Σχέδια για σημαντική διείσδυση και στον οικιστικό τομέα του real estate έχει η μεγαλύτερη εγχώρια ΑΕΕΑΠ, η Prodea Investments, προωθώντας επενδύσεις συνολικού ύψους 200 εκατ. ευρώ. Μάλιστα, η ΑΕΕΑΠ σχεδιάζει την ανάπτυξη ποιοτικών κατοικιών που απευθύνονται στο μέσο Έλληνα. Η Prodea Investments, αναγνωρίζοντας τις προοπτικές που υπάρχουν αυτή τη στιγμή στον οικιστικό κλάδο, προέβη πρόσφατα στην απόκτηση πέντε εταιρειών στις οποίες ανήκουν εννέα οικιστικά οικόπεδα και ένα υφιστάμενο κτήριο κατοικιών πλήρως μισθωμένο, με σκοπό την ανάπτυξη οικιστικού προϊόντος προς πώληση (Build to Sell or BtS) και ενοικίαση (Built to Rent or BtR). Προς αυτή την κατεύθυνση μάλιστα, ήδη έχει συνάψει στρατηγική συνεργασία με ομάδα έμπειρων στελεχών με τον τομέα ακινήτων (πολιτικοί μηχανικοί, χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι κ.λπ.), με τον ρόλο των συγκεκριμένων συνεργατών να εντοπίζεται στο project management και στην ανάπτυξη ακινήτων, αν και την πλήρη ευθύνη των επενδύσεων θα έχει η ΑΕΕΑΠ.
Τα ακίνητα απευθύνονται σε όλες τις εισοδηματικές κατηγορίες, ενώ στο πλάνο ανάπτυξης εντάσσονται assets σε περιοχές όπως η Καλλιθέα, όπου εξετάζεται η λειτουργία κτιρίου φοιτητικών κατοικιών, αλλά και ακίνητα υψηλής προστιθέμενης αξίας στα βόρεια προάστια και ιδίως σε περιοχές όπως το Μαρούσι ή η Πολιτεία.
Τα παραπάνω ανέφερε, μεταξύ άλλων, ο διευθύνων σύμβουλος της Prodea, Αρ. Καρυτινός, στο περιθώριο συνάντησης υψηλόβαθμών στελεχών της εισηγμένης (μαζί με την κα. Τ. Μεσσάρη, Γενική Διευθύντρια Οικονομικών Εργασιών, αλλά και τον κ. Θ. Καραγιάννη, Chief Investment Officer) με εκπροσώπους του Τύπου στο σύγχρονα και εντυπωσιακά γραφεία της ΑΕΕΑΠ στην «καρδιά» Αθήνας (Χρυσοσπηλιωτίσσης 9, τετραώροφο κτήριο συνολικής επιφάνειας μαζί με τα υπόγεια σχεδόν 4.500 τ.μ., πρώην κατάστημα της Εθνικής Τράπεζας που μετατράπηκε σε χώρους γραφείων). Ευρύτερα πάντως, υπάρχει pipeline επενδύσεων συνολικού ύψους 790 εκατ. ευρώ, με περίπου το μισό (κοντά 400 εκατ. ευρώ) να έχει κλείσει (υπάρχουν συμφωνίες), με την Prodea ως γνωστόν να κινείται και σε χώρους όπως τα γραφεία, τα logistics (περιοχές στον Ασπρόπυργο, στο Θριάσιο ή και βορειότερα αυτού παραμένουν hot) και βέβαια στον τουρισμό (π.χ. στην Κύπρο). ΄
Το project και τα δύο μοντέλα
Το χαρτοφυλάκιο BtS (Build to Sell or BtS) περιλαμβάνει 4 οικοπεδικές εκτάσεις, συνολικής επιφάνειας άνω των 7.000 τ.μ., εντός των οποίων θα ανεγερθούν διαμερίσματα συνολικής επιφάνειας περίπου 7.000 τ.μ.. Βρίσκονται στις περιοχές: Νέα Ερυθραία, Πολιτεία, Αγία Παρασκευή και Χαλάνδρι. Σκοπός της Prodea για το χαρτοφυλάκιο BtS είναι η ανάπτυξη και πώληση του τελικού προϊόντος.
Το χαρτοφυλάκιο BtR (Built to Rent or BtR) περιλαμβάνει 5 οικοπεδικές εκτάσεις, συνολικής επιφάνειας της τάξης των 1.700 τ.μ., εντός των οποίων θα ανεγερθούν διαμερίσματα συνολικής επιφάνειας της τάξης των 5.500 τ.μ., καθώς και ένα πλήρως μισθωμένο ακίνητο, συνολικής επιφάνειας 1.200 τ.μ., το οποίο διαθέτει 24 διαμερίσματα. Σκοπός της Prodea για το χαρτοφυλάκιο BtR είναι η ανάπτυξη και η περαιτέρω εκμίσθωση του τελικού προϊόντος.
Η συνολική επένδυση για τα συγκεκριμένα projects αναμένεται να είναι της τάξης των 45 εκατ. ευρώ (έγινε αναφορά και για κόστος περίπου 17 εκατ. ευρώ για την αγορά εκτάσεων) ενώ στόχος της Prodea είναι η περαιτέρω δραστηριοποίησή της στον οικιστικό κλάδο που θα μπορούσε δυνητικά να ανέλθει σε επενδύσεις 200 εκατ. εάν οι συνθήκες της αγοράς το επιτρέψουν. Τα παραπάνω projects έρχονται να προστεθούν σε προηγούμενη απόκτηση της Prodea ενός οικοπέδου στην περιοχή του Ελληνικού, συνολικής επιφάνειας της τάξης των 2.500 τ.μ., στο οποίο δρομολογείται η ανάπτυξη διαμερισμάτων συνολικής επιφάνειας 2.800 τ.μ.
Σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό, η ιδανική απόδοση που επιδιώκει η Prodea είναι τουλάχιστον 7%. Θα πρόκειται για ενεργειακά σύγχρονες κατοικίες με υψηλά κριτήρια αισθητικής ως προς την κατασκευή τους αλλά και τον αρχιτεκτονικό τους σχεδιασμό.
Πάντως, η μεγαλύτερη δυσκολία είναι ο εντοπισμός των κατάλληλων οικοπέδων ώστε τα οικιστικά να αναπτυχθούν στις κατάλληλες περιοχές, βάσει του σχετικού σχεδιασμού. Όπως είπε χαρακτηριστικά, «από τα 100 οικόπεδα που βλέπει η εταιρεία επιλέγονται τελικά τα 4». Σε ό,τι αφορά το χρόνο παράδοσης και λειτουργίας των ακινήτων, θα φτάσει σταδιακά σε έως 36 μήνες.
Σε σχέση με την ευρύτερη αγορά ακινήτων, ο κ. Καρυτινός σημείωσε ότι θεωρεί πως είναι δύσκολο να επηρεαστούν οι επενδύσεις γιατί συνεχίζει να απουσιάζει ποιοτικό προϊόν και η ζήτηση για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών παραμένει ισχυρότερη της προσφοράς.
Η ιδιωτική τοποθέτηση
Ως προς την ιδιωτική τοποθέτηση που σχεδιάζει η εταιρεία, ήδη «τρέχει» διαδικασία με εγχώριες τράπεζες να έχουν λάβει το σχετικό mandate, αποτέλεσμα της οποίας θα είναι να διατεθεί ποσοστό 10% με 15% (το free float τώρα είναι στο 5%). Το placement πιθανότατα θα κατευθυνθεί κυρίως σε Έλληνες θεσμικούς και family offices, με τα ξένα funds, ιδίως τα hedge funds, στην παρούσα φάση να είναι πιο συγκρατημένα ή να ζητούν υψηλά discounts. Σημειώνεται ότι θα πουλήσουν οι υφιστάμενοι μέτοχοι με το placement, όπως ανέφερε ο κ. Καρυτινίς, να μπορεί να εξελιχθεί ακόμα και μέσα στον Αύγουστο αν και λόγω της συγκυρίας και της εποχής (καλοκαίρι) ίσως κυλήσει από φθινόπωρο. Τα «κομμάτια» θα διατεθούν με βάση τη NAV της Prodea, κάτι που π.χ. σημαίνει 70 εκατ. για το 5% της εταιρείας.
Το κόστος χρήματος
Σχετικά με το κόστος του χρήματος και το επιτοκιακό περιβάλλον, ανέφερε ότι οι τράπεζες δανείζουν ουσιαστικά μόνον τους μεγάλους ομίλους και όσους έχουν καλή πιστοληπτική ικανότητα, μεταξύ των οποίων είναι και ΑΕΕΑΠ. Γενικότερα έχουν αρκετή ρευστότητα την οποία δεν μπορούν να διαθέσουν σε μικρομεσαία σχήματα, κατά συνέπεια, την προσφέρουν σε μεγάλα και μάλιστα με καλούς όρους (ιδίως τα spreads). Επίσης, θεωρεί ότι δεν είναι δεδομένο ότι θα αυξηθούν περαιτέρω κατά πολύ τα επιτόκια, διαχωρίζοντας την κατάσταση στην Ευρώπη (μπορεί να ανέβει το euribor, αλλά για πόσο;) σε σχέση με αυτή στις ΗΠΑ. Η δε άνοδος των επιτοκίων σε συνδυασμό με τον υψηλό πληθωρισμό που παρατηρείται μπορούν να οδηγήσουν σε επενδυτικό κενό και ύφεση.
Το Ελληνικό
Ο κ. Καρυτινός έκανε μνεία και στο project του Ελληνικού (πρόσφατα ανακοινώθηκε και deal με Lamda και τα εκπαιδευτήρια Κωστέα-Γείτονα για σχετική ανάπτυξη), υπογραμμίζοντας ότι προφανώς ενδιαφέρει την Prodea η ανάπτυξη, γίνονται συζητήσεις με διάφορες πλευρές και για διάφορα projects, χωρίς να είναι κάτι «κλεισμένο», ενώ αναφέρθηκε ότι υπάρχει ενδιαφέρον για τομείς όπως, μεταξύ άλλων, το οικιστικό, τα ειδικά κτήρια, τα γραφεία.
Κατά τον ίδιο, μάλλον είναι θέμα ημερών και η ανακοίνωση από την Alpha Bank του προτιμητέου επενδυτή για το project ακινήτων «Sky Line», ενώ σημείωσε ότι για την ώρα καταγράφεται ικανοποιητικό ενδιαφέρον για χώρους retail και γραφείων στο project που προωθείται με την Dimand για την ανάπλαση του «Πύργου Πειραιά».
Ο τουριστικός τομέας
Όσον αφορά στον τουριστικό τομέα, στόχος της Prodea είναι να διατηρήσει ποσοστό συμμετοχής 25% στην κοινοπραξία MHV με την ταυτόχρονη συμμετοχή τρίτων επενδυτών, όπως συμβαίνει και σήμερα.
Όπως σημειώθηκε, και αναφορικά με τα τουριστικά projects στην Κύπρο, στο «Aphrodite Hills» υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή και θα χτιστούν μονοκατοικίες, στο «Park Lane Resort» (Λεμεσός) υπάρχει ήδη ένας πύργος κατοικιών με ακριβά διαμερίσματα (περί τα 3 εκατ. ευρώ) για τα οποία ολοκληρώνονται οι πωλήσεις και θα κατασκευαστεί ακόμη ένας οικιστικός πύργος, ενώ στο «The Landmark» στη Λευκωσία έχει κλείσει το ξενοδοχείο, το κτίριο ανακαινίζεται πλήρως και δρομολογείται η κατασκευή ενός πύργου γραφείων και ενός πύργου κατοικιών.
Όσον αφορά στην εγχώρια αγορά, πάντα μέσω της MHV, υφίσταται προσύμφωνο αγοράς για το Porto Paros, στην Πάρο, με τη συμφωνία ολοκλήρωσης εξαγοράς να βρίσκεται σε τελική φάση.
Επίσης στην αγορά φημολογείται ότι η εταιρεία σε ένα σχήμα μαζί με την Invel εξετάζει το ενδεχόμενο να επεκταθεί στο νησί της Μήλου μέσω της απόκτησης υφιστάμενου ξενοδοχείου καθώς το νησί δέχεται σημαντικές τουριστικές ροές.
Στο κέντρο της Αθήνας εξετάζεται, και προς την κατεύθυνση αυτή υπάρχουν συζητήσεις, η μετατροπή δύο ιδιόκτητων κτηρίων (καταστήματα Εθνικής) σε ξενοδοχεία (το ένα Μητροπόλεως), είτε στο μοντέλο του Ergon είτε μέσω πώλησης.
Τα νέα γραφεία
Η Prodea Investments είναι η μεγαλύτερη εταιρεία επενδύσεων σε real estate στην Ελλάδα και η μετεγκατάστασή της σε ιδιόκτητο κτήριο στην οδό Χρυσοσπηλιωτίσσης, στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, στην καρδιά του εμπορικού κέντρου, σηματοδοτεί μία νέα εποχή στην ιστορία της. Πρόκειται για ένα προπολεμικό κτίσμα, συνολικής επιφάνειας περί των 3.000 τ.μ., διαμπερές προς την οδό Μιλτιάδου, το οποίο αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο, μεσώροφο, τέσσερις ορόφους, δύο εξώστες και δώμα με θέα την Ακρόπολη.
Ο αρχιτεκτονικός σχεδιασμός είχε δύο βασικούς άξονες. Αρχικά, πρόκειται για μία επέμβαση σε ένα προπολεμικό κτήριο με διατηρητέα όψη, αλλά και έντονο εσωτερικό διάκοσμο (κλιμακοστάσια, κουπαστές, διακοσμητικά στοιχεία οροφών), ο οποίος αποφασίστηκε να διατηρηθεί στο μέγιστο δυνατό βαθμό. Επιπλέον, κύριο ζητούμενο ήταν ο σχεδιασμός ενός γραφειακού χώρου που θα ανταποκρίνεται στις υψηλές σύγχρονες απαιτήσεις και θα είναι συμβατός με δύο ισχυρά πρότυπα προδιαγραφών, τo πρότυπο LEED και το πρότυπο WELL.
Το κτήριο έχει πιστοποιηθεί κατά το διεθνές πρότυπο LEED σε επίπεδο Gold, αποδεικνύοντας τα υψηλά επίπεδα αειφορίας του. Συγκεκριμένα το εν λόγω κτήριο επιδεικνύει άριστη ποιότητα εσωτερικού αέρα και συνθηκών θερμικής άνεσης, ενώ η κατά το δυνατόν βέλτιστη χρήση του φυσικού φωτισμού και συστημάτων υψηλής ενεργειακής απόδοσης, διασφαλίζουν τα μειωμένα έξοδα λειτουργίας του. Επιπρόσθετα της πιστοποίησης LEED, το κτήριο βρίσκεται υπό πιστοποίηση σύμφωνα με το διεθνές πρότυπο WELL, ένα πρότυπο που εστιάζει στην υγεία και ευεξία των χρηστών του κτηρίου.
