Ροή
Στις 30.06.2024, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του ομίλου TRASTOR περιλάμβανε 60 ακίνητα συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 348 χιλ. τ.μ., με εύλογη αξία 536,428 εκατ. ευρώ. Η αξιοποίηση μέρους από τα συνολικά κεφάλαια ύψους 75 εκατ. που αντλήθηκαν κατά την επιτυχημένη αύξηση του Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας στην αρχή του έτους, συντέλεσε στην αύξηση του επενδυτικού χαρτοφυλακίου του Ομίλου κατά 14,5%.
Από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων του ομίλου σε εύλογες αξίες στις 30.06.2024 προέκυψαν κέρδη 11,683 εκατ., έναντι κερδών 9,751 εκατ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2023
Πώς θα κινηθεί στη συνέχεια, ποια deals έκανε
Η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ για τα επόμενα δύο έτη, προβλέπεται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον θα επικεντρωθεί σε εμπορικές αποθήκες κοντά στον αστικό ιστό της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, φοιτητικές εστίες, ξενοδοχεία υψηλών προδιαγραφών, γραφεία βιοκλιματικών χαρακτηριστικών και κέντρα δεδομένων (data centers). Η εταιρεία, υπό τον CEO Τάσο Καζίνο και με μεγαλομέτοχο την Τράπεζα Πειραιώς (σχεδόν 98,6%), συνεχίζει να εστιάζει στη στρατηγική της για την ανάπτυξη του χαρτοφυλακίου της μέσω επιλεκτικών αγορών ακινήτων πρώτης κατηγορίας, με στόχο την εξασφάλιση σημαντικών υπεραξιών για τους μετόχους της, ανάλογα με τον οικονομικό κύκλο της κτηματαγοράς.
Κατά το πρώτο εξάμηνο η Εταιρεία προχώρησε στην απόκτηση δύο ακινήτων αξίας 12,8 εκ. που αφορούν σε κτήριο γραφείων ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής στο Κολωνάκι και σε κτήριο αποθηκών στη Μαγούλα Αττικής. Και στα δύο ακίνητα η εταιρεία θα προχωρήσει σε εκτεταμένη κτηριακή και ενεργειακή αναβάθμιση ενώ ήδη για το κτήριο αποθηκών στη Μαγούλα έχει υπογράψει νέα μισθωτική σύμβαση με ηγετικό πάροχο διαμετακομιστικών υπηρεσιών στην Ελλάδα. Επίσης επενδύθηκε ποσό ύψους 9,887 εκατ. στο πλαίσιο υλοποίησης προγράμματος ανέγερσης 2 ακινήτων και αναβάθμισης άλλων 2, συνολικού προϋπολογισμού 31,7 εκατ. ευρώ.
Παράλληλα, προχώρησε στην ολοκλήρωση απόκτησης δύο εταιρειών που έχουν στη κατοχή τους τρία νεόδμητα ακίνητα σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων συνολικής εύλογης αξίας 34,2 εκατ. κατά την 30.06.2024. Τα κτήρια είναι πλήρως μισθωμένα σε εγχώριους και πολυεθνικούς παρόχους 3PL, με το ένα κτήριο να έχει πιστοποιηθεί με LEED Gold, ενισχύοντας την πρωτοπορία της Εταιρείας στη δημιουργία του πιο σύγχρονου βιοκλιματικού χαρτοφυλακίου logistics στην Ελλάδα. Επίσης, εντός του πρώτου εξαμήνου η Εταιρεία υπέγραψε προσύμφωνο προκαταβάλοντας 12 εκατ. για την απόκτηση του μεγαλύτερου αυτόνομου κέντρου διανομής στην επικράτεια, με συνολική επιφάνεια 75.000 τ.μ. περίπου. Το κτήριο, που αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2025, θα είναι πλήρως μισθωμένο στη μεγαλύτερη εταιρεία λιανικής πώλησης τροφίμων και αναμένεται να αποκτήσει πιστοποίηση LEED Gold, εδραιώνοντας περαιτέρω την ηγετική θέση της Εταιρείας στον τομέα των logistics.
Τον Ιούνιο του τρέχοντος έτους και για πρώτη φορά από τη σύστασή της, η εταιρεία προέβη στην ίδρυση θυγατρικής εταιρείας συμμετοχών, κίνηση η οποία υποδεικνύει την πρόθεσή της να επεκτείνει και να διαφοροποιήσει γεωγραφικά την παρουσία της στην Κύπρο αξιοποιώντας πιθανές ευκαιρίες στη χώρα, πάντα στο πλαίσιο της επενδυτικής στρατηγικής που εφαρμόζει στην Ελλάδα. Τέλος, κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους, η εταιρεία θα εντατικοποιήσει την υλοποίηση του επενδυτικού της προγράμματος αναφορικά με την ανάπτυξη κτηρίου γραφείων συνολικής επιφάνειας 9.500 τ.μ. στο Μαρούσι Αττικής και την ανακαίνιση δύο υφιστάμενων κτηρίων γραφείων συνολικής επιφάνειας 25.000 τ.μ. εφαρμόζοντας σύγχρονες βιοκλιματικές προδιαγραφές έτσι ώστε να λάβουν πιστοποιήσεις αειφορίας (LEED/BREEAM).
Η σχέση με την Τράπεζα Πειραιώς
Ο Όμιλος διαχρονικά, και λόγω της μετοχικής σχέσης της Εταιρείας με την Τράπεζα Πειραιώς, έχει σημαντικό ποσοστό των επενδυτικών του ακινήτων μισθωμένο στην Τράπεζα Πειραιώς. Το ποσοστό αυτό βαίνει μειούμενο λόγω της διεύρυνσης του χαρτοφυλακίου του Ομίλου με αποτέλεσμα να μειώνεται η εξάρτηση από τον ανωτέρω μισθωτή. Αξίζει να σημειωθεί πως η Τράπεζα Πειραιώς είναι μία από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες με άριστο ιστορικό πληρωμών ενοικίων προς τον Όμιλο, επομένως ο κίνδυνος αθέτησης των σχετικών της υποχρεώσεων είναι ελάχιστος. Το ποσοστό της Τράπεζας Πειραιώς επί των μισθωμάτων του Ομίλου, όπως προκύπτει από τις ενεργές μισθώσεις της 30.06.2024 σε ετησιοποιημένη βάση, ανήλθε σε 9,5%, έναντι 10% στις 31.12.2023. Να σημειωθεί, επίσης, ότι η ΑΕΕΑΠ θα πρέπει να προχωρήσει και σε κινήσεις διεύρυνσης και της μετοχικής διασποράς (π.χ. ΑΜΚ, placement κ.α.), βάσει σχετικής οδηγίας των χρηματιστηριακών αρχών.
Ανοδικά τα έσοδα από μισθώματα
Τα έσοδα του Ομίλου από μισθώματα κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024 ανήλθαν σε 14,251 εκατ.., έναντι 12,623 εκατ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2023. Η αύξηση οφείλεται στην προσθήκη νέων μισθωτικών συμβάσεων λόγω της ολοκλήρωσης κατασκευής αποθηκών και της αγοράς νέων ακινήτων και εταιρειών από τον Όμιλο. Τα αποτελέσματα λειτουργικής δραστηριότητας του Ομίλου ανήλθαν σε κέρδη 20,75 εκατ., έναντι κερδών 18.137 εκατ.. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2023. Επίσης τα προσαρμοσμένα EBITDA ανήλθαν σε 9,264 εκατ.., έναντι 8,562 εκατ. του πρώτου εξαμήνου του 2023. Τα αποτελέσματα του Ομίλου μετά από φόρους για το πρώτο εξάμηνο του 2024 ανήλθαν σε κέρδη 12,356 εκατ.., έναντι 11,146 εκατ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2023.
Oι μη μισθωμένοι χώροι, στις 30.06.2024 ανέρχονταν στο 10,2% της συνολικής επιφάνειας του χαρτοφυλακίου της Εταιρείας, έναντι 9,3% της 31.12.2023. Το 6,2% των μη μισθωμένων χώρων αφορά σε 3 ακίνητα επί των οποίων υλοποιείται πρόγραμμα εργασιών αναβάθμισης, στα πλαίσια αύξησης του ποσοστού του «πράσινου» χαρτοφυλακίου της Εταιρείας, μετά το πέρας των οποίων θα λάβουν πιστοποιήσεις LEED και BREEAM.
Τι «βλέπει» για το real estate
Όπως αναφέρει η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ στην οικονομική έκθεση, «η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων διατήρησε την ανοδική της πορεία κατά τους πρώτους μήνες του 2024, συνεχίζοντας να προσελκύει σημαντική επενδυτική ζήτηση, γεγονός που συνέβαλε στην περαιτέρω αύξηση των τιμών. Η τάση των εταιρειών και επενδυτών προς βιώσιμες και βιοκλιματικές αναπτύξεις ενίσχυσε τη διαμόρφωση διαφορών στις τιμές, ενώ παράλληλα οδήγησε σε αύξηση των αξιών και των συμβατικών ακινήτων σε περιοχές με υψηλή εμπορικότητα. Με τις προοπτικές για την ελληνική αγορά ακινήτων να παραμένουν θετικές και με βασικούς κινητήριους μοχλούς τον τουρισμό, τη βελτίωση των υποδομών και τη σταδιακή ανανέωση του κτηριακού αποθέματος, εκτιμάται ότι η ανοδική πορεία των τιμών θα συνεχιστεί. Οι αποδόσεις παραμένουν ελκυστικότερες συγκριτικά με αντίστοιχα ακίνητα σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Παρόλα αυτά, η ευρύτερη γεωπολιτική αστάθεια, οι πληθωριστικές πιέσεις και το αυξημένο κόστος κατασκευής, σε συνδυασμό με το υψηλό κόστος τραπεζικού δανεισμού, αποτελούν κρίσιμους παράγοντες αβεβαιότητας, κίνδυνοι που ωστόσο δείχνουν να αντισταθμίζονται από την ανισορροπία δυνάμεων κατά την οποία η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά και οι αξίες συνεχίζουν να αυξάνουν με ταχείς ρυθμούς. Για τα επόμενα δύο έτη, προβλέπεται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον θα επικεντρωθεί σε εμπορικές αποθήκες κοντά στον αστικό ιστό της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, φοιτητικές εστίες, ξενοδοχεία υψηλών προδιαγραφών, γραφεία βιοκλιματικών χαρακτηριστικών και κέντρα δεδομένων (data centres)».
Οι επενδυτικές κινήσεις
Όπως αναφέρεται, η εταιρεία, στο πλαίσιο της επενδυτικής πολιτικής της για την ανάπτυξη του χαρτοφυλακίου της, προέβη κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024:
Στις 12.03.2024, η ΑΕΕΑΠ, σε συνέχεια της από 26.04.2023 υπογραφής δεσμευτικού προσυμφώνου για την απόκτηση του συνόλου (100%) των μετοχών της εταιρείας με την επωνυμία «ΣΟΛΩΝ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», υπόγραψε το οριστικό συμφωνητικό απόκτησής τους. Η εν λόγω εταιρεία έχει στην ιδιοκτησία της ένα υπερσύγχρονο κέντρο εμπορικής αποθήκευσης και διανομής επιφάνειας 23.851 τ.μ., το οποίο έχει ανεγερθεί επί οικοπέδου εκτάσεως 30.132 τ.μ., στον Ασπρόπυργο Αττικής. Το συνολικό τίμημα για την αγορά των μετοχών της «ΣΟΛΩΝ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» ισούται με την αξία της καθαρής θέσης (NAV) της αποκτηθείσας εταιρείας κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, και ανήλθε σε € 11.985.270.
Στις 12.03.2024, η εταιρεία, σε συνέχεια της από 02.08.2023 υπογραφής δεσμευτικού προσυμφώνου για την απόκτηση του συνόλου (100%) των μετοχών της εταιρείας με την επωνυμία «ΦΙΝΕΑΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ - ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», υπόγραψε το οριστικό συμφωνητικό απόκτησής τους. Η εν λόγω εταιρεία έχει στην ιδιοκτησία της δύο σύγχρονα κέντρα εμπορικής αποθήκευσης και διανομής επιφάνειας 10.981 τ.μ. και 4.545 τ.μ., τα οποία έχουν ανεγερθεί επί οικοπέδων εκτάσεως 18.419 τ.μ. και 11.740 τ.μ. αντιστοίχως, στον Ασπρόπυργο Αττικής. Το συνολικό τίμημα για την αγορά των μετοχών της «ΦΙΝΕΑΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ - ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» ισούται με την αξία της καθαρής θέσης (NAV) της αποκτηθείσας εταιρείας κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, και ανήλθε σε € 6.988.706.
Στις 23.05.2024, η εταιρεία προχώρησε στην υπογραφή δεσμευτικού προσυμφώνου για την απόκτηση του 100% των μετοχών της εταιρείας «ΜΙΛΗΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Α.Ε.», ιδιοκτήτριας δύο οικοπέδων συνολικής επιφάνειας 185.110 τ.μ. στον Ασπρόπυργο Αττικής, επί των οποίων θα ανεγερθεί ένα υπερσύγχρονο κέντρο εμπορικής αποθήκευσης και διανομής, συνολικής επιφάνειας 74.766 τ.μ.. Στο πλαίσιο του προσυμφώνου η εταιρεία κατέβαλε προκαταβολή ποσού € 12.000.000. Η εν λόγω επένδυση θα ολοκληρωθεί με την υπογραφή του οριστικού συμφωνητικού μεταβίβασης των μετοχών της «ΜΙΛΗΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Α.Ε.» μετά την πλήρωση συγκεκριμένων αιρέσεων που προβλέπονται στο σχετικό προσύμφωνο.
Στις 23.02.2024 η Εταιρεία, κατόπιν της από 17.11.2023 απόφασης της έκτακτης γενικής συνέλευσης, προέβη στην απόκτηση ενός ακινήτου που ανήκε στην «ΠΕΙΡΑΙΩΣ PROPERTY M.A.E.», εταιρεία του ομίλου της μετόχου πλειοψηφίας «Τράπεζα Πειραιώς Ανώνυμος Εταιρεία», και πιο συγκεκριμένα ενός κτηρίου αποθηκευτικών χώρων συνολικής επιφάνειας 17.015,60 τ.μ., το οποίο βρίσκεται στη βιομηχανική ζώνη της Μάνδρας Αττικής, στη θέση «Ξεροπήγαδο». Το τίμημα για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθε σε € 7.020.000.
Στις 05.03.2024 η εταιρεία προέβη στην απόκτηση ενός κτηρίου γραφείων συνολικής επιφάνειας 1.681 τ.μ., το οποίο βρίσκεται επί της οδού Ηρακλείτου 7, στην περιοχή Κολωνάκι, στην Αθήνα. Το τίμημα για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθε σε € 5.800.000.
Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, η Εταιρεία συνέχισε τις εργασίες, στο πλαίσιο της από 17.07.2023 σύμβασης έργου για την ανέγερση πενταώροφου κτηρίου γραφείων με τρία υπόγεια, πιστοποιημένου κατά LEED, στο υπ' αριθμόν 514 οικοδομικό τετράγωνο του Δήμου Αμαρουσίου Αττικής και επί των οδών Αμαρουσίου - Χαλανδρίου, Λεωφόρου Σταυρού-Ελευσίνας και Χειμάρρας στο Μαρούσι Αττικής. Τα διατεθέντα κεφάλαια για τις εργασίες ανέγερσης ανήλθαν στο ποσό των € 1.335.130. επίσης, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, η Εταιρεία, στο πλαίσιο της από 06.03.2023 σύμβασης έργου για αλλαγή εσωτερικών διαρρυθμίσεων, περιβάλλοντος χώρου και όψεων υφιστάμενου κτηρίου γραφείων ευρισκόμενο στο Δήμο Αμαρουσίου Αττικής και επί των οδών Αμαρουσίου - Χαλανδρίου και Σωρού 18, εκτέλεσε εργασίες αναβάθμισης του εν λόγω κτηρίου. Τα διατεθέντα κεφάλαια για τις εργασίες αυτές ανήλθαν στο ποσό των € 4.208.415
Το άνοιγμα στην Κύπρο
Στις 01.08.2024, η Εταιρεία προέβη σε μερική καταβολή αρχικού μετοχικού κεφαλαίου της νεοϊδρυθείσας θυγατρικής της «TRASTOR ΣΥΜΜΕΤΟΧΩΝ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Α.Ε.», ποσού € 18.000.000. Η Trastor, «άνοιξε το βήμα» για την προαναγγελθείσα επέκταση στην Κύπρο. Στις 03.09.2024, η κατά 100% θυγατρική της Εταιρείας «TRASTOR ΣΥΜΜΕΤΟΧΩΝ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Α.Ε.» συνήψε δεσμευτική συμφωνία αγοράς μετοχών για την απόκτηση του 100% της Excelsior Hotel Enterprises Limited, ιδιοκτήτριας του φημισμένου LABS Tower στη Λευκωσία της Κύπρου. Η απόκτηση υπόκειται στην πλήρωση συγκεκριμένων προϋποθέσεων που ορίζονται στη συμφωνία αγοράς μετοχών, ενώ το συνολικό τίμημα για την αγορά των μετοχών θα καθοριστεί με βάση την καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) της Excelsior Hotel Enterprises Limited κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, όπως ορίζεται στη συμφωνία, λαμβάνοντας υπόψη ως αξία του ακινήτου το ποσό των 39 εκ. ευρώ. Η αγορά θα χρηματοδοτηθεί μερικώς από κεφάλαια που αντλήθηκαν από την αύξηση μετοχικού κεφαλαίου που ολοκλήρωσε η Εταιρεία τον Ιανουάριο του 2024 καθώς και από προϊόν τραπεζικού δανεισμού. Τέλος, εκτιμάται ότι η συναλλαγή θα ολοκληρωθεί, κατόπιν πλήρωσης συμφωνημένων αιρέσεων, εντός του Νοεμβρίου 2024.
