Το πώς οι υποδομές επηρεάζουν σημαντικές αναπτύξεις, ιδίως δε κατά πόσο η… έλλειψή τους μπορεί να αποτελέσει πρόβλημα για μεγάλα real estate projects από βορρά έως νότο στην πρωτεύουσα (και όχι μόνο), ήταν θέμα συζήτησης και σχολιασμού σε σχετικό πάνελ στο πλαίσιο του 5ου Συνεδρίου Θεσμικής Διαχείρισης (με τη «σφραγίδα» της Ένωσης Θεσμικών Επενδυτών).
Στελέχη της αγοράς ακινήτων, όπως ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος, Dimand Α.Ε., ή ο Αριστοτέλης Καρυτινός, Διευθύνων Σύμβουλος, Prodea Investments (και Αντιπρόεδρος Δ.Σ. Ένωσης Θεσμικών Επενδυτών) έβαλαν στο τραπέζι το θέμα των υποδομών και της μετακίνησης μέσα στην πόλη, δεδομένων και των νέα projects που αναπτύσσονται αυτή την στιγμή σε όλη την Αθήνα, είτε πρόκειται π.χ. για πλήθος νέων «πράσινων» γραφείων στα βόρεια προάστια, και κατά βάση στη Λ. Κηφισίας και πέριξ αυτής, είτε για τη mega ανάπτυξη στο Ελληνικό (της Lamda).
Θέμα μεγέθους και προσέλκυση επενδυτών για τις ΑΕΕΑΠ
Στο ίδιο πάνελ, τέθηκε και το θέμα… μεγέθους που αντιμετωπίζει η ελληνική κτηματαγορά με αποτέλεσμα να μην είναι ελκυστική για τους ξένους επενδυτές και αυτό αφορά τόσο στα διαθέσιμα project όσο και τις Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ). Σύμφωνα δε με όσα είπε χθες σε συνέδριο της Ένωσης Θεσμικών Επενδυτών, ο διευθύνων σύμβουλος της Noval Property ΑΕΕΑΠ, Παναγιώτης Καπετανάκος, τα επόμενα χρόνια στις ΑΕΕΑΠ νομοτελειακά θα έρθει η συγκέντρωση.
«Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ, εκτός της Prodea έχουν μικρά χαρτοφυλάκια. Δύσκολα θα μεγαλώσουν από μόνες τους, είναι πιο εύκολο να γίνουν συγχωνεύσεις. Οι επενδυτές ζητούν χαρτοφυλάκια άνω του 1 δις. ευρώ για να τοποθετηθούν», σημείωσε, παραθέτοντας την εμπειρία του από την πρόσφατη εισαγωγή της Noval στο Χρηματιστήριο. Και προφανώς ο λόγος δεν γίνεται μόνο για την εν εξελίξει διαδικασία συνένωσης των BriQ Properties και ICI, αλλά για μεγαλύτερου εύρους κινήσεις.
Τι συμβαίνει με την έλλειψη υποδομών σε βόρεια προάστια...
Επί της ουσίας, ο κ. Ανδριόπουλος έκανε λόγο για τις νέες προκλήσεις, που είναι, μεταξύ άλλων, η έλλειψη υποδομών (μικρής ή μεγάλης εμβέλειας), που μπορεί να προκαλέσουν μεγάλα προβλήματα, ή και τα «απόνερα» της κλιματικής κρίσης. Τα μεγάλα έργα χωρίς την ύπαρξη υποδομών (οδικές και όχι μόνο) που μπορούν να τα «στηρίξουν», είναι «δώρον άδωρο» για τους επενδυτές, θεωρούν οι άνθρωποι του real estate.
Για τον κ. Ανδριόπουλο, πρόκληση μεγαλύτερη από τα επιτόκια και το πόσοι ξένοι επενδυτές θα έρθουν στην Ελλάδα, είναι η έλλειψη υποδομών που έχει η χώρα, η κατάρρευση των υποδομών που υπάρχουν. Ως ένα πρώτο παράδειγμα έθεσε αυτό που γίνεται στα βόρεια, στο Μαρούσι, που συγκεντρώνει αυτή την στιγμή πολλές και μεγάλες νέες επενδύσεις σε γραφειακά, δίχως, όπως είπε, να υπάρχει μία μεγάλη, συνδυαστική κυκλοφοριακή μελέτη που να καθορίζει το πώς θα διοχετεύονται οι εργαζόμενοι στη Λ. Κηφισίας.
Και νότια – Ελληνικό
Ο Άρης Καρυτινός έφερε ως παράδειγμα το project στο Ελληνικό, τονίζοντας ότι «μετά την ολοκλήρωση του έργου υπάρχει κίνδυνος να αποκοπούν τα νότια προάστια από την υπόλοιπη πόλη. Ο ίδιος τόνισε ότι είναι χαραγμένη η περιφερειακή οδός που θα ενώσει το έργο με την Αθήνα και μεγάλη κατασκευαστική πρότεινε την κατασκευή του στο δημόσιο, δίχως αποτέλεσμα», ενώ έπρεπε ως έργο «να διευθετηθεί πριν ξεκινήσει το Ελληνικό».
Όπως χαρακτηριστικά σημείωσε, είναι προφανές ότι για ένα τόσο μεγάλο project ανάπλασης, της σημασίας και του μεγέθους του Ελληνικού, που θα δημιουργήσει μία νέα σύγχρονη πόλη μέσα στον αστικό ιστό, θα έπρεπε ήδη να έχει προχωρήσει, εξαρχής όταν «έτρεχε» ακόμη, η διαγωνιστική διαδικασία το θέμα της δημιουργίας της περιφερειακής συγκοινωνιακής υποδομής, ώστε να διευκολυνθεί μελλοντικά η κυκλοφορία.
Υπενθυμίζεται, ότι πέραν των ανθρώπων του real estate, γενικότερα στην αγορά υπάρχουν ερωτηματικά για την απουσία υποδομών, π.χ. οδικών, που θα δώσουν «ανάσες» στο κυκλοφοριακό κομφούζιο στο Λεκανοπέδιο. Το δε θέμα της δημιουργίας νέας πόλης στο Ελληνικό, με χιλιάδες κατοικίες, εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία, Πάρκο, καζίνο, αθλητικές εγκαταστάσεις, συνεδριακούς χώρους κ.α., προκαλεί ήδη «πονοκέφαλο» σε όσους σκέφτονται πώς θα είναι η εικόνα στους δρόμους, ιδίως προς τα νότια, όταν ολοκληρωθεί το έργο (σταδιακά).
Βέβαια, υπήρχαν προτάσεις για επεκτάσεις οδικών αξόνων (π.χ. Αττικής Οδού), εν προκειμένω για την περίφημη σήραγγα Ηλιούπολης (στο πλαίσιο σχεδίου των ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ, Άκτωρ Παραχωρήσεις, Άβαξ), με μελέτες από τον ιδιώτη (Lamda), όπως και για άλλα έργα (π.χ. δρόμοι που θα αποσυμφορήσουν τον Κηφισό, η επέκταση της Λ. Κύμης), πλην όμως, δεν έχουν προχωρήσει διαδικασίες από το δημόσιο.
Προφανώς, στον άξονα από… βορρά έως νότο, όπως και σε άλλες περιοχές της Αθήνας ή της Αττικής, αλλά και αλλού (π.χ. Θεσσαλονίκη) κ.λπ. γίνονται και πολλές άλλες αναπτύξεις - αναπλάσεις ή προωθούνται σχέδια που χρειάζονται τη στήριξη και την… αλληλεπίδραση υποδομών (οδικές, σιδηροδρομικές π.χ. σε logistics κ.α.).
Συνένωση ιδιωτικών δυνάμεων
Πάντως, τόσο ο κ. Ανδριόπουλος όσο και ο κ. Καρυτινός σημείωσαν ότι είναι χρήσιμη η… συνένωση ισχύος των ιδιωτών.
«Θα πρέπει να υπάρχει μεγαλύτερη δράση μεταξύ επενδυτών και Δημοσίου ώστε να θωρακίζονται και οι ιδιωτικές επενδύσεις», ανέφερε ο κ. Ανδριόπουλος, «και οι επενδυτές μεταξύ μας να συνεργαζόμαστε συνολικά και όχι αποσπασματικά με τα υπουργεία, τους δήμους και τις Περιφέρειες», συμπλήρωσε, προτείνοντας το «συνασπισμό» των επιχειρήσεων του κλάδου ώστε να πετύχουν λύσεις για υποδομές και πρόβλεψη για φυσικές καταστροφές.
Ως προς το τελευταίο μάλιστα, ανέφερε ότι «είμαστε πίσω σε σχέση με τον ευρωπαϊκό νότο, η Πορτογαλία, η Ισπανία, η Ιταλία, ακόμα και η Τουρκία μας έχουν ξεπεράσει σε υποδομές, που υποστηρίζουν την ανάπτυξη ακινήτων. Ένα τεράστιο ζήτημα που δεν ελέγχουμε άμεσα είναι η έλλειψη και η κατάρρευση υφιστάμενων υποδομών. Η κλιματική αλλαγή που φέρνει τις φυσικές καταστροφές δυσκολεύει και τις υποδομές και τους ίδιους τους developers, αφού δεν υπάρχει η πρόβλεψη για το πώς θα θωρακίζουμε τις επενδύσεις μας». Μάλιστα, αναρωτήθηκε πόσες από τις μεγάλες επενδύσεις έχουν προβλέψει στις μελέτες τους φωτιές και πλημμύρες. «Για ποιο πράσινο κτίριο μιλάμε όταν η φωτιά έχει κατέβει στο Χαλάνδρι;», είπε χαρακτηριστικά.
Συγχωνεύσεις στις ΑΕΕΑΠ;
Στην ίδια συζήτηση ο CEO της Noval Property ΑΕΕΑΠ κ. Παναγιώτης Καπετανάκος προέβλεψε ότι θα υπάρξει μελλοντικά στον κλάδο των Επενδυτικών Ακινήτων συγκέντρωση προκειμένου να γίνει ο κλάδος πιο ελκυστικός και για τους ξένους επενδυτές, οι οποίοι αναζητούν μεγάλα μεγέθη με χαρτοφυλάκια άνω του 1 δισ. ευρώ: «Η αγορά μας είναι μικρή ρηχή και μικρή και θεωρώ ότι νομοτελειακά θα έρθει η συγκέντρωση. Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ έχουν μικρό μέγεθος και είναι πιο εύκολο να υπάρξουν συγκεντρώσεις από το να έχει η αγορά 9- 10 μικρότερου μεγέθους ΑΕΕΑΠ οι οποίες θα προσπαθούν να μεγαλώσουν από μόνες τους γρήγορα».
