Τελευταία ευκαιρία για την υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο έχουν μέχρι τις 30 Νοεμβρίου 2024 οι πολίτες που διαθέτουν ακίνητη περιουσία στις περιοχές όπου εξακολουθεί να τρέχει η κτηματογράφηση. Παρά το γεγονός ότι οι αδήλωτες ιδιοκτησίες παραμένουν, σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, χιλιάδες, οι πολίτες σπεύδουν να προλάβουν την προθεσμία, η οποία όπως έχει εξαγγείλει το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης θα είναι και η καταληκτική.
Οι πολίτες που δεν θα υποβάλουν δήλωση κινδυνεύουν να εμπλακούν σε γραφειοκρατικές ή και δικαστικές περιπέτειες. Πρώτη άμεση συνέπεια για όσα ακίνητα δεν έχει υποβληθεί δήλωση είναι η αδυναμία έκδοσης οικοδομικής άδειας ή εκτέλεσης πράξεων όπως είναι οι αγοραπωλησίες και μεταβιβάσεις ενώ σε περίπτωση σφάλματος των πρώτων εγγραφών, ο υπόχρεος θα πρέπει να προβεί στη διόρθωσή τους που σημαίνει επιπλέον κόστος, χρόνο και ίσως και εμπλοκή σε δικαστικές διαμάχες.
Δεδομένου ότι για πολλούς πολίτες το πλαίσιο παραμένει ασαφές, το Insider.gr απευθύνθηκε στο Δικηγορικό Γραφείο Κωνσταντίνος Χ. Τοκατλίδης & Συνεργάτες. Ο Δικηγόρος και μέλος του Γραφείου, κ. Γεώργιος Α. Παλαμιδάς, που ειδικεύεται στο εμπράγματο δίκαιο, αναλύει τις συνέπειες παράλειψης υποβολής δήλωσης ενώ αναφέρεται και στη δυνατότητα εκπρόθεσμης δήλωσης.
Όπως αναφέρει, «άμεση συνέπεια της παράλειψης υποβολής δήλωσης είναι ότι το δικαίωμα επί του ακινήτου, που ο ιδιοκτήτης παρέλειψε να δηλώσει, δεν θα γνωστοποιηθεί προς το γραφείο κτηματογράφησης, ώστε να συμπεριληφθεί στους προσωρινούς κτηματολογικούς πίνακες και εν συνεχεία στις αρχικές εγγραφές. Αυτό έχει περαιτέρω συνέπειες ως προς το πρόσωπο που θα εμφανιστεί ως δικαιούχος επί συγκεκριμένης έκτασης και ως προς τα όρια ή τη θέση αυτής. Τα ανωτέρω απορρέουν από τη βασική αρχή ότι το κτηματολόγιο δεν αποσκοπεί στη δημιουργία επικαλυπτόμενων εκτάσεων, στην αποτύπωση αντιφατικών δεδομένων ή στην διαπίστωση της "έλλειψης δεδομένων". Στόχος είναι η δημιουργία ενός «άρτιου» πάζλ γεωτεμαχίων, όπου κάθε τετραγωνικό μέτρο της ελληνικής επικράτειας θα εμπίπτει εντός των ορίων συγκεκριμένης ακίνητης ιδιοκτησίας και επί της έκτασης αυτής θα υφίσταται ορισμένος δικαιούχος.
Παραδείγματος χάρη, εάν ένα ακίνητο ανήκει εξ αδιαιρέτου με ποσοστό 50% σε δύο πρόσωπα και ένα παραλείψει να υποβάλει σχετική δήλωση, το ακίνητο αυτό θα κτηματογραφηθεί μεν και θα αποτυπωθεί στη θέση και τα όρια που προέκυψαν από τη δήλωση του ενός κυρίου. Ωστόσο, μόνο ο κύριος που υπέβαλε τη δήλωση θα αναγραφεί ως δικαιούχος αυτού για το 50%. Αντιθέτως, ο κύριος που παρέλειψε να υποβάλει τη σχετική δήλωση δεν θα αναγράφεται σε κάποιο εκ των κτηματολογικών στοιχείων, με αποτέλεσμα το υπολειπόμενο ποσοστό 50% να χαρακτηριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Έτερο παράδειγμα, αφορά στην παράλειψη δήλωσης ενός ακινήτου εν γένει. Στην περίπτωση αυτή είναι σφόδρα πιθανό είτε εφόσον υπάρχει δήλωση έτερου προσώπου επί αυτού, το ακίνητο να κτηματογραφηθεί υπέρ του ετέρου προσώπου. Είναι επίσης πιθανό να «συμπεριληφθεί» εντός των ορίων κάποιου γειτονικού ακινήτου ή επί της έκτασης αυτής να δημιουργηθεί μεν το γεωτεμάχιο, με βάση τις δηλώσεις των γειτονικών ιδιοκτησιών, πλην όμως και πάλι αυτό να χαρακτηριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Ως προς τυχόν κυρώσεις για την παράλειψη υποβολής εμπρόθεσμης δήλωσης, αυτές προβλέπονται μεν στην ισχύουσα νομοθεσία, ωστόσο, αυτές δεν έχουν θεσμοθετηθεί και εξειδικευτεί ακόμα. Ως εκ τούτου δεν επιβάλλονται διοικητικά πρόστιμα ή πρόσθετες επιβαρύνσεις τελών.
Τέλος, ως προς την προθεσμία της 30ης Νοεμβρίου 2024 θα πρέπει να σημειωθεί ότι αυτή αφορά στη διόρθωση αρχικών εγγραφών και όχι σε υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας. Συνεπώς, εάν η σχετική προθεσμία παραταθεί, η παράταση θα αφορά μόνο τη διαδικασία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών και ως εκ τούτου την ημέρα εκείνη θα παρέλθει κανονικά η προθεσμία που κατά σύμπτωση έχει οριστεί ως καταληκτική για την υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας σε πολλές περιοχές της χώρας».
Ο κίνδυνος απώλειας ακίνητης περιουσίας λόγω μη υποβολής δήλωσης στο Κτηματολόγιο
Η επί σειρά ετών παράλειψη των πολιτών να συμμετέχουν στις διαδικασίες της κτηματογράφησης και κυρίως στη διαδικασία των αρχικών εγγραφών ενέχει βέβαιο κίνδυνο απώλειας της ακίνητης περιουσίας ή έστω απομείωσής της, όπως σημειώνει ο κ. Παλαμιδάς.
«Κύριο χαρακτηριστικό του Κτηματολογίου και απώτερος σκοπός υιοθέτησης του ως συστήματος αποτύπωσης της ακίνητης περιουσίας είναι οι οριστικές κτηματολογικές εγγραφές του να καλυφθούν από αμάχητο τεκμήριο περί της ακρίβειας και της ορθότητας τους. Αυτό θα καταστήσει απόλυτη την προστασία της ακίνητης περιουσίας των πολιτών, του ευρύτερου Δημοσίου και θα εξασφαλίσει σε μέγιστο βαθμό την ασφάλεια των συναλλαγών. Ωστόσο, εάν αρχικά ο πολίτης παραλείψει να δηλώσει την ιδιοκτησία του, στη συνέχεια παραλείψει να ζητήσει τη διόρθωση των προσωρινών στοιχείων της Ανάρτησης και τέλος επί οκτώ έτη παραλείψει να διορθώσει τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου, τότε αυτός δεν θα αναγράφεται πουθενά ως δικαιούχος στα κτηματολογικά. Όταν αυτά οριστικοποιηθούν, θα απωλέσει τα σχετικά δικαιώματα του επί του ακινήτου και εάν για παράδειγμα κάποιος τρίτος αναγράφεται ως δικαιούχος, τότε το ακίνητο ή το δικαίωμα θα αναγνωριστεί υπέρ του τρίτου. Εάν δεν υπάρχει κανείς δικαιούχος, το ακίνητο θα περάσει στο Ελληνικό Δημόσιο, το οποίο θεωρείται δικαιούχος των ακινήτων με χαρακτηρισμό αγνώστου ιδιοκτήτη. Εάν κάποιο δικαίωμα δεν έχει αναγραφεί, τότε αυτό με την οριστικοποίηση των κτηματολογικών εγγραφών θα παύσει να υπάρχει», αναφέρει σχετικά.
Η δυνατότητα εκπρόθεσμης δήλωσης στο Κτηματολόγιο
Στο πλαίσιο της Κτηματογράφησης προβλέπεται τρίμηνη προθεσμία υποβολής δηλώσεων από την ημερομηνία έναρξης συλλογής δηλώσεων ανά περιοχή, με τη σχετική προθεσμία να παρατείνεται έως και έξι μήνες για τους κατοίκους εξωτερικού. Ωστόσο, σε πολλές περιοχές χορηγήθηκε παράταση ή τέτοια παράταση συνεχίζει να ισχύει μέχρι και σήμερα.
Όπως εξηγεί ο κ. Παλαμιδάς, «μετά το πέρας της σχετικής προθεσμίας, οι ιδιοκτήτες δεν χάνουν το δικαίωμα να υποβάλουν δήλωση ιδιοκτησίας για τα ακίνητα τους, καθώς μπορούν να υποβάλουν εκπρόθεσμη δήλωση, μέχρι την προθεσμία που ορίζεται με απόφαση του Φορέα του Κτηματολογίου. Η προθεσμία αυτή λήγει σε κάθε περίπτωση μετά την περίοδο της «Ανάρτησης» των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων και την υποβολή των αιτήσεων διόρθωσης αυτών.
Από τις εκπρόθεσμες δηλώσεις ιδιοκτησίας, θα πρέπει να διακριθούν οι δηλώσεις που αφορούν σε μεταβολές, οι οποίες έλαβαν χώρα μετά την πάροδο της συλλογής δηλώσεων ή σε νέα εγγραπτέα δικαιώματα. Οι σχετικές δηλώσεις αποτελούν υβριδικό μέσο επικαιροποίησης αφενός της διαδικασίας κτηματογράφησης, αφού είναι απαραίτητη για την ορθή απεικόνιση των ισχυόντων κτηματολογικών στοιχείων στις αρχικές εγγραφές. Αντίστοιχα, ενημερώνονται και τα βιβλία του συστήματος Μεταγραφών & Υποθηκών, το οποίο συνεχίζει να ισχύει μέχρι την περάτωση της κτηματογράφησης και την αντικατάσταση του Υποθηκοφυλακείου από το αντίστοιχο Κτηματολογικό Γραφείο».
