Το πέναλτι στην προεξόφληση στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο, φέρνει η αύξηση των επιτοκίων, διευρύνοντας περαιτέρω τις ανατροπές στον προγραμματισμό των δανειοληπτών.
Η ανοδική πορεία των επιτοκίων της ΕΚΤ που ξεκίνησε τον Ιούλιο με αύξηση του Euribor κατά 50 μονάδες βάσης και ακολουθήθηκε από μία αύξηση 75 ποσοστιαίων μονάδων, έχει προδιαγράψει τρεις ακόμη αυξήσεις επιτοκίων της τάξεως των 75 μ.β. η καθεμία μέχρι τα τέλη του έτους, οι οποίες θα προκαλέσουν «σοκ» στους δανειολήπτες. Ήδη, η άλλοτε προφανής επιλογή του σταθερού επιτοκίου στα δάνεια, έχει «καταργηθεί», αφού πλέον τα κυμαινόμενα επιτόκια για τη λήψη δανείου έχουν καταστεί πιο συμφέροντα.
Μαζί με την αύξηση των δόσεων, που θα αυξηθούν περαιτέρω δραματικά με τις επόμενες αυξήσεις επιτοκίων, οι δανειολήπτες «τιμωρούνται» και με πέναλτι στην περίπτωση που προεξοφλήσουν νωρίτερα το δάνειό τους. Στην πράξη καταργείται η δυνατότητα που παρείχαν οι τράπεζες στους δανειολήπτες να αποπληρώσουν νωρίτερα και να απαλλαγούν από το άγχος της οφειλής. Και ο λόγος είναι η μεγάλη επιβάρυνση που επωμίζονται πλέον οι τράπεζες, προκειμένου να δεσμεύσουν στη διατραπεζική αγορά τα κεφάλαια για τόσο μακροχρόνιες δανειοδοτήσεις.
Αυτή τη στιγμή, όπως αναφέρουν τραπεζίτες στο insider.gr, τα σταθερά επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν διαμορφωθεί στο 3,50% - 4,50%, τουλάχιστον μισή μονάδα υψηλότερα από τα επίπεδα που βρίσκονταν μέχρι τον περασμένο Ιούλιο. Για να «κλειδώσουν» (μέσω Interest Rate Swap) το κόστος χρηματοδότησης των κεφαλαίων που αντλούν από την διατραπεζική αγορά, προκειμένου στη συνέχεια να δανείσουν σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, οι τράπεζες έχουν ένα κόστος της τάξεως των 320 ποσοστιαίων μονάδων. Σε αυτό προστίθενται και άλλα κόστη όπως αυτό για την κάλυψη του πιστωτικού κινδύνου, λειτουργικός κίνδυνος, το κόστος διαχείρισης κ.λπ., καθιστώντας όχι απλά μη επικερδή, αλλά επιζήμια για τις τράπεζες τη χορήγηση δανείων με σταθερό επιτόκιο.
Τα προηγούμενα χρόνια των πολύ χαμηλών ή και μηδενικών επιτοκίων, η προοπτική ανόδου των επιτοκίων στη διάρκεια μιας 30ετίας (όση και η μέγιστη διάρκεια για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων) ήταν σενάριο – μονόδρομος. Τώρα που τα επιτόκια έχουν μπει στον ανοδικό κύκλο, η πρόβλεψη για την πορεία τους στη διάρκεια 30 ετών, έχει διπλή πιθανότητα: ή να ανέβουν ή να υποχωρήσουν. ΄Ετσι π.χ., αν η τράπεζα «κλειδώσει» τα κεφάλαια που θα δανείσει με κόστος 2% και στη συνέχεια τα επιτόκια φτάσουν στο 3% - 4%, είναι κερδισμένη γιατί έχει καλυφθεί από τον κίνδυνο ανόδου των επιτοκίων. Αν όμως, τα επιτόκια πέσουν π.χ. στο 1,5%, τότε ο δανειολήπτης έχει κίνητρο να «σπάσει» την σύμβαση και να την ανανεώσει με χαμηλότερο επιτόκιο. Πράγμα που ζημιώνει την τράπεζα, η οποία έχει πληρώσει υψηλότερο επιτόκιο για να δεσμεύσει τα κεφάλαια. Το σκεπτικό αυτό υπαγορεύει το πέναλτι στην πρόωρη αποπληρωμή δανείου με σταθερό επιτόκιο, όπως συνέβαινε αντίστοιχα στο παρελθόν με το «σπάσιμο» προθεσμιακής κατάθεσης.
Σχολιάζοντας την ανοδική πορεία των επιτοκίων, στελέχη της αγοράς στεγαστικής πίστης αναφέρουν στο insider.gr ότι οι τράπεζες είναι ακόμη διστακτικές να περάσουν το σύνολο της αύξησης στο κόστος δανεισμού του πελάτη. Με τον τρόπο αυτό, αν και «μπαίνουν μέσα» οι ίδιες, καταφέρνουν να συγκρατήσουν την ομαλή ροή αποπληρωμής των δόσεων δανείων. Ωστόσο, οι επόμενες καταιγιστικές αυξήσεις επιτοκίων που αναμένουν (δεδομένου ότι η ΕΚΤ έχει προαναγγείλει συνέχεια, και δη επιθετική, στις αυξήσεις των επιτοκίων), θα δημιουργήσουν «σοκ» πληρωμών καθώς θα περάσουν στους δανειολήπτες. Σημειώνεται ότι ως αντίβαρο στις αυξήσεις των σταθερών επιτοκίων, τράπεζες όπως π.χ. η Eurobank μείωσαν τα spreads δανεισμού στα κυμαινόμενα επιτόκια (στο 2,50% επιπλέον του επιτοκίου Euribor ή και χαμηλότερα για τους καλούς πελάτες, από 3,20% - 3,50% προηγουμένως).
