Στους μετόχους της και το επενδυτικό κοινό σχεδιάζει να απευθυνθεί η Premia Properties με στόχο την άντληση κεφαλαίων της τάξεως των 30 – 40 εκατ. ευρώ. Αυτό αποκάλυψε χτες, σε παρουσίαση της εισηγμένης στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών (στο κτήριο του Χρηματιστηρίου), ο Διευθύνων Σύμβουλος της ΑΕΕΑΠ, Κώστας Μαρκάζος. Όπως σημείωσε, η ΑΜΚ προγραμματίζεται για το πρώτο 6μηνο του 2025, τα κεφάλαια που θα αντληθούν θα κατευθυνθούν κατά βάση στην υποστήριξη επενδυτικού πλάνου και λιγότερο στην απομόχλευση ισολογισμού (μείωση δανεισμού, στα 310,3 εκατ. ευρώ, ο καθαρός στα 288,4 εκατ. με μέσο κόστος 3,6%), με την ΑΕΑΑΠ να εστιάζει σε φοιτητικές κατοικίες, όπου έρχονται νέες κινήσεις, σε logistics, τουρισμό και γραφεία (prime προϊόν) αλλά και βιομηχανικά κτήρια – οινοποιία, όπως και στην εκπαίδευση. Η ΑΜΚ θα βοηθήσει, όπως προσδοκούν στην ΑΕΕΑΠ και στην ενίσχυση της διασποράς (free float πέριξ του 17% τώρα).
«Φυσικά υπάρχουν ρίσκα, το γενικότερο μακροοικονομικό περιβάλλον και το θέμα της έγκαιρης παράδοσης των έργων, ωστόσο, θα ακολουθήσουμε το δρόμο των περαιτέρω επενδύσεων και το 2025. Το επενδυτικό πλάνο φέτος διαμορφώνεται στα 50 εκατ. ευρώ, εκτός κι αν κάνουμε αύξηση κεφαλαίου, κάτι που είναι πολύ πιθανό, με σοβαρό το ενδεχόμενο να γίνει ακόμη και εντός του πρώτου εξαμήνου του 2025», σημείωσε χαρακτηριστικά.
Όπως αναφέρθηκε, η ΑΕΕΑΠ διατηρεί τον στόχο του «χτισίματος» χαρτοφυλακίου ακινήτων ύψους 1 δισ. ευρώ, σε βάθος 3 έως 5 ετών. Ήδη στο πρώτο δίμηνο η ΑΕΕΑΠ έχει επενδύσει 17 εκατ. ευρώ. «Η περαιτέρω ενίσχυση χαρτοφυλακίου θα γίνει μα αυξήσεις, εξαγορές ακινήτων ή χαρτοφυλακίων, και με μετοχές, ακόμα και εταιρειών αν βρεθεί κάποιος στόχος, αν και στην Ελλάδα δεν υπάρχουν πολλές τέτοιες ευκαιρίες π.χ. για εξαγορές και συγχωνεύσεις, όπως σε άλλες χώρες, δεν μπορεί να φτάσουμε στο 1 δισ. ευρώ μόνο με οργανική ανάπτυξη», σημείωσε ο κ. Μαρκάζος. Για την ώρα, το portfolio ακινήτων της ΑΕΕΑΠ έχει αξία σχεδόν 500 εκατ. ευρώ (517,8 εκατ. μαζί με μετρητά). «Παρά τους τριγμούς στα ευρωπαϊκά χρηματιστήρια εμείς θα συνεχίσουμε απρόσκοπτα το επενδυτικό μας πλάνο», ανέφερε ο κ. Μαρκάζος.
Επίσης, η διοίκηση της εισηγμένης προβλέπει μισθωτικά έσοδα της τάξεως των 34-35 εκατ. το 2025 (+50% έναντι του 2024, στα 22,4 εκατ. ευρώ) και προσαρμοσμένα (adjusted) EBITDA στα 22-23 εκατ. ευρώ, ήτοι άνοδος 55% σε σχέση με το περασμένο έτος, από τα 14,1 εκατ. ευρώ.
Οι τομείς που εστιάζει και ο δανεισμός
Σχετικά με τους τομείς που εστιάζει η ΑΕΕΑΠ και τις επενδύσεις, όπως αναφέρθηκε, τον Δεκέμβριο του 2024 έγινε η πρώτη επένδυση στον κλάδο της φιλοξενίας, ενώ συνεχίστηκαν οι επενδύσεις σε πιο «παραδοσιακούς» κλάδους για τον όμιλο όπως τα logistics και η φοιτητική κατοικία. Ειδικά στην τελευταία η εταιρεία είναι προ της ένταξης στο χαρτοφυλάκιό της δύο ακόμα φοιτητικών εστιών «με στόχο να φτάσουμε τα 500 δωμάτια σε φοιτητική κατοικία», όπως ανέφερε η διοίκηση.
Στο τέλος του 2024 η ΑΕΕΑΠ είχε συνολικά 61 ακίνητα στο χαρτοφυλάκιο με επιφάνεια 471.000 τ.μ. και καθαρή θέση (NAV) της τάξεως των 197,9 εκατ. ευρώ. Μετά την προσθήκη των τριών μεγάλων ακινήτων το 2024, με τα δύο ξενοδοχεία και το κέντρο logistics, ως προς την κατανομή του χαρτοφυλακίου τα ξενοδοχεία αντιστοιχούν πλέον στο 25%, τα logistics έχουν το μεγαλύτερο μερίδιο, στο 31%, τα γραφεία στο 17%, στο 12% τα σχολεία, στο 7% οι φοιτητικές κατοικίες κ.α.. Η πληρότητα είναι σχεδόν στο 100%, με ένα ετησιοποιημένο έσοδο από μισθώματα κοντά στα 30 εκατ. ευρώ. Γενικότερα, η μισθωτική διάρκεια των ακινήτων είναι στα 9,9 χρόνια. Όπως σημείωσε ο κ. Νίκος Μπαζιώτης (CFO), το maturity των δανείων είναι στα 7,9 χρόνια ενώ δεν υπάρχουν λήξεις πριν το 2027, με τη NAV να προσεγγίζει τα 198 εκατ. ευρώ. Τα δάνεια είναι σταθερού κόστους σε ποσοστό 61%, ενώ υπάρχει και το RRF με 24 εκατ. ευρώ (με fixed 2% και κάτω). Το χαρτοφυλάκιο για την ώρα περιλαμβάνει 61 ακίνητα (471 χιλ. τ.μ.) και με gross yield 7,2%. Ο δείκτης μόχλευσης Net LTV είναι στο 57,9%.
Πώς κινούνται αγορά και Premia, στο επίκεντρο και τουρισμός, φοιτητικά κτήρια
Σύμφωνα με τον κ. Κωνσταντίνο Πεχλιβανίδη, επικεφαλής Επενδύσεων της ΑΕΕΑΠ, η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από διαφορά σημαντική μεταξύ προσφοράς- ζήτησης. «Σε όλα τα είδη των ακινήτων βλέπουμε ότι ακόμη και για σημαντικό διάστημα στο μέλλον η ζήτηση είναι υψηλότερη της προσφοράς. Το δεύτερο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι η ζήτηση περιορίζεται σε ένα συγκεκριμένο κομμάτι της αγοράς που είναι αυτά των υψηλών προδιαγραφών (είτε πρόκειται για γραφεία, ξενοδοχεία κ.α.), ενώ τα παλιά μένουν πίσω. Αυτό μας δείχνει και το δρόμο για το πού θα πρέπει να επενδύσουμε, γιατί εκεί βρίσκεται η πραγματική ζήτηση που θα κρατήσει τα επόμενα χρόνια», ανέφερε ο ίδιος, προσθέτοντας ότι «η Πειραιώς 180 είναι ένα από τα καλύτερα γραφεία στην Ελλάδα και το πρώτο “πράσινο” που στεγάζει δημόσιες υπηρεσίες στην Ελλάδα και αποδίδει από φέτος σε επίπεδο εσόδων», κάνοντας λόγο για το ακίνητο που μισθώθηκε στην ΑΑΔΕ (59 χιλ. τ.μ.).
Στο κομμάτι της φοιτητικής κατοικίας η ψαλίδα προσφοράς ζήτησης είναι τεράστια με κεντρική επιλογή την επένδυση σε περιφερειακές πόλεις όπου η ανάγκη είναι πολύ μεγάλη. «Είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα η Ξάνθη όπου πέραν του υφιστάμενου project, ετοιμάζουμε άλλα δύο κτίρια που θα λειτουργήσουν τον επόμενο χρόνο», σημειώθηκε.
«Στα ξενοδοχεία, με δεδομένο τον κεντρικό ρόλο του τουρισμού στη χώρα, προχωρήσαμε σε μια λελογισμένη κίνηση με μακροχρόνια κλειστή μίσθωση σε δύο κορυφαίους προορισμούς όπως η Κρήτη και η Ρόδος. Τα logistics είναι ο πυρήνας της επιχειρηματικής μας δραστηριότητας και εξακολουθούμε να πιστεύουμε ότι υπάρχει ανάγκη για καλής ποιότητας αποθηκευτικούς χώρους», πρόσθεσε η διοίκηση της Premia Properties. Η εν λόγω αγορά είναι «πυρήνας» για την ΑΕΕΑΠ, που βλέπει ισχυρή, ζήτηση στην περιοχή Ασπροπύργου, όπου έχει μισθωτή αμερικανικό κολοσσό του real estate.
Όπως σημειώθηκε, το Skyline έχει αρχίσει ήδη να αποδίδει καρπούς και μαζί με την επένδυση στο Ρέντη για το Village Shopping & More είναι οι δύο περιπτώσεις όπου η ΑΕΕΑΠ είναι συμμέτοχη με άλλους εταίρους. «Ήδη το Village, που αγοράσαμε το ακίνητο σε ελκυστική τιμή, αποδίδει το ελάχιστο που θα θέλαμε και έχει τις δυνατότητες να πάει ακόμη καλύτερα», αναφέρθηκε. Το Skyline (συμμετοχή Premia 25%, εκτιμωμένη αξία 18 εκατ. ευρώ στις 31/12/204 για την ΑΕΕΑΠ) περιλαμβάνει τριών κατηγοριών ακίνητα: εισοδήματος, για ανακαίνιση και για πώληση.
Η εταιρεία έχει στο πλάνο και τις πωλήσεις, στο πλαίσιο της ενεργούς διαχείρισης των ακινήτων της (σ.σ. έχει προχωρήσει σε 4-5 πωλήσεις του οινοποιείου στη Σαντορίνη, Κατερίνη κ.α.), αλλά και για να αποδείξει ότι τα valuations είναι πραγματικά, ίσως και συντηρητικά.
Τα projects του 2025
Όσον αφορά τα projects του 2025, οι επενδύσεις συνεχίζονται. Στο κομμάτι των βιομηχανικών ακινήτων και των Οινοποιίων, η αγορά του οινοποιείου Σεμέλη με τους αμπελώνες έρχεται να συμπληρώσει τα άλλα ακίνητα της ίδιας κατηγορίας (π.χ. Μπουτάρη). Στη Θεσσαλονίκη αγοράστηκε ένα κτίριο γραφείων, ήδη μισθωμένο δεδομένου ότι εκεί λειτουργεί το Κτηματολόγιο (3.000 τ.μ.), ενώ στο Πικέρμι, οι παλιές αποθήκες και τα γραφεία του Μπουτάρη, ανακαινίστηκαν πλήρως σε κτίριο γραφείων που μισθώθηκε σε φαρμακευτική με μακροχρόνια μίσθωση.
Αντίστοιχα στην Καλαμαριά, οι γραφειακοί χώροι 4.053 τ.μ. ολοκληρώνονται ως προς την ανακαίνισή τους και θα μισθωθούν εντός του α’ εξαμήνου του 2025. Στον τομέα της εκπαίδευσης, η Premia συνεχίζει να επενδύει με ενδεικτικό παράδειγμα των νέων εγκαταστάσεων στην Αρτέμιδα, δηλαδή κτήριο μισθωμένο στο δήμο. Στη φοιτητική εστία, υπό κατασκευή είναι δύο ακίνητα στην Ξάνθη, ένα στο Βόλο, ένα στη Ρόδο, ένα στη Λάρισα, ενώ θα έρθει ένα ακόμη στο Βόλο, με συνολική επιφάνεια 11.117 τ.μ. που θα ανακαινιστούν και θα μετατραπούν σε φοιτητικές εστίες.
Όσον αφορά την κοινοπραξία με την ΤΕΜΕΣ για το οινοποιείο κοντά στο Costa Navarino, έρχεται να συμπληρώσει τη δραστηριότητά σε αυτόν τομέα.
