Έναν χρόνο μετά την θεσμοθέτηση τους, οι πρωτοφανείς κανονισμοί της Νέας Υόρκης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν έχουν καταφέρει να εκπληρώσουν την υπόσχεση για την καταπολέμηση της στεγαστικής κρίσης. Μετά τα αυστηρά μέτρα, οι καταναλωτές έρχονται αντιμέτωποι με ιστορικά υψηλές τιμές στα ξενοδοχεία, ενώ οι κάτοικοι επιβαρύνονται με ιστορικά υψηλά ενοίκια.
Νέα δεδομένα αναδεικνύουν τις συνέπειες του Νόμου 18 της Νέας Υόρκης (LL18), ο οποίος αποτελεί μια εξαιρετική περίπτωση όσον αφορά τους κανονισμούς για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Από την περίοδο που άρχισαν να εφαρμόζονται οι νέοι κανονισμοί, τα αποτελέσματα ήταν βάσει προβλέψεων, όπως η αύξηση των τιμών στα ξενοδοχεία, που εξανεμίζει τις ελπίδες του μέσου ταξιδιώτη για ένα ταξίδι στη Νέα Υόρκη.
Σύμφωνα με δεδομένα της CoStar, οι μέσες τιμές των ξενοδοχείων στη Νέα Υόρκη αυξήθηκαν κατά 7,4% μέσα σε 12 μήνες, σε σύγκριση με μόνο 2,1% αύξηση σε εθνικό επίπεδο.
Παρά τις προσδοκίες που δημιούργησε ο νόμος, τα ενοίκια εξακολουθούν να αυξάνονται, ενώ οι δείκτες κενών κατοικιών παραμένουν σταθεροί.
Οι νομοθέτες ισχυρίστηκαν ότι ο Νόμος LL18 θα διασφάλιζε τη προσιτή στέγαση, αλλά όλες οι ενδείξεις από τον περασμένο χρόνο δείχνουν ότι αυτή η προσέγγιση δεν έχει επιφέρει τα αποτελέσματα που υποσχέθηκε ο νόμος. Η Αλίσια Γκλεν, πρώην αναπληρώτρια δήμαρχος της Νέας Υόρκης για θέματα στέγασης επί Δημαρχίας Μπιλ ντε Μπλάζιο, προχώρησε ένα βήμα παρακάτω, υποστηρίζοντας ότι δεν είδε ποτέ δεδομένα που να δείχνουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επηρεάζουν την στεγαστική κρίση με σημαντικό τρόπο.
Έναν χρόνο αργότερα
Τα ενοίκια στη Νέα Υόρκη συνεχίζουν να αυξάνονται: Οι νομοθέτες υποσχέθηκαν ότι η απαγόρευση του Airbnb στη Νέα Υόρκη θα απελευθέρωνε την στέγαση. Αντί αυτού, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 3,4% κατά τους πρώτους 11 μήνες εφαρμογής του νόμου, σύμφωνα με την StreetEasy, υποδεικνύοντας ότι άλλοι παράγοντες οδηγούν σε αύξηση των τιμών ενοικίασης. Στην πραγματικότητα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης στο κέντρο του Μανχάταν έφτασε για πρώτη φορά στο ιστορικό υψηλό των $5,000.
Τα κενά διαμερίσματα παραμένουν στα ίδια επίπεδα: Σύμφωνα με την Apartment List, τα ποσοστά κενών διαμερισμάτων στη Νέα Υόρκη παραμένουν σχεδόν αμετάβλητα (3,4%) από την εφαρμογή του νόμου.
Η Νέα Υόρκη εξακολουθεί να λειτουργεί αντιστρόφως ανάλογα σε σύγκριση με άλλες μεγάλες πόλεις: Ενώ τα ενοίκια μπορεί να έχουν “ηρεμήσει” σε εθνικό επίπεδο, στη Νέα Υόρκη ακόμα και μετά την εφαρμογή του νόμου, η αύξηση των ενοικίων συνεχίζει να ξεπερνά εκείνη γειτονικών πόλεων όπως η Βοστώνη, το Σικάγο και η Ουάσινγκτον. Παράλληλα, οι δείκτες κενών κατοικιών στη Νέα Υόρκη συνεχίζουν να υστερούν σημαντικά σε σχέση με το Σικάγο, τη Βοστώνη και την Ουάσινγκτον.
Σύμφωνα με τον Theo Yedinsky, Αντιπρόεδρο Δημόσιας Πολιτικής στην Airbnb, «οι κανονισμοί της Νέας Υόρκης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αποτύχει—επιδρώντας δυσανάλογα στις κοινότητες των περιοχών εκτός του Μανχάταν (outer boroughs), αυξάνοντας το κόστος ταξιδιών, μη επιλύοντας εν τέλει την στεγαστική κρίση. Αντί να κάνουν τις τιμές πιο προσιτές, οι νέοι κανονισμοί αποκλείουν τους καθημερινούς καταναλωτές, ενώ ταυτόχρονα αφήνουν τους άλλοτε οικοδεσπότες να πασχίζουν να ανταπεξέλθουν.»
Δεν υπάρχουν επιλογές διαμονής στις περιοχές εκτός Μανχάταν
Με τα περισσότερα από τα ξενοδοχεία της Νέας Υόρκης να είναι συγκεντρωμένα στη μέση του Μανχάταν, ο Νόμος LL18 μείωσε σημαντικά τις διαθέσιμες επιλογές διαμονής στις άλλες περιοχές, περιορίζοντας έτσι τα μέρη διαμονής για τους ταξιδιώτες, καθώς και πού και πώς ξοδεύουν τα χρήματά τους.
Σε μεγάλο μέρος της πόλης, οι καταχωρίσεις της Airbnb εξυπηρετούσαν περιοχές χωρίς επιλογές ξενοδοχείων. Πριν από τον Νόμο LL18, οι καταχωρίσεις της Airbnb ήταν γεωγραφικά κατανεμημένες σε όλους τους πέντε δήμους, σε αντίθεση με τα ξενοδοχεία, με λιγότερες από τις μισές καταχωρίσεις της Airbnb στο Μανχάταν, ενώ το Μπρούκλιν και το Κουίνς φιλοξενούσαν το 37% και το 13% των καταχωρίσεων στην Airbnb, αντίστοιχα.
Το 2023, ένας μέσος επισκέπτης Airbnb στη Νέα Υόρκη δαπανούσε κατά μέσο όρο περίπου $260 την ημέρα, με πάνω από το 1/3 της δαπάνης να γίνεται κοντά στον τόπο που βρισκόταν το διαμέρισμα στο οποίο διέμενε2 . Η έλλειψη διαθέσιμων βραχυχρόνιων μισθώσεων πλήττει δυσανάλογα τις άλλες περιοχές, οδηγώντας σε μειωμένες διαμονές και μειωμένες δαπάνες εκτός Μανχάταν.
Οργανισμοί όπως το Εμπορικό Επιμελητήριο του Μπρούκλιν έχουν σημάνει συναγερμό για τις άνισες επιπτώσεις του νόμου. Σε μια πόλη όπου το κόστος ζωής συνεχίζει να αυξάνεται, η απώλεια εισοδήματος έχει καταστρέψει εκείνους που βασίζονται στον διαμοιρασμό κατοικίας για να καλύψουν βασικά τους έξοδα, καθώς και τις μικρές επιχειρήσεις που εξαρτώνται από τα έσοδα του τουρισμού.
«Η πραγματικότητα αποδείχθηκε σημαντικό πλήγμα για τον τουρισμό και την τοπική οικονομία του Μπρούκλιν, χωρίς την αντίστοιχη αύξηση στη διαθεσιμότητα ενοικίων που υποσχόταν η κυβέρνηση. Ελπίζουμε το Δημοτικό Συμβούλιο να επανεξετάσει προσεκτικά το νόμο για να στηρίξει τους τοπικούς ιδιοκτήτες κατοικιών και την οικονομική ανάπτυξη των κοινοτήτων στις άλλες περιοχές (εκτός του Μανχάταν).» ~ Randy Peers , Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος, Εμπορικό Επιμελητήριο του Μπρούκλιν, σε άρθρο γνώμης στην εφημερίδα Brooklyn Paper
Αυτές οι ανησυχίες επιβεβαιώθηκαν και από το Εμπορικό Επιμελητήριο Δομινικανών Αμερικανών.
«Ο Τοπικός Νόμος 18 έχει ευνοήσει τις μεγάλες εταιρείες εις βάρος των μεσαίων τάξεων και των τοπικών μικρών επιχειρήσεων. Με τις τιμές των ενοικίων να αυξάνονται και πολλές οικογένειες να βασίζονται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις για επιπλέον εισόδημα, ο νόμος έχει δημιουργήσει οικονομική πίεση για τους μεμονωμένους οικοδεσπότες και μείωση των εσόδων για τις τοπικές επιχειρήσεις που ανθίζουν από τον τουρισμό.» ~ Manuel Lebron, Διευθύνων Σύμβουλος και Ιδρυτής, Εμπορικό Επιμελητήριο Δομινικανών Αμερικανών
Ένας εναλλακτικός δρόμος για το μέλλον: Επανεξέταση του νόμου LL18
Ακόμη και ο υποστηρικτής του νομοσχεδίου, ο πρώην δημοτικός σύμβουλος Μπεν Κάλλος, είχε δηλώσει ότι οι οικογένειες που ενοικιάζουν έναν μόνο χώρο δεν πρέπει να «ανησυχούν». Έναν χρόνο αργότερα, αυτό δεν θα μπορούσε να απέχει περισσότερο από την αλήθεια. Η λύση για την επίλυση του νόμου LL18 βρίσκεται σε μια πιο ισορροπημένη προσέγγιση που αναγνωρίζει την αξία των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ενώ ταυτόχρονα αντιμετωπίζει μία από τις βασικές αιτίες της στεγαστικής κρίσης – την κατασκευή περισσότερων κατοικιών.
«Είναι καιρός η Νέα Υόρκη να επανεξετάσει τον νόμο LL18 και να εξετάσει τροποποιήσεις που θα επιτρέψουν τουλάχιστον στους ιδιοκτήτες κατοικιών να υποδέχονται ξανά επισκέπτες. Με την αναθεώρηση κάποιων τμημάτων του νόμου, η πόλη μπορεί να αυξήσει την προσφορά καταλυμάτων για τους καταναλωτές, να στηρίξει τους κατοίκους-οικοδεσπότες και να αναζωογονήσει τις τοπικές επιχειρήσεις που εξαρτώνται από τα έσοδα του τουρισμού. Ένα πιο βιώσιμο, λογικό και δίκαιο μοντέλο ωφελεί τους κατοίκους, τους επισκέπτες και την ευρύτερη κοινότητα – διασφαλίζοντας ότι οι κανονισμοί υποστηρίζουν, αντί να καταστέλλουν, την ανάπτυξη της κοινότητας και την οικονομική ανάπτυξη.» ~ Theo Yedinsky, Αντιπρόεδρος Δημόσιας Πολιτικής στην Airbnb
