Είκοσι ημέρες πριν την έναρξη του νέου στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι ΙΙ», η Ελλάδα καλείται να χτίσει ουσιαστικά από το μηδέν τον θεσμό της κοινωνικής κατοικίας, με παρεμβάσεις όπως η κοινωνική αντιπαροχή, τα επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια και τα άνοιγμα χιλιάδων κλειστών διαμερισμάτων με πριμοδότηση των εργασιών ανακαίνισής τους.
Την τελευταία 5ετία το κόστος απόκτησης ή ενοικίασης στέγης τρέχει με πολλαπλάσιο ρυθμό από τον αντίστοιχο αύξησης των εισοδημάτων, ενώ η ζήτηση για κατοικίες αυξάνεται ταχύτερα από την προσφορά. Το 30% του πληθυσμού που δεν έχουν δική τους ιδιοκτησία (3 στους 10 ζουν στο ενοίκιο), ψάχνουν εναγωνίως να βρουν ένα ακίνητο που να πληρεί τις προϋποθέσεις του νοικοκυριού και να μην κοστίζει παραπάνω από έναν μισθό!
Οι υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες κατάφεραν να απορροφήσουν σε μεγάλο βαθμό τους κραδασμούς στην κτηματαγορά, βελτιώνοντας το μερίδιο της κοινωνικής κατοικίας στο 20%-30%, όμως η χώρα μας έμεινε πολύ πίσω μετά το «λουκέτο» στον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας το 2012 και τώρα τρέχει να καλύψει το τεράστιο κενό.
Η λογική της κοινωνικής κατοικίας είναι να απορροφάει τους κραδασμούς σε περιόδους απότομης ανόδου των τιμών όπως αυτή που διανύουμε τώρα στην Ελλάδα.
Η Ελλάδα είναι η μόνη χώρα στην ΕΕ που δεν διαθέτει προγράμματα κοινωνικής κατοικίας, ενώ δεν υπάρχει και ένας φορέας άσκησης στοχευμένων στεγαστικών παρεμβάσεων. Αντιθέτως στην Ευρωπαϊκή Ένωση, αν εξαιρέσουμε την Ελλάδα καθώς και πρώην σοσιαλιστικές χώρες στις οποίες το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης είναι εξαιρετικά υψηλό (>85%), θα διαπιστώσουμε ότι:
- σε 7 χώρες (Ολλανδία, Αυστρία, Δανία, Γαλλία, Φιλανδία, Νορβηγία, Σουηδία) το ποσοστό των κοινωνικών κατοικιών υπερβαίνει το 15% του συνολικού αποθέματος των κατοικιών και το 30% των ενοικιαζόμενων,
- σε άλλες 2 χώρες (Ιρλανδία και Τσεχία) αγγίζει το 10% του συνόλου και το 20% των ενοικιαζόμενων, ενώ
- στις υπόλοιπες 10 χώρες υπάρχει μεν αλλά είναι σχετικά περιορισμένο (<5% του αποθέματος).
Φυσικά, τα μοντέλα χρηματοδότησης και διαχείρισης των προγραμμάτων αυτών διαφέρουν σημαντικά από χώρα σε χώρα. Αλλού για παράδειγμα έχουμε κυρίως μη κερδοσκοπικούς συνεταιρισμούς που χρηματοδοτούνται μέσω ειδικών δανείων από στεγαστικές τράπεζες και ταυτόχρονα εισπράττουν εισφορές από τους δήμους, ενώ σε άλλες χώρες στη χρηματοδότηση των προγραμμάτων αυτών συμμετέχει το κράτος, η τοπική αυτοδιοίκηση, οι επιχειρήσεις, οι μισθωτοί και το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων.
- Διαβάστε επίσης: Πρεμιέρα τον Ιανουάριο για τα στεγαστικά προγράμματα «Σπίτι μου 2» και «Αναβαθμίζω Ενεργειακά» - Όροι και προϋποθέσεις
Δυσοίωνο το μέλον για τις γενιές Υ και Ζ
Στη χώρα μας, τα τελευταία χρόνια, ο πληθυσμός ηλικίας 30-44 ετών (γενεές Y) αντιμετωπίζει όλο και μεγαλύτερες δυσκολίες στέγασης, και το μέλλον φαίνεται δυσοίωνο και για τις νεότερες γενεές (γενεές Z), τους γεννηθέντες δηλαδή ανάμεσα στο 1995 και το 2009 που ζουν σήμερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Το πλήθος των ατόμων που ανήκει στις γενεές αυτές μπορεί να είναι πολύ μικρότερο από αυτό των προηγουμένων γενεών, όμως μικρότερη είναι και η προσφορά στέγης με αποτέλεσμα την κατακόρυφη αύξηση των ενοικίων.
Το πρόβλημα της αυτόνομης στέγασης των νεότερων γενεών, και ειδικότερα αυτό της εύρεσης ενοικιαζόμενης κατοικίας σε προσιτή τιμή, αναδεικνύεται πλέον σε «μέγα-πρόβλημα» δομικού χαρακτήρα για τις γενεές αυτές (και όχι μόνον).
Σύμφωνα με μελέτη του Ινστιτούτου Δημογραφικών Ερευνών, τα προγράμματα «Σπίτι Ι και ΙΙ» θα επιλύσουν μεν το πρόβλημα στέγασης 30.000 νέων νοικοκυριών σε όλη την Ελλάδα μέσω της ιδιοκατοίκησης, αλλά με δεδομένη την άκρως περιορισμένη προσφορά των προ του 2007 ακίνητων συντείνουν, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, στην αύξηση των τιμών αγοράς, και, κατ’ επέκταση, και στην αύξηση των μισθωμάτων των προς ενοικίαση παλαιότερων κατοικιών.
Το πρόβλημα στην Ελλάδα δεν καλύπτεται πια από το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, καθώς αφενός η ιδιοκατοίκηση μειώνεται, πολλά από τα ιδιόκτητα ακίνητα είναι «γερασμένα» με αποτέλεσμα να έχουν αυξημένο κόστος χρήσης, ενώ η πολύ περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα την περίοδο 2011-2021 έχει δημιουργήσει έλλειψη στην προσφορά ακινήτων.
Για την άμβλυνσή του προβλήματος απαιτείται μια μακροπρόθεσμη στρατηγική για τη στέγαση των νεότερων κυρίως γενεών, και ειδικότερα νέα εργαλεία παρέμβασης στο πλαίσιο της κοινωνικής πολιτικής.
1. Ένα από αυτά θα μπορούσε να είναι ο έλεγχος των ενοικίων (επιβολή ανωτάτων τιμών στα νέα μισθωτήρια, έλεγχος της αύξησης κατά την ανανέωση των συμβολαίων ή ακόμη στις ετήσιες ανατιμήσεις των ενεργών), μέτρα που η πολυδιάσπαση και η κοινωνική διασπορά της ιδιοκτησίας στη χώρα μας καθιστά τη λήψη τους προβληματική, απαιτώντας ταυτόχρονα έναν ικανότατο διοικητικό μηχανισμό, ενώ η αποτελεσματικότητά τους με βάση τη διεθνή εμπειρία δεν είναι δεδομένη.
2. Η δημιουργία αντιθέτως ενός αποθέματος κατοικιών από φορείς που δεν θα στοχεύουν στην απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας (όπως ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας στο παρελθόν), αλλά στη διάθεση ενοικιαζόμενων με χαμηλό ενοίκιο, ενεργειακά αποδοτικών κοινωνικών κατοικιών, που θα αντιστοιχούν στα στεγαστικά πρότυπα και τις μεταβαλλόμενες στεγαστικές ανάγκες των νέων, είναι η πλέον πρόσφορη επιλογή που θα επιτρέψει να καλυφθεί το μεγάλο έλλειμα δημοσίας πολιτικής για την κατοικία στην Ελλάδα.
Φορέας στεγαστικής πολιτικής
Η πλήρης μέχρι στιγμής απουσία κοινωνικού, δημοσίου ή μη κερδοσκοπικού, προσιτού στους νέους -και όχι μόνον- οικιστικού αποθέματος σε συνδυασμό με την αυξανόμενη ζήτηση για οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία, αναδεικνύουν -σύμφωνα με το ΙΔΕΜ- την ανάγκη για τη δημιουργία και στελέχωση ενός φορέα Στεγαστικής Πολιτικής που θα υλοποιήσει άμεσα τον στόχο:
- αναλαμβάνοντας δράσεις για την αξιοποίηση του διαθέσιμου αποθέματος, όχι μόνον ακίνητων αλλά και γης που ανήκουν στον δημόσιο και στον ευρύτερο δημόσιο τομέα, στην Τοπική αυτοδιοίκηση και σε κοινωνικούς φορείς, και
- συντονίζοντας δράσεις όπως η ενίσχυση της παραγωγής -συνεταιριστικής ή μη κοινωνικής προς ενοικίαση κατοικίας από μη κερδοσκοπικούς ή περιορισμένου κέρδους φορείς, υποκείμενους σε έλεγχο ή υποχρέωση λογοδοσίας.
«Η ανάπτυξη ενός διευρυμένου προγράμματος κοινωνικής στέγης στη χώρα μας είναι η βασική προϋπόθεση για την άμβλυνση, μεσοπρόθεσμα, του προβλήματος της στέγασης των νέων νοικοκυριών, αλλά δυστυχώς δεν βρίσκεται ακόμη στις άμεσες προτεραιότητες της κυβέρνησης, της τοπικής αυτοδιοίκησης ή των φορέων επιχειρηματικότητας και εργασίας, αλλά ούτε και σε αυτές της κοινωνίας των πολίτων» επισημαίνει ο καθηγητής Δημογραφίας στην Πολυτεχνική Σχολή του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, Βύρων Κοτζαμάνης.
