Η είσοδος (σήμερα) της Orilina Properties στο Χρηματιστήριο, λίγες εβδομάδες μετά τη δημόσια εγγραφή της Trade Estates (όμιλος Fourlis), αποτελεί την τελευταία για φέτος εισαγωγή μιας ΑΕΕΑΠ στο ταμπλό, με την αγορά πλέον να αναμένει 1+1 ανάλογες κινήσεις το 2024, από τη μοναδική εκτός ΧΑ ανώνυμης εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητα, δηλαδή της Noval (όμιλος Viohalco), αλλά και του φορέα που θα βάλει υπό την «ομπρέλα» του τα εμπορικά κέντρα της Lamda Development (4 υφιστάμενα συν τα 2 μελλοντικά στο Ελληνικό), δηλαδή της Lamda Malls, με την υποσημείωση ότι η δεύτερη δεν ανήκει στον κλάδο των ΑΕΕΑΠ.
Πως φτάνουμε στα περίπου 340 εκατ. ευρώ
Αν μη τι άλλο, αν και τα IPO’s των Orilina Properties και Trade Estates συγκέντρωσαν αθροιστικά ποσά χαμηλότερα των 100 εκατ. ευρώ, κάπου στα 90 εκατ. ευρώ για την ακρίβεια, εντούτοις, είναι μια παραδοχή ότι ο τομέας ακινήτων εσχάτως επιχειρεί να «μαζέψει κεφάλαια» και δια της πλαγίας, δηλαδή μέσω του Χρηματιστηρίου. Αν προσθέσουμε σε αυτά την αναμενόμενη για το 2024 δημόσια εγγραφή της Noval, της δεύτερης μεγαλύτερης σε μέγεθος – επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ΑΕΕΑΠ της χώρας (σχεδόν 500 εκατ. ευρώ, πίσω μόνο από την Prodea), που εκτιμάται από την αγορά σε περίπου 100 εκατ. ευρώ (και με συμμετοχή EBRD με 10,5 εκατ. ευρώ, αν και παλιότερα σενάρια έκαναν λόγο ακόμα και για IPO 150 εκατ. ευρώ, με τις συνθήκες βέβαια να έχουν αλλάξει), ή τα περίπου 150 εκατ. ευρώ που προσδοκά να αντλήσει η Lamda μέσω των Malls, τότε, αθροιστικά θα έχουμε ποσά (οι φετινές κινήσεις μαζί με τις προσεχείς) της τάξεως των 340 εκατ. με 350 εκατ. ευρώ.
Τα οποία μπορούν να χρηματοδοτήσουν «πράσινες» επενδύσεις σε γραφεία, οικιστικά, τουρισμό, retail, logistics κ.α. Σημειώνεται ότι τα έσοδα της δημόσιας εγγραφής της Trade Estates επί της ουσίας κατευθύνονται στην χρηματοδότηση της απόκτησης του εμπορικού πόλου Smart Park (από τη Reds του ομίλου Ελλάκτωρ), η δε Orilina σε μεγάλο βαθμό θα χρησιμοποιήσει τα αντληθέντα κεφάλαια (σχεδόν 30 εκατ. ευρώ, βάσει του πάνω εύρους τιμής των 0,95 ευρώ) για τη μερική χρηματοδότηση της επένδυσης που προωθεί η Orilina στο ακίνητο του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό, συνολικού ύψους 77,4 εκατ. ευρώ. Κεφάλαια 27,3 εκατ. θα διατεθούν από την εταιρεία εντός 36 μηνών για την πρώτη επένδυση που αφορά στην ανέγερση συγκροτήματος πολυτελών κατοικιών συνολικής επιφάνειας ανωδομής που θα ξεπερνά τα 4.900 τ.μ., με υπόγειους χώρους στάθμευσης και αποθήκες, σε συνολικό οικόπεδο επιφανείας 22.795,21 τ.μ. και τα υπόλοιπα θα διατεθούν εντός 24 μηνών για την δεύτερη επένδυση που αφορά στην ανέγερση Ιδιωτικής Λέσχης Μελών συνολικής επιφάνειας ανωδομής 1.340 τ.μ. με υπόγειους βοηθητικούς χώρους σε οικόπεδο επιφανείας 24.553 τ.μ., όμορο με το οικόπεδο στο οποίο θα αναπτυχθούν οι πολυτελείς κατοικίες.
Να προσθέσουμε ότι η Noval μέσω της αναμενόμενης δημόσιας εγγραφής (άραγε πρώτο τρίμηνο 2024 ή αργότερα;) θα χρηματοδοτήσει μέρος επενδύσεων ύψους 350 εκατ. ευρώ που προωθεί (οικιστικά, γραφεία, το ακίνητο στην Πειραιώς με μικτές χρήσεις κ.α.). Η δε Lamda, με το ποσό που θα αντλήσει αφενός θα ενισχύσει την ρευστότητά της για να προωθήσει τα εμπορικά projects άνω των 650 εκατ. ευρώ στο Ελληνικό, αφετέρου, θα αναδείξει την αξία των Malls στα «ραντάρ» των επενδυτών, όπως ευελπιστούν στον όμιλο (που σκέφτονται ανάλογες κινήσεις με το ΧΑ και για τον κλάδο με τις μαρίνες), ενός χαρτοφυλακίου με αξία ήδη άνω του 1 δις ευρώ. Προφανώς, και για τις δύο περιπτώσεις ρόλο θα παίξουν οι συνθήκες στις αγορές στο διάστημα των κρίσιμων αποφάσεων αναφορικά με το timing των κινήσεων.
Το free float, τα placements και οι πιθανές ΑΜΚ
Αυτή η «μαγιά» των περίπου 340 εκατ. ευρώ μπορεί να αυξηθεί σε πάνω από 500 – 600 εκατ. ευρώ με άλλου είδους διεργασίες, όπως ΑΜΚ ή placements. Για παράδειγμα, ιδίως αν συνυπολογίσουμε τις νέες ρυθμίσεις – απαιτήσεις εκ μέρους της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς για περαιτέρω αύξηση της διασποράς κάποιων εισηγμένων, στις οποίες συμπεριλαμβάνονται και ΑΕΕΑΠ, όπως για την ώρα οι Prodea (μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ με χαρτοφυλάκιο 2,5 δισ. ευρώ και τρέχουσες επενδύσεις – συμφωνίες άνω των 500 εκατ.) και Trastor (έχει σχέδια για χαρτοφυλάκιο 550 εκατ. το 2024). Να σημειωθεί ότι στην πρώτη υπάρχει διαδικασία δημόσιας προσφοράς με την αγορά όμως να προεξοφλεί ότι μετά το πέρας της θα υπάρξει placement, είσοδος νέων χαρτοφυλακίων και μερική ή ολική αποεπένδυση του βασικού μετόχου, ενώ στη δεύτερη ο βασικός μέτοχος (Πειραιώς με σχεδόν 98%) σχεδιάζει και αναπτυξιακού τύπου (για επενδύσεις) ΑΜΚ έως 75 εκατ. ευρώ, με το θέμα της ενίσχυσης της διασποράς να περιλαμβάνει διάφορα μοντέλα (ακόμα και νέα ΑΜΚ σε βάθος χρόνου για νέους μετόχους). Βέβαια, υπάρχουν χρονικά περιθώρια για να προχωρήσουν κινήσεις ενίσχυσης free float και δεν είναι υποχρεωτικό αυτές να γίνουν άμεσα.
Από κει και πέρα βέβαια, οι ΑΕΕΑΠ αφενός έχουν κάποια bonus που εκμεταλλεύονται (ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς αλλά πρέπει να δίνουν τουλάχιστον το 50% των κερδών τους στους μετόχους τους με τη μορφή μερισμάτων), αφετέρου, λόγω χαμηλής διασποράς και χαμηλή συναλλακτικότητας στο ταμπλό, έχουν δεχτεί κριτική ότι αποτελούν επιλογή για… ολίγους, και ιδίως τους βασικούς μετόχους και τα στελέχη τους. Η Prodea στην παρούσα φάση έχει χρηματιστηριακή αποτίμηση άνω των 1,9 δισ. ευρώ και η Trastor λίγο πάνω από τα 160 εκατ. ευρώ, οπότε, κάποιος μπορεί να κάνει υπολογισμούς (έστω αυθαίρετους) για το ύψος των ποσών που θα αναλογούν σε τυχόν placements (αναλόγως του ποσοστού), με την υποσημείωση βέβαια ότι επί της ουσίας τα κεφάλαια, με το σχετικό ίσως discount, να πάνε στους βασικούς μετόχους.
Το discount των ελληνικών ΑΕΕΑΠ
Μια και ο λόγος για discount, αυτό αποτελεί άλλη μια πραγματικότητα του κλάδου, όχι όμως μόνο στην Ελλάδα. Οι δε πρόσφατες δημόσιες εγγραφές έγιναν και αυτές με σχετική «έκπτωση» επί της NAV (κάπου 15% στην Orilina και 25% στην Trade Estates). Αυτό που πάντως πρέπει να καταγραφεί, ίσως και να συνεκτιμηθεί από τους εμπλεκόμενους με τον κλάδο ακινήτων αλλά και την αγορά γενικότερα, είναι ότι διεθνώς οι ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται στα χρηματιστήρια με σημαντικό discount έναντι της εσωτερικής τους αξίας (NAV), «χάσμα» που σε κάποιες περιπτώσεις ξεπερνά το 30%. Μάλιστα, σε πρόσφατη Γ.Σ. της Lamda Development (Σεπτέμβριος 2023), ο CEO της εισηγμένης, Οδυσσέας Αθανασίου αναφέρθηκε στο θέμα αυτό (αν και η Lamda δεν είναι ΑΕΕΑΠ, δραστηριοποιείται όμως στον χώρο ανάπτυξης – επενδύσεων σε ακίνητα) σημειώνοντας ότι παγκοσμίως οι μετοχές του real estate διαπραγματεύονται την τελευταία 3ετία με discount 40% έως 50% έναντι της εσωτερικής τους αξίας.
Αναφέρθηκε μάλιστα και σε λόγους που κρατούν καθηλωμένες τις μετοχές του κλάδου διεθνώς, όπως η άνοδος των επιτοκίων που συνήθως μειώνουν την αξία των ακινήτων, ή την αύξηση του κόστους ενέργειας, των υλικών ή ακόμα και τις παρενέργειες της πρόσφατης πανδημίας (δεδομένου ότι η Lamda έχει retail με τα Malls). Το θέμα αυτό υπό μία έννοια αφορά τόσο τις ήδη εισηγμένες όσο και αυτές που ετοιμάζονται να εισέλθουν στο ΧΑ, αλλά και τις ΑΕΕΑΠ που πρέπει να θα υποχρεωθούν το 2024 να διευρύνουν την ελεύθερη διασπορά τους με βάση τον δρομολογούμενο νέο κανονισμό του ΧΑ. Βέβαια, οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ έχουν δείξει ότι μπορούν να ελέγξουν το θέμα του δανεισμού, προωθούν μεγάλες επενδύσεις σε «πράσινα» κτήρια, προσελκύουν –όπως έχει φανεί –σημαντικούς εγχώριους επιχειρηματικούς «συμπαίκτες», σχεδιάζουν projects με συμμετοχή και τον πόρων του RRF κ.α.
Τι σημείωνε η Εθνική Χρηματιστηριακή
Με το θέμα του discount είχε ασχοληθεί, μεταξύ άλλων ζητημάτων του χώρου, και σχετικά πρόσφατη ανάλυση της Εθνικής Χρηματιστηριακής για τις ΑΕΕΑΠ. Όπως σημειώνονταν, οι εταιρείες ακινήτων στην Ευρώπη διαπραγματεύονται με discount της τάξης του 40% σε σχέση με την καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) τους. Αυτό σε ένα βαθμό εξηγείται από τα υψηλά επιτόκια που εφαρμόζει η ΕΚΤ ως αποτέλεσμα του υψηλού πληθωρισμού, γεγονός που μειώνει τη διαφορά μεταξύ της μισθωτικής απόδοσης του χαρτοφυλακίου ακινήτων και του κόστους δανεισμού της εταιρείας ακινήτων.
Το επίπεδο του δείκτη τιμή / καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) των μετοχών των Ελληνικών ΑΕΕΑΠ, επηρεάζεται από τη σχετικά χαμηλή εμπορευσιμότητα των μετοχών των εν λόγω εταιρειών.
Οι Ελληνικές ΑΕΕΑΠ δικαιολογείται να διαπραγματεύονται με χαμηλότερο discount σε σχέση με τις Ευρωπαϊκές, καθώς α/ εκτός από τη μεγαλύτερη διαφορά (spread) μεταξύ μισθωτικής απόδοσης και κόστους δανεισμού, β/ έχουν μεγαλύτερη διαφορά αποδόσεων σε σχέση με τα κρατικά ομόλογα και γ/ η Ελληνική αγορά ακινήτων υψηλών προδιαγραφών είναι συγκριτικά μικρή και συγκεντρωμένη σε λίγους μεγάλους παίκτες, οπότε λιγότερο ανοιχτή σε ανταγωνιστικές πιέσεις.
