discounts, το free float και οι επενδυτές
Σήμερα, η συνολική αξία επενδύσεων των εννέα ΑΕΕΑΠ ξεπερνά τα 5,3 δισ. ευρώ και η κεφαλαιοποίησή τους διαμορφώνεται σε 3,1 δισεκατομμύρια, ωστόσο μόλις 477 εκατομμύρια, το 15% ανήκει σε μικρομετόχους (κατά μέσο όρο), σύμφωνα με στοιχεία τα οποία παρέθεσε η διευθύνουσα σύμβουλος της Briq Properties, Άννα Αποστολίδου. «Αν αυξηθεί η ελεύθερη διασπορά των μετοχών θα μπορέσει να αναδειχτεί και η συμμετοχή των ξένων επενδυτών. Η προσπάθεια για την αύξηση του free float πρέπει να γίνει από όλες τις ΑΕΕΑΠ», είπε η ίδια. «Εμείς είμαστε στο 46% στη διασπορά, πρέπει να γίνει προσπάθεια να διευρυνθεί για να προσελκύσουμε και ξένους επενδυτές», πρόσθεσε. Η ίδια σημείωσε ότι στην ΑΕΕΑΠ θέλουν όχι μόνο ξένους επενδυτές, αλλά και εγχώριο retail. «Πρέπει όμως να πειστούν ότι είμαστε ανταγωνιστικοί, να επενδύσουν μέσω ΑΕΕΑΠ στο real estate και όχι μόνοι, αλλά δεν είμαστε ανταγωνιστικοί με παράλογη φορολόγηση. Με αλλαγές, θα βελτιωθεί και η μερισματική απόδοση». Η ίδια θεωρεί θετικό βήμα τη δημιουργία ενός δείκτη ΑΕΕΑΠ στο ΧΑ (όχι αυτός που υπάρχει του real estate), ώστε οι ξένοι επενδυτές πιο καθαρά να βλέπουν τα discounts έναντι της NAV (που γενικά είναι 30%-40%), τις μερισματικές αποδόσεις κ.α. «Πρέπει να ανοίξει η αγορά σε ξένους επενδυτές, να γίνει tradable, αλλά χρειάζονται υψηλές μερισματικές αποδόσεις και συναλλακτική ρευστότητα», συμπλήρωσε η κα Αποστολίδου που αναφέρθηκε και στο θέμα ESG και «πράσινων» επενδύσεων, ή και στην ψηφιοποίηση ώστε να γίνουν πιο ελκυστικές και χρηματοδοτήσιμες οι ΑΕΕΑΠ.
Αγκάθι για τις επενδυτικές ακινήτων εξακολουθεί να είναι το φορολογικό καθεστώς, κυρίως επειδή ο φόρος εισοδήματος που καταβάλουν είναι συνδεδεμένος με το επιτόκιο της ΕΚΤ. «H εξομοίωση που υπήρχε με τα αμοιβαία κεφάλαια αίρεται με το νέο πλαίσιο. Το φορολογικό όμως είναι ένα θέμα που αντιμετωπίζουμε. Στο εξωτερικό οι εταιρείες ακινήτων δεν επιβαρύνονται με φόρο εισοδήματος, στην Ελλάδα όταν αυξάνονται τα επιτόκια αυξάνεται και ο φόρος, με αποτέλεσμα να ερχόμαστε αντιμέτωποι με βάρη μεγαλύτερα από αυτά μίας ανώνυμης εταιρείας», είπε από τη πλευρά της η CFO της Prodea, Τερέζα Μεσσάρη. Που βλέπει ότι οι ξένοι επενδυτές δεν θέλουν απλώς ένα ακίνητο για εκμίσθωση, αλλά και παροχή υπηρεσιών από αυτό. Πρόσθεσε επίσης, πως το παρόν πλαίσιο παρουσιάζει γκρίζες ζώνες ως προς ζητήματα όπως ο τρόπος με τον οποίο μία ΑΕΕΑΠ εκμεταλλεύεται τις ΑΠΕ με σκοπό τη μείωση του ανθρακικού αποτυπώματος των κτιρίων ή ακόμη και ως προς την πρόσβαση σε επενδύσεις στον ξενοδοχειακό κλάδο. Η κ. Τερέζα Μεσσάρη, Γενική Διευθύντρια Οικονομικών και Εργασιών της Prodea Investments ανέφερε ότι «όταν ανεβαίνει το euribor αυξάνεται και η φορολόγησή σου. Είναι χειρότερο το καθεστώς που φορολογούμαστε συγκριτικά με μια ΑΕ. Αυτό πρέπει να αλλάξει προκειμένου να προσεγγίσουμε το retail αλλά και ξένους επενδυτές». Η κα Μεσσάρη, επίσης, σημείωσε επί της ουσίας ότι ο κλάδος είναι bankable, καθώς οι ΑΕΕΑΠ βρίσκουν τραπεζική χρηματοδότηση και με καλούς όρους. Οσον αφορά το θέμα περαιτέρω διεύρυνσης της διασποράς, αναρωτήθηκε γιατί να πάει κάποιος στις αγορές και σε επενδυτές, σε αυτή τη συγκυρία, και να δώσει μετοχές με discount 30-40%. Πάντως, η ίδια έβαλε στο τραπέζι και το θέμα πωλήσεων assets που έχουν ωριμάσει, καθώς θα φέρουν πρόσθετες υπεραξίες σε μετόχους και άρα υψηλότερη μερισματική απόδοση. Κατά την ίδια, οι ΑΕΕΑΠ προσφέρουν σταθερή και προβλέψιμη μερισματική απόδοση, ειδικό φορολογικό πλαίσιο, αλλά και υπεραξίες από πώληση assets. Τέλος, σημείωσε ότι η Prodea δίνει έμφαση στο ESG ενώ προχωρά συχνά σε reports, που απαιτούν εσωτερικές δομές και οργάνωση.
«Δεν θα υπάρχει ξένος επενδυτής που θα δει σοβαρά τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα, αν δεν αντιληφθεί πλήρως το φορολογικό πλαίσιο εντός του οποίου κινείται. Θα πρέπει να δοθεί η ίσια σημασία στην εξέλιξη του φορολογικού πλαισίου, ώστε να μας δίνεται η δυνατότητα του ενεργού asset management του χαρτοφυλακίου μας», σημείωσε ο Δημήτρης Παπούλης, διευθύνων σύμβουλος της Trade Estates. «Εμείς είδαμε τι κάνουν οι ώριμες αγορές. Παρατηρήσαμε ότι εστιάζουν προς μια εξειδίκευση, άλλοι στρέφονται στο ξενοδοχειακό, άλλοι στα logistics, άλλοι ιδιαίτερα στις ΗΠΑ ασχολούνται με gas stations, με κεραίες κλπ. Έτσι δίνεται η δυνατότητα στον επενδυτή να έχει ένας εύρος επιλογών όσον αφορά την επενδυτική του στρατηγική. Στόχος μας είναι ο όμιλος Fourlis να διαθέσει το 14%, από το 63% που κατέχει, ώστε να διευρύνει το free float τη εταιρείας. Έχουμε σημαντικές συναντήσεις με επενδυτές του εξωτερικού». Κατά τον ίδιο, τα υψηλά επιτόκια επηρεάζουν επενδύσεις και μερίσματα, αν και βλέπει πτώση τους που θα ευνοήσει τις αποδόσεις, άρα και το φαινόμενο του dicount. «Όσο η αγορά ωριμάζει θα αποτυπωθούν καλύτερα τα ακίνητα και οι προοπτικές, πλέον συγκρινόμαστε π.χ. με Βαρκελώνη ή Ρώμη, ενώ έχουμε μέσο yield 7,2-7,8%», πρόσθεσε, ενώ θεωρεί ότι στο ΧΑ οι επενδυτές βλέπουν άλλους κλάδους που υπόσχονται μερίσματα (π.χ. τράπεζες) και πρέπει σταδιακά να δούνε και τις ΑΕΕΑΠ. Ο κ. Παπούλης, επίσης σημείωσε ότι στα εμπορικά πάρκα του ομίλου υπάρχουν ήδη 4 σημεία φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων (θα γίνουν 10 έως τέλος του έτους), στο πάρκο της Πάτρας θα υπάρχουν στις θέσεις στάθμευσης στέγαστρα με φωτοβολταϊκά.
«Πολλοί ξέρουν ότι στο real estate το μέγεθος μετράει. Χρειάζονται εταιρείες όπως oι ΑΕΕΑΠ για να υπάρχουν αποδόσεις. Εμείς τα μπερδεύουμε στην Ελλάδα, πεινασμένες κυβερνήσεις για φόρους μας έχουν… αλλάξει τα φώτα», σχολίασε ο διευθύνων σύμβουλος της Premia Properties, Κώστας Μαρκάζος. Στην παρέμβασή του, ο κ. Κώστας Μαρκάζος, Διευθύνων Σύμβουλος της PREMIA ΑΕΕΑΠ, ανέφερε, επίσης: «οι μετοχές ΑΕΕΑΠ είναι ένα πολυσύνθετο προϊόν, συνδυάζει αρκετά πράγματα, είναι ομόλογο είναι real estate και δίνουν μέρισμα». Ωστόσο τόνισε ότι «το φορολογικό διεθνώς είναι συστατικό στοιχείο της ύπαρξής του. Η δική μας φιλοσοφία έχει να κάνει με τους ξένους επενδυτές. Είμαστε σε διαδικασία αύξησης κεφαλαίου, έχουμε μεγαλομέτοχο από τη Σουηδία με 41%, μπαίνει έως το τέλος του χρόνου ένας κολοσσός του τουριστικού real estate από τη Σκανδιναβία. Υπάρχει χώρος να αναπτυχθεί το επενδυτικό προϊόν στην Ελλάδα. Αλλά θέλουμε και μικροεπενδυτές που όμως… θέλουν με τη σειρά τους κέρδος. Εμείς γίναμε γνωστοί με τους κλασσικούς κλάδους αλλά επενδύουμε και σε 2-3 επιπλέον, όπως τα βιομηχανικά κτήρια ή τα οινοποιία». Και κατά τον κ. Μαρκάζο η πτώση των επιτοκίων θα ευνοήσει την παροχή μερισμάτων, τις αποδόσεις και θα επηρεάσει θετικά το discounts, τα οποία στην Ευρώπη σταδιακά υποχωρούν. Όπως επίσης σημείωσε, «οι επενδυτές θέλουν πράσινα projects και βιώσιμα. Εμείς βγάζουμε συνεχώς σχετικά reports».
Η κυβέρνηση αποφασίζει για το νέο θεσμικό πλαίσιο
Η διαβούλευση για αλλαγές στη νομοθεσία μεταξύ του υπουργείου Οικονομικών, της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, του Χρηματιστηρίου Αθηνών και των ΑΕΕΑΠ βρίσκεται σε εξέλιξη από το 2021 και φαίνεται να έχει μπει στην τελική ευθεία, καθώς οι προτάσεις των ΑΕΕΑΠ για το νέο θεσμικό πλαίσιο κατατέθηκαν πρόσφατα μόλις στο υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Επί τάπητος έχουν τεθεί ζητήματα εταιρικής διαχείρισης, όπως η αναλογία των ΑΕΕΑΠ σε συμμετοχές και κοινοπραξίες και το ποσοστό των διαθεσίμων της σε μετρητά, ενώ οι διοικήσεις των εταιρειών ακινήτων ζητούν να αυξηθεί σε ποσοστό μεγαλύτερο του 10% η συμμετοχή σε εταιρείες, ώστε να μπορούν να συγκεντρώσουν ισχυρότερες εταιρείες στο χαρτοφυλάκιό τους. Σε ό,τι αφορά τη φορολογία η Ένωση Θεσμικών Επενδυτών έχει προτείνει την εισαγωγή ανώτατου και κατώτατου συντελεστή.
Τι βλέπουν οι ξένοι
Ο κ. Γιάννης Δεληκανάκης, Founding Partner, Southrock Asset Management αναλύοντας πώς βλέπουν οι διεθνείς επενδυτές το ελληνικό Real Estate και την εγχώρια οικονομία, τόνισε ότι «είναι σημαντική η γεωπολιτική θέση και κομβικός ο τουρισμός της χώρας. Το βασικό ρίσκο είναι η απόδοση για την ευθύνη που παίρνει ο επενδυτής και στην Ελλάδα ακούει στο όνομα καθυστέρηση (π.χ. οικοδομική άδεια, δικαστική απόφαση). Πρέπει να υπάρχει ένα βασικό κανονιστικό πλαίσιο ώστε να υπάρχει η βάση και αυτή να βελτιώνεται. Η Ελλάδα πέρασε μία περίοδο δύσκολη και βρισκόμαστε σε μία ανοδική πορεία, έχοντας την τύχη να προσελκύσουμε ξένους επενδυτές όπως η Blackrock. Η πρόκληση είναι πώς θα τους διατηρήσουμε παρόντες στην χώρα μας».
Φώτο: Getty Images
