Σε υψηλά επίπεδα εξακολουθούν να κινούνται οι τιμές πώλησης για τα νεόδμητα ακίνητα στην Αττική, παρά το νέο τοπίο που έχει δημιουργήσει στην εγχώρια κτηματαγορά η πανδημία του κορονοϊού.
Όπως προκύπτει, άλλωστε, από την τελευταία έρευνα που έδωσε στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδας, στα τέλη Σεπτεμβρίου, οι τιμές – φωτιά καλά κρατούν, παρά την πανδημία. Οι τιμές των διαμερισμάτων, σε πανελλαδικό επίπεδο, αυξήθηκαν τους μήνες του lockdown στη χώρα.
Με βάση τα στοιχεία που έχει συγκεντρώσει η ΤτΕ από τα πιστωτικά ιδρύματα εκτιμάται ότι στο τρίμηνο Απριλίου – Ιουνίου 2020 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 4,1% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019.
Η αύξηση των τιμών το δεύτερο τρίμηνο του 2020 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019 ήταν 5,4% για τα «νέα» διαμερίσματα, δηλαδή ηλικίας έως 5 ετών. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, το πρώτο τρίμηνο του 2020 σημειώθηκε αύξηση των τιμών των «νέων» διαμερισμάτων κατά 7,7%. Ειδικά για την περιοχή της Αθήνας, η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το δεύτερο τρίμηνο του 2020 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019 ήταν 6,8% στην Αθήνα.
Γιατί παραμένουν στα ύψη οι τιμές των νεόδμητων
Όπως εξηγεί ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, ο λόγος που οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων παραμένουν σε υψηλά επίπεδα είναι ο εξής: Ο αριθμός των διαθέσιμων πραγματικά νεόδμητων ακινήτων και όχι ανακαινισμένων, είναι μικρός σε σχέση με τον συνολικό αριθμό ακινήτων που διατίθενται προς πώληση.
Μάλιστα, σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, «οι τιμές δεν θα επηρεαστούν άμεσα από τις οικονομικές επιπτώσεις της πανδημίας. Αν επηρεαστούν, αυτό θα είναι σε πολύ μικρό βαθμό».
Σύμμαχος των νεόδμητων ακινήτων η αναστολή του ΦΠΑ 24%
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς, θα συνεχιστεί η αύξηση των νέων ιδιωτικών οικοδομικών αδειών, καθώς η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές, αποτελεί πολύ βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή – επενδυτή.
Ο εκάστοτε επενδυτής που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά εντός του 2020-2022, αποκτά όσο το δυνατόν μεγαλύτερο απόθεμα από ακίνητα που δεν θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%.
Περίπου 2.000 τα νεόδμητα διαμερίσματα στην Αττική
Σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει επεξεργαστεί το Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών E-Real Estates, ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110τμ) κατάλληλων για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018, δεν ξεπερνά στο σύνολό τους τα 2.000 στην επικράτεια του Νομού Αττικής.
«Μπορεί οι αγγελίες νεόδμητων ακινήτων προς πώληση με τα παραπάνω χαρακτηριστικά να είναι περισσότερες, αλλά ας μην ξεχνάμε ότι στα portal αγγελιών ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει εγγραφεί – καταχωρηθεί περισσότερες από 2-3 φορές από διαφορετικό διαχειριστή (μεσίτη, κατασκευαστή, ιδιοκτήτη κλπ.) για την πώλησή του. Άρα ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων είναι αρκετά μικρότερος», επισημαίνει ο κ. Μπάκας.
Πού βρίσκονται τα περισσότερα νεόδμητα
Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110τμ), κατασκευής μετά το 2018, καταγράφεται στα Κεντρικά και Νότια Προάστια της Αθήνας και συγκεκριμένα στις περιοχές της Νέας Σμύρνης (6,62%), Γλυφάδας (19,97%), Βούλας (5,19%), Ηλιούπολης (7,85%), Αλίμου (13,07%), Παλαιού Φαλήρου (14,1%). Σε αυτές τις περιοχές τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στην περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.
Ακολουθούν τα Βόρεια και Ανατολικά Προάστια όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στην περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής. Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων στα Βόρεια και Ανατολικά Προάστια καταγράφεται στο Ηράκλειο με ποσοστό 21,2%, ακολουθούν τα Βριλήσσια με 17,9%, το Μαρούσι με 6,6%, το Χαλάνδρι με 6,19%, ο Γέρακας με 5,95%, η Αγία Παρασκευή με 4,49%, Χολαργός με 2,91% και η Κηφισιά με 2,79%. Το υπόλοιπο 31,97% κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Βορείων και Ανατολικών Προαστίων.
Στα Κεντρικά και Δυτικά Προάστια τα νεόδμητα διαμερίσματα αποτελούν το 4,94% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στην περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής. Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων καταγράφεται στην Πετρούπολη με ποσοστό 26%, ακολουθεί το Γαλάτσι με 12,6%, το Περιστέρι με 7,5%, οι Άγιοι Ανάργυροι με 6,32% και το Ίλιον με 5,53%. Το υπόλοιπο ποσοστό κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Κεντρικών και Δυτικών Προαστίων.
Αποκλίσεις ακόμη και 1.000 ευρώ/τμ μεταξύ κατώτατης και ανώτατης τιμής πώλησης
Ένα ακόμη φαινόμενο που παρατηρείται στην αγορά νεόδμητων ακινήτων είναι οι μεγάλες αποκλίσεις – ακόμη και 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο – μεταξύ της κατώτατης και ανώτατης τιμής πώλησης.
Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, «οι περισσότεροι κατασκευαστές προσπαθούν να πουλήσουν ή/και να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια, διασφαλίζοντας έτσι ρευστότητα για την ανέγερση του έργου, αλλά ταυτόχρονα επιχειρούν να «μετρήσουν» στην πράξη τη ζήτηση για αγορά νεόδμητου ακινήτου στις ζητούμενες – αρχικές τιμές πώλησης. Στις περιπτώσεις που η κατώτερη με την ανώτερη τιμή έχουν μεγάλη διαφορά, είτε ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν 4-6 χρόνια που οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018 και το 2019 ή/και έχει «κλείσει» σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση».
Δεν αναμένεται να πέσουν οι τιμές πώλησης για τα νεόδμητα προσεχώς
Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν πως δεν θα είναι αισθητές οι μειώσεις των τιμών πώλησης των νεόδμητων διαμερισμάτων το επόμενο διάστημα. Όπως προαναφέρθηκε, τα διαθέσιμα ακίνητα είναι λιγοστά στην κτηματαγορά, ενώ οι κατασκευαστές σε μεγάλο ποσοστό δεν «πιέζονται» να ρίξουν τις τιμές.
Αυτό συμβαίνει είτε γιατί το οικόπεδο στο οποίο έχει αναγερθεί η πολυκατοικία νεόδμητων διαμερισμάτων είναι ιδιόκτητο, με την αγορά να έχει πραγματοποιηθεί το διάστημα 2012-2015 όπου οι τιμές των οικοπέδων είχαν μειωθεί σε υπέρτατο βαθμό, είτε διότι οι κατασκευαστές έχουν προβεί σε πολύ καλή συμφωνία αντιπαροχής με τον οικοπεδούχο ή έχουν ήδη πουλήσει ικανοποιητικό αριθμό διαμερισμάτων (εντός του 2019 και αρχές του 2020), αποκτώντας την απαραίτητη ρευστότητα ώστε πλέον να μην πιεστούν να πουλήσουν άμεσα τα εναπομείναντα νεόδμητα διαμερίσματα τους.
«Η μόνη περίπτωση να καταγραφούν αισθητές μειώσεις στα νεόδμητα διαμερίσματα στο άμεσο μέλλον είναι η εξής: Ο κατασκευαστής να έχει προβεί σε ανέγερση της οικοδομής σε ποσοστό άνω του 50%-60% με ιδία κεφάλαια, δεν έχει πουλήσει τον επιθυμητό αριθμό διαμερισμάτων που θα του διασφάλιζε τη ρευστότητα που απαιτείται για την αποπεράτωση και πλέον πιέζεται από τους αγοραστές που έχουν προβεί σε προκαταβολές αγοράς. Θεωρούμε ωστόσο ότι αυτές θα είναι ελάχιστες περιπτώσεις που δεν θα μπορούν να επηρεάσουν το σύνολο της κτηματαγοράς», καταλήγει ο κ. Μπάκας.
