Ροή
Ο όγκος των επενδύσεων που καταγράφηκε στην αγορά γραφείων στο πρώτο τρίμηνο του 2024 έφτασε στα 58 εκατ. ευρώ, με μόνο μία συναλλαγή να προέρχεται από πλευράς θεσμικού επενδυτή, επιδεικνύοντας την επιφυλακτικότητα των institutional investors λόγω κυρίως του υψηλού επιτοκιακού κόστους.
Η απορρόφηση χώρων για το πρώτο τρίμηνο ανήλθε σε 30.000 τ.μ., αντιπροσωπεύοντας μείωση 12% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
Το prime rent στους χώρους γραφείων διαμορφώθηκε σε 29,5 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και καταγράφηκε κατά βάση σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας και της περιφέρειας της πρωτεύουσας, οριακά αυξημένο σε σχέση με το 2022 και αρκετά υψηλότερα της περιόδου 2020 – 2021 (λίγο άνω των 24-25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα).
Στα Νότια προάστια της Αθήνας το prime rent ανέρχεται σε 24 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, έναντι 22 ευρώ πέρυσι, ενώ υπάρχει pipeline αναπτύξεων γραφείων επιφάνειας 152,5 χιλ. τ.μ. συνολικά.
Σε σύγκριση με πέρυσι, σημαντική αύξηση 10,2% καταγράφεται στα μισθώματα των σύγχρονων γραφειακών χώρων σύμφωνα με την τριμηνιαία αναφορά της Cushman & Wakefield Proprius. Ο μέσος όρος στις βασικές περιοχές της Αττικής με γραφεία διαμορφώθηκε σε 21,83 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα έναντι 19,8 ευρώ πέρυσι το αντίστοιχο διάστημα, πάντα βάσει των αναφορών της προαναφερόμενης εταιρίας παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών περί το real estate, ενώ η μέση απόδοση (yield) διαμορφώθηκε σε 6,58%, χωρίς μεταβολή.
Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, στην τελευταία ανάλυση της Cushman & Wakefield Proprius για την πορεία της αγοράς γραφείων στην Αθήνα στο Q1 2024. Όπως προκύπτει, τα ποσοστά κενών θέσεων ανέρχονται κατά μέσο όρο σε 11,1%, με την πρόβλεψη της C&W να δείχνει πτωτική τάση για τους διαθέσιμους χώρους αλλά ανοδική για τα ενοίκια και τις νέες απορροφήσεις.
«Αναμένουμε να δούμε αύξηση του όγκου των επενδύσεων, με τη δραστηριότητα να αυξάνεται κυρίως το δεύτερο εξάμηνο του έτους. Το επενδυτικό κλίμα βελτιώνεται σε ολόκληρη την αγορά με αυξανόμενη αισιοδοξία για τις οικονομικές προοπτικές σε συνδυασμό με την προσδοκία μείωσης τόσο των επιτοκίων», αναφέρεται στην ανάλυση.
Τα ενοίκια, το pipeline και τα prime yields σε περιοχές της Αθήνας
Όπως σημειώνεται, στο κέντρο της Αθήνας και στην περιφέρεια της πρωτεύουσας το ποσοστό κενών χώρων κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 12,81%, παραδόθηκαν σε ετήσια βάση project επιφάνειας 58.000 τ.μ. και υπό κατασκευή είναι επενδύσεις γραφείων σχεδόν 85 χιλ. τ.μ.. Με το prime rent να ανέρχεται σε 29,5 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 5,8%. Επίσης, υπάρχει pipeline γραφείων επιφάνειας 8,2 χιλ. τ.μ.
Στα Βορειοανατολικά προάστια της Αθήνας (Λ. Κηφισίας, Αττική Οδός, Λ. Μεσογείων) το ποσοστό κενών χώρων κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 9,13%, παραδόθηκαν σε ετήσια βάση project επιφάνειας 40.000 τ.μ. και υπό κατασκευή είναι επενδύσεις γραφείων σχεδόν 91 χιλ. τ.μ.. Με το prime rent να ανέρχεται σε 29 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, έναντι 25 ευρώ πέρυσι, με την απόδοση στο 6%. Επίσης, υπάρχει pipeline γραφείων επιφάνειας 22,7 χιλ. τ.μ.
Σε οδικούς άξονες στα Βόρεια προάστια της Αθήνας το ποσοστό κενών χώρων κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 13,75%, παραδόθηκαν σε ετήσια βάση project επιφάνειας 9.000 τ.μ. και υπό κατασκευή είναι επενδύσεις γραφείων σχεδόν 14 χιλ. τ.μ.. Με το prime rent να ανέρχεται σε 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 7%.
Στα Νότια προάστια της Αθήνας (Λ. Συγγρού, Λ. Βουλιαγμένης) το ποσοστό κενών χώρων κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 10,51%, παραδόθηκαν σε ετήσια βάση project επιφάνειας 15.000 τ.μ. και υπό κατασκευή είναι επενδύσεις γραφείων σχεδόν 25,5 χιλ. τ.μ.. Με το prime rent να ανέρχεται σε 24 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 6,3%. Επίσης, υπάρχει pipeline γραφείων επιφάνειας 152,5 χιλ. τ.μ.
Στον Πειραιά το ποσοστό κενών χώρων κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 14%, παραδόθηκαν σε ετήσια βάση project επιφάνειας 12.000 τ.μ. και υπό κατασκευή είναι επενδύσεις γραφείων σχεδόν 16 χιλ. τ.μ.. Με το prime rent να ανέρχεται σε 18 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 6,9%.
Σε σχέση με άλλες περιοχές της Αθήνας, το ποσοστό κενών χώρων κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 11,7%, παραδόθηκαν σε ετήσια βάση project επιφάνειας 30.000 τ.μ., με το prime rent να ανέρχεται σε 14,5 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, έναντι 13 ευρώ/τ.μ./μήνα πέρυσι, και το prime yield σε 7,5%.
Συνολικά, κατά μέσο όρο, το prime ενοίκια ανέρχεται σε 21,83 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 6,58%. Υπό κατασκευή είναι projects με συνολική επιφάνεια άνω των 231 χιλ. τ.μ. και υπάρχει pipeline αναπτύξεων άνω των 233 χιλ. τ.μ..
Οι συναλλαγές και η εικόνα της αγοράς
Όπως σημειώνεται, οι μεγαλύτερες συναλλαγές ήταν η πώληση του Cecil, της Lamda Development, στο κέντρο της Κηφισιάς στον όμιλο Λασκαρίδη με τη συναλλαγή να ανέρχεται σε 19,3 εκατ. ευρώ (6.000 τ.μ.), η αγορά νέας έδρας από την Τράπεζα Εμπορίου και Ανάπτυξης Ευξείνου Πόντου στη Θεσσαλονίκη (Hub 26 της Dimand, έναντι 16 εκατ. ευρώ, επιφάνεια 5,1 χιλ. τ.μ.) και η απόκτηση κτιρίου γραφείων 1.681 τ.μ. στην οδό Ηρακλείτου 7 από την Trastor ΑΕΕΑΠ.
Σε σχέση με τις μισθώσεις, όπως σημειώνεται, οι μεγαλύτερες συναλλαγές στο α’ τρίμηνο ήταν η μίσθωση κτιρίου 8.000 τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας από κρατική αρχή, κτιρίου γραφείων 3.600 τ.μ. (στην περιφέρεια, επί της Λαγουμιτζή) σε εκπαιδευτικό ίδρυμα, όπως και η μίσθωση χώρων γραφείων 3.500 τ.μ. στη Χρήστου Λαδά από τη ΔΕΗ. Για το τελευταίο, αναφέρεται ότι στο πρώτο τρίμηνο ολοκληρώθηκε η ανακατασκευή του κτιρίου Χρήστου Λαδά 1 φέρνοντας στο γραφεία αγοράς περίπου 3.500 τ.μ. σε μια περίοδο με χαμηλό αριθμό αποπερατώσεων το 2023.
Σύμφωνα με την Cushman & Wakefield Proprius η αγορά συνεχίζει να χαρακτηρίζεται από σταθερό μικρό αριθμό συμφωνιών. Ο ενεργειακός τομέας αντιπροσώπευε το μεγαλύτερο ποσοστό συναλλαγών, ενώ ακολουθείται από τον τομέα των χρηματοπιστωτικών υπηρεσιών. Η αγορά καθοδηγείται από παράγοντες όπως η προσβασιμότητα των μεταφορών, οι συνθήκες στον χώρο εργασίας και - όλο και περισσότερο – από τη βιωσιμότητα.
Ωστόσο, «έντονη είναι και η τάση των ενοικιαστών να διαχειρίζονται προσεκτικά το κόστος των ακινήτων και να είναι περισσότερο διατεθειμένοι να ανανεώνουν τις μισθώσεις ως προτιμώμενη μεσοπρόθεσμη στρατηγική. Αναλύοντας την απορρόφηση παρατηρήσαμε πτώση στον όγκο των νέες ενοικιάσεων, με ορισμένες εταιρείες να προτιμούν να παραμείνουν στις υπάρχουσες εγκαταστάσεις τους. Πλήρως εξοπλισμένος χώρος γραφείων και ευέλικτα γραφεία είναι επίσης περιζήτητα από τους κατοίκους για τη μείωση του κόστους. Η προσαρμογή στις έννοιες του υβριδικού χώρου εργασίας θα είναι μια βασική τάση», σημειώνει η C&W.
