Η εταιρία Ευρώπη Holdings, αποτέλεσμα της συγχώνευσης των Κλουκίνας - Λάππας (ΚΛΜ) και Intracom Properties (συμφερόντων Intracom – Σ. Κόκκαλη), ως γνωστόν με απορρόφηση της δεύτερης από την πρώτη, «λαμβάνοντας υπόψη τόσο τις επικείμενες αναπροσαρμογές μισθωμάτων, όσο και τις εν εξελίξει διαπραγματεύσεις με υποψηφίους μισθωτές κάποιων εκ των ανωτέρω κενών κτηρίων, προβλέπεται ότι θα έχει έσοδα από μισθώματα άνω των 7 εκατ. ευρώ σε ετήσια βάση».
Αυτό αναφέρεται, μεταξύ άλλων, στο πληροφοριακό δελτίο – έγγραφο εξαίρεσης (που δεν έχει τον χαρακτήρα ενημερωτικού) που συνόδευε την προχτεσινή ανακοίνωση περί της έκδοσης και διάθεσης των νέων μετοχών και της εισόδου τους στο Χρηματιστήριο, στις 2 Δεκεμβρίου 2024.
«Πωλητήρια» και Ευρώπη Ασφαλιστική
Όπως αναφέρονταν σε σημεία του έγγραφου, η συγχώνευση θα δημιουργήσει τις συνθήκες για την αύξηση των εισοδημάτων από την ακίνητη περιουσία και την αύξηση της εμπορικής αξίας των εν λόγω ακινήτων. Προφανώς, στο «μενού» βρίσκεται και η αναζήτηση κατάλληλης ευκαιρίας για την πώληση κάποιων ακινήτων, στο πλαίσιο της στρατηγικής για επωφελή διαχείριση του χαρτοφυλακίου των ακινήτων της, με στόχο τη βελτιστοποίηση της σύνθεσής του, την κατοχύρωση σημαντικών υπεραξιών για τους μετόχους της και την μείωση των δανειακών της υποχρεώσεων, η οποία θα έχει ως αποτέλεσμα, τον περιορισμό των υποχρεώσεών της, την αύξηση της ρευστότητάς της και τον περιορισμό της έκθεσής της στους κινδύνους που πηγάζουν από ενδεχόμενες αυξήσεις επιτοκίων.
Την συγχώνευση θα ακολουθήσει η απόκτηση της Ευρώπης. Μέσω της εξαγοράς αυτής, η Εταιρία θα ενισχύσει το χαρτοφυλάκιό της, εισερχόμενη με ισχυρή δυναμική στον ασφαλιστικό κλάδο, κάτι που θα διαφοροποιήσει τις πηγές εσόδων της και θα ισχυροποιήσει την παρουσία της στην αγορά.
Όπως έχει ήδη γίνει γνωστό, στις 29.05.2024 υπεγράφη δεσμευτικό Μνημόνιο Συμφωνίας – Πλαισίου με την πλευρά του κ. Νικόλαου Μακρόπουλου, απώτατου μετόχου της Ευρώπης αναφορικά με την τμηματική απόκτηση της τελευταίας. Κατόπιν ολοκλήρωσης της απόκτησης της Ευρώπης, η εταιρία θα εισέλθει και στον κλάδο των ασφαλιστικών υπηρεσιών και ειδικότερα στις γενικές ασφάλειες. Η Ευρώπη διαθέτει άδεια λειτουργίας για το σύνολο των κλάδων στις γενικές ασφάλειες, ωστόσο η κύρια δραστηριότητά της επικεντρώνεται στον κλάδο περιουσίας, όπου ειδικεύεται στις ασφαλίσεις των μεγάλων βιομηχανικών, εμπορικών και χρηματοοικονομικών κινδύνων.
Η Ευρώπη, σε αντίθεση με τη μεγάλη πλειοψηφία των ελληνικών ασφαλιστικών εταιριών κατά ζημιών, διατηρεί χαμηλή έκθεση στον κλάδο του αυτοκινήτου, ενώ πιο εξειδικευμένοι κλάδοι, όπως ο κλάδος περιουσίας, αστικής ευθύνης, εγγυήσεων, μεγάλων βιομηχανικών κινδύνων, αστικής ευθύνης στελεχών (D&O) και κυβερνοασφάλειας (cyber security) αποτελούν σημαντικό μέρος της συνολικής παραγωγής της.
Στις 10.10.2024, η Απορροφώσα Εταιρία (ΚΛΜ) υπέγραψε δεσμευτική Σύμβαση Αγοραπωλησίας Μετοχών με την εταιρία «KNL Investment Holdings Μονοπρόσωπη Ανώνυμη Εταιρεία» (συμφερόντων 100% του κ. Νικόλαου. Μακρόπουλου), μοναδική μέτοχο της Ευρώπης, δυνάμει της οποίας και σύμφωνα με τους ειδικότερους όρους και προϋποθέσεις που περιλαμβάνονται σε αυτή, η Απορροφώσα Εταιρία, ως αγοράστρια και η εταιρία «KNL Investment Holdings Μονοπρόσωπη Ανώνυμη Εταιρεία», ως πωλήτρια, έχουν συμφωνήσει την πώληση του 100% των μετοχών της Ευρώπης στην Απορροφώσα Εταιρία.
Ειδικότερα, η μεταβίβαση των μετοχών της Ευρώπης στην εταιρία, βάσει των όρων της ως άνω σύμβασης, συμφωνήθηκε να γίνει τμηματικά, αρχικά ποσοστού 65% και μετέπειτα του υπόλοιπου 35%. Η ολοκλήρωση των ως άνω μεταβιβάσεων τελεί υπό την πλήρωση όρων και αιρέσεων που έχουν τεθεί με τη σύμβαση για κάθε μία εκ των μεταβιβάσεων αυτών, περιλαμβανομένης, μεταξύ άλλων, της σχετικής έγκρισης της Τράπεζας της Ελλάδος.
Κατόπιν ολοκλήρωσης της απόκτησης της Ευρώπης έχει συμφωνηθεί να πραγματοποιηθεί περαιτέρω αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου της Ευρώπη Holdings με καταβολή μετρητών, στην οποία η «KNL Investment Holdings Μονοπρόσωπη Ανώνυμη Εταιρεία» θα συμμετέχει προς απόκτηση ποσοστού μεταξύ 10,3% και 15% επί του τελικού μετοχικού κεφαλαίου της Ευρώπη Holdings υπό τη προϋπόθεση έκδοσης θετικής απόφασης/ έγκρισης από την Τράπεζα της Ελλάδος.
Σε περίπτωση που η εν λόγω έγκριση της Τράπεζας της Ελλάδος δεν έχει ληφθεί μέχρι την λήψη από τη Γενική Συνέλευση της Ευρώπη Holdings της απόφασης για τη σχετική αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου, η «KNL Investment Holdings Μονοπρόσωπη Ανώνυμη Εταιρεία» θα έχει το δικαίωμα, μεταξύ άλλων, να συμμετάσχει με ποσοστό μικρότερο του 10% στο μετοχικό κεφάλαιο της Ευρώπη Holdings.
Το χαρτοφυλάκιο της (πρώην) ΚΛΜ
Τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου της πρώην ΚΛΜ τα οποία βρίσκονταν στην περιοχή της Αττικής αναλογούσαν στο 99% της αξίας αποτίμησης του χαρτοφυλακίου την 30.06.2024 και συμπεριλαμβάνουν γραφεία, και εμπορικά καταστήματα. Το portfolio στις 30.06.2024 απαρτιζόταν από i) γραφειακούς χώρους, που αντιπροσωπεύουν το 24,14% της συνολικής μισθώσιμης επιφάνειας ii) αποθήκες iii) εμπορικά καταστήματα τα οποία αντιπροσωπεύουν το 64,89% της συνολικής μισθώσιμης επιφάνειας και λοιπά ακίνητα τα οποία αντιπροσωπεύουν το 10,47% της συνολικής μισθώσιμης επιφάνειας.
Σε όρους Ετησιοποιημένων Μισθωμάτων τα γραφεία και καταστήματα αντιπροσωπεύουν το 100%. Κατά την 30.06.2024, διέθετε στην κυριότητά της ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων συνολικής μισθώσιμης επιφάνειας περίπου 16.000 τ.μ. και η Intracom Properties διέθετε στην κατοχή της ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων συνολικής μισθώσιμης επιφάνειας περίπου 50.000 τ.μ., τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα και αφορούν γραφεία, καταστήματα, εμπορικές αποθήκες και βιομηχανικά ακίνητα. Η εύλογη αξία των ακινήτων ανερχόταν σε 52.081.561 ευρώ και η πληρότητα του χαρτοφυλακίου ανερχόταν σε 82% ενώ της Intracom Properties ανερχόταν σε 69.171.248,22 και η πληρότητα του χαρτοφυλακίου ανερχόταν σε 79%.
Την 30.06.2024 οι κυριότεροι μισθωτές της απορροφώσας ήταν η ΙΤΧ Ελλάς Μονοπρόσωπη ΑΕ (η οποία αντιπροσωπεύει τα εμπορικά σήματα του ομίλου ΖΑRΑ στην Ελλάδα) , η Adidas Hellas AE και η Wonder Nest Retail (αποτέλεσμα απόσχισης του εμπορικού κλάδου βρεφικών/παιδικών ειδών της ΚΛΜ και εισφοράς του).
Στις 30.06.2024, η πρώην ΚΛΜ διέθετε στην κυριότητά της ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων που περιλάμβανε: α) τέσσερα (4) οικόπεδα μετά των επ’ αυτών κτιρίων (το ένα εκ των οποίων αποτελείται από 5 αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες) και επτά (7) αυτοτελείς,, διηρημένες και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες με συνολικό εμβαδόν κτισμάτων/μισθώσιμης επιφάνειας περίπου 14 χιλ. τ.μ. και β) τέσσερα (4) γεωτεμάχια (2 οικόπεδα και 2 αγροτεμάχια υπό ένταξη στο σχέδιο πόλης) συνολικής αδόμητης επιφάνειας περίπου δύο (2) στρεμμάτων.
Η συνολική μισθώσιμη επιφάνεια των ακινήτων του χαρτοφυλακίου κατά την 30.06.2024 ήταν περίπου 16 χιλ. τ.μ. (περίπου 14.000 τ.μ. κτισμάτων δομημένων ακινήτων και περίπου 2.000 τ.μ. αδόμητων ακινήτων). Εκ των δομημένων ακινήτων, ακίνητα δομημένης επιφάνειας περίπου 2 χιλ. τ.μ. είχαν χρήση ως εμπορικά καταστήματα προβολής στην οδό Ερμού, ακίνητα δομημένης επιφάνειας περίπου 800 τ.μ. ως κτήρια γραφείων, ακίνητα δομημένης επιφάνειας περίπου 400 τ.μ. ως διαμερίσματα και ακίνητα δομημένης επιφάνειας περίπου 11 χιλ. τ.μ. ως βιομηχανικά κτήρια/ αποθήκες. Από τα ανωτέρω κτίσματα, κατά την 30.06.2024, ήταν μισθωμένα περίπου 11,7 χιλ. τ.μ., εμπορικά καταστήματα, κτήρια γραφείων και βιομηχανικά κτήρια/ αποθήκες (ήτοι ποσοστό 82% εκ της συνολικής επιφάνειας των κτισμάτων), ενώ τα υπόλοιπα ήταν σε φάση ανάπτυξης. Κατά την ημερομηνία του Εγγράφου Εξαίρεσης έχει ήδη μεταβιβαστεί ένα εκ των ανωτέρω ακινήτων της Εταιρίας και επίκειται η μεταβίβαση ενός ακόμα ακινήτου, ενώ η μισθωμένη επιφάνεια είναι πλέον περίπου 3.750 τ.μ. λόγω λύσης μίσθωσης.
Μεταξύ αυτών, στο τέλος 6μήνου 2024, περιλαμβάνονταν: οικόπεδο με κτίσμα/Γραφειακοί Χώροι στην οδό Παστέρ 3, Αθήνα (830,88 τ.μ.) με μισθωτή την Wonder Nest Μονοπρόσωπη Retail AE (έως 30-05-2027), Οριζόντιος ιδιοκτησία (Παστέρ και Χατζηκώστα 6, Αθήνα) επιφάνειας 132,92 τ.μ. (μισθωτής Wonder Nest Μονοπρόσωπη Retail AE έως 30-05-2027), Οικόπεδο με κτίσμα/Αποθήκες (Ομήρου 2 & Τεώ, Ταύρος) επιφάνειας 3.230,75 τ.μ., Οικόπεδο με κτίσμα/Εμπορικό Κατάστημα στην οδό Ερμού 47 (επιφάνειας 1.474 τ.μ., με μισθωτή την ΙΤΧ Ελλάς Μονοπρόσωπη έως τις 29-02-2044), Οριζόντιος ιδιοκτησία/Εμπορικό Κατάστημα (Κτενά & Ερμού 44, επιφάνειας 629,42 τ.μ., με μισθωτή την Adidas Hellas AE έως τις 19-04-2031), οικόπεδο με 5 οριζόντιες ιδιοκτησίες/αποθήκες (Σακελλαρίου & Τεώ, Ταύρος), επιφάνειας 9.141 τ.μ. (μισθωτής Wonder Nest Μονοπρόσωπη Retail AE έως τις 31-05-2027), οριζόντιος ιδιοκτησία στην Ευαγγελιστρίας & Κτενά 2 & Ερμού 44 (159,30 τ./μ., μισθωτής Adidas Hellas AE έως τις 19-04-2031), . οριζόντιος Ιδιοκτησία/Διαμέρισμα στην Κτενά & Ερμού 44 (98 τ.μ.), αγροτεμάχιο υπό ένταξη στο σχέδιο( Βελεστίνου, Χαλάνδρι 508,41 τ.μ.), αγροτεμάχιο υπό ένταξη στο σχέδιο (Κορυτσάς & Ηλείας, Χαλάνδρι 252,89 τ.μ.), οικόπεδο στα Σπάτα 567 τ.μ., οικόπεδο στην Ομήρου 4, Ταύρος (577,96 τ.μ.) κ.α.
Ωστόσο, εξ αυτών, ως γνωστόν, το ακίνητο επί των οδών Ομήρου 2 & Τεώ στον Ταύρο πωλήθηκε στο «Χαροκόπειο Πανεπιστήμιο» στις 30.08.2024. Το οικόπεδο είναι επιφάνειας 1.240,17 τ.μ. μετά του επ’ αυτού υφισταμένου πολυωρόφου κτιρίου, συνολικής επιφάνειας 3.230,75 τ.μ) και το τίμημα ανήλθε σε 6.300.000 ευρώ. Εκ του τιμήματος, ποσό 3,15 εκατ. εισπράχθηκε την 04.10.2024 και αύξησε τα χρηματικά διαθέσιμα της εταιρίας. Το εν λόγω επενδυτικό ακίνητο είχε συνολική αξία αποτίμησης 3.256.800 ευρώ στα βιβλία της εταιρίας, ενώ η εν λόγω πώληση αποδεσμεύει αναβαλλόμενες φορολογικές υποχρεώσεις ύψους 706 χιλ. περίπου. Ενώ για ακίνητο επί της οδού Σόλωνος 20 (43 τ.μ.), η εταιρία βρίσκονταν σε διαπραγματεύσεις για τη μεταβίβασή του προς τρίτο και η πώλησή του αναμένεται να ολοκληρωθεί με την υπογραφή οριστικής συμβολαιογραφικής πράξης πώλησης και μεταβίβασης έως τα τέλη Νοεμβρίου 2024.
Στο πλαίσιο της πώλησης του κτηρίου στην οδό Ομήρου 2 & Τεώ στον Ταύρο έχει αναλάβει να το παραδώσει διαμορφωμένο σε εκπαιδευτικό ίδρυμα και γραφεία και αυτήν την περίοδο ολοκληρώνονται οι μελέτες εφαρμογής ενώ έχουν ξεκινήσει και εργασίες αποξήλωσης. Η εν λόγω επένδυση έχει προϋπολογισμό ποσού περίπου 2,5 εκατ., και θα χρηματοδοτηθεί με τις εισροές από την πώληση του ακινήτου. Αναμένεται να ολοκληρωθεί έως τον Φεβρουάριο 2026.
Επίσης, η εταιρία έχει καταθέσει μελέτες για έκδοση οικοδομικής άδειας για την μετατροπή του κτηρίου στην οδό Σακελλαρίου και Τεώ στον Ταύρο σε σύγχρονα πράσινα γραφεία και παράλληλα εκπονούνται και οι σχετικές μελέτες εφαρμογής. Η εν λόγω επένδυση έχει προϋπολογισμό ποσού περίπου 5 εκατ. και θα χρηματοδοτηθεί με τραπεζικό δανεισμό, μέσω ομολογιακού δανείου που έχει χορηγηθεί από την Alpha Bank. Αναμένεται να ολοκληρωθεί περί το Δεκέμβριο 2026.
Το portfolio της Intracom Properties
Όπως σημειώνεται, με ημερομηνία αναφοράς τις 30.06.2024, η Intracom Properties διέθετε στην κατοχή της ένα χαρτοφυλάκιο δέκα (10) αυτοτελών κτιρίων, καθώς και δύο (2) οριζοντίων ιδιοκτησιών - αυτονόμων ορόφων γραφείων μετά των εξυπηρετουσών αυτά θέσεων στάθμευσης (οριζοντίων ιδιοκτησιών) και τεσσάρων (4) αδόμητων οικοπέδων.
Η συνολική μισθώσιμη επιφάνεια των άνω ακινήτων του χαρτοφυλακίου της Απορροφώμενης Εταιρίας ήταν κατά την 30.06.2024 περίπου 50.000 τ.μ. (περίπου 47.000 τ.μ. κτισμάτων δομημένων ακινήτων και περίπου 3.000 τ.μ. αδόμητων ακινήτων), εκ των οποίων ήταν μισθωμένα περίπου τα 37 χιλ. τ.μ., ήτοι ποσοστό πληρότητας περίπου 79% εκ της συνολικής δομημένης επιφάνειας των ακινήτων. Τα ακίνητα είναι κυρίως κτίρια γραφείων και βιομηχανικά κτίρια στο Νομό Αττικής καθώς και ένα βιομηχανικό κτίριο στην Ξάνθη.
Μεταξύ των ακινήτων είναι οικόπεδο με 6 κτίρια/Συγκρότημα Γραφείων στο 19ο χλμ. Λεωφ. Μαρκόπουλου, επιφάνειας 27.600 τ.μ., οικόπεδο με κτίσμα /Γραφεία 19ο χλμ. Λεωφ. Μαρκόπουλου (2.659,90 τ.μ.), οικόπεδο με κτίσμα /Βιομηχανικό Ακίνητο στο 14ο χλμ Εθν. Οδός Αθηνών - Λαμίας, Μεταμόρφωση (6.130,68 τ.μ.), οριζόντιες ιδιοκτησίες (18)/Γραφειακοί Χώροι (Αδριανείου 2 & Παπαδά, Αθήνα, 8.281,24 τ.μ.), οριζόντιες ιδιοκτησίες (21)/Γραφειακοί Χώροι Λεωφ. Κηφισίας 64, στο Μαρούσι (863,40 τ.μ.), οικόπεδο με κτίσμα /Βιομηχανικό Ακίνητο στην Ξάνθη 2.957 τ.μ. κ.λπ.
Αντίστοιχα, την 30.06.2024, οι κυριότεροι μισθωτές της Intracom Properties ήταν οι Ιntrakat, Intralot, Vodafone και η Donald Pet Care.
Η εταιρία, πριν από την ολοκλήρωση της συγχώνευσης, είχε σε εξέλιξη την μετατροπή ενός βιομηχανικού ακινήτου στη γέφυρα της Λυκόβρυσης με εμβαδόν περίπου 6.000 τ.μ. σε αποθήκες προς μίσθωση. Ως εκ τούτου, εκτελούσε κατασκευαστικές εργασίες διαμόρφωσης του κτηρίου (στατικές ενισχύσεις, δάπεδα, κουφώματα, διαμόρφωση παρ. χώρου κ.λπ.). Για το μισό περίπου κτήριο έχει συναφθεί σύμβαση μίσθωσης με την εταιρία Donald Pet Care. Η εν λόγω εν εξελίξει επένδυση έχει συνολικό κόστος περίπου 2,5 εκατ.. Η εταιρεία είχε στην κατοχή της ακίνητα αξίας που ξεπερνούσαν, στις 31.07.2024, τα 69 εκατ. ευρώ.
