Την περιβαλλοντική έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ) για την δημιουργία «Κέντρου Καινοτομίας Πρότυπου Πάρκου Έρευνας και Τεχνολογίας», στο πρώην Βιομηχανικό Συγκρότημα ΧΡΩ.ΠΕΙ. στο Δήμο Πειραιώς, κατόπιν αξιολόγησης Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), αποφάσισε το αρμόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Προηγήθηκε, ως ένα ακόμα «βήμα», τον περασμένο Αύγουστο (23.08.2022) απόφαση της Υπουργού Πολιτισμού και Αθλητισμού με θέμα «Μη χαρακτηρισμός ως νεώτερου μνημείου του βιομηχανικού συγκροτήματος του εργοστασίου της ΧΡΩ.ΠΕΙ.», του γνωστού project για τη δημιουργία κέντρου καινοτομίας, μέσω ΣΔΙΤ, ύψους περίπου 100 εκατ. ευρώ. Η απόφαση του ΥΠΕΝ περιλαμβάνει την περιβαλλοντική έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ).
Το insider.gr, από το καλοκαίρι κιόλας, είχε αναφερθεί στην προώθηση των περιβαλλοντικών διαδικασιών αλλά και των διαγωνιστικών ώστε να έχουμε προσφορές μέσα στο 2022 από τους ομίλους ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ, ΕΛΛΑΚΤΩΡ, ΙΝΤΡΑΚΑΤ και Dimand, μαζί με εταίρους ο κάθε ένας . Από τον διαγωνισμό θα προκύψει ο Ιδιωτικός Φορέας Σύμπραξης (ΙΦΣ), ο οποίος θα αναλάβει την κατασκευή και τη λειτουργία της Πολιτείας Καινοτομίας για τουλάχιστον 30 χρόνια (προβλέπεται και 15ετή παράταση).
Περιγραφή του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ)
Η περιοχή επέμβασης αφορά το ακίνητο των υφιστάμενων κτιριακών εγκαταστάσεων του βιομηχανικού συγκροτήματος «ΧΡΩ.ΠΕΙ.», συνολικού εμβαδού 17.868,69 m2 , που βρίσκεται στο Ο.Τ. 63, επί της Λεωφόρου Πειραιώς 62, του Δήμου Πειραιώς, για τη δημιουργία «Κέντρου Καινοτομίας Πρότυπου Πάρκου Έρευνας και Τεχνολογίας». Με το άρθρο 19 του ν. 3226/2004 (Α’ 24), όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 63 του ν. 4647/2019 (Α’ 204), το Ο.Τ. 63 αποχαρακτηρίστηκε από χώρος ανέγερσης «Δικαστικού Μεγάρου Πειραιώς» και παραχωρήθηκε η αποκλειστική χρήση και εκμετάλλευση του ακινήτου στο Ελληνικό Δημόσιο υπό τη Διαχείριση του Υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων για 49 έτη, για τη δημιουργία Κέντρου Καινοτομίας Πρότυπου Πάρκου Έρευνας και Τεχνολογίας.
Με την υπ’ αριθ. 3102/238/23.4.2021 υπουργική απόφαση (Δ’ 248) καθορίστηκαν στο εν λόγω ακίνητο συμπληρωματικοί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, σύμφωνα με τους οποίους επιτρέπεται:
i. Η δημιουργία «Κέντρου Καινοτομίας Πρότυπου Πάρκου Έρευνας και Τεχνολογίας» με τον διακριτικό τίτλο «ΚΕΝΤΡΟ ΚΑΙΝΟΤΟΜΙΑΣ» στο σύνολο των κτιριακών εγκαταστάσεων του ακινήτου.
ii. Η αξιοποίηση ή/και αναδιάταξη των αρχικών κελυφών, όπου απαιτείται, του κτιριακού συγκροτήματος.
iii. Η ανέγερση νέων κτιρίων εντός του ακινήτου και η προσθήκη νέων όγκων, ως προσθήκη κατ’ επέκταση ή/και καθ’ ύψος των διατηρούμενων όγκων αυτού.
iv. Η δημιουργία ακάλυπτων χώρων εντός του ακινήτου με τις απαραίτητες διαμορφώσεις, προς εξυπηρέτηση της λειτουργίας του.
Σύμφωνα με τα αναφερόμενα στη ΣΜΠΕ, το προτεινόμενο ΕΠΣ εξασφαλίζει την επίτευξη των εξής στόχων:
- Τη φιλοξενία σημαντικού αριθμού νεοφυών επιχειρήσεων, τεχνοβλαστών, καινοτόμων εταιρειών, ερευνητικών ιδρυμάτων και φορέων Καινοτομίας.
- Τη διαχείριση της ροής της γνώσης και της τεχνολογίας μεταξύ ερευνητικών φορέων, πανεπιστημίων και εταιρειών.
- Τη διευκόλυνση της επικοινωνίας και διασύνδεσης μεταξύ εταιρειών, επιχειρηματιών και επιστημόνων.
- Τη δημιουργία περιβάλλοντος που ενισχύει την κουλτούρα της καινοτομίας, της συνεργασίας, της δημιουργικότητας και της ποιότητας.
- Τον σχεδιασμό και στην προώθηση προγραμμάτων ενίσχυσης της καινοτομίας και της επιχειρηματικότητας, σε συνεργασία με φορείς της αγοράς.
- Την ανάπτυξη δραστηριοτήτων έρευνας και καινοτομίας στο χώρο του φαρμάκου.
- Τη διασύνδεση και δραστηριοποίηση τόσο στο ευρωπαϊκό δίκτυο κέντρων και φορέων καινοτομίας και επιχειρηματικότητας (EU|BIC) όσο και στο παγκόσμιο δίκτυο κέντρων καινοτομίας (IASP) που συγκεντρώνουν χιλιάδες καινοτόμες εταιρείες και ερευνητικά ιδρύματα σε όλο τον κόσμο, διευκολύνοντας τη διεθνοποίηση των εταιρειών που φιλοξενούνται.
Οι βασικές χρήσεις και οι όροι δόμησης
Οι χρήσεις γης που καθορίζονται από το ΕΠΣ στο σύνολο της περιοχής επέμβασης, είναι οι ακόλουθες:
α) Κύρια χρήση: · Γραφεία / Κέντρα έρευνας / Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων. Η κύρια χρήση αποτελεί κατ’ ελάχιστον το 50% της συνολικής δόμησης και στο πλαίσιό της επιτρέπεται η εγκατάσταση ερευνητικών εργαστηρίων, βιβλιοθήκης, χώρων εκπαίδευσης – σεμιναρίων, χώρων διοίκησης του κέντρου και εκθεσιακού χώρου / χώρου παρουσιάσεων.
β) Συνοδές χρήσεις: · Χώροι συνάθροισης κοινού / Συνεδριακά κέντρα · Εμπορικά καταστήματα · Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (γυμναστήρια, κ.λπ.) · Εστίαση · Αναψυκτήρια · Καταλύματα επισκεπτών - ερευνητών · Αποθήκες χαμηλής όχλησης · Επαγγελματικά εργαστήρια (άρθρο 17 του Ν.3982/2011) αποκλειστικά προηγμένης τεχνολογίας και παραγωγής καινοτόμων προϊόντων.
Επιπλέον, επιτρέπεται η κατασκευή δύο υπόγειων σταθμών για την χωροθέτηση βοηθητικών χώρων, ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων και στάθμευσης οχημάτων.
Για το έργο καθορίζονται οι εξής όροι δόμησης:
- Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 2,6
- Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης: 60%
- Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: 21,00 m.
Στο ΕΠΣ προτείνεται η διατήρηση και ανάδειξη των δύο υφιστάμενων τοπόσημων (Υδατόπυργος και Φουγάρο) με τη δημιουργία ενός ενιαίου ανοιχτού χώρου πρασίνου.
Η περιοχή μελέτης βρίσκεται στο παράκτιο νότιο – νοτιοδυτικό τμήμα του λεκανοπεδίου της Αττικής και είναι έντονα επηρεασμένη από τις ανθρωπογενείς δραστηριότητες. Ειδικότερα, χαρακτηρίζεται από την παρουσία βιομηχανικών/βιοτεχνικών και λοιπών συναφών παραγωγικών και μεταποιητικών δραστηριοτήτων, καθώς και πλήθους άλλων ανθρωπογενών παρεμβάσεων στο ευρύτερο περιβάλλον. Στην περιοχή μελέτης, δεν εντοπίζονται φυσικές περιοχές αυτοφυούς βλάστησης με σημαντικά είδη χλωρίδας, που να διατηρούν χαρακτηριστικά ιδιαίτερης οικολογικής αξίας, ούτε εντοπίζονται σημαντικά είδη πανίδας.
Η περιοχή επέμβασης του ΕΠΣ (ακίνητο ΧΡΩ.ΠΕΙ.) δε βρίσκεται εντός κηρυγμένου - οριοθετημένου αρχαιολογικού χώρου αρμοδιότητας της Εφορείας Αρχαιοτήτων Πειραιώς και Νήσων, ούτε υπάρχει ορατότητα ή γειτνίαση με μνημείο αρμοδιότητάς της ,στο οποίο να προκαλείται άμεση ή έμμεση βλάβη.
Ωστόσο, η περιοχή στην οποία θα αναπτυχθεί το προτεινόμενο ΕΠΣ, παρουσιάζει μεγάλο αρχαιολογικό ενδιαφέρον, καθώς εμπίπτει εντός της ζώνης διέλευσης των Μακρών Τειχών, ενώ στην ευρύτερη περιοχή κατά το παρελθόν έχουν αποκαλυφθεί σημαντικές αρχαιότητες (τμήματα του νοτίου και του βορείου σκέλους των Μακρών Τειχών, αρχιτεκτονικά κατάλοιπα οικιών και αγωγών, τάφοι και αρχαίες οδοί).
Η ενεργειακή κατανάλωση
Η ΣΜΠΕ περιλαμβάνει και πλήθος υποδείξεων για επιλογές αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, για τον φωτισμό και την κατανάλωση ενέργειας, για την ανάπτυξη χώρων πρασίνου, για τη διαχείριση εδαφικών υλικών και υλικών κατεδαφίσεων.
Ο σχεδιασμός των έργων εντός του ακινήτου θα πρέπει να λαμβάνει μέριμνα για τον εξορθολογισμό της ενεργειακής κατανάλωσης, ενσωματώνοντας επιλογές και μέτρα σύμφωνα με τις ακόλουθες κατευθύνσεις:
i. Μεγιστοποίηση της ενεργειακής αποδοτικότητας των κτιρίων με την επιλογή των κατάλληλων υλικών κατασκευής, την ορθή διαστασιολόγηση των ανοιγμάτων, την μείωση των απωλειών θερμότητας των συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού, την επιλογή εξοπλισμού θέρμανσης, αερισμού, κλιματισμού και φωτισμού υψηλής ενεργειακής απόδοσης με βάση τον ΚΕΝΑΚ και την εγκατάσταση ΑΠΕ.
ii. Εφαρμογή αρχών της Βιοκλιματικής Αρχιτεκτονικής για τον σχεδιασμό κτιρίων και χώρων (εσωτερικών και εξωτερικών – υπαίθριων), με βάση το μικροκλίμα της περιοχής αξιοποιώντας την ηλιακή ενέργεια, τα φυσικά φαινόμενα του κλίματος και άλλες ανανεώσιμες πηγές.
iii. Διερεύνηση της δυνατότητας αξιοποίησης καινοτόμων μεθόδων μείωσης της κατανάλωσης ενέργειας, όπως η «πράσινη στέγη».
iv. Κατάλληλες ηλεκτρομηχανολογικές επιλογές που θα χαρακτηρίζονται από μεγιστοποίηση της ενεργειακής αποτελεσματικότητας.
v. Χρήση φωτιστικών σωμάτων και λαμπτήρων υψηλής απόδοσης με παράλληλη ρύθμιση στα κατάλληλα επίπεδα φωτισμού σε συνδυασμό με τον φυσικό φωτισμό.
vi. Αξιοποίηση σύγχρονων συστημάτων διαχείρισης κτιρίων (building management systems, BMS), ώστε να επιτυγχάνεται ο λεπτομερής έλεγχος και ρύθμιση των συνθηκών θερμότητας – υγρασίας εντός των κτιρίων, με στόχο την μείωση στην κατανάλωση ενέργειας.
