Ροή
Μέσα στην περίοδο 2024 – 2025 ξεκινά τις «παραδόσεις» μεγάλων «πράσινων» κτηρίων η Noval Property ΑΕΕΑΠ, ΑΕΕΑΠ του ομίλου Viohalco, που προωθεί επενδυτικό πλάνο ύψους 340 εκατ. ευρώ με ορίζοντα το 2030. Όπως αναφέρθηκε σε χτεσινή παρουσίαση της διοίκησης της ΑΕΕΑΠ, υπό τον CEO του ομίλου, Παναγιώτη Καπετανάκο, εν όψει του IPO για την εισαγωγή στο ΧΑ, τρία μεγάλα projects ολοκληρώνονται το 2024, άλλα δύο το 2025 ενώ η μεγάλη αστική ανάπλαση στην Πειραιώς προγραμματίζεται για το 2028.
Έρχεται το IPO
Όπως έχει αναφέρει το insider.gr, μεταξύ 29 και 31 Μαΐου θα πραγματοποιηθεί η δημόσια εγγραφή της Noval Property, με την έναρξη διαπραγμάτευσης του συνόλου των τίτλων στο Χρηματιστήριο να τοποθετείται στις 5 Ιουνίου. Το εύρος τιμής της δημόσιας προσφοράς ορίστηκε μεταξύ 2,6 ευρώ και 2,82 ευρώ.
Η Noval Property έχει ως βασικό μέτοχο τη Viohalco με 82%, ποσοστό που θα μειωθεί στο 69% περίπου μετά την αύξηση μετοχικού κεφαλαίου. Από την δημόσια εγγραφή εκτιμάται ότι θα αντλήσει κεφάλαια έως 52 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων 49 εκατ. από τη διαδικασία ενώ τα υπόλοιπα θα προέλθουν από μετατρέψιμο ομολογιακό της EBRD, που θα βρεθεί με μετοχικό μερίδιο 1,25% στην ΑΕΕΑΠ. Η ελεύθερη διασπορά θα είναι στο 15,59% συμπεριλαμβανομένων των νέων μετόχων. Κατά συνέπεια, πέρα της μητρικής, θα υπάρχει και ως ισχυρός μέτοχος και η EBRD.
Στο IPO θα συμμετέχουν ως ανάδοχοι και οι 4 συστημικές τράπεζες, ενώ η Noval θα συνεργαστεί και με μεγάλες χρηματιστηριακές (Optima, AXIA, Beta, Pantalakis, Ambrosia κ.α.).
Όπως ανέφεραν στελέχη της Noval, στο πλαίσιο παρουσίασης ενόψει της εισαγωγής στο Χρηματιστήριο Αθηνών, από το σύγχρονο, σε μεγάλο βαθμό (μετά την περίοδο 2028) χαρτοφυλάκιο των 570 εκατ. ευρώ, το 99% της αξίας των ακινήτων είναι στην Ελλάδα, ενώ το 88% είναι στην Αθήνα, και ένα μεγάλο μέρος είναι πιστοποιημένο ως «πράσινο». Το 75% του χαρτοφυλακίου είναι ακίνητα εισοδήματος, με πληρότητα 98%, υπόλοιπο μισθωμάτων διάρκειας 9,6 ετών και yield 7,2%. Το υπόλοιπο 25% είναι το υπό ανάπτυξη. Σε σχέση με τα έσοδα (+18% το 2023 έναντι 2022), το 30% είναι από γραφεία, 10% από ξενοδοχεία, 10% από logistics, 18% από εμπορικά πάρκα, άρα, υπάρχει διασπορά σε όρους εσόδων. Σύμφωνα με τους ανθρώπους της Noval, υπάρχουν μακροχρόνιες μισθωτικές συμβάσεις με ένα ποσοστό 60% να λήγουν από το 2029 και μετά, ενώ τα μισθώματα είναι συνδεδεμένα και με τον πληθωρισμό. Μεγαλύτερος μισθωτής είναι το ΙΚΕΑ στον Κηφισό, ενώ ο βασικός μέτοχος, η Viohalco, είναι μισθωτής μόνο κατά 12% και εξασφαλίζει, που δημιουργεί, κατά τη γνώμη των στελεχών της ΑΕΕΑΠ, μία υγιή σχέση.
Με τα κεφάλαια της εισαγωγής, συν το ταμείο των 75 εκατ. ευρώ δημιουργείται ρευστότητα περίπου 125 εκατ. ευρώ για να υποστηρίξει τις «πράσινες» επενδύσεις, «υπερ- αρκετά για τις επενδύσεις το 2024- 2025», σημειώθηκε χαρακτηριστικά. Η μετοχή θα εισέλθει στο Χρηματιστήριο με discount περίπου 29%, και αυτό βάσει υπολογισμού με την ανώτατη τιμή (προφανώς, αν μπει με άλλη τιμή θα αλλάξει η σχέση ως προς τη NAV), ενώ οι νέοι μέτοχοι θα δικαιούνται και μέρισμα από την οικονομική χρήση του 2023 (αυξημένο κατά 44% έναντι του 2022). Η διοίκηση της Noval, μέσω αυτών των κινήσεων αλλά και των νέων επενδύσεων, θεωρεί ότι η περίπτωση της ΑΕΕΑΠ είναι ενδιαφέρουσα. «Αξιολογώντας τις συνθήκες της αγοράς και το τι έχει γίνει μέχρι σήμερα, η τιμή διάθεσης βγαίνει σε επίπεδο που ανταποκρίνεται στις συνθήκες και σε αυτό που ζητεί η αγορά. Αυτό που θέλουμε είναι να έχουμε ευχαριστημένους μετόχους μετά την εισαγωγή, πιστεύουμε στην αξία της εταιρείας, έχουμε ένα συγκεκριμένο επενδυτικό πρόγραμμα, ένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο εισοδήματος που παράγει πολύ καλό εισόδημα», σημείωσε ο κ. Καπετανάκος. Για να προσθέσει, χαριτολογώντας, σε σχέση με το timing του IPO: «βγαίνουμε σε μία καλή στιγμή, ο Παναθηναϊκός πήρε το μπάσκετ, ο Ολυμπιακός σε λίγες ημέρες παίζει για το ευρωπαϊκό στο ποδόσφαιρο».
Τα ποιοτικά χαρακτηριστικά και οι… «ευχαριστημένοι μέτοχοι»
Όπως αναφέρθηκε, η ΑΕΕΑΠ έχει επίσης χαμηλό δανεισμό, με τα 2/3 αυτού να έχουν μέσο σταθερό επιτόκιο 3,9% και Net LTV στο 27,6%, άρα υπάρχουν και περιθώρια μόχλευσης. Τα έξι ακίνητα εισοδήματος αποτελούν πάνω από 75% των. Για παράδειγμα, όπως αναφέρθηκε, στο κτήριο Orbit η αύξηση των μισθωμάτων ήταν 33%, είναι πλήρως μισθωμένο λόγω της αναδιάρθρωσης των μισθωτικών συμβάσεων. Στο River West η αύξηση πέρυσι ήταν στο 22% όσον αφορά τα μισθώματα σε ετήσια βάση.
Η στρατηγική της Noval εδράζεται σε τρείς πυλώνες. Κατ’ αρχάς, το προς ανάπτυξη χαρτοφυλάκιο ανέρχεται σε ποσοστό 25% (επί του συνόλου των 570 εκατ. ευρώ), επομένως δίνει τη δυνατότητα ενός σταθερού αντικειμένου τα επόμενα έτη για την ανάπτυξη ποιοτικού προϊόντος, δεύτερον, η ΑΕΕΑΠ θα κινείται επιλεκτικά στην αγορά και μάλιστα έχοντας υπόλοιπο ανάπτυξης, ενώ, τρίτον, θα συνεχίσει την ενεργητική διαχείριση του χαρτοφυλακίου ακινήτων με νέες μισθώσεις, και μάλιστα με καλύτερους όρους, για συμβόλαια που λήγουν, όπως ήδη πράττει (και σε μισθώματα 30-35 ευρώ/τ.μ. τον μήνα).
Να σημειωθεί ότι το 2019 η ΑΕΕΑΠ είχε χαρτοφυλάκιο 289,5 εκατ. και τώρα 570 εκατ. (το 22% «πράσινο», ποσοστό που θα ενισχυθεί με τα νέα projects), η δε NAV από 253 εκατ. (2,81 ευρώ/μετοχή) εκτινάχθηκε στα 3,98 ευρώ/μετοχή (427,4 εκατ.). Μεταξύ τέλους 2019 και τέλους 2023 τα έσοδα από ενοίκια ανήλθαν σε κινήθηκαν από 3μ6 εκατ. σε 29,3 εκατ., τα Adj. EBITDA από 2 εκατ. σε 17,8 εκατ. ευρώ.
Από τα 340 εκατ. ευρώ του επενδυτικού προγράμματος ποσοστό 82% αφορά ακίνητα που είναι ήδη στην ιδιοκτησία, της Noval, «ενώ το υπόλοιπο 18% αφορά ακίνητα που έχουν προκύψει από κινήσεις εξαγοράς από την κτηματαγορά όπου είμαστε δραστήριοι. Επειδή είναι δικά μας ακίνητα μπορούμε να προγραμματίσουμε την ανάπτυξη και να θέσουμε πιο συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα», σύμφωνα με τον κ. Καπετανάκο.
Τα μεγάλα projects
Όσον αφορά στα προς παράδοση projects, ειδικότερα, για το ακίνητο γνωστό και ως πρώην Kodak, το «The Grid» (50% - 50% με τη BrookLane, 10-12 Chimarras str., Marousi – Development of a new office campus Athens, αναλογεί capex 55 εκατ. ευρώ), η ολοκλήρωσή του προβλέπεται στο τέλος του 2025. Πρόκειται για 4 κτίρια γραφείων, το μεγαλύτερο πράσινο office campus με 62.000 τ.μ., σε σχέδια των Foster & Partners. «Εχουμε ήδη μισθώσει τα 2 από τα 4 κτίρια γραφείων σε μία πολυεθνική, το όνομά της θα ανακοινωθεί τον Ιούνιο. Μισθώνοντας νωρίς περιορίζουμε το ρίσκο της ανάπτυξης», σημείωσε ο κ. Καπετανάκος. Τα κτίρια Α και Β του γραφειακού συγκροτήματος βάσει της υπογεγραμμένης σύμβασης κατασκευής με την Τέρνα (θυγατρική της ΓΕΚ Τέρνα) θα έχουν ολοκληρωθεί μέχρι την 31.05.2025 και τα υπόλοιπα τον Μάιο του 2026.
Στο τέλος του 2024 αναμένεται να ολοκληρωθεί το έτερο κτίριο στο Μαρούσι, στην οδό Χειμάρρας 16 στο Μαρούσι (32 εκατ. ευρώ). Αφορά στην προσθήκη κατ’ επέκταση νέου τριώροφου κτηρίου γραφείων με τέσσερα υπόγεια συνολικής δομημένης επιφάνειας 20.769 τ.μ. επί οικοπέδων συνολικού εμβαδού 10.164,29 τ.μ. Στο Μετς στην Αρδηττού (10,2 εκατ.), απέναντι από την Ακρόπολη, προχωρά επένδυση με μικτή χρήση κατοικίες (που θα μισθωθούν και δεν θα πουληθούν) και με γραφεία στο ισόγειο. Θα ολοκληρωθεί τέλος του 2024 και ήδη έχει μισθωθεί ο τελευταίος όροφος με πολύ καλά ενοίκια. «Στην Ελλάδα λείπουν 212.000 κατοικίες για να ικανοποιηθεί η ζήτηση», εξήγησε ο κ. Καπετανάκος. Οσον αφορά στο κτίριο στην Κηφισίας 199 στο Μαρούσι (13,2 εκατ., αφορά στην ανακατασκευή σε σύγχρονο κτήριο γραφείων, πενταώροφου κτηρίου με 2 υπόγεια, συνολικής επιφανείας περίπου 6.678 τ.μ. επί οικοπέδου έκτασης 2.074 τ.μ., το οποίο βρίσκεται επί της Λεωφόρου Κηφισίας στο Δήμο Αμαρουσίου) θα ολοκληρωθεί σε ένα χρόνο από σήμερα, το 2025.
Αναφορικά με τη mega αστική ανάπλαση της οδού Πειραιώς ύψους 169 εκατ. ευρώ (με 106.000 τ.μ.), για την οποία η Noval έφερε την Foster & Partners με εμπειρία σε ανάλογες αναπλάσεις, ο ορίζοντας ολοκλήρωσης είναι το 2028 ενώ το masterplan περιλαμβάνει ξενοδοχείο, μουσείο, εστίαση, πολιτιστικούς χώρους κ.α. «Ολοκληρώνουμε φέτος την αδειοδότηση, απομένουν το Προεδρικό Διάταγμα και το ΕΣΧΑΣΕ, από του χρόνου θα ξεκινήσει και η υλοποίηση του έργου, θα είναι η πρώτη πράσινη γειτονιά του κέντρου της Αθήνας», ανέφερε ο κ. Καπετανάκος.
Αναφορικά με το Σύγχρονο Κέντρο Αποθήκευσης και Διανομής στη Μαγούλα Αττικής (σχεδόν 10.000 τ.μ., επένδυση 7,9 εκατ.) η επένδυση έχει ν ολοκληρωθεί το 2024.
Σε αυτά τα projects, όπως και άλλα που προωθεί η Noval, αναφέρθηκε μόλις προ ημερών το insider.gr, βάσει και του Ενημερωτικού Δελτίου της ΑΕΕΑΠ.
Η εγχώρια αγορά ακινήτων
Ο διευθύνων σύμβουλος της Noval αναφέρθηκε και στην πορεία της εγχώριας αγοράς ακινήτων: «Η ελληνική αγορά παρουσιάζει αυτή την στιγμή τρία βασικά χαρακτηριστικά: Καταρχάς, είναι ρηχή σε ό,τι έχει να κάνει με το ποιοτικό προϊόν και γι’ αυτό πρέπει να εμπλακεί ο ίδιος ο επενδυτής. Γι’ αυτό θεωρούμε ότι είναι σημαντικό που εμείς ως εταιρεία έχουμε μία πρώτη «μαγιά» με δικά μας ακίνητα προς ανάπτυξη. Επιπλέον παρουσιάζει δομική ανισορροπία, με χαμηλή προσφορά ποιοτικού προϊόντος (ως αποτέλεσμα των μακροοικονομικών προβλημάτων της οικονομικής κρίσης) αλλά υψηλή ζήτηση και γι’ αυτό κινείται αντίθετα με άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Τρίτο χαρακτηριστικό είναι ότι πλέον παρατηρείται συμπίεση των αποδόσεων στα ποιοτικά ακίνητα και βλέπουμε ότι η Αθήνα έχει αρχίσει να κινείται αντίστοιχα με άλλες ομοειδείς ευρωπαϊκές πόλεις από πλευράς αποδόσεων, όπως π.χ. η Λισαβώνα».
