Ποια είναι τα δεδομένα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2021

Η μείωση των εγγεγραμμένων ακινήτων στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb φέτος αγγίζει το 39,95% με το σύνολο των εγγεγραμμένων ακινήτων να αριθμούν τα 4.996 όταν το 2019 την ίδια χρονική περίοδο ήταν 7.684, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της AirDNA.

Μειώσεις καταχωρήσεων στην πλατφόρμα Airbnb καταγράφονται και στις top περιοχές του παρελθόντος και συγκεκριμένα στο Κολωνάκι όπου από τα 332 εγγεγραμμένα ακίνητα τον Ιούνιο του 2019, πλέον έχουν απομείνει 179, δηλαδή μια μείωση της τάξεως του 46,08% ή και στο Παγκράτι (από 411 το 2019 έπεσαν σε 202 το 2021, μείωση της τάξεως του 50,85%). Μειώσεις της τάξεως ακόμη και 60%-70% στον αριθμό των εγγεγραμμένων ακινήτων καταγράφεται κυρίως στις δευτερεύουσες περιοχές του παρελθόντος όπως Νέα Κυψέλη, Γούβα και Ριζούπολη.

Αυτά προκύπτουν από σχετική έρευνα που πραγματοποίησε το γνωστό δίκτυο E-Real Estates για την πορεία των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας και ιδιαίτερα των εγγεγραμμένων ακινήτων στην πλατφόρμα Airbnb.

Σύμφωνα με τον κ. Θέμη Μπάκα, πρόεδρο της E-Real Estates, επί το πλείστον, τα ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι ακίνητα μικρής επιφάνειας από 30 τμ έως 60 τμ που είναι κατάλληλα για φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια, δεν είναι ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές μιας οικογένειας, που για να καλύψει τη στεγαστική της ανάγκη απαιτούνται τουλάχιστον 2 υπνοδωμάτια, άρα στοχεύουν σε πολύ περιορισμένο κοινό για τα σημερινά δεδομένα.

Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης των ακινήτων που έχουν επιστρέψει στις συμβατικές – μακροχρόνιες μισθώσεις παραμένουν σε υψηλά επίπεδα και σε πολλές περιπτώσεις ιδίως σε περιοχές όπως το Μετς, το Κουκάκι, την Ακρόπολη και το Ζάππειο αγγίζουν τα 17€/τμ, ενώ σε Παγκράτι, Αμπελόκηπους και Μεταξουργείο κυμαίνονται από 10€/τ.μ. έως 12€/τ.μ. Αξίζει να αναφέρουμε ότι σε αντίθεση με το παρελθόν αρκετοί πλέον ιδιοκτήτες έχουν υιοθετήσει πλέον την 3ετη διάρκεια μίσθωσης.

Στις υψηλές ζητούμενες τιμές μίσθωσης που καταγράφονται, συντελεί η μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση σε συνάρτηση με την αυξανόμενη ανάγκη για ανεύρεση προς μίσθωση ακινήτων, καθώς και το γεγονός ότι τα ακίνητα που διατίθενται είναι επί των πλείστων πλήρως ανακαινισμένα, επιπλωμένα και με το σύνολο των οικοσυσκευών.

Όπως σημειώνει ο ίδιος, πολλοί ιδιοκτήτες για να πραγματοποιήσουν την ανακαίνιση του ακινήτου τους, είτε έχουν χρησιμοποιήσει τραπεζικό δανεισμό, είτε έχουν επενδύσει τις οικονομίες τους ή/και την αποζημίωση τους ή/και το εφάπαξ τους και επιθυμούν είτε να ανταπεξέλθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις, είτε να λάβουν μια καλή απόδοση από την επένδυση που έχουν πραγματοποιήσει, γεγονός που σε πολλές περιπτώσεις «μπερδεύονται» με τις αποδόσεις που λάμβαναν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης και τώρα ευελπιστούν μέσω των μακροχρόνιων συμβατικών μισθώσεων.

«Θεωρούμε ότι αν οι ιδιοκτήτες επιθυμούν πραγματικά να επιστρέψουν στις μακροχρόνιες - παραδοσιακές μισθώσεις, μισθώνοντας το ακίνητό τους και όχι να παραμείνει ξενοίκιαστο για μεγάλο χρονικό διάστημα ή/και να μην εισπράττουν «σίγουρα» το μηνιαίο τους μίσθωμα, θα πρέπει να εξετάσουν από την αρχή τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης ιδιαίτερα όταν στοχεύουν να το εκμισθώσουν σε φοιτητή με τα σημερινά δεδομένα, όπου, τη φετινή χρονιά θα «κρατήσουν» λογικά στάση αναμονής με τη λογική ενδεχόμενου νέου κύκλου της πανδημίας και δεν θα προβούν άμεσα σε μίσθωση φοιτητικής στέγης όπως τα χρόνια - πριν της πανδημίας του κορονοϊού», αναφέρει το στέλεχος τα κτηματαγοράς.

Η συνεισφορά στην οικονομία

Σύμφωνα με την έρευνα της E- Real Estates, η οικονομία διαμοιρασμού τα τελευταία χρόνια – πριν την πανδημία του κορονοϊού ενίσχυσε την ελληνική οικονομία μέσω των εισπραχθέντων φόρων με περισσότερα από 444 εκατ €, 68 εκατ.€ το 2017, 176 εκατ.€ το 2018 και περίπου 200εκατ. € το 2019. Ο τζίρος της οικονομίας διαμοιρασμού για την Ελληνική οικονομία από τον Ιούνιο του 2018 έως τον Μάιο του 2019, άγγιξε τα 1,15 δις. €.

Τα ακίνητα που καταχωρήθηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2018 ήταν 72.144 ( αύξηση κατά 21% σε σχέση με το 2017) και τον Δεκέμβριο του 2019 άγγιξαν τις 94.592.

Αν και τα παραπάνω νούμερα είναι εντυπωσιακά, ο κλάδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων τους τελευταίους μήνες του 2019 και ιδιαίτερα από τον Μάιο του 2019 , βρισκόταν σ΄ ένα στάδιο αυτορρύθμισης, προσπαθούσε να βρει τον βηματισμό του και να αποκτήσει το μερίδιο που του αναλογεί στην κτηματαγορά και στην αναπτυσσόμενη τουριστική βιομηχανία της χώρας μας .Ενώ καθοριστικός παράγοντας για το 2020 καθώς και το 2021 αποτέλεσαν τα χαμηλά ή/και μηδενικά εισοδήματα λόγω covid-19 ιδιαίτερα στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας.

Κορεσμός στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και μείωση εισοδημάτων από το α΄ τρίμηνο του 2019

Κατά τον κ. Μπάκα, το πρώτο μεγάλο πλήγμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων πραγματοποιήθηκε με το άνοιγμα των αγορών και τις φτηνές τιμές σε Τουρκία, Αίγυπτο και Μαρόκο.

«Σύμφωνα με τα στοιχεία του αρμόδιου υπουργείου Πολιτισμού και Τουρισμού της Τουρκίας τον Ιούνιο του 2019 οι αφίξεις ξένων τουριστών αυξήθηκαν κατά 18% υπερβαίνοντας τα 5,3 εκατ. ενώ και το 2018 τον ίδιο μήνα είχαν αυξηθεί οι αφίξεις κατά 29,2% σε σχέση με τον Ιούνιο του 2017.

Οι νέες αγορές αποτέλεσαν τη βασική τροχοπέδη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, και σε συνδυασμό με την υπερπροσφορά νέων καταλυμάτων στη χώρα μας , καταγράφηκαν απώλειες ακόμη και 35% στα έσοδα των ιδιοκτητών για το καλοκαίρι του 2019.

Συγκεκριμένα, η Τουρκία κατέγραψε ρεκόρ αφίξεων, ενώ η πτώση της λίρας τροφοδοτούσε εντονότερα τον τουρισμό. Ο επισκέπτης μπορούσε να επισκεφτεί την Τουρκία και με ελάχιστα χρήματα σε σχέση με την Ελλάδα, να διαμείνει περισσότερες ημέρες και πολλές φορές σε κατάλυμα υψηλότερων προδιαγραφών».

Όπως αναφέρει, με βάση τα παραπάνω, το άλλοτε μότο που χρησιμοποιούσαν οι υποστηρικτές των βραχυχρόνιων μισθώσεων ιδιαίτερα τα προηγούμενα 3 χρόνια «Γίνε και εσύ μέτοχος στην τουριστική βιομηχανία», άρχισε να χάνει την ισχύ του με γοργούς ρυθμούς ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα .

Παράλληλα, το άλλοτε προτέρημα στις αρχές του 2017, το μονοπώλιο της καλής περιοχής και των λιγοστών ακινήτων πλησίον του κέντρου των Αθηνών και των αρχαιολογικών αξιοθέατων, άρχισε να χάνει την επιρροή στους τουρίστες που επέλεγαν την βραχυχρόνια μίσθωση ως τρόπο διαμονής. Αλλά, να κερδίζει συνεχώς έδαφος η χαμηλή τιμή και η κοντινή απόσταση από τα μέσα μαζικής μεταφοράς που προσέφεραν όμορες περιοχές του κέντρου που το κόστος επένδυσης για τη δημιουργία διαμερισμάτων κατάλληλα για βραχυχρόνια μίσθωση ήταν αρκετά μειωμένο, περιοχές όπως η Πλατεία Αττικής, το Μεταξουργείο, το Γουδί, το Γκύζη, η Κυψέλη κλπ.

Επίσης, ο αριθμός των διανυκτερεύσεων – booking μειωνόταν διαρκώς με αποτέλεσμα, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, για να μπορέσουν να προσεγγίσουν τον ενδιαφερόμενο τουρίστα αυτής της κατηγορίας διαμονής, μείωναν συνεχώς τις τιμές, δημιουργώντας έναν ξέφρενο ανταγωνισμό, με στόχο να αυξήσουν τη πληρότητα τους, ώστε να καλύψουν όσο μπορούσαν την οικονομική χασούρα της επένδυσής τους.

«Ενώ τα έσοδα των ιδιοκτητών μειώνονταν συνεχώς, ο αριθμός των ακινήτων που καταχωρούνταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξανόταν ραγδαία, χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το γεγονός ότι το καλοκαίρι του 2019, εντός 2 μηνών, στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταχωρήθηκαν μόνο στο κέντρο της Αθήνας 203 νέα ακίνητα», σημειώνει ο ίδιος.

Χαριστική βολή τα μηδενικά εισοδήματα λόγω covid-19 το 2020

Οι απομείναντες ιδιοκτήτες ακινήτων εγγεγραμμένων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, δέχτηκαν την χαριστική βολή αρχές Φεβρουαρίου του 2020 με τα πρώτα κρούσματα του κορονοϊού στη χώρα του δράκου, που αποτελούσαν και το μεγαλύτερο ποσοστό επισκεπτών τους. Οι ακυρώσεις από Κινέζους και Ινδούς, χτύπησαν κόκκινο. Παράλληλα, όταν ανακοινώθηκαν και τα πρώτα κρούσματα σε Ευρωπαϊκές χώρες και όλοι άρχισαν να μιλάνε για πανδημία, αποτέλεσε τη χρονική στιγμή που το μέλλον θα καταγραφόταν δυσοίωνο για τον κλάδο της οικονομίας διαμοιρασμού.

«Μη ξεχνάμε ότι το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων εγγεγραμμένων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, διαχειρίζονταν από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες ως φυσικά πρόσωπα, όπου δεν εντάχθηκαν στα μέτρα στήριξης λόγω πανδημίας του κορονοϊού. Ακόμη και η ελπίδα για κάποιο εισόδημα εντός του α’ εξαμήνου του 2020 είχε πλέον εξατμιστεί. Στα μέτρα στήριξης, εντάχθηκαν μόνο οι εταιρείες – νομικά πρόσωπα διαχείρισης ακινήτων βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων εγγεγραμμένων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, προσπάθησαν εντός των καλοκαιρινών μηνών να κερδίσουν όσες περισσότερες πληρότητες μπορούσαν με σύμμαχο τη χαμηλή τιμή και την ευέλικτη πολιτική ακύρωσης ( μη κλειδωμένες κρατήσεις ), με στόχο να «μαζέψουν» τη χασούρα όσο μπορούσαν πριν αποφασίσουν αν θα παραμείνουν ή όχι στην οικονομία διαμοιρασμού», αναφέρει ο κ. Μπάκας.

Παράλληλα, πολλοί ιδιοκτήτες ενεργών ακινήτων εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης διαβλέποντας τα αρνητικά δεδομένα της τουριστικής σεζόν, από τον Ιούνιου του 2020 είχαν εγγράψει – καταχωρήσει τα ακίνητα τους ταυτόχρονα και σε site αγγελιών διαθέτοντάς τα προς μίσθωση μεγαλύτερης διάρκειας, προσδοκώντας είτε το ακίνητο να μισθωθεί για μεγαλύτερη διάρκεια στο ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα, είτε να πραγματοποιηθεί κάποια ικανοποιητική εισοδηματικά κράτηση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης τον Ιούνιο του 2020

Όπως αναφέρεται, «οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης μεγαλύτερης διάρκειας για επιπλωμένα - πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα, ήταν αρκετά υψηλές ακόμη και αν συμπεριλάμβαναν το κόστος των κοινοχρήστων και internet. Ενώ, οι ιδιοκτήτες σε μεγάλο ποσοστό επιθυμούσαν να μισθώσουν τα ακίνητά τους για χρονικά διαστήματα 5-6μηνών έως και 1 έτος, χρονικά διαστήματα που δεν σχετίζονται με τις συμβατικές – μακροχρόνιες μισθώσεις. Κατ’ ουσίαν, επιθυμούσαν να διατηρήσουν στάση αναμονής για την επιστροφή τους στις βραχυχρόνιες μισθώσεις αν άλλαζαν τα δεδομένα.

Ταυτόχρονα, το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων ήταν επιπλωμένα, που για έναν εργένη, νέο ζευγάρι ή/και φοιτητή που στόχευαν για ενοικιαστή, η μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου δεν εξυπηρετεί πάντα.

Ο λόγος που οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης τα διέθεταν επιπλωμένα είναι το γεγονός ότι, σε αντίθετη περίπτωση θα έπρεπε να μισθώσουν αποθήκη για την φύλαξη του εξοπλισμού και της επίπλωσης, άρα, ένα επιπλέον μηνιαίο κόστος που θα πρέπει να επιβαρυνθούν. Ενώ, μισθώνοντας τα επιπλωμένα, μπορούσαν να ζητήσουν υψηλότερο μηνιαίο μίσθωμα και παράλληλα να μην επιβαρυνθούν οι ίδιοι με κόστη φύλαξης».

Παράλληλα, κατά τον κ. Μπάκα, οι ιδιοκτήτες με τις αρχικές ζητούμενες τιμές μίσθωσης, είχαν ουσιαστικά «ταυτίσει» το μηναίο μίσθωμα - εισόδημα από τις παραδοσιακές - μακροχρόνιες μισθώσεις με τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δυο δεδομένα που δεν μπορούν να συγκριθούν και παράλληλα να ταυτιστούν. Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, δεν ήθελαν – δεν μπορούσαν να συνειδητοποιήσουν τη διαφορά μεταξύ των δυο ειδών μίσθωσης, η βραχυχρόνια μίσθωση «απαιτεί» την ενεργή συμμετοχή του ιδιοκτήτη - την προσωπική του εργασία (καθαρισμός του ακινήτου, πετσέτες, σεντόνια, διάφορες εργασίες στο ακίνητο, διαδικασία άφιξης και αναχώρησης του εκάστοτε επισκέπτη), σε αντίθεση με τις παραδοσιακές μισθώσεις που το μηνιαίο μίσθωμα αποτελεί πραγματικό έσοδο χωρίς προσωπική εργασία και μηνιαία λειτουργικά έξοδα (internet, κοινόχρηστα, ρεύμα, νερό κ.λπ.).

Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης τον Αύγουστο 2020

Ένα μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών αντιλαμβανόμενοι ότι οι αρχικές ζητούμενες προϋποθέσεις μίσθωσης του ακινήτου τους (ύψος μηνιαίου μισθώματος, διάρκεια μίσθωσης) δεν είχαν τελικά την επιθυμητή ανταπόκριση από τους ενοικιαστές μακροχρόνιες μίσθωσης, με αποτέλεσμα τα εισοδήματα τους όλο αυτό το διάστημα να παραμένουν μηδενικά.

Λόγω των άνωθεν δεδομένων, αρκετοί ιδιοκτήτες, αποφάσισαν να προβούν αυτοβούλως σε μειώσεις των ζητούμενων μηνιαίων μισθωμάτων και ταυτόχρονα να αυξήσουν την διάρκεια μίσθωσης στα 3 έτη που αποτελεί νομοθετικά και τη μικρότερη διάρκεια οικιστικής μίσθωσης.

H πορεία των εγγεγραμμένων ακινήτων στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb στις top περιοχές του κέντρου

Πηγή/Επεξεργασία: Airbnb, Airdna, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, ολόκληρα διαμερίσματα ή/και κατοικίες – όχι ιδιωτικά δωμάτια.

Η πορεία των εγγεγραμμένων ακινήτων στην πλατφόρμα Airbnb 2019-2021 στο κέντρο της Αθήνας

Πηγή/Επεξεργασία: Airbnb, Airdna, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, ολόκληρα διαμερίσματα ή/και κατοικίες – όχι ιδιωτικά δωμάτια.