Μικρότερος από τον αναμενόμενο είναι ο αριθμός των πολιτών που έχει βγάλει οικοδομική άδεια με βάση το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και επηρεάζεται από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) το οποίο θέτει θέμα αντισυνταγματικότητας για περιπτώσεις που κάνουν χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ. Η απόφαση του ΣτΕ τον Δεκέμβριο του 2024 είχε προκαλέσει σύγχυση στην αγορά ακινήτων ενώ ήδη αντιδράσεις σε δήμους το προηγούμενο διάστημα είχαν οδηγήσει στον «πάγο» τις εργασίες σε πολλές περιπτώσεις οικοδομών.
Όπως είναι γνωστό, ύστερα από προσφυγές για την έκδοση οικοδομικών αδειών που κάνουν χρήση των μπόνους στους όρους δόμησης (συντελεστής και ύψος) ως αντιστάθμισμα σε εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης και δημιουργίας χώρων πρασίνου (φυτεμένα δώματα κλπ) έκρινε αντισυνταγματικό το σύστημα των συγκεκριμένων κινήτρων και «έκοβε» οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί πριν από τις 11.12.2024 με βάση το ΝΟΚ αλλά δεν έχουν ξεκινήσει οι οικοδομικές εργασίες ενώ μπορούν να υλοποιηθούν άδειες που αποδεδειγμένα έχουν ξεκινήσει εργασίες εκσκαφής.
Εν αναμονή της δημοσίευσης της επίσημης απόφασης του ΣτΕ και ύστερα από διευκρινίσεις που έδωσε στη δημοσιότητα, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προσπαθεί να βάλει σε μία τάξη την ασάφεια που πλανάται στον αέρα. Προκειμένου να περιοριστούν οι οικονομικές και κοινωνικές επιπτώσεις των αποφάσεων του ΣτΕ, το ΥΠΕΝ ετοιμάζει νομοθετική ρύθμιση προκειμένου να διευθετηθούν θέματα που αφορούν στις οικοδομικές άδειες που προχωρούν και σε εκείνες που ακυρώνονται καθώς και θέματα αποζημιώσεων που μπορεί να διεκδικήσουν οι πολίτες και οι κατασκευαστές από τους δήμους. Στο πλαίσιο αυτό, αυτή τη στιγμή, το επιτελείο του υπουργείου σε συνεργασία με νομικούς εξετάζει όλες τις παραμέτρους και αναμένει την επίσημη απόφαση του ΣτΕ προκειμένου να αξιολογήσει τον τρόπο που θα επηρεαστούν οι διαφορετικοί τύποι οικοδομικών αδειών (όσες εκδόθηκαν αλλά έχουν εκκινήσει οι εργασίες εκσκαφής, αν αυτό αποδεικνύεται ή όχι, όσες εκδόθηκαν αλλά δεν έχουν εκκινήσει, εκείνες που σταμάτησαν λόγω δικαστικών προσφυγών και εκείνες που προχώρησαν αλλά σταμάτησαν λόγω δικαστικών προσφυγών) ενώ στο μικροσκόπιο έχει μπει και το θέμα των αποζημιώσεων που θα εγείρει το θέμα της αντισυνταγματικότητας.
Αν και αρχικά φαινόταν ότι επρόκειτο για 14.000 οικοδομικές άδειες οι οποίες φαινόταν ότι επηρεάζονταν, σύμφωνα με όσα ανέφερε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Θόδωρος Σκυλακάκης, μιλώντας την Κυριακή σε τηλεοπτικό σταθμό, φαίνεται ότι οι οικοδομές που επηρεάζονται είναι λιγότερες από αυτές που αναμενόταν.
«Ευτυχώς είναι λιγότερες από αυτές που υπολογίζαμε, διότι κάναμε μία δειγματοληψία για να διαπιστώσουμε τί συμβαίνει. Αυτοί που εμπλέκονται με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό είναι όλοι νόμιμοι, δηλαδή έβγαλαν την άδεια, ακολουθώντας το νόμο. Συνεπώς, σε συνεργασία με το Συμβούλιο της Επικρατείας θα δούμε τη μέγιστη δυνατή διευκόλυνση γι’ αυτούς τους ανθρώπους, έτσι ώστε να μην καθυστερήσουν οι οικοδομές τους και να επηρεαστούν -κατά το δυνατό- λιγότερο αυτές οι οικοδομικές άδειες», σημείωσε ο υπουργός.
Τα επίμαχα σημεία του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού
Ο ΝΟΚ προέβλεπε μπόνους στους όρους δόμησης (συντελεστής και ύψος) ως αντιστάθμισμα σε εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης και δημιουργίας χώρων πρασίνου (φυτεμένα δώματα κλπ). Η πρόβλεψη αυτή προκάλεσε αντιδράσεις σε κάποιους δήμους οι οποίοι υποστήριξαν ότι το νέο καθεστώς θα οδηγούσε σε υπέρμετρα ψηλά κτίρια τα οποία δεν συνάδουν με τον οικιστικό περιβάλλον ενώ αμφισβήτησαν τα περιβαλλοντικά οφέλη που θα προέκυπταν από τις συγκεκριμένες παρεμβάσεις. Παράλληλα, από την Ολομέλεια κρίθηκε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια, προβλέψεις που ίσχυαν με βάση το ΝΟΚ. Αντιθέτως, δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων.
Παραμένοντας στα κίνητρα, το ΣτΕ θεωρεί ότι λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή του Ν.Ο.Κ., αλλά ανήκει στον πολεοδομικό νομοθέτη να τα συμπεριλάβει στον τοπικό σχεδιασμό. Και αυτό επειδή στον τοπικό σχεδιασμό σταθμίζονται οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον της περιοχής, όπου τα κίνητρα εφαρμόζονται, με τεκμηρίωση της σχετικής κρίσης επί τη βάσει ειδικής επιστημονικής μελέτης, η οποία καταρτίζεται στο πλαίσιο της διαδικασίας έγκρισης του σχεδιασμού και λαμβάνει υπόψη τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.
Συνεπώς, το σύστημα των κινήτρων του Ν.Ο.Κ. αντίκειται στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος. «Τούτο όχι, κατ’ αρχήν, εξαιτίας του περιεχομένου των επίμαχων διατάξεων, οι οποίες δεν είναι, κατά τα ανωτέρω, από μόνες τους αντισυνταγματικές, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απ’ ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση από τους ισχύοντες με βάση το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης», αναφέρει η σχετική απόφαση.
