Ροή
Στα επίπεδα των 278 εκατ. ευρώ ανήλθαν οι συναλλαγές στους χώρους γραφείων στην Αθήνα στο πρώτο εξάμηνο του 2024, με τη μέση τιμή ενοικίου να διαμορφώνεται στα 29,5 ευρώ το μήνα ανά τετραγωνικό μέτρο για τα πολύ καλά γραφεία, υψηλών προδιαγραφών.
Μόνο για το β’ τρίμηνο του 2024 ο, όγκος των επενδύσεων γραφείων σε όλη την Αθήνα ανήλθε σε 110 εκατ. ευρώ με το κέντρο της Αθήνας να απορροφά το μεγαλύτερο όγκο συναλλαγών, σε ποσοστό 55% επί του συνόλου ή αλλιώς 60 εκατ. ευρώ μέσα από 5 deals, ενώ περί τα 33 εκατ. ευρώ αφορούν συμφωνίες στην ευρύτερη περιοχή της βορειοανατολικής Αττικής.
Αυτά προκύπτουν, μεταξύ άλλων, από τη σχετική έρευνα της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield Proprius,για την πορεία της αγοράς γραφειακών χώρων στο τέλος του Ιουνίου του 2024, όπου προκύπτει ότι οι νέες συμφωνίες και μισθώσεις που αναλογούν σε 75.000 τετραγωνικά μέτρα.
Τα νέα deals και οι τιμές ενοικίασης
Αναφορικά με τις μισθωτικές συμφωνίες μόνο για το δεύτερο τρίμηνο του 2024, καταγράφηκαν deals για 45.000 τ.μ. στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας – σημειώνοντας αύξηση κατά 50% σε τριμηνιαία βάση, αλλά πτώση κατά 13% σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του προηγούμενου έτους. Για τα πολύ καλά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών η τιμή ανά τ.μ. το μήνα στο κέντρο είναι στα 29,5 ευρώ, ακολουθούν τα βορειοανατολικά προάστια με 29 ευρώ ανά τ.μ. στο Μαρούσι, τη Λ. Κηφισίας, πέριξ της Αττικής Οδού και στη λ. Μεσογείων, με 16 ευρώ τα γραφεία στα πέριξ της Εθνικής Οδού στα βόρεια, στα 24 ευρώ τα νότια, σε λ. Συγγρού και λ. Βουλιαγμένης, στα 18 ευρώ στο λιμάνι του Πειραιά και στα 14,5 ευρώ σε άλλες περιφερειακές αγορές.
Σύμφωνα με την έρευνα της Cushman & Wakefield Proprius, ο τομέας των γραφείων όπως και αυτός των ξενοδοχείων είναι οι δύο κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων όπου καταγράφηκε ο μεγαλύτερος όγκος συναλλαγών για την περίοδο Ιανουαρίου - Ιουνίου 2024.
Η μεγαλύτερη συναλλαγή της περιόδου αφορά το ιστορικό κτίριο επί της οδού Κοραή 4 στο κέντρο της Αθήνας, σε συνέχεια της σχετικής συμφωνίας των ομίλων Εθνικής Ασφαλιστικής- Dimand στο πλαίσιο της έτερης συμφωνίας της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων για την στέγαση των κεντρικών γραφείων της τράπεζας Πειραιώς. Από τα συνολικά 14.500 τ.μ. του πιστοποιημένου βάσει Leed συγκρότηματος, περισσότερα από 9.000 τ.μ. θα διατεθούν για την εγκατάσταση γραφείων της τράπεζας και 3.000 τ.μ. σε καταστήματα λιανικής και εστίασης. Μία ακόμη συναλλαγή αφορά αυτή για το κτίριο της οδού Μητροπόλεως 45 έναντι 11 εκατ. ευρώ.
Έντονη η έλλειψη διαθεσιμότητας για χώρους υψηλών προδιαγραφών
Ο όγκος των διαθέσιμων χώρων που θα μπορούσαν να νοικιασθούν άμεσα στην αγορά μειώθηκε περαιτέρω στο β’ τρίμηνο κατά 6% και η έλλειψη διαθεσιμότητας για χώρους υψηλών προδιαγραφών είναι πολύ έντονη ειδικά στην υπο-αγορά της βορειοανατολικής Αθήνας. Ποσοστό 40% από τις μισθωτικές συμφωνίες αφορά ανανεώσεις μισθώσεων με μόνο το 60% να αντιστοιχεί σε μετεγκαταστάσεις.
Ο δημόσιος τομέας, ο κλάδος της πληροφορικής και αυτός των υπηρεσιών ήταν και οι πλέον δραστήριοι όσον αφορά τις μισθώσεις νέων χώρων. Την ίδια στιγμή, το αυξημένο κόστος κατασκευής / αναμόρφωσης και το αυξημένο κόστος επίσης σε επίπεδο χρηματοδότησης για την ανάπτυξη νέων χώρων συνεχίζουν να προβληματίζουν σημαντικά το αγορά.
Οι ταχύτητες
Η αγορά των γραφείων αυτή την στιγμή στην Αθήνα κινείται με διαφορετικές ταχύτητες, ανάλογα με την ποιότητα των χώρων, την τοποθεσία, την ελκυστικότητα του κτιρίου για τους υποψήφιους ενοικιαστές και τη δυναμική της κάθε μεμονωμένης αγοράς.
Στο δεύτερο τρίμηνο του 2024, η αγορά του κέντρου της Αθήνας αντιπροσώπευε το 32% του συνολικού όγκου των νέων μισθώσεων, τα βορειοανατολικά το 30% και τα νότια το 25%, παρουσιάζοντας παρεμπιπτόντως, σημαντική βελτίωση σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα και αντανακλώντας την ελκυστικότητα της Αθηναϊκής Ριβιέρας (και) ως τοποθεσίας γραφείων.
Οι προοπτικές
Η συνεχιζόμενη ισχυρή ζήτηση για γραφεία πολύ υψηλών προδιαγραφών σε συνδυασμό με τις σχετικά πιο περιορισμένες νέες αναπτύξεις συντηρούν και τα υψηλά ενοίκια. Eνδεικτικά, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024, ολοκληρώθηκαν 28.000 τ.μ. χώρων γραφείων στην Αθήνα, εκ των οποίων το 70% ήταν είτε ήδη προ-μισθωμένο είτε υπό συζήτηση/ προσφορά από κάποιον ενδιαφερόμενο μισθωτή.
Ο Πύργος Πειραιά ήταν το μεγαλύτερο νέο κτίριο που παραδόθηκε στην περίοδο του β’ τριμήνου του έτους, το δεύτερο ψηλότερο κτίριο 22 επιπέδων στην Αθήνα και το πρώτο «πράσινο» πολυώροφο κτίριο στην Ελλάδα. Στο τέλος του 2ου τριμήνου ήταν υπό κατασκευή 197.400 τ.μ. με προοπτική παράδοσης έως το 2027, με το 45% να έχει ήδη προ-μισθωθεί. Τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς μίσθωσης γραφειακών χώρων αναμένεται να παραμείνουν σε θετικό πρόσημο, όπως και η ζήτηση, η οποία εκτιμάται ότι θα παραμείνει σε υψηλά επίπεδα ειδικά για τους «πράσινους» γραφειακούς χώρους υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών.
Πρόσφατα η εταιρεία, όπως είχε αναδείξει το insider.gr, σημείωνε πως παρέμειναν θετικές κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024 οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων, με αυξημένη τη ζήτηση από χρήστες για τους χώρους της κατηγορίας Α (grade A), σε όλα τα είδη των επαγγελματικών ακινήτων.
H δραστηριότητα των επενδυτών καταγράφεται αυξημένη σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του περασμένου έτους κατά περίπου 15%, σύμφωνα με τα στοιχεία που συλλέγει η Cushman & Wakefield, με τις συναλλαγές σε επαγγελματικά ακίνητα την περίοδο αυτή να υπολογίζονται στα 800 εκατ. ευρώ.
