Δράση ώστε να γίνουν αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει τη λειτουργία των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία έχουν αναλάβει μεγάλες ΑΕΕΑΠ της χώρας, όπως η εισηγμένη Trastor και η Noval Properties (θυγατρική του γκρουπ Viohalco). Η συγκεκριμένη ενέργεια έχει ξεκινήσει εδώ και καιρό, με τις δύο ΑΕΕΑΠ να υποβάλουν σχετικές προτάσεις στις άλλες εταιρείες του κλάδου αλλά και σε θεσμικούς φορείς (ΕΘΕ, ενδεχομένως προσεχώς στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς), ωστόσο, πήρε μεγαλύτερες διαστάσεις καθώς πρόσφατα, σε σχετικό συνέδριο, ο κ. Τάσος Καζίνος, διευθύνων σύμβουλος της Trastor, «άνοιξε δημοσίως» τη συζήτηση προτείνοντας και σχετικές παρεμβάσεις.
Μιλώντας στο insider.gr, ο επικεφαλής της TRASTOR ΑΕΕΑΠ σημείωσε ότι η Trastor, σε συνεργασία με την NOVAL, προχώρησε σε μια πρωτοβουλία βελτίωσης του πλαισίου, ώστε να αντιμετωπιστούν στρεβλώσεις που διέπει το θεσμικό και νομικό πλαίσιο δράσης των ομίλων, έχοντας μάλιστα αναθέσει και σε εξωτερικό νομικό σύμβουλο τη σχετική εισήγηση. Στη βάση της, η πρόταση βασίζεται σε 3 γενικότερες παρεμβάσεις (όπως είχαν αποτυπωθεί και πρόσφατα):
1. Διεύρυνση του σκοπού των ΑΕΕΑΠ για να μας παρέχεται η δυνατότητα λειτουργικής αξιοποίησης των ακινήτων μας μέσω θυγατρικών (δηλαδή την δημιουργία OppCos).
2. Δυνατότητα σύστασης θυγατρικής της ΑΕΕΑΠ, η οποία θα δραστηριοποιείται στην αγορά δανείων που είναι εμπραγμάτως εξασφαλισμένα με ακίνητα.
3. Την αύξηση του ποσοστού απόκλισης του τιμήματος αγοράς από την εκτίμηση του τακτικού εκτιμητή (σήμερα βρίσκεται στο 10%). Έτσι ώστε οι ΑΕΕΑΠ θα καθίστανται ανταγωνιστικές έναντι των μη εισηγμένων επενδυτικών σχημάτων.
Επί της ουσίας, όπως σημειώνει ο κ. Καζίνος, το ζητούμενο είναι να γίνουν οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ ανταγωνιστικότερες, ιδίως έναντι των ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων, ώστε να μπορούν να αποκτήσουν ευελιξία έναντι ξένων funds ή μη εισηγμένων σχημάτων που κινούνται με μεγαλύτερη ευκολία, να είναι εφικτή η διεύρυνση του σκοπού των ΑΕΕΑΠ, ώστε να μπορούν να λειτουργούν τα ακίνητά τους μέσω θυγατρικών εταιρειών με στόχο να εισέλθουν και σε άλλου τομείς (π.χ. ξενοδοχεία, ΑΠΕ κ.α.), αλλά και να αποκτήσουν οι ΑΕΕΑΠ τη δυνατότητα σύστασης θυγατρικής η οποία θα δραστηριοποιείται στην αγορά δανείων που είναι εμπραγμάτως εξασφαλισμένα με ακίνητα.
Η εισηγμένη, που έχει χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας περίπου 313 εκατ. ευρώ, συνεχίζει να εστιάζει στον hot κλάδο των logistics και στα γραφεία, που αποτελούν βασικούς τομείς δράσης της. Για την ώρα, δεν σχεδιάζει επέκταση στον χώρο του τουρισμού-ξενοδοχείων, εκτός αν αλλάξει κάτι μέσω των προτάσεων που έχει καταθέσει με άλλες ΑΕΕΑΠ, ούτε και στον οικιστικό τομέα αν και η εταιρεία διαβλέπει σε αυτούς τους κλάδους ενδιαφέρον. Να σημειωθεί ότι η Trastor εκτιμώντας ότι δεν υπάρχει επαρκές ποιοτικό προϊόν σε αποθήκες επεξεργάζεται την είσοδό της «στην κατασκευή, με προσύμφωνα», έχοντας στα «σκαριά» σενάρια συνεργασιών.
Την ίδια ώρα, αν και ευρύτερα στον κλάδο των υποδομών παρατηρούνται διεργασίες με στόχο την ενίσχυση κεφαλαίων και ρευστότητας, στην Trastor, τουλάχιστον για το προσεχές διάστημα, δεν σχεδιάζουν κάποια τέτοια κίνηση (π.χ. ομολογιακή έκδοση). Αλλωστε, υπάρχουν συμφωνίες ευέλικτης χρηματοδότησης, με καλούς όρους και επιτόκια, με τράπεζες με τις οποίες συνεργάζεται η ΑΕΕΑΠ, όπως η Eurobank και η Πειραιώς. Αξίζει να σημειωθεί ότι στην Trastor βλέπουν με ενδιαφέρον και projects… συνδυαστικού χαρακτήρα (π.χ. κτίρια, αποθήκες με ΑΠΕ, όπως φωτοβολταϊκά πάνελ) ή η εκμετάλλευση πάρκινγκ, ωστόσο, πρέπει να αλλάξει και να αποσαφηνιστεί πρώτα το θεσμικό και νομικό πλαίσιο δράσης των ΑΕΕΑΠ, μετά και τις προστάσεις που κατατέθηκαν.
Να σημειώσουμε ότι πρόσφατα, ο κ. Γ. Φιλόπουλος, Investment Manager της Trastor ΑΕΕΑΠ, υπογράμμισε στο πλαίσιο συνεδρίου πως ο τομέας των logistics έχει μεγάλη προοπτική στην Ελλάδα για τα επόμενα χρόνια, χαρακτηρίζοντας τον κλάδο των 3PL ως έναν από τους καλύτερους στην ελληνική οικονομία. Εντόπισε μεγάλη ζήτηση για εγκαταστάσεις logistics στην Δυτική Αττική, λέγοντας πως είναι δύσκολο να βρει κάποιος κατάλληλους χώρους, γι’ αυτό κι ανεβαίνουν οι τιμές. Σύμφωνα με τον ίδιο, η μέση απόδοση κυμαίνεται πλέον σε 6,5%-7%, εκτιμώντας ότι το προσεχές διάστημα θα υπάρξει περαιτέρω υποχώρηση κατά 0,5%, καθώς η άνοδος των τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο οδηγεί στην υποχώρηση των αποδόσεων (yields).
Για να επανέλθουμε στο θεσμικό θέμα της λειτουργίας των ομίλων, οι ΑΕΕΑΠ ζητούν διεύρυνση του σκοπού τους για να μπορούν να λειτουργούν τα ακίνητά τους μέσω θυγατρικών εταιρειών, χωρίς ιδιαίτερη προνομιακή φορολογική μεταχείριση. Για παράδειγμα, δεν μπορούν για την ώρα να λειτουργούν οι ίδιες τα ξενοδοχειακά ακίνητα, ούτε μέσω θυγατρικών τους, απλά μπορούν να τα εκμισθώνουν σε operators κ.α. Οπως ανέφερε στο insider ο κ. Καζίνος, στην Ισπανία, για παράδειγμα, οι τοπικές ΑΕΕΑΠ έχουν τέτοιες θυγατρικές, άρα, γιατί να μη συμβεί και στην Ελλάδα.
Επίσης, όπως αναφέραμε, μια ακόμα αλλαγή που προτείνεται αφορά τη δυνατότητα σύστασης θυγατρικής η οποία θα δραστηριοποιείται στην αγορά δανείων που είναι εμπραγμάτως εξασφαλισμένα με ακίνητα. Σύμφωνα με ανθρώπους του χώρου, η αγορά είναι περίπλοκη, συχνά οι «πλατφόρμες» δεν ενδιαφέρονται για το ακίνητο και την αξιοποίηση του αλλά μόνο να πουληθεί στα funds, ενώ γενικότερα η διαδικασία δεν κρίνεται ως ευέλικτη και ξεκάθαρη για τις ΑΕΕΑΠ. Ως εκ τούτου, ζητούν της σύσταση θυγατρικής εταιρείας ώστε οι ΑΕΕΑΠ να επενδύσουν στην απόκτηση και χαρτοφυλακίων δανείων με ενέχυρο ακίνητα, ή απλώς κτιρίων με σημαντικό υπόλοιπο χρέους.
Τέλος, όσον αφορά στην αύξηση του ποσοστού απόκλισης του τιμήματος αγοράς από την εκτίμηση του τακτικού εκτιμητή (σήμερα βρίσκεται στο 10%), ο κ. Καζίνος αναφέρει ότι στην παρούσα φάση, για να υποβάλει μια ΑΕΕΑΠ προσφορά για ένα ακίνητο οφείλει να ζητήσει εκτίμηση από σχετικό εκτιμητή και στη συνέχεια να υποβάλει προσφορά μέχρι 10% υψηλότερη από την τιμή που θα λάβει. Ωστόσο, όπως αναφέρουν άνθρωποι του χώρου τα funds κινούνται υπό καλύτερους όρους καθώς δεν έχουν ανάλογες δεσμεύσεις. Επιπρόσθετα, οι τιμές των εκτιμητών ενίοτε είναι χαμηλότερες από τις αγοραίες, διότι «δουλεύουν» πάνω σε συγκριτικό πίνακα βάσει συναλλαγών ανάλογων ακινήτων στην ίδια περιοχή, με αποτέλεσμα συχνά να χάνεται μια «τάση» (κλάδος ή περιοχή) καθώς οι ΑΕΕΑΠ αργούν να έχουν διαθέσιμα τέτοια στοιχεία.
Πάντως, κατά τον CEO της Trastor υπάρχουν και άλλες στρεβλώσεις, π.χ. σε τεχνικά θέματα, όπως το γεγονός ότι οι ΑΕΕΑΠ έχουν ενταχθεί στο πλαίσιο των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων με αποτέλεσμα να αντιμετωπίζονται από τις αρχές σαν τράπεζες ή funds σε κάποιες διαδικασίες, με ότι αυτό μπορεί να συνεπάγεται σε διαδικαστικά ή σοβαρότερα ζητήματα.
