Χωρίς να χάνουν τη συγκρατημένη αισιοδοξία τους για τη συνέχεια, τα στελέχη του τομέα ακινήτων κάνουν λόγο για σημαντικές, όσο και αυξημένες αβεβαιότητες, που ήδη επηρεάζουν τον τομέα του real estate, «θολώνοντας το τοπίο» όσον αφορά τον βραχυπρόθεσμο ορίζοντα και τους επόμενους 12 με 18 μήνες. Η σημαντική άνοδος του κόστους χρήματος (επιτόκια) ήρθε να συμπληρώσει το δύσκολο περιβάλλον στον τομέα των αναπτύξεων (κόστος υλικών – ενέργειας, πληθωρισμός, εκλογικός κύκλος, γεωπολιτικό περιβάλλον κ.α.), υποχρεώνοντας στελέχη του χώρου να τηρούν μια πιο επιφυλακτική στάση, δίχως όμως αυτό να σημαίνει ότι θα λείπουν οι ευκαιρίες σε αρκετούς τομείς, όπως τα «πράσινα» γραφεία, οι αποθήκες (όπου πάντως τα yields πέφτουν), κάποια «κομμάτια» στα οικιστικά κ.α. Ηδη πάντως, στην Ευρώπη έχει ξεκινήσει η κρίση στο real estate με τα στελέχη του χώρου να εκτιμούν ότι θα έρθει και στην Ελλάδα, θα επηρεάσει τις τιμές προς τα κάτω, αλλά και να προσδοκούν σε… χρονική υστέρηση, στις ιδιαιτερότητας της εγχώριας ρηχής αγοράς αλλά και σε σταδιακή ανάσχεση της κρίσης.
Μεγαλώνει το «χάσμα» ανάμεσα σε prime και στα secondary ακίνητα
Σε κάθε περίπτωση, όπως αποτυπώθηκε χτες τόσο στο Executive Leaders’ Breakfast, που προηγήθηκε της έναρξης του συνεδρίου της Prodexpo (23o), όσο και σε διάφορα πάνελ, όπου υψηλόβαθμοι παράγοντες της αγοράς Real Estate ανέλυσαν τις τάσεις στην αγορά ακινήτων, τις αλλαγές που φέρνουν τα αυξανόμενα επιτόκια, τις επιπτώσεις του πληθωρισμού και τις προκλήσεις του ESG, πλέον, στο real estate το «χάσμα» ανάμεσα στις δύο ταχύτητες, δηλαδή στα prime ακίνητα και στα secondary, θα διευρύνεται. Με τα καλά – ποιοτικά ακίνητα να διατηρούν μέρος από το αγοραστικό ενδιαφέρον και να μην υποχωρούν πολύ σε αξίες και αποδόσεις, ενώ για τα υπόλοιπα αναμένεται πίεση τιμών αλλά και μείωση ενδιαφέροντος.
Τι αναφέρουν τα στελέχη του χώρου
Ο Άρις Καρυτινός, Διευθύνων Σύμβουλος της PRODEA Investments επισήμανε ότι η σημερινή κρίση είναι εξαιρετική ευκαιρία να αναδειχθεί η ανάγκη για βιωσιμότητα στα κτίρια. Όπως είπε χαρακτηριστικά, το E (από το ESG) ήρθε για να μείνει, προσθέτοντας ότι τα πράσινα κτίρια είναι το νέο παράθυρο στην αγορά. Έκανε λόγο για έλλειψη προσφοράς από τέτοια κτίρια, σε αντίθεση με τα παλιά ακίνητα, που είναι πάρα πολλά, γεννώντας ερωτηματικά για το πώς ο μεγάλος αυτός ο όγκος θα απορροφηθεί στην αγορά. Η Prodea έχει ήδη 500 εκατ. ευρώ σε πράσινα ακίνητα, θέλει να τα αυξήσει σε 1 δις. ευρώ και σε μερικά χρόνια το 80% του χαρτοφυλακίου να είναι «πράσινο». Οι ξένοι χρήστες δεν σκέφτονται να μην έχουν πράσινα κτίρια.
Ο Νίκος Δήμτσας, Chief Investment Officer της Dimand εκτίμησε ότι η αγορά θα διαφοροποιηθεί σε ακίνητα ποιοτικά και δεύτερης ταχύτητας, που θα χάσουν νομοτελειακά σε αξία. Τόνισε ότι αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τον χρήστη ενός κτιρίου το συνολικό λειτουργικό κόστος, λέγοντας ότι τα βιοκλιματικά κτίρια έχουν απήχηση σε μεγάλες εταιρείες, για τις οποίες η εξοικονόμηση και το ESG παίζουν σημαντικό ρόλο.Η επενδυτική δραστηριότητα συνεχίζεται αλλά αλλάζουν τα επενδυτικά κριτήρια. Πράγματι υπάρχουν διάφοροι κίνδυνοι όπως η αύξηση του κόστους κατασκευής, ο πληθωρισμός, η αύξηση επιτοκίων και ειδικά για την Ελλάδα ο πολιτικός κίνδυνος. Ωστόσο, τα καλά κτίρια με τα καλά χαρακτηριστικά, με «πράσινα» κτίρια που θα έχουν αυξημένη υπεραξία, δε θα έχουν ζήτημα.
Ο Τάσος Καζίνος, Διευθύνων Σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ είπε ότι τα επιτόκια ανεβαίνουν πάρα πολύ γρήγορα, κάτι που δυστυχώς δεν είναι βραχυπρόθεσμο. Εκτίμησε ότι σε αυτό το νέο τοπίο οι επενδυτές θα έχουν κι άλλες επιλογές, θα επηρεαστεί η ζήτηση στην αγορά ακινήτων, θα υπάρξει στροφή του επενδυτικού ενδιαφέροντος σε ακίνητα σίγουρης επένδυσης και θα γίνουν πιο στοχευμένες τοποθετήσεις σε συγκεκριμένα ακίνητα όπως τα πράσινα κτίρια. Κατά το ίδιο, μεγάλο στοίχημα ο τουρισμός, ωστόσο η πρόβλεψή του είναι ότι δε θα έχουμε την ίδια καλή χρονιά, δεδομένου ότι οι Ευρωπαίοι θα ξοδέψουν περισσότερα για τη θέρμανσή τους φέτος. Επίσης, σημείωσε ότι οι ΑΕΕΑΠ θα επιβαρυνθούν με σχεδόν τριπλασιασμό της φορολογίας τον επόμενο χρόνο. «Σαφώς θα επηρεαστεί η ζήτηση γιατί οι επενδυτές θα έχουν κι άλλες επιλογές, ωστόσο δε βλέπουμε να έχουμε μία σημαντική πτώση των τιμών», σημείωσε, κάνοντας και συγκεκριμένες προβλέψεις: Αναμένεται το οικιστικό κομμάτι να επηρεαστεί περισσότερο από τα επαγγελματικά ακίνητα, περαιτέρω διχοτόμηση μεταξύ των α’ κατηγορίας και των δευτερευουσών αγορών, αλλά και πιο επιλεκτικές τοποθετήσεις ακόμη και στα ακίνητα α’ κατηγορίας. Ενώ για τα επόμενα 1-2 χρόνια αναμένεται στροφή της επενδυτικής στρατηγικής από ακίνητα που αγοράζονται για αναβάθμιση σε ακίνητα αναβαθμισμένα.
Ο Κώστας Μαρκάζος, Διευθύνων Σύμβουλος της Premia R.E.I.C χαρακτήρισε ως βέβαιη την ύφεση στην Ευρώπη, κάτι που θα επηρεάσει και την αγορά των ακινήτων. Σε αντίθεση με άλλους ομιλητές εκτίμησε ότι η χώρα μας δεν θα τη γλυτώσει λόγω της διαφορετικότητας της αγοράς, προσθέτοντας ότι δεν πρέπει να είμαστε ούτε αισιόδοξοι ούτε απαισιόδοξοι, καθώς κάθε κρίση δημιουργεί ευκαιρίες. Στην Ελλάδα, στα logistics υπάρχουν προοπτικές, το ίδιο και στα πράσινα κτίρια. Κατά τον ίδιο, η άνοδος των επιτοκίων θα πιέσει τα yields. «Όταν στις ξένες αγορές υπάρχουν προβλήματα, γιατί να έρθουν επενδυτές τώρα στην Ελλάδα», αναρωτήθηκε ο CEO της ΑΕΕΑΠ.
Ο Παναγιώτης Καπετανάκος, Διευθύνων Σύμβουλος της Noval Property ανέφερε ότι το τελευταίο δίμηνο παρατηρείται μια αποκλιμάκωση στο κόστος κατασκευής, που είχε εκτοξευτεί το προηγούμενο διάστημα. Σημείωσε ότι τα τελευταία δύο χρόνια καταγράφεται άνοδος των μισθωμάτων σε βιώσιμα και βιοκλιματικά κτίρια, λόγω της ισχυρής ζήτησης και της μικρή προσφοράς. Προσέθεσε ότι ένας επενδυτής πρέπει να προσεκτικός και να ετοιμάζεται για περιορισμό του κινδύνου, ενώ και η ίδια η Noval επενδύει σε γραφεία ποιοτικά, service apartments κ.α.
Ο Ερρίκος Αρώνες, Διευθύνων Σύμβουλος της Hellenic Properties στάθηκε στο αυξημένο κόστος των κτιρίων, ειδικά όσων δεν είναι ενεργειακά, τονίζοντας ότι παρατηρείται έλλειψη στο στοκ ποιοτικών ακινήτων. Χαρακτήρισε ως βασική πρόκληση τη διαθεσιμότητα του δυναμικού και των υλικών, αλλά και στο πολύ υψηλό κατασκευαστικό κόστος. Πλέον, υπάρχουν μεγάλες αβεβαιότητες, αυξανόμενα επιτόκια, κατάσταση πολιτικής και στρατιωτικής έντασης στην Ευρώπη. Στα οικιστικά ειδικά η χαμηλή προσφορά τείνει να μετατραπεί σε οικιστική κρίση. Πάντως, όπως ανέφερε, «ενώ έχουμε σημαντικές προκλήσεις μπροστά, οι προοπτικές για τους developers είναι καλή. Η μεγαλύτερη πρόκληση ειδικά για εμάς έχει να κάνει με το κατασκευαστικό κόστος και τη διαθεσιμότητα του στελεχιακού δυναμικού και των υλικών λόγω της μεγάλης και απότομης αύξησης του κατασκευαστικού αντικειμένου και μάλιστα χωρίς να έχει ξεκινήσει το Ελληνικό».
Ο Φώτης Γιόφτσιος, Διευθύνων Σύμβουλος της Ten Brinke Greece επισήμανε ότι υπάρχουν αυξημένες αβεβαιότητες, με τη γερμανική και την ολλανδική αγορά να βρίσκονται σε ύφεση και τους επενδυτές να έχουν φρενάρει λόγω σταδιακής και μεγάλης αύξησης των επιτοκίων και των χαμηλών αποδόσεων. Προσέθεσε ότι χρειάζεται ψυχραιμία, διορατικότητα και σοφία στις επιλογές ακινήτων, αναλύοντας τα ρίσκα που κρύβουν. Όπως ανέφερε, στην Ευρώπη ήδη οι επενδυτές έχουν φρενάρει λόγω της σταδιακής αύξησης των επιτοκίων, οι αποδόσεις σε σύγκριση με την Ελλάδα είναι χαμηλές. «Χρειάζεται ψυχραιμία, διορατικότητα, σοφία. Επιλέγουμε ακίνητα για να αναπτύξουμε και πρέπει να δούμε πιο λεπτομερώς ποια ρίσκα κρύβουν αυτά. Αυτό που βλέπουμε αυτή την στιγμή στο εξωτερικό είναι ότι μπορεί να χρειαστεί να πουληθεί ένα ακίνητο με ζημιά, ώστε να εξασφαλιστεί ρευστότητα», σημείωσε. «Η Ελλάδα είναι σε καλύτερο περιβάλλον σε σύγκριση με άλλες χώρες, όμως πρέπει να προσέξουμε γιατί οι συνθήκες που υπάρχουν στο εξωτερικό τώρα θα έρθουν και στην Ελλάδα. Υπάρχουν ευκαιρίες ωστόσο χρειάζεται σύνεση και καλές επιλογές», ανέφερε ο ίδιος.
Ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate υποστήριξε ότι η Ελλάδα είναι σε διαφορετική φάση από την υπόλοιπη Ευρώπη, όπου περιμένουν ύφεση άμεσα, σημειώνοντας ότι το πρώτο εξάμηνο του έτους πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις ύψους 650.000.000 ευρώ στο πρώτο εξάμηνο με πολύ μεγαλύτερο το μερίδιο των τουριστικών επενδύσεων, μία αγορά που είναι under- branded. Προσέθεσε ότι «έχουμε συγκρατημένη αισιοδοξία, αλλά σε γενικές γραμμές θα πρέπει να περιμένουμε και να δούμε πόσο θα κρατήσει αυτή η κρίση που είναι εισαγόμενη». Επίσης, μίλησε για εναλλακτικούς τομείς με ενδιαφέρον όπως τα ακίνητα που σχετίζονται με εκπαίδευση, υγεία κ.α.
Ο Γιώργος Μαντζαβινάτος, Διευθύνων Σύμβουλος της QRes εκτίμησε ότι έχουμε 12 μήνες ομίχλης μπροστά μας και κανένας δεν μπορεί να κάνει πρόβλεψη, αν και πότε θα σταματήσει ο πόλεμος. Υπογράμμισε ότι ευτυχώς στην Ελλάδα υπάρχει χρονική διαφορά απορρόφησης διεθνών κρίσεων διεθνών και προσέθεσε ότι τους επόμενους μήνες θα δούμε αγορές και συγχωνεύσεις μεταξύ εταιρειών real estate. Ένα ακόμα ενδιαφέροβ σημείο είναι οι επιδόσεις του ελληνικού τουρισμού, έχοντας ξεπεράσει φέτος τις ροές του 2019, άρα το visibility της χώρας είναι ακόμη ψηλά. Οπως σημείωσε, στην Ελλάδα υπάρχει μία διαφορά φάσης όσον αφορά την απορρόφηση των κρίσεων, γιατί η αγορά είναι μικρή, δεν έχει μεγάλη ρευστότητα. Κατά τον ίδιο, υπάρχουν περιθώρια για αύξηση των τιμών, ενώ η αύξηση του κόστους του δανεισμού θα επηρεάσει τους μεγάλους επενδυτές ακινήτων που έχουν μπεζ στη χώρα τα τελευταία δύο χρόνια με χαμηλές αποδόσεις. Κατά τον ίδιο, θα δούμε εξαγορές προσεχώς στον χώρο. Οι δε Σκανδιναβοί ήδη σκανάρουν την χώρα για ευκαιρίες (π.χ. αγορά από συνταξιούχους).
Ο Ιωάννης Ορφανός, Εταίρος της Arbitrage RE τόνισε ότι λείπουν από την Ελλάδα ακίνητα στον εναλλακτικό τομέα, όπως τα data centers, τα logistics και τα μεγάλα resorts και στάθηκε στην ανάγκη τα projects να είναι μεσοπρόθεσμα και όχι με το βλέμμα στραμμένο μόνο στον επόμενο χρόνο. Όπως σημείωσε, εκτιμά ότι θα υπάρχει μια κάποια κάμψη στην αγορά, όσοι δε χρειάζεται να πουλήσουν δε θα πουλήσουν.
Η Λίλα Πατεράκη, Chief Real Estate Services Officer της doValue Greece μίλησε για τη μεγάλη προοπτική της αγοράς ακινήτων με κόκκινα δάνεια, λέγοντας ότι περίπου 25.000 ακίνητα θα διατεθούν την επόμενη πενταετία στην αγορά μέσω πλειστηριασμών. Είπε ακόμα ότι τα ακίνητα αυτά θα έχουν με τιμή πολύ χαμηλότερη από αυτή που θα χρειαστεί για να χτίσει κάποιος από την αρχή και στάθηκε στον διαφορετικό τρόπο που γίνονται πλέον οι πλειστηριασμοί. Όπως ανέφερε, η doValue έχει 250.000 ακίνητα, βλέπουμε ενδιαφέρον για τους πλειστηριασμούς που γίνονται με πιο διαφανή κριτήρια.
